Na zacatku roku 2013 jsem psal, ze moje realitni portfolio je uz pres 20 milionu dolaru. Ted uz je to 25 milionu.
Doopravdy miluji reality. Povazuji to za nejlepsi investici. Ne tak kvuli spekulovani. Ale jako velmi solidni investici u ktere se da lepe predpokladat kam smeruje trh. Je to pro me mnohem citelnejsi predpokladat vyvoj nez u akcii.
Taky se da velmi dobre ovlivnit jak ta investice bude vydelavat (najdete treba lepsi vyuziti nemovitosti). Nevydelate tolik jako na akciovem trhu, kdy treba behem jednoho dobreho roku (viz. napr. 2013) muzete ztrojnasobit penize, ale zaroven muzete i stejne rychle o vase penize prijit.
U tech nemovitosti jsou taky slaba obdobi, ale ty se daji preckat a i v tom slabem obdobi vydelavate! Kdyz si muzete dovolit uctovat levnejsi najem nez konkurence tak i v tom nejhorsim ekonomickem obdobi budete mit pravidelny prijem. V tomto je doopravdy kouzlo. Porad mit ten prijem.
Nevyhoda je, ze s tou stabilitou ten prijem nebude nijak zavratny. Kdyz se na to podivame podobne jako na uroky co dostanete v bance, tak u nemovitosti je clovek rad kdyz dosahne 5-8% rocne (a to beru, ze vsechno delate super dobre na jednicku). U tech nemovitosti se tomu vynosu rika CAP rate (capitalization rate). To jen tak pro zajimavost. V podstate pocitate kolik nemovitost stoji a kolik vynese kazdy rok po odecteni nakladu. Cisty prijem deleno cena nemovitosti = CAP rate.
Ta krasa je ten potencial pro dvoji prijem. Ten z najmu a druhy kdyz se jednou ta nemovitost proda.
Johne, ale to iste mas aj u akcii. Napriklad ak by si sa zameriaval na stabilnejsie dividendove akcie, tak tam tiez najdes tituly, ktore rocne prinesu 4-7% rocne (Utility, MLPs, atd.). A rovnako by si dostaval od vacsiny firiem tu dividendu aj v zlych casoch (rok 2008) a tiez by si mal sancu participovat na raste ceny aj na dividende (dva druhy prijmu).
Podstatny rozdiel je niekde inde. Jednak je u akcii (aj u tych stabilnejsich s vysokou dividendou) vyssia volatilita ako u realit (z toho dovodu ze sa obchoduju na burze). A druha vec je sposob financovania. Na akcie nedostanes uver ako na reality. Mozes sice pouzit margin od brokera, ale to sme niekde inde s rizikom (kvoli margin calls).
Reality maju podla mna teda tu hlavnu vyhodu, ze maju nizku volatilitu (neobchoduju sa na burze a vykyvu nie su take velke) a to ze sa lahsie a bezpecnejsie da pouzit leverage.
To ze je nejaky leverage bezpecnejsi, nez jiny je mytus… Ve skutecnosti je to uplne naopak. Pokud pouzijes neprimerenou paku v nemovitostech, prijdes o vsechno ci temer o vsechno (viz Orco a jeho zakladatel a mnoho dalsich prikladu) uplne stejne, jako pokud pouzijes neprimerenou paku na financnim trhu. Jediny rozdil je v dostupnosti paky a v jeji velikosti. Diky neporovnatelne lepsi likvidite instrumentu financnich trhu je take dostupna vyssi mozna paka. Je ovsem jen na investorovi, pokud ji pouzije. To same co se tyce vykyvu cen, nevidim jediny rozdil mezi nemovitostmi, kde tu John dostatecne ukazal vykyvy v cenach napriklad v Nevade a akciemi. Oboje behem poslednich 5ti let udelalo pohyby ve stovkach procent nominale.
Ja napriklad pouzivam paku v pomeru s maximalni moznou vyrazne nizsi, nez je bezne u nemovitosti. Mohl bych pakovat i 100 – 400 : 1 a vystacim si s 10:1. Ono totiz to pouziti paky musi odpovidat volatilite, distribuci portfolia, risk profilu atd. Pokud bych sel do vetsiho risku, nez mi statistika umoznuje, byl bych gambler.
