Uz je to vice nez rok co jsem koupil kancelarskou budovu v Memphisu.
[photopress:DSCN0648.JPG,full,pp_empty]Leti to strasne rychle. Pamatuji si to docela dobre, protoze jsem loni tesne pred odjezdem do CR jsem musel vse na posledni chvili vyrizovat. Tak to vzdycky byva. Kdyz ma clovek nejmene casu tak se toho nejvice nahrne.
Chtel jsem si vyzkouset jake to bude pronajimat kancelare na kratkodobe pouziti (virtual office / executive suites). To jsem si vyzkousel a zjistil jsem, ze zas tak velky zajem o tuto sluzbu v Memphisu neni. Muj puvodni plan bylo velke kancelare pronajmout velkym najemnikum a nektere z tech vetsich pouzit na virtualni kancelare. Jen na vysvetlenou. Ta budova v Memphisu je dost velka. 17,000 sq. feet = zhruba 1600 m2. A je rozdelena do 12 kancelari. A kazda kancelar ma v sobe nekolik mistnosti (treba 5 individualnich mistnosti). Takze jednu z tech kancelari jsem obsadil pro mou firmu / vitualni kancelare. Pridal jsem k tomu jeste dalsi kancelar, ze ji taky vyuziji na virtualni kancelare. Myslel jsem totiz, ze se to docela rozjede. A zbytek jsem se snazil pronajmout vetsim klientum. A to neslo.
Velke klienty jsem nebyl schopen najit. Bojuji o ne proste vsichni majitele kancelarskych budov. Kazdy chce ziskat najemnika, ktery je nejaka velka a solidni firma. Jenze tech je malo a velkych kancelari je k dispozici moc. Par velkych klientu jsem nasel (chteli vetsi prostory), ale pokazde to byli neplatici. Spalil jsem se trikrat s ruznymi firmami. Zaplatili treba falesnymi seky. Nebo seky, ktere nebyly kryte penezmi.
Koncept na virtual office jsem zase nebyl schopen nikomu vysvetlit. To co funguje v Kalifornii nebo v Las Vegas nefunguje v Memphisu. Proste jakoby to zakaznici v Memphisu nechapali. A kdyz jsem to vysvetlil tak se jim to nelibilo.
Ztratil jsem dost casu i penez na ruznych renovacich a upravach. Proste jsem neodhadl mistni trh. Ale nakonec jsem nasel reseni. Ted je z toho velmi dobra investice, ktera uz prinasi cash-flow jake by se tezko dalo realizovat kdekoliv jinde. Dari se mi uctovat vice penez na najmu za ctverecni stopu nez v Las Vegas (kde jsou ceny podobnych nemovitosti pro koupi 3x-5x drazsi).
Zacal jsem kancelare pronajimat po jednotlivych mistnostech a vse najednou funguje. Budova je temer plne obsazena. Nebylo potreba nic opravovat, malovat, vymenovat koberec… stacilo rozdelit velke kancelare na male mistnosti a pronajmout je tak jak jsou! Tohle je cele know-how uspechu! Zakaznici v Memphisu jsou uplne jinaci nez zakaznici v Las Vegas nebo Kalifornii. Byla to hodne zajimava zkusenost. Udelal jsem spoustu chyb. Proinvestoval jsem zbytecne penize v mistech kde jsem investovat nemusel. Zacal jsem treba opravovat nejake mistnosti, ktere jsem opravovat vubec nemel. Ale chybama jsem se i naucil. Uz vim co delam a chapu jak trh v Memphisu funguje.
Tak a ted se teprve dostavam k tomu o cem jsem chtel psat. V Memphisu je hodne prazdnych kancelarskych prostoru. Proto jsou tam nemovitosti tak levne. Vetsina majitelu ma problem, ze jejich budova je prazdna a nejsou schopni najit najemniky. Dokonce identicka budovat, ktera je hned vedle nas je temer prazdna. A my mame problem, ze nemame lidi pomalu kam dat. Zbyva nam strasne malo volneho prostoru. Mam par mist ktere mam volne ale musim doresit rekonstrukci nebo treba spravit klimatizaci. Ale jakmile to vyresim tak vzdy prostory rychle pronajmu. Skoro si az rikam, ze bych tech budov v Memphisu mel koupit vice a vyuzit know-how co ted mam. Je to dobra prilezitost. Jen se to ve me lame, jestli delat dalsi investice na dalku (vice stresujici) nebo radeji co nejblize k domovu v Kalifornii.
