Zajimava cisla porovnavajici trh s nemovitostmi v Las Vegas za leden 2008 a leden 2009. Ja osobne delam vetsi rozhodnuti podle sveho citu, ale rad se podivam na statistiky abych si potvrdil jestli jsem se svymi nazory v realu nebo mimo.
Ve statistikach vidite obrovsky propad cen. Coz si nemyslim, ze je tak negativni informace (ceny proste potrebovaly jit dolu), ale media se presne na tento kus informace zameruji. Ale jsou tam i pozitivni informace. Treba kolik procent domu se ted proda behem 0-30 dnu. V lednu 2008 to bylo pouze 27.5%, v lednu 2009 to uz je 42.4%. Kdyz jsem zacinal v realitach v roce 2002 tak prumerne trvalo prodat dum 3-4 mesice. A cim rychleji se domy prodavaji tim vice to znamena, ze trh (ceny) pujdou nahoru. A jeste dulezitejsi je narust poctu prodanych domu. V porovnani s minulym rokem je narust +126.2% (u domu) a +161.9% (u bytu).
Cely report o nemovitostech v Las Vegas.
Par zajimavosti z trhu v Las Vegas (ze soucasnych vlastnich zkusenosti):
- Banky se doslova boji nemovitosti a problemu. Radeji prodaji (rychle a levne), ale musi mit jistotu, ze transakce skutecne probehne. Jakmile se kupujici zacne ptat jestli funguje klimatizace, topeni nebo chteji spravit i nejakou malickost tak se cely obchod rozpadne. Banka nechce udelat opravu za $100, radeji proda o $1,000 levneji, ale kupujici musi vzit dum tak jak je (“as is”).
- Banky maji naprosto neprijemny zpusob jednani. Jejich pravnici si vymysleli dalsi obrovske mnozstvi papiru (maji strach), ktere chteji nechat kupujici podepsat. Realitni transakce jsou dost slozite sami o sobe. Takze pribyva dalsi centimetr az dva smluv, kterym se da velmi tezko rozumet. Proste pravnici mysli na kazdy detail a snazi se chranit banku (ale az moc). Takze ted tlaci, ze musite podepsat dalsi spoustu papiru. Daji vam 24 hodin casu a musi to byt notarsky overene. V realitach delam jiz nejakou dobu, ale kdybych byl zacinajici investor, tak bych se hodne vylekal. Pusobi to fakt dost agresivne a nepratelsky (posilaji treba emaily cele s cervenym textem a obrovskymi pismeny, ze jestli nebude nejaky papir podepsany do 24 hodin tak obchod rusi, apod. A do emailu napisou, ze jim nemuzete telefonovat, vsechna komunikace jen pres fax nebo email. A kdyz zavolate tak tam je zaznamnik).
- Kdyz banky zabavi domy tak se hned snazi vyhodit majitele nebo najemniky. Toto je v Nevade problem, protoze lidi prichazi o strechu nad hlavou a dozvi se to na posledni chvili. Najemnici treba vubec nevi, ze majitel neplati splatky pujcky. Najednou je dum zabaven a najemnik dostane par dnu na vystehovani. Tohle je neco co jako investor absolutne nechapu. Proc se zbavovat prijmu? U prazdneho domu take hrozi vandalizace, apod. Banky ale vytvorili tuto krizi a v podstate nevi jak ji poradne resit. Coz prinasi prilezitosti a nestezuji si. Jsem rad, jen se pozastavuji jak to resi.
- Banky maji hruzu z toho pujcit penize na investice do nemovitosti. Kdyz bych chtel ted dostat pujcku na firmu, tak bych musel rict, ze to je na neco jineho nez nemovitosti. Tohle mi doslova rekl manazer v Citibank. Ptam se ho proc? Kdyz stejnou nemovitost jsem mohl v roce 2006 koupit za trojnasobek dnesni ceny. Rikam, neni to logicky mnohem mene riskantni koupit ji ted za 30% ceny? Na to mi rekl, ze jsem chytry, ze mam pravdu. Ale ze v roce 2006 banka chtela pujcovat na nemovitosti ale ted to je velke tabu.. takze se na nemovitosti nemuze nic pujcovat. Je to fakt zajimave sledovat co se deje.
