Dlouho jsem nepsal jak pokracuje muj developersky projekt se stavenim skladu. Takto vypadal nedavny update od architekta.
1.Architectural 85% complete
2.Structural plans 90% complete
3.MPE plans will be completed in less than 2 weeks
4.Grading plans ‘“ Complete
5.Parcel map ‘“ tentative. Awaiting final details from Civil Engineer. It should be done next week
6.Submittal to the City for CUP and DIV (Division of lot-tentative map) Is anticipated this month although we are not sure as to when the public hearing will be scheduled.
Tohle byla situace pred tydnem. Ted uz se dava zadost na mesto na rozdeleni toho pozemku na tzv. conda. I kdyz vubec nemam v planu ty sklady prodavat, tak vse chystam na moznost aby to bylo mozne. Pozemek bude rozdelen tak, ze pujde prodat ctyri individualni sklady kazdy jinemu kupujicimu. Je to muj backup plan. Kdybych nekdy zmenil nazor a sklady uz nechtel drzet. Individualne se prodaji mnohem lepe nez cely projekt. Zaroven je to cele dost pracne povyrizovat. A je to lepsi a jednodussi delat ted (nez pozdeji az kdyz by bylo postaveno).
Takze jak vidite i ten development nejde nejak moc rychle kupredu. Trva to nez se prokouseme vsemi procesy , kdy nam kazdy daval nejake pozadavky, ktere jsme museli zapracovat. Co je ale nadhera, ze mezitim ceny na trhu rostou nahoru.
Jak jsem delal cisla jak vychazi takovy projekt,tak uz jsou ty cisla trosku jinak. Videl jsem ted na trhu podobny pozemek na prodej za dvojnasobek ceny! Takze teoreticky za co budu schopen postavit sklady vcetne ceny pozemku je ted pouze cena pozemku. Uz v tomto je to dobry pocit, jaky jsem vyborny developer!:-)
A nezvýšili se i ceny za výstavbu za tu dobu? Nebo už si ceny měl nasmlouvané dopředu?
Zvysili uz drive. Po skonceni krize kdy rostla poptavka po stavebnich pracich se zvedly ceny. Ale ty naklady se od posledniho vypoctu co jsem zminoval v clanku nezmenily.
Jak to dopadlo s tím kusem silnice, co je na tvém pozemku?
Porad nedoreseno.
Když teď čtu o tvých podnikání, tak mi přijde, že jakmile jednou máš ty miliony dolarů, tak to nějak rozmnožit tak, aby z toho měl člověk hezký lifestyle už není takový problém, jako vpočátku podnikání.
Mno nevim, mě kdyby někdo dal třeba 5M USD a nějak je investuj s rozumným výnosem, tak by mi to nepřišlo úplně jednoduchá věc… 🙂
(tím myslím třeba developerská investice tohoto typu, koupit akcie Apple umí každý blbec…)
Na zacatku, kdyz clovek nema penize a resi kazdou volovinu tak to je hodne tezke. Naopak kdyz si muze dovolit investovat do vice prilezitosti, tak to pak trosku zkresluje a vypada, ze se porad dari. Ted mame optimismus a konjunkturu. Ale ceny nemovitosti zase klidne muzou spadnout dolu. Delat stejne a projekty a mit na nich pujcky, tak by to tak jednoduche nebylo.
Tohle by mě fakt nebavilo, pořád čekat…
Pamatuji si, jak jsem hltal články na XYZ kolech, to byl fičák, každý týden něco nového…
Už aby přišla ta fáze provozu, těším se na články o pizze…
Zajímala by mě jedna věc, jak tě pamatuji jak ze srazů z Brna, nebo obecně tady ze smýšlení na blogu (a online projektů), jak se vyrovnáváš s neustálým čekáním na něco? Na to, že po (třeba) roce od nápadu nemáš nic?
Často vzpomínám na mladistvá léta 2007-8 apod., kdy jsme se v pátek vymysleli nápad, o víkendu udělali průzkum a začali vývoj a koncem dalšího týdne bylo nasazeno jak kdybychom fungovali měsíce. V oblasti nemovitostí je to šílenost i tady, u jednoho objektu mi utekl rok a mám pocit že se nehlo absolutně nic kromě každoměsíční faktury za elektřinu která je díky zimě dvojnásobná. A úplně mě to deprimuje, přestože vím, že je to “vlastně v pořádku”.
@kraja Delam neco jineho. Jinak to je deprimujici to cekani.
Sorry za offtopic, ale máme pár zákazníků z USA, kteří nezaplatili. Zboží/služby dodány dle odsouhlasené smlouvy a bez reklamace, ale nyní nekomunikují, nebo se vymlouvají.
Jaké jsou možnosti a jak by jsi to z CZ s min. náklady a rizikem řešil?
Kvuli tomuto jsem chtel vzdy platby predem, ze jsem to nechtel resit. Normalne se prodava jen zakaznikum co jsou uz nejake zavedene firmy (maji nejaky credit, apod.). Tam se pak da neco vyresit pres collection nebo pravniky. Takze to je asi ta otazka kdo jsou ti zakaznici.. a podle toho se rozhodnout jestli se snazit vymahat nebo ne.
