Volkswagen vyrovnani s majiteli dieselu

Podnikani & zivot v USA

V roce 2012 jsem si koupil dieseloveho VW Touareg. Perfektni auto. Maximalni spokojenost. Ctyri roky jsem s nim jezdil. Najel zhruba 100 tisic km. Nemel jsem s autem zadne problemy, ale mel jsem pocit, ze to ridicovo sedadlo je uz docela vysezene. Tak jsem auto v roce 2016 prodal. Nikdy jsem na nicem netratil. Cela afera s dieselovymi motory nijak neovlivnila prodejni cenu. Mozna naopak se mi snadneji prodalo, protoze v roce 2016 uz VW neprodaval dieselova auta.

A ted mi VW posle $5,726 jako vyrovnani byvalym majitelum VW.

Na jednu stranu je to prijemny bonus za vlastenni Touarega. Ale trosku je mi VW lito kolik je to stoji penez.

 

Ne kazda investice do nemovitosti je dobra (i ve velmi dobre oblasti)

Nemovitosti v USA

Dival jsem se na statistiky ohledne nemovitosti v Los Angeles county (neco jako kraj kolem mesta Los Angeles).

Podle statistik je tzv. vacancy rate (pomer kolik prostoru je v nabidce k pronajmu vs. obsazeneho) :

  • U skladu 1-2% vacancy rate (nektere statistiky ukazuji mene nez jedno procento)
  • U obchodu (retail) je to kolem 5% vacancy rate
  • U kancelari je to 13%-15% vacancy rate

V praxi to vypada takto. Dam inzerat na pronajem skladu a behem 3-4 dnu se mi ozve pet zajemcu. Behem 14 dnu mam kolem deseti zajemcu a 5-6 pisemnych nabidek. Dojde k bidovani jako na aukci. Vysponuje se cena za pronajem. Jako majitel muzu zamitnout veskere pozadavky co si najemnik vymysli. A vyberu si komu chci pronajmout. Presne o teto situaci jsem psal pred mesicem v tomto clanku. Ukoncil jsem to slovy: “Vynos z nemovitosti to takto vysponuje z 5.78% na min. 9.24%”. Ted uz mam podepsanou najemni smlouvu a prekonalo to me ocekavani. Je to na 12.13% vynosu. Pro investici do nemovitosti je to nadhera. A to vse diky male nabidce na trhu a velke poptavce.

Kdyz jsem psal o mem prusvihu s popelnici na pizza provozovne tak jsem hned zkusil ten prostor nabidnout na pronajem (jen tak, kdybych treba nasel provozovnu jinde). Za tyden se mi neozval jediny zajemce! Mam to nabidnute za normalni (dobrou) cenu, ale proste neni zajem.

A ted jsem videl na prodej krasnou budovu s kancelaremi.

Co me zaskocilo je, ze cena za stopu (jen pro info ctverecni stopa je 0.09 m2) je levnejsi nez u skladu. Je to krasna budova s krasnym interierem. Postavit kancelare je mnohem drazsi nez stavet sklad. Sklad je jen betonova podlaha a steny. Tak mi vrtalo hlavou proc je cena za kancelarskou budovu mensi nez za sklad? A navic ty kancelare jsou jeste v lepsi oblasti. Proto jsem zacal hledat ty statistiky. Proc je to tak levne? To vysvetleni je v te nabidce a poptavce. A v tom, ze najit najemnika na kancelare zabere klidne 6 mesicu cekani a neni to vubec jednoduche. Kancelari je hodne. I kdyz to instinktivne vypada jako nadherny deal, tak to zas tak atraktivni neni. Nekdo tuto budovu koupil ve stejne dobe jako jak muj prvni sklad v Torrance. Rozdil je, ze ja kdybych dnes prodal tak vydelam. Ale ten kdo koupil tuto kancelarskou budovu podobne stesti nemel. Puvodni majitel tuto budovu koupil v roce 2007 za $4M. Tehdy byla nove postavena. Puvodni pujcka kterou na to dala Bank of America byla na $3.75M. Majitel nedavno prestal splacet a budova byla zabavena bankou. Ta ji ted prodava. A da se koupit zhruba za $2.6M.

