Vyvoj cen nemovitosti je v USA mnohem dramatictejsi nez v CR. Kdyz nekdy pisu o realitnich kseftech tak vidim, ze toto nekteri ctenari nevidi. Proste vychazi z toho jak to chodi v CR a neznaji situaci v USA.
Diky tomu jde v USA delat mnohem zajimavejsi ksefty. Kvuli te dramaticnosti. Ceny jdou mnohem vice nahoru, ale take mnohem vice dolu.
V roce 2002 jsem si koupil prvni nemovitost v USA. Maly byt v pekne lokalite. Jedna loznice, obyvak a kk. Zhruba 60m2. Po velkem smlouvani jsem se dostal na cenu $49,000.
V roce 2005 jsem stejny byt prodal za $125,000.
V roce 2009 stejny byt stal $40,000 (mene nez jsem je kupoval v roce 2002).
Replacement cost (postavit stejny byt znovu) by stalo kolem $70,000 (v dnesnich cenach).
Ta replacement cena je pro me hodne klicova. Kdyz verim oblasti (location, location, location), tak cokoliv je pod replacement cost povazuji za dobry deal (druhy prepoklad je, ze kupuji slusnou nemovitost co je spise novejsi a v dobrem stavu). To ze verim oblasti myslim, ze se tam bude stehovat vice lidi a tim poroste poptavka. Kdyz to je”umirajici” oblast tak me replacement cost zas tak nezajima, protoze pravdepodobnost, ze se tam bude stavet neco noveho pro uspokojeni vzrustajici poptavky je minimalni. Klic je investovat v oblastech, kde zajem poroste. To ze je zrovna kvuli nejakym ekonomickym podminkach dole je jedno. Ty vykyvy jsou vyborne na vydelani penez. Ale jak rikam. Kdyz poroste poptavka tak se jednou bude muset zacit stavet. A nejdrive se srovnaji ceny tak, ze existujici domy se vice priblizi cenami k tem nove postavenym.
V minulosti jsem kupoval temer nove byty a domy za 1/3 replacement cost. To jsem bral jako velmi malo rizikove ksefty.
Dalsi faktor je cash flow. Kolik muzu dostat na najmu v porovnani s tim, kolik by me stalo pujcit penize od banky na koupi. Takto si to pocitam, i kdyz kupuji za cash. Penize maji svou cenu. A kdyz banka pujci na 6% tak mi to proste musi vychazet za stejneho predpokladu. A je jedno, ze platim hotove. Radeji se na kazdy kseft divam pesimistickym pohledem. Jak by to vychazelo kdybych si musel pujcit. Kolik budu vydelavat na najmu nez dojde k rustu cen. Nesel bych do koupe jen ciste kvuli spekulaci za predpokladu, ze budu par let prodelavat. Videl jsem kolem sebe dost lidi kteri to delali a polozilo je to. Vzdycky je lepsi si pockat na dalsi lepsi deal. Nez se hrnout do neceho bezhlave.
Podle mě se to v ČR moc nehýbe, protože co jsem slyšel nějaké majitele tak čekají až se ceny zase zvednou. Navíc aktuálně je situace taková, že nájmy jsou vyšší než ceny hypoték což moc ceny nemovitostí dolů netlačí, i když je ekonomická situace zlá…
V co věřím já je, že nájmy poklesnou aby dorovnali nižší ceny splátky hypoték. Nevím jestli to Johne víš, ale úroková sazba ČNB je jedna z nejnižších na světě, proto jsou tu hypotéky tak nízké…
Takže on byt co stál 2.000.000 Kč z hlediska nominální ceny kleskl třeba na 1.800.000 Kč, ale v ceně splátek hypotéky klesl třeba o 2.000 Kč měsíčně díky šílenému propadu úrokových sazeb.
No nicméně oni ty sazby už nemají moc kam jít níže.
Ne jak je to s hypotekami v CR nevim..ale jen pro zajimavost v USA mam treba na osobni dum 2.37% urok s fixaci na 30 let… coz si myslim, ze jsou v podstate neuveritelne levne penize fixovane na tak dlouho
Očekáváš, že se dožiješ sedmdesáti? 🙂
100 let! Americani se prumerne kazdych 5-7 let stehuji, ale hypoteku si beres fixovanou na 30 let kvuli te jistote.. ze kdyby ses nahodou nestehoval tak at ti splatky nejdou nahoru. A rozdil v uroku neni zas tak velky kdyz si to zafixujes jen treba na 5 let (ktere utecou jak voda a kdovi kdy uroky nepujdou nahoru).