Kdyz se podobne bude chovat investor do nemovitosti, tak bude splnovat to, co pise John, ze prezije i horsi casy a proste si pocka. Musi k tomu ovsem nakupovat za dobrou cenu, coz je zaklad a proste uverovat to jen tak, jak mu cisla umoznuji. Pokud ovsem zacne nekdo s nemovitostmi spekulovat s tim, ze ceny jdou jen a jen nahoru a vse poridi na uver s nulovym ci uplne minimalnim vlastnim kapitalem, bude mit s prvnim vykyvem na trhu hodne problemu se splacenim a s velmi vysokou pravdepodobnosti prijde o vsechno. Opet jako priklad uvedu Orco a rozredeni podilu zakladatele, ktery muze byt rad, ze mu vubec neco zbylo… A to investuje ve vychodni Evrope, kde pohyby cen nemovitosti nebyly zdaleka takove, jako v USA, Irsku, Spanelsku atd. V podstate se jen zastavil prodej hotovych projektu a banky stoply financovani. Jak by podobne napakovany investor v nemovitostech dopadnul mit vse ve Spanelsku si lze snadno predstavit.
On ve skutecnosti mezi tim financnim trhem a jakymkoliv jinym podnikanim zas tak velky rozdil neni. To, ze spousta lidi neuspeje je dane vetsimi moznostmi chovat se hamizne a chtit vsechno hned, coz ovsem zabije jakekoliv podnikani krom par stastnych vyjimek.
Ja to spis vidim tak, ze financni trhy jsou ohromnou skolou i pro klasicke podnikani. Ony ty pravidla pro rizeni risku jsou totiz stejne vsude. Jne v tom klasickem podnikani je jedna prilezitost nekolik let. Zatimco na financnich trzich je to klidne jen jeden den. Takze ucit se na vlastnich chybach se jde mnohem a mnohem rychleji. A garantuji, ze pokud vas trhy vyskoli v zivotnim pristupu k zodpovednemu rizeni financi a rizika, tak se to i v tom podnikani projevi velmi pozitivne.
Jinak v mem pripade mi ty financni trhy naprosto vyhovuji. Jak totiz obchoduji s lidskou protistranou, nikdy nejsem dostatecne sobecky k ochrane vlastnich zajmu. Jsem proste moc vstricny… Tohle vsechno mi odpadlo, bo protistranou je trh a ten je proste fer a chova se ke vsem stejne. 🙂
Takze za sebe to doporucuji kazdemu, jako vybornou skolu zdraveho pristupu k financim v klasickem podnikani.
V principe ano. Ale v realite pri rovnako velkej pake a rovnako vysokom cashflow na splacanie uroku/splatky vydrzis pri nemovitostiach dlshie ako pri akciach napriklad. Hlavne kvoli volatilite u akcii a vacsej istote yieldu z najomneho. To znamena ze zle casy preckas relativne lahko v realitach, kdezto pri akciach by si to uz davno zavrel.
Co sa tyka Orco, tak to je uplne iny pripad, kedze Orco nemalo takmer ziadny cashflow z prenajmu a hralo len na rast cien, precenenie majetku, a predaje majetku.
To ani nahodou nebolo prenajimanie a vyplacanie splatky uveru z najomneho.
Lebo najomne z budov ktore patrili Orcu bolo fakt smiesne v porovnani s ich nakladmi na obsluhu dlhu.
No, ale to jestli firma bude dividendu dale vyplacet nebo ne nemas vubec pod kontrolou. Proste jednoho dne ji muze kompletne zrusit. A na to volatilitu u akcii musis mit nervy…
Naopak u tech nemovitosti to muzes ovlivnit.. jake najemniky najdes, jak tu nemovitost upravis aby se dala lepe pronajmout.. proste primo ovlivnujes jaka ta dividenda bude.. ale u akcii je to naprosto neovlivnitelne.. aniz teda ses Carl Icahn:-)
Ahoj, zatím v nemám zkušenosti s investováním, ale co tu píšete zní logicky. Líbí se mi použití hypo, jako levně půjčených peněz. I kontrola nad investicí v případě nemovitosti. Možná by se dala brát i investice do půdy v čechách (která se zdá být podhodnoceněná – vzhledem k okolním státům) a formou dividendy by mohli být dotace.
