Vitajte pri pokračovaní­ seriálu USA očami nového imigranta,

v diskusii ste žiadali o informácie ohľadom bankového systému a hypotékach v USA, tak skúsim popí­sať svoje postrehy.

Otváranie účtu
íščet v banke otvorí­te všade na počkanie, stačí­ ak si donesiete:

• doklad s fotografiou (photo ID), napr. americký vodičák. Ak nemáte mí´žete doniesť cestovný pas
• overenie adresy – nájomná zmluva, alebo akýkoľvek list adresovaný na vaše meno. Ak ste sa práve nasťahovali a nedostali ste ešte žiadny list, mí´žete si ho poslať sám, ale musí­ mať pečiatku pošty t.j. prejsť cez poštu
• SSN alebo ITIN. Na moje počudovanie, nie je problém ak nemáte SSN/ITIN, teda aspoň na Floride. Opýtajú sa vás však či tu trvalo bývate a poviete áno.

V internetových bankách sa dá otvoriť účet na diaľku, no tam je stále potrebné mať SSN.

Ak si zakladáte v USA firmu a viete, že tu nebudete mí´ct prí­sť si osobne otvoriť účet, pri zakladaní­ firmy do nej napí­šte svojho známeho v USA a on pí´jde firemný účet otvoriť za vás. Následne ho mí´žete z firmy vyškrtnúť.

íščty v kamenných bankách majú stále poplatky(okolo $10/mesiac), no ví¤čšinou existuje spí´sob ako sa im vyhnúť. Najčastejšie sa vyžaduje nejaký minimálny zostatok, posielanie si výplaty(direct deposit) alebo si pravidelne posielať peniaze na sporiaci účet.

Napr. WellsFargo má tieto podmienky na zí­skanie účtu zadarmo: minimálny zostatok $1500 + automatická platba $25 na sporiaci účet alebo direct deposit výplaty + automatická platba $25 na sporiaci účet.

Ví¤čšinou vám otvoria účty dva:
checking – bežný účet, ku ktorému dostanete bankovú kartu a šeky
savings – sporiaci účet

Pri otváraní­ účtu im rovno povedzte, že si prajete vypnúť povolené prečerpanie (overdraft protection). Za každú transakciu, ktorá sa nedá uspokojiť zo zostaku na vašom účte si budú účtovať od $15 do $35. Ak máte na účte nulu a kúpite si zmrzlinu a potom žuvačky, ku každej transakcii priúčtujú $35. Preto je to treba radšej zakázať.

Posielanie peňazí­ v USA
Možno to bude znieť až neuveriteľne, ale ak chcete poslať niekomu peniaze v rámci USA, tak to bude stáť okolo $35. Preto všetci použí­vajú šeky, ktoré si posielajú poštou. Niektoré banky majú rí´zne partnerské firmy podobné paypalu na posielanie peňazí­, no obe strany sa tam musia registrovať.

Ak si posielate peniaze v rámci svojich účtov z jednej banky do druhej, tak to je zadarmo. Ak vám zamestávateľ posiela peniaze priamo na účet, je to tiež zadarmo. Stačí­ ak mu dáte čislo účtu (account number) a čislo banky (routing number).

Šeky
Keďže posielanie peňazí­ (wire transfer) je drahé a trvá dlho, šeky sú tu stále veľmi populárne. Ak vám niekto vypí­še šek, zájdite do banky a oni vám sumu pripí­šu na účet. Omnoho populárnejšie je však nainštalovať si mobilnú aplikáciu od banky v ktorej šek odfotí­te a na druhý deň máte peniaze na účte. Toto však funguje len na sumy približne do $1500.

Šek v rukách nie je istota, že dostanete peniaze. Ten, kto šek vypí­sal nemusí­ mať na účte dosť peňazí­, alebo mí´že šek dodatočne stornovať (stop payment). Ak sa šek nevycashuje, dajú vám zaplatiť poplatok okolo $25 aj keď to nie je vaša chyba.

Ako vyberať peniaze z bankomatu ak ste turista v USA
Ak prí­dete do USA a vsuniete eurí³psku kartu do bankomatu, tak sa vás bankomat opýta, či chcete vybrať peniaze z checking alebo savings, aj keď sporiaci účet v Eurí³pe nemáte. Stále vyberte možnosť checking.