Moje pec udelala rekord to Guinessovy knihy rekordu

Pizza

Tak zatimco resim jak vyresit situaci s popelnicemi, abych mohl rozjet provozovnu na pizzu, tak moje pec na pizzu dela rekordy, ktere se zapisou do Guinessovy knihy rekordu.

Ono to totiz byla vyborna koupe. Uplne nova pec, ktera se pouzije na tuto akci (jeden den). A diky tomu byla s velkou slevou. Kupoval jsem ji jiz pred dvema mesici a vedel jsem, ze bude pouzita na tuto akci. Dalsi vyhoda koupe s tou slevou je, ze bych ji ted okamzite mohl prodat a to bez ztraty. Ale porad pracujeme na nejakem reseni situace s popelnicemi nebo jineho mista, kde by se dala pizzerie provozovat.

Kdyz jsem dnes mluvil s majitelem firmy co prodava pece tak mi rikal, ze nase problemy jsou naprosto normalni. Ze jednomu zakaznikovi takto skladoval vybaveni pres rok, nez dokoncili svoji provozovnu. To mi pripada fakt silene, ale vypada to jako realita otevirani restaurace v L.A. county.

Ucetni nabidne reseni a pak mi nauctuje za to, ze to nevyslo

Podnikani & zivot v USA

Ucetni mi pred par mesici zavolala na posledni chvili, ze mam zaplatit dan za jedno firemni danove priznani. Ale to upozorneni mi poslala ten stejny den, kdy to bylo nutne udelat. Normalne ji prosim, at mi dava cas aspon par dnu predem, protoze casto cestuji a nesedim porad u pocitace. Tady mi volala, ze kdyz to neudelam do odpoledne tak dostanu pokutu.

Mel jsem nejake technicke problemy se systemem, ktery se pouziva na placeni federalnich dani (EFTPS). A funguje to tam tak, ze kdyz potrebujete treba zmenit bankovni ucet, tak to trva nekolik dnu nez vam poslou novy dopis s heslem a novou aktivaci.

Tak jsem se ucetni ptal jestli nema nejaky napad jak to zaplatit. Rekla, ze to muzou udelat za me, ze maji nejaky system na placeni primo do IRS. Perfektni reseni. Poprosil jsem je at to udelaji a hned jim poslal penize. Slo asi o ctyri tisice.

Ted nedavno mi prislo z IRS, ze dan zaplacena nebyla. Tak pisu ucetnim jestli to teda platili nebo ne. Ti zavolali na IRS, objasnili to a potvrdili, ze tu dan zaplatili.

Pak mi poslali ucet na $517.38 (za tu praci, ze zjistovali proc si IRS myslelo, ze dan zaplacena nebyla).

Tak jeden pohled na vec je, ze maji 100% pravdu, kdyz mi uctuji za cas straveny s resenim te situace s IRS. Na druhou stranu me to stve. Nejdrive mi poslou na posledni chvili upozorneni. Za to jim nadavam. Pak mi nabidnou to vyresit, jenze nekdo udelal chybu a IRS si myslelo, ze platbu nema. Takze mi nauctuji za straveny cas.

Co si myslite? Maji pravdu, ze uctuji za svuj ca, nebo by meli vzit odpovednost, kdyz rekli, ze platbu zaridi?

Ja si myslim, ze jsou v pravu, ze uctuji za svuj cas. Ale jako zakaznika me to v tomto pripade netesi.

Jak funguji zakony v USA na otevirani restauraci

Pizza

V USA je spousta ruznych zakonu ohledne restauraci a komercnich prostor. Kdykoliv zakonodarci vymysli nejaky novy zakon, tak se to vztahuje na nove projekty a stare nechaji na pokoji.

