Nutnost cist najemni smlouvy i kdyz na to neni cas

Nemovitosti v USA

Pred peti lety jsem pronajmul prvni sklad externimu najemnikovi. Byl to sklad co jsem nepotreboval pro Shipito.

Nemel moc volneho casu. Ridil jsem aktivne Shipito se svymi 150 zamestnanci. Tak jsem si najmul realitniho brokera co jsem dobre znal at mi nachysta smlouvy. To bylo jedine s cim se se necitil komfortne Nepotreboval jsem od neho najit najemnika. Toho jsem nasel. Takze praci mel jednodussi a za to jsme se dohodli, ze se trosku snizi provizi. Porad to ale byly velke penize. Muj broker dostal 15 tisic USD. U tech komercnich nemovitosti jde o velke transakce, takze jsou i velke provize.

Od te doby jsem se ty smlouvy poradne naucil. Vsechno si uz delam sam. Mam z toho lepsi pocit, protoze presne rozumim kazdemu odstavci. Hlidam si veci co by mi zadny broker nepohlidal. Citim se i mnohem lepe, ze uz to nemusim delegovat a mam to pod kontrolou.

A zrovna ted se mi potrvrdilo proc je vzdy nutne se tyto veci naucit. Brokeri (a asi jim to nesmime mit za zle) mysli predevsim nad tim jak vydelat co nejvice provizi pro sebe. Takze muj broker ve smlouve nechal ustanoveni, ze kdykoliv najemnik bude prodluzovat smlouvu tak ze z toho ma taky dostat dalsi provizi. Coz se bavime o dalsich desitkach tisic dolaru v podstate bez prace. Me se to ale uz platit nechce, protoze mam pocit, ze broker nemel zadnou zasluhu na najiti najemnika. A ze jsem v po nem jen chtel pomoc pripravit smlouvu za kterou jsem ho uz dobre odmenil.

Jeste popisu jak pekne mi to zavolal. Nejdrive mi rekl, ze ho kontaktovali ti najemnici (nebo respektive jejich vlastni broker) a ze chteji jednat o prodlouzeni smlouvy. Tohle vim, ze je lez, protoze jsme s najemnikem v castem kontaktu (a jeste to povrdili, ze s brokerem v kontaktu nejsou). Pak mi rekl, ze by bylo (PRO ME) nejlepsi, abych jim to neprodluzoval o 3 roky, ale dal jim to rovnou na 5 nebo i vice let. Samozrejme, kdyz podepisu prodlouzeni o 6 let tak provize je dvojnasobna nez kdyz na 3 roky. Nevydrzel jsem to a zeptal se na rovinu jestli mi to navrhuje protoze to chce ten najemnik nebo aby dostal vetsi provizi. Tak mi rekl reseni, ze se nemusim bat o provizi, ze muzeme odlozit splaceni. Ze mu zaplatim cast provize ted a cast za ty tri roky. 🙂

No hruza. Ta lekce je, ze si clovek musi porad davat pozor. Vsechny smlouvy si cist do detailu. At ma cas nebo nema cas. Zadne vyjimky. A pocitat s tim, ze kazdy sleduje hlavne svuj zajem.

Je to neuveritelne jak jsem progresivni

Podnikani & zivot v USA

Progressivism is the support for or advocacy of social reform. As a philosophy, it is based on the Idea of Progress, which asserts that advancements in science, technology, economic development, and social organization are vital to the improvement of the human condition (Wikipedia)

Kdyz jsem zacinal podnikat v USA s firmou IncParadise (zakladani firem), tak jsem nejradeji zamestnaval zeny!

Uprimne jsem muze dokonce diskriminoval. Mel jsem spatne vzpominky na me podnikani v CR, kdy z me firmy vzniklo nekolik dalsich konkurencnich firem. Zamestnanci odesli, zalozili si svoji vlastni firmu a pretahli klienty. Tohle se stalo nekolikrat a opakovane po sobe. A vzdycky to byli muzi! Ono to je asi v povaze chlapu, ze vice riskuji a hledaji ruzne zkratky, jak co nejrychleji vydelat prachy. U zenskych jsem mel pocit vetsi stability. Ze praci delali s vetsi laskou. Nenudili se. A proste celkove mi kancelar lepe fungovala v plne zenskem slozeni. I v Las Vegas jsme jednou zamestnali nejakeho muze a ten se pak taky pokusil zalozit vlastni firmu! Nastesti se mu nedarilo. Ale stejne, ze! Takze zenske jsem mel ve firme nejradeji!

Nedavno se v USA vedli obrovske diskuze o tzv. gender neutral bathrooms. Proste je problem, kdyz se na zachody napise, ze jsou pro chlapy nebo pro zenske. Kdyz jsem rozjizdel Shipito tak jsem trnul, ze mam zaveden prvni neutralni zachod. Bylo to dlouho predtim nez se zacala vest tato diskuze. U me zase uprimne slo o to, ze jeden zachod jsme meli ve skladu a druhy v kancelari. A developer dal na ten v kancelari cedulku pro zeny a na ten ve skladu pro muze. Jenze me se strasne nechtelo chodit daleko na zachod do skladu. Predelal jsem cedulku a napsal na zachod, ze je pro oboji pohlavi.

