Tak tohle bude muj nejvetsi gamble. Koupil jsem sklad, ktere ma problemy se znecistenou pudou. Ono takovych skladu je v Los Angeles hodne. Po druhe svetove valce zde bylo hodne prumyslu a zakony na ochranu zivotniho prostredi nebyly tak prisne.

Nekdy jsou problemy zpusobene nejakou treti stranou napr. znamou a bohatou firmou (Chevron, Boening…), ktera uz je resi. I kdyz to jejich zpusobene znecisteni je i pod mym pozemkem, tak je moje financni odpovednost jako majitele mala.  Jindy muze byt problem primo na pozemku (treba nejaka stara podzemni nadrz). V tomto pripade je to kombinace. Odstranit ty problemy se znecistenim muze byt hodne drahe. Nejvice ale stoji kdyz se do toho vlozi nejaky urad a nakazuje majiteli presne co ma delat. A tomu se chci vyhnout. Sam a dobrovolne ty problemy chci vyresit. A tim, ze to budu sam ridit tak verim, ze dokazu drzet naklady pod kontrolou. Zacali jsme s testovacimi vrty kolem mista kde mam na pozemku clarifier (podzemni nadrz), ktery se pouzival pri vyrobe elektroniky pred 50 lety.  Zjistuji jak ho pujde odstranit. Kolik zeminy budeme muset odstranit. A proto se delaji testovaci vrty na ruznych mistech a rozdilnych hloubkach.

Cely proces je o manazovani rizika. Ocekavam, ze to bude proces na par let, ale na konci budu mit pozemek, ktery bude mit znovu plnou hodnotu. Vetsine kupujicich se do toho procesu nechce. Je to spousta nejistoty. Nevi se presne kolik to bude stat. Kazde testovani je treba desitky tisic dolaru. Konecna cena muze byt stovky tisic nebo i milion. Muze to trvat velmi dlouho (roky). Me to nevadi. Beru to jako vyzvu, ze tady stoji za to zapojit poradne mozek. Dva tydny jsem stravil na telefonech a dozvedel jsem se o znecisteni pudy a jak to resit obrovske mnozstvi informaci.  Proste jako kdybych byl ve skole a ucil se primo od odborniku z praxe. Je v tom spousta neznamych. Urcite bude hrat roli i nejake stesti. A jak to vyjde na zaver a kolik to bude stat bude pro me velmi zajimave.

Je to pozemek na fantastickem miste. Blizko nove a bohate nemocnice, ktera se  rozrusta a mozna jednou bude potrebovat i tuhle parcelu. Je to pronajmute servisu, ktery jako jeden z mala opravuje nabourane Tesly (karoserie a lakovani). Vypada to, ze maji hodne zakazek a chteji vice prostoru na rust. Maloktery sklad ma tak velky pozemek se spoustou parkovacich mist (jeste oploceny), na vybornem miste a na rohu s pristupem k rusne ulici. Myslim, ze to je pro ne idealni misto.

Mam sklad v arealu kde se nachazi Tesla Motors.  Tesla ho mela pred lety pronajmuty  na kratkodoby pronajem. Sklad jsem kupoval primo od developera a ten ho kratkodobe pronajimal Tesle, kdyz potrebovali extra prostory. To byl i duvod proc si nechali zamlzit venkovni okna, aby mohli chranit svoje tajemstvi jak jsem zminoval v minulem clanku.

Jel jsem se na sklad podivat jak vypada a co bude potreba opravovat. Ted je to Parkour gym, ktery se stehuje pryc. Potkal jsem se tam s hlavnim sefem vyvojaru Tesly. Byl dojmuty, ze po deviti letech vstoupil na misto, kde byla kompletne navrzena Tesla Model S. Stravil zde stovky hodin prescasu a vikendy. A vzpominal.

Jak kdyz nastoupil do Tesly tak mel o dost mensi plat. Jaka to byla jizda na horske draze. Rikal mi prihody kde se co stalo: “Tady jak je ta kuchynka stal Elon a ja mu rikal jak je to blaznivy napad jestli si mysli, ze na elektrickych autech bude vydelavat”. “Nebo presne na tomto miste, kde vidis ten zeleny hrad se vyvijela kompletne Tesla S. Na tomto miste vzniklo cele auto!”

“Tady jsem mel muj osobni workshop”, ukazal na jine misto ve skladu.

Pak v hornim mezzaninu rikal, ze mel “sweatshop”. Patnact lidi na malem prostoru zhruba 50 m2 vyvijeli auto a potrebovali videt dolu do skladu. A jeho slovy, protoze nemeli moc penez v budgetu, tak misto okna jen vyrizli obrovskou diru ve stene a tou koukali dolu do skladu.

Slibil mi, ze mi posle historicke fotky jak to tehdy ve skladu vypadalo. Taky rikal, ze ma schovany prototyp kazdeho auta, ktere Tesla vyvijela. Kazdopadne velmi zajimave pribehy a muj sklad je soucasti historie:-)

A je ted  volny k pronajmu!