Nejlepší profi cesta se mi zdá ta Ackmanova při spekulaci proti Herbalife, ale to je asi jen pro ty velké. I když se možná pletu viděl jsem souvislost mezi poukázáním na pochybnosti(chyby) a tím nabourání důvěryhodnosti, jak u Herbalife, tak CDS řecko, nebo ještě dále i u českého ,, Kladiva na čarodejnice”
Každá mince má dvě strany. Na každém businessu a člověku se dá ukázat to špatné/dobré a tím jej zdiskreditovat/zdůvěrihodnit
Ale asi mám bujnou představivost. 🙂
Vše nejlepší v roce 2014.
Pisal som len tak vseobecne, nemyslel som nejake konkretne tituly. Ale najdes tie yieldy aj okolo 4-6%. Istota v tych dividendach samozrejme nie je a nemozes mat tu firmu pod kontrolou tak ako nemovitost. Ale zase je s tymi akciami menej roboty a starosti kedze v dividende je uz ocistena o odmeny manazmentu 🙂
Keby si chcel pozriet nieco stabilnejsie, tak skús pozrieť MLPs:
http://www.dividendyieldhunter.com/master-limited-partnerships-alphabetical
Filipe do ceho bys ted investoval.. abys dostal dividendu a mel nejakou jistotu, ze neprijdes behem 1-2 let o penize? Kdyz pises utility? To beres bonds?
Ja by som obchod s nehnutelnostami moc nebral ako biznis, ale skor ako ucinny sposob ako uschovat peniaze. Ako pises, 5-8% rocne je stale lepsie nez tie smiesne uroky v banke kedy tam peniaze len sedia. Inak povedane v Kyiosakiho duchu: aktiva > pasiva.
Ale právě Kyiosakiho cashflow 202 ukazuje CAP rate (Cisty prijem deleno cena nemovitosti) výnos z ceny nemovitosti cca 5-8% rocne, ale díky hypotéce se zhodnotí vlastní prostředky na hodnoty ROI 35-50%.
Ale nevím, jak je to s rizikem u vysoké leverage v horších časech.
Teoreticky si myslim, ze jo.. i kdyz ja osobne nemam tu leverage tak rad (tak ji do toho ani moc nezapocitavam), i kdyz ji teda porad vyuzivam:-)
Jak by to u tebe vypadalo s výnosem ROI, tedy se započtením leverage??
Díky pánové. Pěkně masitá diskuze…
Problem s investovanim je ten, ze 80+% beznych lidi zacne nakupovat az je dana vec na vrcholu a pred padem. Prijdou o xx% penez a prodaji.
Ne nadarmo se rika, ze kupovat se ma kdyz bezna mass media zacnou psat o tom jak nejaka investice je na dne. A nejlepsi cas kdy prodavat je kdyz zase pisou jak trhaji vysiny a i Lojza z hospody vytahuje penezenku aby si kupil nejaky ten zlaty bullion, akcii nebo nemovitost… vzdyt to jde tak pekne nahoru 🙂
Viz zlato, kdyz se v CR vyrojilo spousta pochybnych spolecnosti ktere to tlacili dvere od dveri s grafem jak zlato trha rekorky atd. Neubehl rok a co se stalo…
Jinak ja akcie beru vsema deseti pred nemovitostmi. Jen cloveka musi bavit tabulky, grafy a cist ucetni dokumenty. Navic kdyz vezmu ze na sporicim uctu mam 4.6% urok, ale chapu ze v CR/USA je to momentalne temer 0%…
Ve vysledku kdyz se clovek vyzna v realitach a bavi ho tak na nich asi vydela vic nez na akciich ktere nema rad a vice versa. Investice do umeni, nebo vina jsou taky zajimave, ale kdo se to ma vsechno ucit? 🙂
Asi je to tak, ze kazdy dela co mu je blizsiho a v cem ma treba vice stesti.. u me to jsou nemovitosti…
Viz akcie. Ted je podle me ta doba, kdy se kazdy diva na minulost a mysli si, ze je to super.. akcie za posledni 2 roky doslova vyletely nahoru… kdo nakoupi ted si myslim, uz bude zklamany.. treba klidne dalsich pet let muzeme mit vykyvy nahoru a dolu, ale nikam to uz tak nevyroste… to jsou me dva centy.
Souhlasim, ted rozhodne neni dobra doba vletet do akcii. Historicke minima a pritom vseobecne ekonomie a dluhy vlad pekne v…
Ty Johne když máš takový vztah k nemovitostem, přemýšlel si nad něčím podobným? http://youtu.be/1C8j6FfCu0E?t=… Popř mohl bys na tohle téma napsat nějakou úvahu či jak tento typ investic vidíš ty? Díky! 🙂