Fail – kvuli pristresku na popelnici nemuzeme provozovat pizzerii

Pizza

Tak v teto fazi jsem netusil, ze takto narazim!

Architekt udelal navrhy na kuchyni pro moji pizzerii. Sel na konzultaci do mesta na planning a health department. A prisel zpet se seznamem veci co se musi doresit. Vse je manazovatelne krome jednoho pozadavku.

Mesto vyzaduje, ze budeme mit nad popelnici postaven pristavek. Proste mame takovou vetsi komercni popelnici a kolem ni se musi postavit steny a strecha.

Ta popelnice napravo patri me budove. Ta popelnice nalevo patri k budove nalevo. A hranice pozemku je mnohem blize k me budove nez k te sousedni. Mesto ma pozadavek, ze ten pristavek musi mit min. 6′ steny (1.8 m). Takze by presahoval do pozemku souseda. Jediny zpusob jak to postavit je mit povoleni od toho souseda.

Toho jsme se zeptali a poslal nas rezolutne do haje. Uprimne se mu ani nedivim, protoze nema zadny duvod nam to schvalovat. Ale asi ho jeste stvalo, ze budeme delat pizzerii, protoze to vytahl, ze to je neeticke. Ze on si taky muze najit podnajemniky zubare nebo tanecni studio. To jsou totiz moji dva najmenici a uprimne by me to bylo naprosto jedno, kdyby byl zubar v jeho budove nebo to tanecni studio. Ale asi kazdy clovek je jiny a jim to vadi hodne.

Zajimave je, ze me to nikdy ani trosku nezminili. Ja jsem se totiz s nimi bavil nez jsem budovu koupil a otevrene jsem jim rikal, co tam planuji delat. Nikdy nezminili zadny nesouhlas, ale asi jim to vadilo. A ted meli sanci to dat najevo. Takze v zadnem pripade nedostaneme souhlas si tam ten pristavek udelat.

Hledali jsme alternativni mista kam by se ten pristresek na popelnice dal postavit. Nikam jinam to nejde. Vzadu za budovou je misto, ale dalsi pozemek jsou domy a mesto to nepovoli, ze by je ta popelnice rusila. Vepredu pred budovou misto neni.

Zkouseli jsme opakovali mluvit s lidmi v meste jestli nejde udelat nejaka vyjimka. Nejde. Je to pry statni narizeni a proste nejde delat zadny kompromis.

Takze i kdyz jsme peclive zjistovali jestli muzeme pizzerii v te dane lokalite provozovat a dostali jsme to predbezne schavelene, tak jsme ted narazili na problem, ktery nejde vyresit. A bez pristresku na popelnici v teto provozovne pizza delat nepujde.

Otevrit restauraci v Los Angeles neni legrace a stezuje si hodne lidi. Viz. napr. starsi clanek o tom jak je to slozite otevrit restauraci v Los Angeles.

Zkousel jsem patrat proc ten pristresek vubec musi nad popelnici byt. Je to kdyz prsi, aby pry nekapala voda do popelnic (i kdyz ty maji viko), a pak ta znecistena voda netekla do kanalizace a neskoncila v oceanu. To je jiste zasluzne, ale pral bych si trosku vetsi flexibilitu. Treba pristresek by postavit sel (mensi), ale ty steny podle pozadavku se nam tam nevejdou.

Restaurace ktere jsou jiz otevrene delsi dobu tento pozadavek plnit nemusi. Takze do te druhe popelnice muze Domino’s Pizza nebo ta prodejna na bagels co je vedle hazet zbytky jidla a nikomu to nevadi. Ale u novych provozoven je nutne vsechny pravidla splnit.

Jak vypadaji cisla na staveni skladu

Nemovitosti v USA

Pred tydnemjsem uzavrel transakci na koupi pozemku, kde chci stavet sklady.