Takze kdyz treba nekdo provozuje restauraci 30 let tak:

  • Nemusi mit dostatek parkovacich mist. U nove restaurace je treba pravidlo, ze na kazdych 75-100 sq. feet (7-9m2) provozovny musi byt jedno parkovaci misto. Stare restaurace to nemusi resit. Tohle je obrovsky problem ve spouste mist. Nedostatek mista na parkovani.
  • Nemusi mit zachody pro zakazniky. A to i kdyz maji mista na sezeni uvnitr. Nova restaurace musi mit zachody.
  • Nemusi plnit ADA compliance. Napr. i v kuchyni musi byt dostatek prostoru aby se tam nekdo vytocil na invalidnim vozicku. Musi byt dostatecne velky zachod pro zamestnance s sirokymi dvermi a moznosti se vytocit s vozickem. Nektere stoly (napr. pokladni pult) musi byt nizko aby byl pohodlny pro vozickare. Stara restaurace to nemusi resit.
  • Grease interceptor. Kazda restaurace v L.A. county musi mit zachycovac tuku. Hodne casto je to obrovska nadrz (ktera ma treba ctyri tuny, ktera se zakope do zeme pred provozovnou). Ta zachycuje veskerou vodu z restaurace a tuk plave nahoru. Ten pak nekdo chodi pravidelne odcerpavat. S timto me taky strasi pro moji pizzerii, i kdyz nebudu nic smazit, nebudu mit v podstate zadne nadobi na umyvani, apod. A z tohoto mam taky hruzu. Neni to kam dat a je to projekt jak blazen. Mozna mi povoli nejaky mensi, ktery jde dat primo v provozovne pod umyvadlo.
  • Popelnice, ktere maji pristavek. Starsi restaurace znovu nemusi resit. Nove ano.

Funguje to tak, ze kdykoliv se ta stara restaurace rozhodne neco renovovat tak 20% budgetu musi dat na tyto ruzne upravy a upgrady. Takze treba renovuje interier nebo exterier a utrati $100,000, tak $20,000 musi jit na tyto ruzne upravy. Nebo kdyz bych vymenil nejaky spotrebic, tak 20% znovu jde na upravy. Takze stare restaurace nemajizadnou motivaci do svych prostoru investovat, protoze by si jen nadelaly problemy navic.

Kdybych dneska koupil nejakou starou restauraci a nedelal zadne upravy, tak muzu okamzite provozovat. A nemusim resit vubec nic.

Dival jsem se treba na tuto:

Na pristavek na popelnice bych mel mista dost:-)

Vlastni to starsi manzelsky par. Chteji jit do duchodu. Vlastni i tu nemovitost. Prodavaji docela draho a nechteji zlevnit.

Kdyz jsem se podival dovnitr a narychlo fotil ty fotky tak jsem byl trosku zhrozen. Z toho bordelu vsude. A predstavy jak to prebiram a premyslim co s tim delat.

Prvni me napadlo, ze by bylo nejlepsi to kompletne zbourat a postavit peknou novou provozovnu. Jenze, narazim na problem s parkovanim. Tady je ted osm parkovacich mist. A pravidlo v teto oblasti je, ze provozovna musi mit jedno park. misto na 75 sq. feet prostoru. Takze misto provozovny, ktera ma 1,000 sq. feet (100 m2 – a nemusi dodrzovat pravidla na parkovani) bych mohl postavit novou provozovnu co by mela 600 sq. feet (55 m2). Ztratil bych tak i moznost na sezeni uvnitr, protoze uz ta velikost je dost mala. Ciste jen na tu kuchyni.

Druha varianta by byla opravovat. Jenze jen tim, ze tam dam dam moje vybaveni (pec na pizzu, mixer, apod.), tak to je investice a musim zacit upravovat veci co ti soucasni majitele nikdy nedelali. A pomalou cestou do toho budu investovat vice a vice… a porad to bude vypadat stare a pochybne. Me treba vubec nelaka se v takove restauraci jit najist. Mam rad, kdyz je vsechno nove, ciste a pekne. Ale postavit neco noveho vubec nevychazi s cisly. Uz jen tim, ze ztratim 40% plochy restaurace jen abych vyhovel pravidlum na parkovaci mista. Proste nebyla by to dobra investice. Navratnost by byla uplne uboha.

Aniz bych teda nenasel nejakeho sikovneho architekta, ktery by dokazal nejak kreativne vymyslet lepe rozmisteni parkovani a jak to pojmout. To je jedna varianta co by mozna stala za to. Ale sance je hodne mala co se s tim da delat