Navrhl jsem najemnikovi co mi neplati, ze jim odpustim vse co mi dluzi a kdyz mi pomuzou vyklidit prostor od jejich veci, tak jim vratim cely security deposit.

Jde o velke penize. S navrhem souhlasili. S Covidem se znovu zprisnuji pravidla v Kalifornii a ja nevidim, ze by byli schopni najem v plne vysi platit.

Takze sklad je ted v nabidce na pronajem.

Jsem velmi zvedavy jak snadne nebo tezke bude ted behem Covidu pronajimat. Hned vedle skladu sidli Tesla. Tak jsem kontaktoval. Presne tenhle sklad si totiz pronajimalo vyvojove oddeleni tesne nez jsem sklad koupil od developera. Tehdy to byl ale jen kratkodoby pronajem. Jsou tam zabilena okna a jina opatreni proti uniku know-how.

Jediny problem s Teslou je, ze to jsou tvrdi vyjednavaci. Vzdycky nabizi nejnizsi najem a nejhorsi podminky ve smlouve. Kdyby doslo k vyjednavani tak si musim nekde zjistit jestli treba behem Covidu nebyli taky najemnikem co neplatil najem. (Otazka jak moc je ten clanek podle pravdy). 

Behem 24 hodin od listovani skladu jsem zatim mluvil se dvema zajemci.

Od brezna je moratorium na evikce. Jestlize je najemnik postizen Covidem a neplati najem tak ho neni mozne vystehovat.

To moratorium ma skoncit v listopadu, ale je mozne, ze ho politici prodlouzi.

Teoreticky by najemnik mel platit alespon castecne najem. Ale neda se s tim nic moc delat kdyz neplati nic.

Na jednu stranu chapu, ze je v tom dobry umysl chranit najemniky pred evikcemi. Ale na druhou stranu je to dost velky zasah do soukromeho vlastnictvi. Kazdy majitel nemovitosti se musi chovat racionalne, aby prezil. Kdyz vyhodi najemnika z nemovitosti, ktera je velmi tezko pronajimatelna tak si muze uskodit vice nez kdyby mu najem slevnil nebo i odpustil. Tohle presne vidim u retailu. Nektere prazdne prostory ktere byly na pronajem jeste pred Covidem jsou do dnes prazdne (treba moje oblibena kavarna a pekarna co zkrachovaly). Ale u skladu je stale velka poptavka. Firmy co delaji e-commerce maji behem Covidu jeste vetsi obraty a potrebuji prostor na rust. A ten neni k dispozici kdyz je drzen firmou co treba umira a nema sanci se vzpamatovat.

Stat i urady stale ocekavaji, ze majitel nemovitosti bude platit mistni dane a poplatky. Ty v USA nejsou zrovna male. Treba dan z nemovitosti je kolem jednoho procenta hodnoty rocne! Z tech dani se financuji skoly, policie, pozarnici, zachranari, infrastruktura, apod.

Ja osobne bych tomu radeji dal volnejsi prubeh a nechal majitele at si rozhodnou sami jak chteji se svym majetkem nakladat.

Kdyz se prodava firma nebo nemovitost tak casto dochazi v posledni fazi  k dalsimu vyjednavani.

Uzavirani obchodu se tahlo nekolik mesicu.  Zbyva par dnu pred uzavrenim. Prodavajici si uz pocita penize co dostane. Premysli jak je utrati. Uz si to v hlave vizualizuje a moc se tesi.

Kupujici se zase tesi jak si koupi novy asset. Je spokojen, ze uz je vse vyjednano. Uz jen poslat penize a podepsat papiry.

A v tomto okamziku se casto objevi nejaka nova vec. Neco je spatne. Nekde bude potreba neco zaplatit. Najdou se nove problemy, apod.

A nikomu se uz menit cenu nechce. Prodavajici nechce dostat mene. Kupujici nechce platit vice.

V mem poslednim obchode se do vyjednavni vlozil pravnik co zastupuje prodavajiciho a dokazal strasne vse zkomplikovat. Chtel asi ukazat svou hodnotu. Takze z veci co by nemusely byt veda se udela obrovske problemy.

Je to jak test. Jestli je nektera ze stran radeji ochotna od obchodu odstoupit, udela se kompromis nebo jedna ze stran ze svych podminek ustoupi.

Odhadnout dobre tu situaci v te posledni chvili je klicove. Jedna se casto o vyznamne castky. Kazda strana premysli co udela ta druha. Jak moc kdo ten obchod potrebuje zrealizovat.

Ja u sebe mam nejradeji kdyz se dokazu emocne nevazat na tu realizaci I kdyz  jsem do toho  investoval desitky hodin casu.  To je nejlepsi mindset jak udelat dobry deal. Kdyz se neda uzavrit podle mych parametru tak klidne odstoupit. Taky je to nejsilnejsi vyjednavaci taktika (ale musi vam ji ta protistrana 100% verit).  Kdyz treba nemovitost doopravdy potrebujete tak vam to nikdy nikdo neveri.