Mají vůbec banky možnost se zabavenou nemovitostí udělat něco jiného, než prodej?
Nedávno jsem četl o návrhu, že by banky mohly zabavené nemovitosti místo nevýhodných prodejů pronajímat například bývalým majitelům, což do teď nemohly, ale teď ten článek nemůžu najít, takže ani nevím, které se to týkalo země…
Ahoj Johne, libi se mi tvoje analyza. Jen bych si daval pozor s dedukci, ze rychlejsi prodej nemovistosti domu vede k narustu cen. Spis bych rekl, ze narust poctu prodanych domu hybe s trhem podle aktualniho trendu (dnes samozrejme dolu). Vice prodanych domu muze znamenat, ze banky nabizi domy za radikalne nizsi ceny, aby obchod uskutecnili (jak spravne usuzujes). To ovsem dale tlaci ceny dolu, protoze banky tim srazi ceny domu na celem trhu. Nicmene jsou ted na trhu obrovske moznosti, ale clovek musi dusledne hledat, protoze valna vetsina domu je levna z dusledku nizke kvality mista, zarizeni, atd.
Ja ted uspesne spekuluji na akciovych trzich pouzivanim bankovnich leveraged ETFs (mrkni na FAZ & FAS). Trik je nedrzet nic dele nez par dni, aby vas trend nesemelel, tzv. "cut losses and ride gains." Na internetu je spousta clanku, ktere se touto problematikou zabyvaji. Kdybys mel zajem, tak bych mohl dat dohromade clanek na zaklade vlastnich zkusenosti.
> Podmínky pro to tuším v US nejsou tak >šibeniční, jako v ČR…?
Rekl bych, ze jsou. Na BBC ted zminovali, ze jen bankovni licence stoji v USA $30M.
Nemyslim si, ze by banky nemohli nemovitost pronajimat. Banky muzou delat spoustu veci jen se jim nechce. Treba nemovitost v Memphisu jsem kupoval od podobne instituce (byla to velka pojistovna).. a ti si nechali odejit nektere najemniky jen kvuli tomu, ze se jim nechtelo vymalovat nebo vymenit koberec (najemnik se rozsiroval a chtel vice prostoru).. Prisli tak o tisice dolaru mesicniho prijmu kvuli tomu, ze nechteli investovat par tisicovek.
Jinak ja to beru tak, ze nejhorsi je kdyz se trh vubec nehybe… kdyz se zacne prodavat (i za nizke ceny) tak je to dobre znameni.
Možná by se někomu opravdu bohatému vyplatilo založit novou banku a začít to dělat jinak:-). Podmínky pro to tuším v US nejsou tak šibeniční, jako v ČR…?
To John: Banky jsou velké instituce a vše trvá dlouho než se to někdo schválí, předá dál ten to potvrdí. Čím větší instituce tím delší odezva.
To vymalovaní by trvalo několik měsíců a stálo tolik papirování, že by se jim nevyplatilo.
Tj. než by to vymalovali, už by tam byl jiný nájemník s požadavkem na jinou barvu.
Souhlasim s tim, ze likvidita na trhu je urcite dobra, ale nejak mi to nesedi s US makroek. daty. Neni preci mozne, aby se zvysovala nezamestnanost, klesala vyroba, menove indikatory letely do vysky, atd… a pritom nekdo ocekaval "konec". Ten konec dle meho nazoru pozname prave podle tech makroekonomickych dat – mela by se postupne stabilizovat. Pote co se stabilizuji a zacne mozna nejaky decentni rust REALNE EKONOMIKY, mel by zacit i rust domacnosti apod.
Navic v okamziku, kdy i FED pocita s 20% poklesem nemovitosti za rok 2009 se mi to opravdu nezda. Jestli FED pocita s 20%, tak kolik to asi realne bude?
Co bude az pujde ke dnu GM? AIG?
2Martin Hinner: US makroek. data maji zpozdeni. Nejdriv se konec krize ukaze na akcich. Zacnou stoupat i kdyz makrodata budou jeste klesat a nikdo nebude verit, ze se blizi konec krize.
Jde o to co je dobry deal na investici… jestlize investuji $ a vydelam $$$ tak je to dobry deal a kdyz to vydelam v dobe kdy je spatna makroekonomicka situace, tak je to jeste lepsi.