Co je dobry vynos u nemovitosti

Nemovitosti v USA

Vynos se pocita tak, ze vezmete rocni prijem (najem minus naklady) deleno porizovaci cenou nemovitosti a vynosobite cislem 100 at to je v procentech.

Nemovitost stoji $100,000
Rocni prijem je $10,000
Vynos = 10%

Pro me 10% vynos je perfektni a idealni stav. Ale kdyz kupujete nemovitosti v atraktivnich oblastech USA tak 10% je nemozne dostat. Treba ve velkych mestech a v oblastech blizko oceanu je realny vynos tak 4-5%.

Kdyz jsem kupoval sklady a pocital bych vynos, tak to casto vychazelo i pod 5%. Cim atraktivnejsi nemovitost (napr. tim, ze je uplne nova), tim je vetsinou horsi pocatecni vynos. Proste kvuli te atraktivite nemovitosti je navysena porizovaci cena a tim padem ty vynosy nevychazi uplne nejlepe.

Presto bych na investice radeji doporucoval ty atraktivni oblasti a atraktivni nemovitosti i za cenu pocatecniho mensiho vynosu. Rikam pocatecniho, protoze za par let se hodne veci muze zmenit. Staci aby se darilo ekonomice a ceny za najmy jdou nahoru. A tim padem se zvednou vynosy. Treba u mych skladu jsem se ted dostal na prumernych 7.45%. S tim cislem jsem spokojeny. A kdyz se mi dobre podari vyjednat posledni najem tak se dostanu prumerne pres 8%.

Do pizzy investovat nechci

Pizza

Po prodeji Shipito jsem si trosku udelal auru uspesnosti a casteji za mnou prijdou lide, ze by chteli investovat do pristiho projektu. Proste po tom uspesnem exitu je to evidentne mnohem snadnejsi ziskat investory i za lepsich podminek, nez pred tim exitem.

Co me ale naprosto fascinuje, jak se temer nikomu nelibi muj projekt na pizzu!

Jediny clovek mi doslova rekl, ze veri, ze to bude velmi dobre fungovat. Z duvodu, ze si to vymyslim po svem, takze chape, ze to udelam tak aby to fungovalo. No presne tak to vidim i ja.

Ale je zajimave jak ten obor hodne lidi odrazuje. Maji podobne vymluvy jakoze s jidlem jsou problemy. Restaurace jsou nevdecny business. Problemy s lidmi, apod.

Prijedu pracovat zadarmo

Prace v USA

Sem tam mi nekdo napise, ze chce na chvili prijet do me firmy a pracovat zadarmo nebo jen za naklady. Chce ziskat zkusenosti. Procvicit anglictinu. V teorii to zni dobre. Docela me to tesi, ze vubec lidi maji zajem. Ale ma to hacek.

Ono prijet na jeden mesic nebo nejakou kratkou omezenou dobu moc nedava smysl (bohuzel pro me). Predevsim kdyz je to clovek, ktereho neznam a ani nevim co mam ocekavat. I kdyby ten clovek pracoval zadarmo tak me to stejne bude stat hodne zdrzovani. Prvnich par mesicu se kazdy rozkoukava. Trva hodne casu nez pochopi jak co funguje. Takze prinos je v prvnich mesicich zaporny. Nemuzu nic ocekavat. A nez se vyjasni co by vlastne mohl produktivne delat tak odjede pryc. Tohle byl i ostatne duvod proc jsem zrusil Work & Travel (3 mesice) program v Shipito a misto toho delal internship na 1-1.5 roku. Melo to mnohem lepsi prinos pro obe strany.

Ve velke firme si ty kratke intershipy muzu dovolit. V male firme, kde se intenzivne buduje to bohuzel nedava smysl.

Pak mi taky prisla nabidka, ze nekdo prijede pracovat jen za zivotni naklady, protoze ma zajem nasbirat zkusenosti a dostat se do USA. To se mi stalo uz vicekrat. Ale uz jsem taky opatrny. Ono totiz nezkuseny clovek vubec netusi co jsou adektvatni zivotni naklady a ani jak to v USA funguje. A bohuzel co cerstve prijede do USA ze zahranici ma spoustu veci mnohem slozitejsich. Tim, ze nezna prostredi. Ze nevi jak si ma zaridit veci levne. Nebo mu to proste ani nejde (nema kredit, apod. ). Jenze tohle nechci, aby se stal muj problem. Takze se ptam co to znamena naklady. Presnedefinovat. Pri posledni takove diskuzi jsme se dostali na plat 70-80 tisic USD rocne!!! Pro ty co nevi, tohle jsou v USA slusne penize! Nejsou to nejake skromne naklady, za ktere zije vetsina lidi. Za tyto penize uz mam dost velka ocekavani (jako kazdy jiny zamestnavatel).

Jeste pohled z druhe strany. Kazda rostouci firma nutne potrebuje lidi. Je to v podstate takovy pocit stresu, kdy vim, ze musim najit toho “praveho” cloveka. Nekoho kde bude schopen relativne rychle produkovat. Kdo se dokaze vzit do firemni kultury (pro me ve smysl jak resit problemy, jak jednat, jak resit veci samostatne, odpovedne…). A hlavne musim vedet, ze pro cloveka a jeho schopnosti mam dostatek prace. U uplne malych firem je tohle presne problem, protoze toho clovek dela strasne moc. Je siroky zaber. Neni zadna specializace. A je to tak nutne. Jenze ne kazdy zamestnanec to ma rad. Takze napasovat spravneho cloveka do existujicich podminek je docela kumst.