Takze ted uz jedu plnou parou kupredu. Ale plnou parou v realite znamena, ze vetsinu doby budu na neco cekat. Zatim to tak na me pusobi. Treba nez architekt dodela detailni plany. Nebo nez zjistime jestli nam povoli presunout ty tzv. monitoring wells.

Na tom pozemku se da postavit zhruba15,000 sq. feet skladu. Jednoduche pravidlo je, ze se muze postavit budova o velikosti 50% plochy pozemku. Dalsi pravidlo, ze mesto vyzaduje jedno parkovaci misto na kazdych 250 sq. feet kancelari a jedno park. misto na kazdych 400 sq. feet skladu.Takze takto jsme k tomu dosli.

Takze jsem delal hrube pocty:

Naklady:
Pozemek $1.6M
Naklady na postaveni $1.5M
CELKEM: $3.1M naklady na postaveni

Nove sklady se v Torrance prodavaji kolem $300 za stopu (ted teda zadne na prodej ani nejsou). Nedavno mi volal broker, ze ma kupce co chce zaplatit za muj sklad v Torrance $330 za stopu (za starsi). A uz vidim ostatni nabidky, ze se peknejsi sklady splhaji s cenami nad tech 300 dolaru za stopu. Citim, ze by byla dobra doba ty sklady mit uz postavene a prodavat je.

Prodej za predpokladu $300 za stopu
Prodejni cena: $4.5M
Zisk: $1.4M

Samozrejme muzu udelat nejake chyby a nakonec to bude horsi. Pro me to je porad atraktivni vysledek, ale hlavne kvuli tomu, ze to muzu financovat sam. Je to maly projekt, ktery velke developery nelaka. A to ze je to maly projekt, je pro me naopak obrovska vyhoda. Protoze o staveni nic nevim, tak se to ucim za behu. A kdybych udelal nejake chyby tak u maleho projektu to nebude mit takovy negativni dopad jako u nejakeho obrovskeho. Proste to beru jako soucast meho osobniho vzdelavani.

Jinak ja se ty sklady prodavat nechystam. Chci je postavit a pronajimat. Jak jsem kdysi cetl v nejake knizce, kdyz prisli za investorem jestli jim prodat nejakou svoji nemovitost. Rekl jim na to: “I don’t sell. I buy”. Takze jak to taky spise vidim na to kupovani nez prodavani.

Muzu zaplatit pozdeji?

Nemovitosti v USA

Tak dalsi clanek z cyklu najemniku. Jak jsem koupil maly retail strip, tak jsem prevzal dva najemniky. Jeden plati sam od sebe s velkym predstihem. Jen teda trva na tom, ze musi posilat sek, ze nechce posilat penize elektronicky. To mi trosku vadi, protoze nerad resim ty seky. Sice staci vzit sek, ofotit ho mobilem a ulozit do banky bez toho abych nekam chodil. Ale casto cestuji a nemam ted zadnou kancelar, kde by to za me nekdo udelal. Ale musim ho pochvalit, ze kdyz je najem splatny prvni den v mesici, tak mi sek preda tak 3-4 predem.

Druhy najemnik zase ceka absolutne na posledni chvili. Najem je splatny prvniho, ale pokud zaplati do pateho dne v mesici tak neuctuji zadne penale. Takze tento najemnik vzdy ceka az do toho pateho dne a pak preda sek (taky nechce posilat elektronicky).

A pak ma neustale dotazy ve smyslu, jestli by nevadilo, kdyby zaplatil jeste pozdeji. Nastesti to nerika me osobne. Mam to nadelegovane a resi me to vsechno jeden clovek co se mnou dela. Ale kazdy mesic se zepta jestli by nevadilo, kdyby zaplatili treba az desateho. Ted meli novy dotaz, ze by pres leto chteli zaplatit o dva mesice pozdeij, protoze maji nejake vetsi naklady.