Já vím, jen si z tebe dělám prdel. V ČR není obvyklé, že by nabízela banka fixaci na déle než 10 let a pokud ano, je to nevýhodné (úroková míra i přes 5 procent). Výjimkou je úvěr ze stavebního spoření, tam to automaticky fixujou na celou dobu, ale úroková sazba není opět žádná hitparáda.Takže nejlepší je si nic nepůjčovat a mít klid a pohodu 🙂
Diky za clanek Johne.
Chtel bych se zeptat, co povazujes za dobry deal z pohledu pomeru najem x cena penez? Napr. najem 15000 CZK vs. mesicni urok z plne ceny nemovitosti cca 10 000 CZK – tedy 66%.
Jake je to procento od kdy to povazujes za dobry deal?
Diky za nazor
Mam uplne primitivni pomucku. Nasobek najmu. Jde o to, ze casto potrebujes rychle vyhodnotit co je vyhodne bez velkeho premysleni. Takze kdyz ten koeficient je pod 100 tak je to dobry deal. Cim mensi cislo tim je to lepsi. Kdyz posuzujes desitky nebo stovky nemovitosti tak ti to strasne urychli praci. Treba dum, ktery se da pronajmout za $1,200 a stoji $100,000 ma koeficient 83 (a ja treba vim, ze zrovna 80 je takove dobre cislo). Kdyby to bylo 50 tak je to uplne super. Ale treba 120 do toho nepujdu.
Ta pomucka je tak zjednodusena, protoze se nechci zahrabat v cislech.. ono castokrat je to uplne o necem jinem. V tom sirsim pohledu na vec jak se co bude vyvijet. Jen podle cisel se to neda delat.
No jo, Johne, krasna pohadka. Ten tvuj koeficient 100 je v procepoctu 12% rocniho zisku na najmu vuci cene nemovitosti. Tak super, ze to tak v USA funguje, v CR je polovina pomerne luxusni deal. Tedy tvych 200. S tim uz se solidni ksefty tveho typu delat nedaji, bohuzel. Takovou chut bych na to mel 🙂
To jsou ty vykyvy. Za par let to muze byt zase jinak. Zrovna ted je dobra doba kdyz porovnavas cenu pujcek a najmu. Najmy jsou vysoke relativne k mesicnim splatkam. A samozrejme Amerika je velka, takze vzdy se da nekde najit neco zajimaveho.
Souhlasim s Viktorem – najit v CR nemovitost s koeficientem pod 200 je husarskej kousek.
Zrovna ted zvazuju koupit byt pro vlastni bydleni a skoro se stydim rict, ze ten koeficient vychazi kolem 300 🙂 a v pomeru cen okolnich nemovitosti je to porad krasna cena :-).
Co dle Tebe/ostatnich vypovida o situaci na ceskem trhu nemovistosti? Pujdou ceny bytu spise dolu? Pujdou spise ceny najmu nahoru? Neni prece mozny, aby dlouhodobe v USA byl koef. kolem 100 a Evrope pred 200…
Nabidka & poptavka. V Evrope se tolik nestavi (neni tolik volne pudy). Tzn. nikdy nebudou takove vykyvy. Pro vlastni bydleni se na zadne koeficienty nedivej a kup co se ti libi:-)
Diky za nazor s nadhledem, nekdy se clovek asi zbytecne topi v cislech…kazdopadne ten Tvuj post budu muset ukazat manzelce, hehe – doufam ale, ze si z toho nestane precedenc i pro dalsi nakupy 😉
Kazdopadne je asi pravda, ze Evropsky trh je stabilnejsi a tudiz dlouhodobe se koeficient bude drzet na vyssich cislech. Realitni business tady tedy asi neni takove terno…budu se drzet podnikani v oblastech s lepsimi koeficienty ;-)…
Jak lze svépomocí spočítat Replacement cost? Jsou někde k dohledání spolehlivé koeficienty pro jednotlivá ZIP, nebo si Johne necháváš dělat odborné posudky?
Postavit barak stoji velmi podobne temer vsude.. jsou tam nejake rozdily, ale ty se daji odhadnout. Treba v USA normalni dum stoji postavit kolem $100/stopu (nekde trosku levneji a jinde draz). Kdyz to bude drazsi dum a luxusni materialy tak to bude klidne $200-$300 na stopu. Kdyz to bude sklad tak to bude stat kolem $60-$80 (zalezi take na velikosti – cim vetsi tim levnejsi od stopy).