No, vidim, ze tvoje strategie pronajmu se opravdu vyplaci. Jeste si dobre pamatuju, jak jsi o tomhle psal na zacatku a byl jsem zvedavy, jak to proveri cas. Z meho laickeho a velmi vzdaleneho pohledu bych to know how urcite vyuzil i za cenu investic na dalku. Tim spis, kdyz rikas, ze velkych a neobsazenych prostor je nadbytek (tedy dobry vyber) a zaroven, ze poptavka po tomhle zpusobu pronajmu je tak velka. Treba bys mohl rovnou popremyslet o te sousedni budove, co o ni pises. Rozsiris byznys a pritom ho nebudes az tak moc "tristit", tedy to bude jednodussi na spravu.
Píšeš, že v Memphisu "Vetsina majitelu ma problem, ze jejich budova je prazdna a nejsou schopni najit najemniky…"
Co tedy děláš jinak, jak ti jiní majitelé? Máš levnější ceny nebo je to tím, že nabízíš malé kanceláře, které se dají lépe pronajmout?
znalost trhu, byt vzdaleneho, je vzdy obrovskou konkurencni vyhodou.
pokud ve meste mas budovu, nemel by byt takovy problem poridit dalsi a dalsi.
neni uz takovy rozdil tvorit system pro fungovani jedne nebo vice budov :o)
Slo by sem dat nejaka konkretni cisla? Zejmena P/E 🙂 Byl byste ochoten za % z najmu nekomu neco podobneho obstarat? Tedy ze by clovek slozil penize na nakup konkretni budovy a vy byste se postaral o zbytek, tedy remeslnici, atd. Podle me to delat 1x pro 2 budovy je urcite jednodussi nez 2x pro jednu…
Johne, jsi proste jednicka 🙂 Fakt klobouk dolu. No, drzim palce i dal …
Zapomnel jsi zminit telefonaty se silne vericimi Memphisany 🙂
Jsi prostě šikovnej a taky odvážnej. Opět gratuluji 🙂
Nazor pozoravatela:)
Ja som to cele pochopil tak, ze najvacsi problem po odhaleni co zabera na miestnom trhu, bol s najdenim toho spravneho cloveka, ktoreho mozes dirigovat nadialku.
Dodatocne naklady su "iba" dalsia budova.
Meno, reklama, personalna zakladna, know-how su uz vybudovane.
Ak tam budes vlastnit viac budov, kvalitny a spolahlivy manazer nebude vychadzat tak draho. Ale z kade ho zohnat, ked Natasa robi problemy. Skus niekoho pretiahnut k sebe z miestneho McDonaldu;D
Rozdil je, ze nabizim ty male/miniaturni kancelare. Vetsine majitelu se do toho nechce jit, ze maji pocit, ze to da vice prace.. misto jednoho najemnika mas treba 8. Takze pises 8 faktur, apod. Ale tipuji ze to asi nikdo nezkusil.
Normalne to funguje takto. Ses majitel budovy a chces najemniky. Jdes za realitnim agentem. Ten rekne, ze sezene najemniky. Agent chce najit velke firmy co pronajmou co nejvice mista na co nejvice let (lease na 3-5 let). Protoze cim vice let tim dostane vetsi provizi. Kdyz agentovi reknes, ze chces pronajimat malicke mistnosti tak se mu to nebude chtit delat. Takze proto to mozna malokdo zkousi.
Je to niche na kterou jsem prisel nahodou. Delam najmy month to month a miniaturni kancelare za par stovek dolaru.. tzn. najemnik muze kdykoliv odejit, ale u me zustavaji, protoze to neni zas tak drahe. Je to takovy pratelsky stav. Mesicni najmy malokdo udela. Najemnik nemusi mit strach, ze je odpovedny za najem na 5 let.
Martin: P/E.. jen strucne.. budova ma 17 tisic ctverecni stop. Prumerny najem je $0.85/stopu. Kupni cena $30 za stopu. Tohle jsou verejne informace takze mi nevadi je sem dat. Kdo umi tak si to dokaze alespon zhruba spocitat. Samozrejme jsou tam naklady (udruzba, management). Myslim, ze takovou dobrou investici je tezke najit kdekoliv jinde.
Pěkné, když se to srovná s prům. cenami za nájem kanceláří v Praze, který je 300-500,- KÄ� za m2/měsíÄ�ně!
Snad to každému staÄ�í jako důkaz toho, proÄ� podnikání v cizině je úplně o něÄ�em jiném a osvícení ti, kteří to pochopili 🙂
šel bych do dalších investic
souhlas s Cayman – za tyhle ceny bych u nas bral hned nejaky hezky kanclik 🙂