Celou dobu jsem se trepal strachy, kdy si kdo bude stezovat, ze to nemame oddelene. Treba, ze jsem nejaky uchyl co chce lezt na stejny zachod co zensky. Ale ted vim, ze jsem byl progresivni a to s obrovskym predstihem. Vlastne se u me museli zamestnanci citit nejlepe, protoze jsem vyresil problem se zachodkem mnohem drive nez se to stalo ve zbytku Ameriky!

Treti vec jak jsem progresivni jsem zjistil ted (ano taky me i moji manzelku objal, ale myslim, ze jsme oba bez ujmy). Americka kultura je zalozena na tom, ze se porad nekdo nekde chce objimat. Potkate cizi lidi. Seznamite se a rovnou vas objimaji. Ja na to nejsem zvykly. Moc se mi to ani nelibi. Vzdycky doufam, ze se objimani budu moci vyhnout, ale snazim se akceptovat spolecenske normy, protoze tady dlouhodobe ziji. Nejradeji bych jen podal ruku, ale mam pocit, ze lidi pak berou, ze jsem moc chladny. Znovu jsem mel takove cerne svedomi, ze do te americke kultury nezapadam. Jenze vsechno je jinak. Instinktivne jsem ta vyjimka, kdo neni uchyl a nesnazi se na nekoho sahat, objimat ho a takto zpusobovat neprijemne situace s dotykem. Jak se to ted zrovna probira v mediich a myslim, ze neni konec ruznych pripadu co jeste uvidime.

Tleskam sam sobe jak intuitivne dokazu vsim proplout a vim co je spravne!

A myslim, ze uz jsem zase o krok vepredu. Jak uz jsem tady dokumentoval, ze nesnasim ruzne schuzky a konferencni hovory, tak vlastne nemam sanci nikoho nejak obtezovat i timto zpusobem. VAROVANI: Az se na nekoho z vas za 30 let provali, ze jste nekoho nekde osahavali na osobni schuzce (treba nejakym nechtenym dotykem napr. ze vyzadujete pozdrav podani upocenou rukou – to fakt muze byt spouste lidem neprijemne a taky vam to hned na rovinu nereknou) nebo obtezovali slovne po telefonu nejakym trapnym konferencnim hovorem, na kterem se budete vykecavat, tak bacha…Je tam risk, ze prijdete o vase vydelane miliony, kdy budete platit pravniky a napravovat krivdy, kterych jste se napachali (nebo vas vyhodi z prace). I kdyz trosku to musim upresnit, plati to jen v pripade, ze se vam skutecne podari zbohatnout nebo tu atraktivni praci budete mit. Jestli to chcete pojistit a byt neprustrelni, tak doporucuji zustat chudy a nic nedelat, pak se nemusite bat. Nic se na vas neprolakne. V USA to takto funguje.

Tak doufam, ze to znovu ocenite, ze se delim o uzitecne know-how. A nezapomente i na to moje varovani!

Nejdulezitejsi vec pri rozjezdu noveho podnikani

Osobni zkusenosti & zivot

Uplne ta nejklicovejsi vec pri rozjezdu noveho podnikani je prijit na zpusob jak ekononmicky ziskavat zakazniky. Vymyslet ten obchodni model tak, ze cena zaplacena za ziskani zakaznika je dostatecne mala v pomeru co se na tom zakaznikovi vydela.

Kdyz se toto podari tak vsechny ostatni problemy s rozjezdem firmy jsou jednoduche na reseni. Ta pointa je v tom, ze vetsina problemu se da vyresit penezmi. Vzdycky muzete najmout ruzne lidi na ktere muzete delegovat ukoly, ktere vas trapi. Muzete mit nekoho kdo vam pomuze. Ale na toto musite mit penize. A ty penize budete mit, kdyz se splni ten zakladni predpoklad. Vite jak ziskavat zakazniky pro firmu. Vite kolik vas ziskani zakaznika stoji. A vite kolik na nem vydelate. A ten zisk je dostatecny, abyste meli komfort na delani chyb a reseni problemu,ktere mate pri budovani firmy.

Osobne kdyz cokoliv rozjizdim tak si strasne hraju s tim jak ten business nastavit. Jak presne nastavit ceny. Jak presne tu sluzbu nabidnout. Jak zajistit aby si zakaznici moji sluzbu doporucovali (coz me nic nestoji v porovnani s placenou reklamou). Treba vim, ze kdyz neco dokazu udelat o hodne rychleji nez konkurence tak to zakaznici oceni a pomuze to v tom jak me budou doporucovat. Me to znovu nestoji nic navic. Prace je to porad stejna. Jen si musim firmu lepe zorganizovat a nastavit, abych tu rychlou realizaci byl schopen delat.