Na to odpovidame, ze v zadnem pripade ne. Ono to fakt ani jinak nejde. Kdyz mate penize od banky tak vam taky nebudou odpoustet splatky. Proste se v tom nedaji delat zadne vyjimky. Najemnik neni spokojeny, ze puvodni majitel mu to povoloval a ze to nebyl problem.

102 tisic dolaru ucet za elektrinu

Nemovitosti v USA

Stal se velmi zajimavy prusvih. Tri roky asi platim elektrinu jednomu z najemniku a vubec jsem o tom nevedel. Porad je to trosku zahada. Na zadne z faktur totiz neni poznat, ze je i za budovu, kterou si pronajmul najmenik. Jen na vysvetleni. Ve stejnem arealu mam ctyri sklady. Dva jsem pouzival pro Shipito a dva pronajimal. Ty dva co jsem pronajimal si najemnik mel zmenit elektrinu na sve jmeno. Vetsinou to nikdy nejak specialne nekontroluji. Protoze kdyz nam neprijde faktura za elektrinu tak v podstate vime, ze si to plati najemnik sam. Jenze v tomto pripade nam nechodili faktury, ale zaroven elektrinu najemnik neplatil.

Ted se na to prislo. Najemnik je ferovak a hned rekl, ze mi bez problemu za ty tri roky vse doplati. Muj odhad je, ze to je 58 (to jsem si myslel, ale ted prisly stare ucty a mam presne info) 102tisic dolaru!! Coz je silena castka.

Kdyz jsme to najemnikovi rekli, tak me znovu zaskocilo, ze tak hned rekl, ze to zaplati. Ale chapu proc. Chtel by si totiz ode me pronajmout dalsi sklad, protoze ten co ma uz mu nestaci. Na trhu temer nic neni k dispozici. Takze mi chtel asi ukazat jak je vyborny a perfektne se postavil k reseni problemu.

Jenze o dalsi sklad se pere vice zajemcu. A cena se trosku vysplhala nahoru. No a vypada to, ze tomuto najemnikovi se nechce platit ta vyssi cena za najem, kterou je ochoten platit nekdo jiny. A asi ho to i stve, ze ta cena je tak vysoko, takze tak nejak nejasne dal najevo, ze tu elektrinu taky uz nechce resit. Tohle ale nevim na 100%. Jsou to takove nuance v komunikaci, kdy to nerekne jasne.

Dneska nam jeste psal, ze ten vyssi najem neni v poradku. Ze volal nejakemu realitnimu brokerovi a ten mu rikal, ze trzni najmy jsou nizsi. Takze pry nechce platit vysoky najem. Jenze my si to fakt nevymyslime a zajemcu je hodne. A sami zajemci jsou ochotni platit vice, protoze na trhu v nabidce toho je minimum. Proste takto funguje trh. A za co to pronajmeme je trzni cena. Jenze mu to pripada, ze to neni mozne, ze ta cena je nehorazna.

Pak do emailu napsal, ze by chtel prodlouzit i najem v soucasne budove. Konci mu zhruba za pul roku. Napsal, ze muzeme mit jistotu mit vyborneho najemnika na dalsi dva roky a ze bysme mu to meli prodlouzit. Ze jinak ho ztratime. Je to znovu komicke, protoze dneska je situace takova, ze majitel ma vsechny trumfy v rukach. Je toho tak malo v nabidce, ze si majitel muze totalne diktovat podminky a navysovat najmy.

Takze ted cekam jak se zachova. Jestli po chlapsku zaplati co mel platit nebo ne. Je to napinave!

Update: Tak uz se zahada zacina vyjasnovat. Elektrarna z nejakeho duvodu spojila dva ucty do jednoho. Takze ucet najemnika se uctoval v ramci jine budovy a nebylo to poznat. Ta castka 102 tisic bude mensi. Ten odhad davam zpet k $50,000, jak jsem puvodne myslel. Protoze v tom uctu jsou smichane dve budovy.