Jsou to prosperující firmy, nakoupili i opakovaně a nezaplacení vzniklo např. z důvodu odchodu nákupčího, jejich manažer potom napsal, že to chtějí zaplatit, ale dál nereaguje. Podle mě to zkouší právě z důvodu, že jsme z CZ a že to z nich nebudeme vymáhat.
Jde mi o to jakou cestou s min. náklady jim dát najevo že budeme, jak na ně zatlačit. Poptal jsem několik collection firem. Nejprve jsem to na dálku zvažoval řešit posláním žaloby pro zrychlený soud, který by jim prostě nařídil to zaplatit. Ale nevím, zda je to dobrý a efektivní nápad takto na dálku.
Ono uz hodne firem se boji tech collection. Ze se jim to ukaze nekde na reportu.. a pak jim nikdo uz na fakturu neda. Takze ty collection firmy jsou podle me spravny krok.
Ahoj Johne, rychla otazka na investice do nemovitosti vs. akcie.
V minulem clanku v podstate pises, ze ocekavas krizi a akcie jsou “too hot” a v tomhle clanku investujes do developerskeho projektu, ktery diky krizi muze byt dalsi roky bez najemnika a neprodejny a navic v US ta cena nemovitosti je nasobne volatilnejsi nez v Evrope…
Jako tom uvazujes? A mas nejajy osobni odhad toho, kdy to “rupne” a co je dobre drzet :)?
Tak ten developersky projekt nevidim jako riziko. Pozemky v te oblasti temer nejsou. Vse je zastavene. Zridka se neco objevi na prodej. Podarilo se mi vyjednat dobrou cenu. Ted vidim, ze uz se prodava o dost vice. Takze je mi relativne jedno jak se bude vyvijet cely trh. Dokonce by pro me bylo vyhodne, kdyby se objevila krize, abych mohl stavet levneji. Ted kdyz budu okamzite stavet tak me to bude stat treba o 20% vice nez kdybych si pockal na krizi. Jinak co se tyka najemniku. Vzdy je to o cene. Kdyz jde byt nejlevnejsi na trhu, tak se najemnik najde i kdyz je na tom trh spatne. A zrovna kdyz delam developersky projekt, tak se mi podari to udelat za nizke naklady, abych pak mohl i pronajimat levne (kdyby bylo potreba). Jinak kdy to rupne s akciemi.. to absolutne nevim. Ale historie se neustale opakuje. Vzdy je obdobi optimismu, kdy si uz lide mysli, ze to nemuze jit dolu.. a pak se to stane. Ten duvod muze byt cokoliv. Treba obchodni valka mezi USA a Cinou… ktera zpusobi recesi. Ale to se jen dohaduji. Muze to byt cokoliv co to zpusobi.
Rozumim, diky za odpoved.
…nakonec je to o tom cemu kdo rozumi ;). Ty jsi vzdy delal do nemovitosti a tak jsi nakoupil dobre (nebo mas ten pocit) a ted se Ti i hodi krize, aby jsi levne postavil (dokoupil).
Analogicky, kdyby jsi delal do akcii a dobre nakoupil, ted to slo mezitim zas nahoru, tak se Ti hodi krize, abys levne dokoupil 😉
Kdybys nakupoval pozemky a ruplo to, tak hold mozna trochu prodelas a mozna ne, protoze jsi koupil v dobre lokalite a zaroven nemusis prodat a pockas az to zase trochu vyleze…to stejne je u akcii nebo jinych investic – musis tomu rozumet a koupit dobry asset, v krizi nemuset prodavat, pockat az to zase vyleze a hlavne nekoupit nejaky pruser, jako byli pozemky v Detroitu 😉
…Delat jen to cemu opravdu rozumis, diversifikovat, nakoupit dobre, hlavne nikdy moc neprodelat – easy ;).
Kazdopadne ale strategie, kdy si clovek udela portfolio likvidni a ceka na krizi, aby mohl nakoupit se mi zda spatna. Podle vseho se v kazde dobe (i tesne pred krizi) da nakoupit “relativne” dobre a cekat s penezma v kapse nez prijde krize Te muze vyjit dost draho, protoze ani nejvetsi mazaci nevi kdy prijde a za rok nebo 2 Ti likvidni cash sezere inflace a opportunity cost…
Nebat se a dobre nakupovat, i ta nejhorsi krize za par let zmizi 😉
Vždy je nutné počítat při investici s možnou ztrátou. Riziko roste s úvěrem. Při minulé krizi mně spadlo US portfolio akcií ze 70 tisíc na 30. Pokud bych jel na páku nebo odešel, hodně by to bolelo. Dnes jsem na 160 a mohlo to být i víc, pokud bych část portfolia nerozpustil příliš brzy. Ale pro klidný spánek jsem hodil kotvu. Apple jsem například prodal za 140, kdy při 90 se mně kamarádi smáli. Pokud bych víc riskoval, mohl jsem prodávat za dnešní ceny. Je pravdou, že u akcií můžeš ovlivnit jen jejich výběr. Chod firmy už ne.
A presne ta paka je to nejvetsi riziko.