Kdyz jsou ceny nemovitosti nahoru a treba jsou i klidne docela predrazene, tak na ne banky nejradeji pujcuji penize.
Kdyz jdou ceny dolu a klidne treba uz hodne klesly, tak banky vubec nechteji pujcovat.
Perfektni priklad jsou moje kancelare v Las Vegas, kde sidli IncParadise – zakladani firem.
Kupoval jsem je v roce 2004. Ceny nemovitosti stoupaly. Koupil jsem tu budovu za $410,000. O rok pozdeji mi volala banka, ze mi chteji pujcit penize. Ptal jsem se kolik. Podle vyvoje cen ta budova mela teoretickou cenu $800,000 nebo vice. Rekli, ze kdyby mi stacilo jen $500,000 tak udelaji nejaky zrychleny odhad a minimum papirovani. Tehdy to byl tzv. drive-by appraisal (odhad). Nekdo se doslova projel autem kolem domu, zjistil, ze tam je a dal na to razitko, ze to je v poradku. Normalni odhad se dela tak, ze nekdo do te budovy aspon vkroci a trosku ji prozkouma.
Pujcku jsem vzal. Dostal jsem vice, nez me ta nemovitost stala. Byla to tzv. equity line of credit. Tzn. ze nemusim penize vubec vyuzivat a pak neplatim zadne uroky. Uroky platim jen kdyz si ty penize pouziji. A muzu to delat opakovane. Na poplatkach mi zrizeni pujcky nestalo temer nic. Ale otevrelo me to obrovske moznosti do budoucna.
Po par letech prisla krize. Ceny nemovitosti sly dolu. A banka by mi v zadnem pripade na tuto budovu v te dobe penize nepujcila. Ale podle meho nazoru to byla naprosto nejlepsi doba kdy do tech nemovitosti investovat (a i s nejmensim rizikem pujcovat penize). Ale banky premysli jinak. Radej pujci na stejnou nemovitost v dobe kdy jdou trzni ceny nahoru nez kdyz je pohodnocena a ceny jdou/sly dolu.
Tuhle pujcku co popisuji bylo presne co mi umozniloudelat dalsi investice o kterych jsem tady na blogu psal (Kancelarska budova v Memphisu nebo investice do domu v Las Vegas). Ta pointa je, ze kdyz mate sanci ziskat kapital v dobe kdy jsou bankeri optimisticti tak toho vyuzijte. A ten kapital pouzijtev dobe, kdy prijde krize a je nejvyhodnejsi nakupovat. To bude doba, kdy vam bankeri nepujci, protoze jim to bude pripadat riskantni. Proste ti bankeri uvazuji obracene.
Pujcuji timhle zpusobem i banky v CR?
Taky by mě zajímalo, jestli v ČR nebo třeba i jinde v Evropě existuje něco jako “equity line of credit”?
Asi to není stejné, ale něco podobného má myslím Air Bank jako hypotéku. Je to hypotéka, kam když vložíte extra peníze jako splátka jistiny, nepočítají se z nich úroky, tyto peníze lze kdykoli vybrat a potom se za ně začnou platit úroky. Ale přesné podmínky neznám.
Tomu se říká offsetová hypotéka. První byla mbank, ale ta to odpískala. Vím že takovou hypo nabízí FIO a RB. Podle mne to ale promítnou do úroků té hypo…
Dobra otazka, predpokladam ze beznym smrtelnikum nikoliv.
Treba podnikatelsky kontokorent
tak to ani nahodou. pretoze v momente kedy peniaze pouzijes na investiciu, tak ti kontokorent zapocitava urok, vacsinou mesacne urocenie. vacsinou vysoka sadzba , ktoru ti drviva vacsina investicii nezaplati.
Dostali jsme na firmě cca 4M za 3 % p.a., zas tak zlé to teď není. Nicméně musíme dokládat čtvrtletně účetní výkazy, že jsme stále v zisku.
Plus jak psal někdo výše, pár bank umí offsetovou hypotéku, určitě bude tak o 1-2 % dražší než klasická, ale úrok se efektivně platí jen z toho co je využito. Otázka spíš je jak moc nezačnou u nás mít v době krize banky obavy o své peníze a chtít zesplatňovat.
Co vím, tak to umí v ČR pouze RB. Tzv: offset hypotéka
https://www.rb.cz/osobni/hypoteky/hypoteka-se-zapoctem-uspor
Také třeba Fio: http://www.fio.cz/bankovni-sluzby/uvery/hypoteky (“Hypospořící konto”)
Offsetovou hypotéku mám a funguje to přesně tak, jak popisuje John. Nenarazil jsem na žádný problém, možná jen úrok je o něco málo vyšší než u standardní hypotéky.
K takto vázané hotovosti je ovšem nutné připočíst náklady nevyužité příležitosti vázaného finančního kapitálu, pokud dokážete prostředky lépe zhodnotit jiným způsobem, než kolik ušetříte na úrocích, tato strategie se nevyplatí, ve všech ostatních případech je to skvělý mechanismus jak snížit náklady na cizí kapitál.
No ale o tom John přece píše, že ty peníze zhodnotil jiným způsobem.
Banka jede na jistotu. Současně s poskytnutím úvěru banka uzavírá zajišťovací kontrakt, na který obětuje většinu zisku z úroků. Výsledný zisk pro banku je sice malý, ale jistý. Krize, která je pro Tebe příležitostí, je pro takovou banku rizikem.