Kdyz se mi nepodari ten business model vyladit, tak ten napad opoustim. Proste nevim nebo to neumim delat. Coz taky neni problem. Kazdy ma silne stranky v necem jinem a je to naprosto normalni. Rozhodne bych ale v takove fazi nechtel hledat externi investory a doufat, ze nalite penize vyresi problemy a nejakym zazrakem se podnikani zacne darit. Kdyz se ten business model nevyladi, tak ani nalite penize do reklamy nepomuzou. Tohle je moje zkusenost.

Mozna zrealizuji svuj prvni private equity deal

Podnikani & zivot v USA

Vyjednavam se skupinou investoru velmi zajimavy obchod. Chceme koupit firmu, ktera je spickou ve svem oboru. Dela perfektni vyrobky, ktere se distribuji po celem svete.

Vyjednavani se tahnou skoro rok. Poslednich par mesicu velmi intenzivne. Posledni dva tydny jsme byli uz tesne pred podepsani LOI (Letter of Intent), kde byly dohodnute hlavni body. Obe strany byly v souhlasu jak by ten deal mel vypadat.

Uplne na posledni chvili protistrana zmenila zakladni body. Naprosto zasadne. Kolegove co resi vetsinu jednani z toho byli frustrovani. Predstavte si hodinove konferencni hovory na kterych se projednavaji detaily a pak to ta protistrana kompletne zmeni. Nektere hovory trvaly treba tri hodiny. Ja o sobe vim, ze bych to nezvladl a vzdal uz davno. Fakt na toto nemam moc trpelivost.

Kdyz jsme chteli z toho dealu odstoupit, tak nam rekli, ze ty zmenene podminky byly poslany omylem. Ze to nekdo odeslal z emailove schranky cloveka co s nami jednal bez jeho vedomi. Proste takove hry jak si zachranit tvar, ze nekdo udelal chybu a snazil se na posledni chvili zmenit navrh.

Co me na tom osobne desi nejvice je, ze presne takto by mohli zmenit nazor v prubehu due dilligence. V okamziku kdy bude utraceno min. desitky nebo stovky tisic dolaru za pravniky a ucetni. A kdyz uz je clovek v tom dealu tak ponoreny tak je pak tezke nedelat kompromisy. Ne kazdy vyjednava ciste. Coz je ta frustrujici cast.

Ale je v tom vyjednavani i zabava. Jak chytre ten deal vymyslet, ale zaroven neskocit na spek. Je to velmi komplexni a tim, ze druha strana jednani takto narusila, nam umoznilo vymyslet jeste lepsi strukturu, ktera elegantne resi ruzne potencialni budouci konflikty.

Jsem velmi zvedavy jak to dopadne. Jsem ale trosku skeptik. Pravdepodobnost, ze se ten deal vydari vidim tak na 45%. Ale byla by to presne ta situace, ze by me lakalo se do toho zapojit v aktivni roli. Vidim moznost usetrit obrovske naklady v logistice a distribucnim modelu. Proste by me to lakalo exekuovat. Ale na to vyjednavani mam uplne minimalni trpelivost. Nastesti kolegove ji maji velkou a resi to vyjedavani velmi dobre.

Kdy se da porusit pravidlo na nacasovani u nakupu nemovitosti

Nemovitosti v USA

Na trhu se objevila krasna nemovitost. Ve vynikajici oblasti, kde je jen zridka neco na prodej. Tuto konkretni nemovitost drzi jedna rodina 40+ let. A ted se rozhodli ji prodat.

Takze jak jsem psal v predchozim clanku, jak je dulezite kupovat v dobrem nacasovani, tak zrovna v tomto pripade se to pravidlo neda dodrzet. Na nektere prilezitosti by se muselo cekat hrozne dlouho nez by se objevily znovu. Kdyz jste si jisti, ze nemovitost chcete dlouhodobe vlastnit a muzete si dovolit preckat nejakou tu krizi, tak doporucuji kupovat bez ohledu na to kde se trh zrovna nachazi.

Pred par minutami jsem odeslal offer. Nabidl jsem perfektni terms, ale ne uplne nejlepsi cenu. Jsou uz dalsi ctyri zajemci co offer poslali. Tyhle multiple offer situace nemam rad, kdyz kupuji a vetsinou se ani nezucastnim. Cena se vysponuje velmi vysoko kvuli tomu jak nikdo o ten deal nechce prijit. Takze moji slabsi nabidku na cenu jsem vylepsi obrovskou rychlosti v uzavreni, kratouckou due dilligence dobou a nabidkou nejjednodussi transakce jak to jen jde. Doufam, ze ostatni zajemci budou chtit pouzit pujcky nebo bude mit slozitejsi due dilligence (treba zjistovat jestli pujde nemovitost konvertovat na jejich cinnost, apod.). Je to komercni nemovitost a mohl bych tam mi dalsi pobocku Pizzouna;-). Vice konkretne nereknu, protoze vidim sanci tak na 50%. Jestli to vyjde tak napisu vice.