Jsem obrovsky zastancem si zkusit se zajemcem pracovat na malem ukolu. Zjistit jak se nam komunikuje. Jak se dokazeme domluvit. A od toho budovat dale. Za ty roky jsem si takto nasel perfektni spolupracovniky. Neresili jsme hned na zacatku nejakou dlouhodobou spolupraci. Jen ten maly ukol. Ale pak jsme zjistili, ze nam to jde a pokracovali dale.

Slice – lepsi business model nez franchising

Pizza

Zrovna jsem si cetl tento clanek o tom jak to Domino’s pizza vyhrava diky online a mobilnim objednavkam. A startup Slice (nedavno raisovali $15M) nabizi pizzeriim applikaci, ktera jim pomuze presne v tomto. Vetsina pizzerii totiz stale bere objednavky jen pres telefon. Mobilni a online objednavky jsou to v cem je v dnesni dobe nejvetsi rust.

Takze pizzerie, ktere pouzivaji Slice jim plati $1.95 za objednavku. Dejme tomu, ze si zakaznik objedna jednu pizzu za $10. Coz si myslim, ze hodne zakazniku dela. Tak pak to jsou silene penize. Zajimalo by me jak moc se jim to dari prodavat. Jestli je to nejaky startup hype nebo jestli skutecne maji spokojene zakazniky a solidne postaveny business.

Kazdopadne to ukazuje dalsi zpusob jak se na pizza businessu da vydelavat. Dalsi uhel jak na to jit. Kdyz ted programujeme aplikaci na PV Pizza, tak uz od zacatku pocitame s moznosti, ze ze by se software dal pouzivat i pro pizzerie pod jejich vlastni znackou. Pro me je vzdy velka otazka jako ten business model postavit. Kdyz nekdo nabizi franchising tak obvykle chce 5% z obratu pizzerii. To je relativne dost penez. A neni ty fransizy uplne jednoduche prodavat (jen to papirovani na prodej fransizy v USA je velmi komplexni). Kdyz se divam na Slice a jejich $1.95 poplatek, tak to jejeste vetsi zisk nez 5%. Prumerna pizza dejme tomu stoji $10. Pet procent je $0.50. Takze Slice takto vydelava ctyrnasobek! A to tem pizzeriim jen nabizi applikaci na objednani. Prodavat applikaci je podle me o dost jednodussi. Ale jsem spatny clovek toto rikat.Moje slabina je prodej vseobecne. Moc ho neumim.Ale je to zajimave na premysleni jestli takovymto zpusobem do toho businessu jit.

Nevidany boom a hon po skladech

Nemovitosti v USA

Porad mam v pameti nedavnou financni krizi. I kdyz me to nejak negativne nezasahlo a naopak jsem profitoval z moznosti nakupovat levne sklady (diky Shipito, ktere melo zakazniky mimo USA a prinaselo krasny zisk), tak to pro me byla velka lekce k opatrnosti.

Ono to fakt pusobilo strasne depresivne, kdyz jsem se dival po skladech a videl jsem, ze jsou prazdne nekolik let. Predstavte si, ze vlastnite nejaky sklad. Nedejboze mate na nem pujcku od banky (ktera neni mala, protoze sklady jsou draha investice), pak ho chcete pronajmout nebo prodat a trva to roky nez najdete zajemce!

Tohle me zustalo v pameti navzdy.

A ted nastala doba, kdy mame presne ten opak. Pred par lety se pronajimaly sklady v Los Angeles zhruba za $0.60 za stopu. Ted jsme skoro na dvojnasobku.

Jeden sklad jsem ted dal na trh na pronajem. Pred par lety jsem ho pronajimal za 65 centu na stopu. Ted jsem dal 99 centu. Behem tydne prislo uz pet nabidek. Dve z nich jsou nad moji pozadovanou cenu. Zajemci me volaji a vylozene prosi at se rozhodnu pro ne. Tlaci neuveritelnym zpousobem. Az mi je to blbe, protoze vim, ze krome jednoho je zklamu. Takovouto situaci jsme jeste nezazil. Proste nejsou temer zadne volne sklady. Firmam se dari. Potrebuji rust. A neni kam.

A ted nastava sachova partie jak to vykombinovat. Mam zajemce, ktere jsou obrovske a uspesne firmy. Jednim z nich je Tesla. Druhym je firma co stavi metro pro mesto Los Angeles. Pak mam mensi a uspesne firmy. Jedna vyrabi vybaveni na lacros a druha cigaretove papirky. Nekteri chteji najemni smlouvu na 5 let. Nektere na 3 roky s moznosti prodlouzit. A pak mam jednoho z mych existujicich najemniku co pronajima jiny sklad a uz nema kam davat svoje zbozi. Ten chce tento dalsi sklad a smlouvu na 2 roky, protoze ma rad flexibilitu.

Vse ma svoje vyhody i nevyhody. Kratsi smlouva znamena, ze muzu znovy vyjednat novou vysi najmu za dva roky. Nebo se najemnik muze odstehovat pryc. Delsi smlouva ma vyhodu, kdyz nastane krize a najemnik se neodstehuje nekam jinam do levnejsiho.

Muj odhad je, ze casem prijde dalsi krize. Treba za tri roky. Muze se tahnout 1-2 roky. A pak bude trvat dalsich 3-5 let nez nastane dalsi boom. Ty cisla jen tak hrube odhaduji. Ale evidentne i kdyz podepisu smlouvu na 2 roky nebo na 5 let tak me to vyslovene nezachrani. (Tak jeden ze zajemcu prave napsal, ze podepisi na 10 let)

Pak se muzu divat na ty odvetvi. Komu se bude darit a ktery z najemniku mozna i zkrachuje. Nebo se rozhodnu jen ciste podle toho kdo nabidne nejvice.

Kazdopadne to jsou dobre starosti. Vynos z nemovitosti to takto vysponuje z 5.78% na min. 9.24%