Tuto půjčku nabízi GE money bank nově Moneta. Platí se za ní, až když ji čerpáte.
Tak také jsem o tomto stavu přemýšlel a co píše John není bez rozumu.
Jsou tady ale některé otazníky.
1. Svět nikdy nebyl tak zadlužený, úrokové sazby záporné, ropa nezvykle levná, Brexit za dvěřmi. Tudíž neexistuje precedens k nynější situaci.
2. Kdo říká, že vám vaše banka ten úvěr nezesplatní jakmile přijde krize a změní se podmínky na trhu. Vy už v tu dobu budete mít nakoupené super levné nemovitosti nebo firmy, ale nebudete moct splácet, protože třeba bude zrovna recese a nic vám v tu chvíli neponesou. Takže je budete muset prodat pod cenou a realizovat ztrátu. A nebo budete mít ty peníze stále v té bance připravené na ty výhodné nákupy a si je kvůli nedostatku likvidity a kvůli zvýšenému riziku zase vezmou nazpět.
Neznám podmínky v USA, ale tady mají banky napsané v úvěrových smlouvách, že úroková sazba je fixní, ale pokud dojde k dramatickým změnám na finančních trzích kde se ony financují mohou změnit téměř cokoliv a vy musíte jenom souhlasit.
Navíc pokud bude krize – poklesnou ceny, ale otázka je u kterých aktiv zase půjdou nahoru. Nemovitosti, akcie, drahé kovy?
Tak co se presne bude dit se soucasnym zadluzenym svetem nevi nikdo. Co vidim jako jistotu je, ze kdyz ceny leti nahoru tak drive nebo pozdeji poleti dolu. To je naprosta jistota. Kdy to bude presne nevi nikdo. Moje odhady jsou jen spekulace. Ale byt pripraven s hotovosti v dobe, kdy je krize je nejlepsi recept na to jak dobre investovat.
Taky jsem mýval takové negativní myšlenky o finančním trhu, furt jsem uvažoval, že banky nechaj všechny zkrachovat, já nebudu mít tehdy na splátku 4.000 Kč hypo (a to jsem vydělával přes 30k čistého) atd. atd. Pak jsem žil v podnájmu s tím, že v případě krize se můžu odstěhovat nazpět k rodičům. Zpětně vidím, jak jsem uvažoval jako idiot.
Vždycky je to tak (a vždy bude) že většina se nechá žít. Když se něco změní, nastane průser, tak se vždy vezme pár lidí jako oběť (zvednou se úroky, nechá se pár lidí zkrachovat), ale nikdy se nezlikviduje většina (je totální blbost, že se zvednou úroky tak, že by je třeba 70% lidí nebylo schopno platit, to nikdy nenastane).
Dneska vidím, že jsem v mnoha ohledech finančně nadprůměrný, a proto nemám strach. Když vidím, jak mnoho lidí žije z ruky do huby a táhnou svoje finance úplně do extrému, uvědomuji si, že přede mnou by se muselo dostat do problémů 90% lidí kolem mě, než bych problémy měl já.
Problémy ve financích vždy nejvíce dostihnou lidi, co je neřeší, co nekomunikují a jsou tvrdohlaví. Důchodce, kteří žijou v baráku za 15 mil. Kč a nevystačí si s penězmi a půjčují si od lichvářů, protože mají k tomu baráku citový vztah a nechtějí se přestěhovat. To je opravdu skupina lidí, které to dostihne. Není třeba se přehnaně bát, zpravidla lidi co se moc bojí, tak se bojí zbytečně (třeba já mám šílené a zbytečné strachy) a naopak lidi co se ničeho nebojí by se opravdu měli obávat (důchodci s dluhy u lichvářů).
Súhlasím. Okrem toho, tu je ví¤čšina ľudí s nadpriemerným finančným rozmýšlaním.
A banky ten line of credit nezrusia/neznizia ked pride kriza? T.j. mas ho prislubeny, spadnu ceny a ty ho ides vybrat a povedia ti, ze ne, lebo tvoja nehnutelnost ma uz nizsiu hodnotu?
Ja som myslel, ze je to tak. No ak to tak nie je, tak idem vybavovat line of credit.
Na je ten muj mam od toho roku 2005. Coz je ted 11 let.
Fakt zajímavé johne, a jaký tam máš přibližné úrok (kolik to dělá procent samo od sebe a kolik nad americkou inflaci?) V době kdy jsi ho bral… Jak říkaš je to neměnné.
Nj příležitosti přicházejí a je třeba být připravený, bez peněz je člověk jako bez nástroje…
Urok se menil.. mam pocit, ze to bylo prime +neco%.. ale nevim.. nepamatuji si to presne. Takze urok byl vetsinu doby kolem 4%. Nekdy i 6%. Ted me tu line po letech zrusili, resp. zmenili na normalni pujcku.
velmi zaujimavy napad, ako prist k lacnym peniazom 🙂
alebo ako si poistit trhovu cenu nehnutelnosti, keby je to tak, ze kuipt 400, trhova zrazu 800, dostat 500, a ak klesne nehnutelnost pod 500, tak sa ani neoplati vratit uver, alebo ano ?