Par zajimavosti z me koupe noveho skladu pro Shipito. Vse je uzavreno. Minuly tyden jsem se stal vlastnikem. Jen jsem tak koukal na ruzne dokumenty a tohle mi padlo do oka.
Cervene je oznacen pozemek, ktery vlastnim. Zajimavy tvar, ze? Predevsim ta cast nalevo, kdy muj pozemek obklopuje jinaci pozemek.
Ukazka, jak se dela odhad takoveho skladu, podle tri zpusobu vypoctu.
Cost Approach – kolik by stalo postavit stejny sklad.
Sales Approach – za kolik se sklady ted prodavaji (cena za ctverecni stopu)
Income Capitalization – podle vynosu. Najmy jsou ted hodne dole, takze odhadce pocital, ze by najem byl $137,042 rocne. Z tohoto cisla se po odecteni nakladu doslo k odhadu hodnoty podle vynosu. Z me prakticke zkusenosti by najem sel po par letech vyrazne nahoru. a tohle je hodne pesimisticke cislo. Loni jsem chtel pronajimat sklad v Portlandu a takovy najem bych platil za polovicni velikost.
Jinak mezi nami, odhadci jsou ted extremne opatrni a tlaci ceny dolu. Pred par lety je zase tlacili nahoru. Ja to beru jako porad vyborny deal uz jen kvuli tomu, kolik by stalo postavit stejny sklad. Proste bych nemel sanci. Naklady na postaveni jsou o dost vetsi, nez prodejni cena. Jak jsem uz psal. Tenhle sklad postavili uplne novy v roce 2008 a od te doby je prazdny a snazi se ho prodat. Takze muj timing na koupi byl snad v nejlepsi mozny okamzik.
Taky je videt, jak je ted slaby trh v Oregonu kvuli nedavne krizi. Firmy krachovaly a nebylo snadne najit nove najemniky. I kdyz to budu brat z investorskeho pohledu, tak je to porad idealni sitauce. Najemnikem je Shipito a koupi se garantuje, ze naklady na nemovitost neporostou (tak jak by rostl kazdorocni najem). Naopak – jak budou splacene pujcky, tak mesicni naklady pujdou dolu. Jednoho dne to bude, jako bychom meli najem zadarmo. Pro uspesnou budoucnost firmy si nedovedu predstavit lepsi strategii.
Ta krize prinesla vyhody a tohle jsou zrovna jedny z tech vyhod. Moznost koupit dobre nemovitosti a ziskat pujcky s velmi levnymi uroky. Ty moznosti nema kazdy, ale kdyz banka vidi, ze firma vydelava, tak vam ty penize doslova cpou.
Johne, počítal jsem náklady na výstavbu m2 a vyšlo mi 500tis. CZK
(2 730 / 0,09290304) * 17 = 499 553,082
Odpovídá skutečnosti, že náklady na výstavbu skladu mají být 10-20 krát vyšší než náklady na m2 obytné plochy v ČR?
No ja to normalne neprepocitavam na m2.. ale zkusim to… na ctverecni
stopu je ten sklad kolem $70. 1 m2= 10 sq. foot. Tzn. sklad vysel na $700 za
m2, tzn. 12 tisic Kc/m2.
Díky. Špatně jsem si interpretoval text v závorce v “Sales Approach ‘“ za kolik se sklady ted prodavaji (cena za ctverecni stopu)”
v CZ se náklady při nové výstavbě takového skladu pohybují na cca 7-10 kKč/m2.
Ten pozemek obklopeny tvym pozemkem je prima. Co tam asi je? Dovedu si predstavit pronajimat k nemu pristup za symbolickych 10000 USD rocne 🙂
Hmm, to mas v pozemkovej knihe, katastri ci ako sa to v USA vola bremeno na pozemku? Povinnost poskytnut pristup na ten pozemok, ktory obliehas 🙂
(Ako vobec taky haluzny pozemok vznikol?)
No to by me taky zajimalo.
John, kolko uz teda mas tych skladov? Citam tvoj blog niekolko rokov, ale priznam sa, ze sa stracam. Ked si kupil teraz tento velky, tak si niektory sklad predal?
A to jsem si říkal, že vlastnit pozemek bez možnosti přístupu z veřejné komunikace je možné jen u nás. Johne, jestli je to s komerčními nemovitostmi v této oblasti tak na levačku, lze předpokládat, že ti to bude chtít vlastník prodat nebo pronajmout prostě se toho zbavit.
Haha, už živě vidím, jak si tam vlastník udělá uprostřed takovou malou budku, kde bude sedět v brokovnicí a ty ho obeženeš kolem dookola ostnatým drátem jako v koncentráku. Myslím, že je třeba mu doporučit nejvyšší čas, ať si začne kopat metro…
By mě taky zajímalo, jak to vzniklo, jediné co mě napadá, že musel ten mini-obehnaný pozemek někdo vlastni, kolem to vlastnil někdo jiný (např. město), ten malý to nechtěl prodat, tak se prodalo jen vše dookola a nakonec ten malý “chcíp”.
Co tak na tom malém pozemku vyhlásit samostatný stát?
Mna k tomu skladu v Oregone napadla jedna vec: Tento novy sklad bude super hlavne koli sales tax. Tovar, ktory ide na export by nemal mat po spravnosti uctovanu sales tax, ale obchody co neposielaju mimo USA si sales tax zauctuju. Tento sklad usetri plno ludom sales tax, ktoru by aj tak platit nemali. Zamyslal sa niekto and tym, ze by toto mohli zneuzivat samotni americania (ci iny rezidenti), aby usetrili na nakupe? Hlavne hodnotnejsich veci. Ja byt na Johnovom mieste tak by som z Oregonu nepreposielal veci na ine U.S. adresy. To by sa clovek mohol potom lahko dostat do problemov, nakolko pri skladovani a preposielani veci do ineho statu by mala byt uctovana use tax. Tu bud odvedie obchodnik alebo konecny prijemca a pochybujem, ze by ju odvadzal dobrovolne. Lenze ak na pridu danovi uradnici na to, ze tymto sposobom budu ludia kratit stat na daniach, tak neviem ako sa budu tvarit.