V USA sú bankomaty úplne všade, treba však podotkúť, že ví¤čšina malých bankomatov napr. v obchodoch nie sú vlastnené bankami ale podnikateľmi, ktorí­ zarábajú na poplatkoch. Výber z takéhoto bankomatu bude stáť zvyčajne od $5 do $9 a maximálny výber je veľmi ní­zky, napr. $200. Čiže odporúčam nájsť bankomat od banky, ten vydá zvyčajne od $500 do $800 za poplatok $3.

Hypotéky v USA
Pred finančnou krí­zou dávali hypotéku doslova každému. 0% akontácia (down payment), prí­jem sa neoveroval a zlý kredit nikomu nevadil.

Po finančnej krí­ze sa to sprí­snilo, trebalo aspoň 20% akontáciu, prí­jem už trebalo dokladovať a kredit musel byť dobrý. Aktuálne banky poľavili na akontácii, takže ak máte prí­jem, už viete kúpiť znova za nulovú akontáciu. Toto podľa mna nie je dobré, lebo keď ceny nehnuteľností­ klesnú, ľudia nebudú cí­tiť potrebu platiť za dom viac, ako je jeho hodnota. Nechajú si ho radšej vziať.

Hypotéku mí´žete dostať aj ked tu nebývate, treba však akontáciu aspoň 40%. Vtedy už banku nezaují­ma ví´bec nič, nemusí­te mať prí­jem, kredit ani SSN.

Záver
Americký bankový systém je v mnohých veciach pozadu (šeky) no boj o zákazní­ka je veľmi veľký. Ak si budete zakladať účet, pozrite sa či práve neprebieha nejaká akcia. Ja som za otvorenie účtu dostal z jednej banky zadarmo fitness traker Fitbit z druhej banky $500. Tá akcia na $500 ešte stále prebieha v Chase banke, ak máte niekto záujem.

Ak vám hociktorá banka vyúčtuje nejaký poplatok, poproste ich, či sa ten poplatok nedá zrušiť (waive fee). Takmer stále to zrušia. Oni majú limit koľko vám mí´žu za mesiac/rok zrušiť a ak ste bežný zákazní­k a dávate si pozor, prí­ležitosné poplatky si zruší­te všetky.

Zsolt Szabo
www.payperhost.com – pay as you go web hosting. WP stránka za $0.9/mesiac

Ahojte čitatelia Johnovho blogu,

nedávno som sa presťahoval do Miami a dohodol som sa s Johnom, že tu napí­šem pár quest postov o rozdieloch medzi USA/ČR/SR.

Johnov blog čí­tam veľmi dlho, takmer od jeho založenia. Články, ktoré pí­sal na v začiatkoch jeho blogu boli pre mňa najzaují­mavšie, keďže popisoval rozdiely a problémy očami čerstvého imigranta. Práve takéto články o začiatkoch v USA tu skúsim postupne napí­sať.

Začnem témov prenají­mania bytov (Condos).

Ak ste čí­tali diskusie na Johnovom blogu, veľa ľudí­ sa pýtalo, či mí´žu začať prenají­mať byty v USA aj keď žijú v ČR, lebo im to prišlo oveľa atraktí­vnejšie ako kúpa a prenájom bytu v ČR.

Chcem pracovať s reálnym prí­kladom čiže vysvetlí­m to na apartmáne v ktorom sám bývam.

Platí­m rent $1600/mesiac a hodnota nehnuteľnosti je okolo $300 000. Ľudia si v Johnovej diskusii pod podobným článkom vyrátali navrátnosť, v tomto prí­pade pekných 6.4% a chceli tu hneď investovať.

No v USA existujú náklady na ktoré ľudia v ČR/SR nemyslia, lebo buď neexistujú alebo sú oveľa nižšie.

Konkrétne náklady na mí´j byt, ktoré musí­ majiteľ bytu (landlord) platiť:

Daň z nehnuteľnosti (Property tax)
Daň je tu uveľa vyššia ako v ČR. Je iná v každom kraji (County) a pohybuje sa okolo 1.4% ročne z trhovej ceny nehnuteľnosti. Keď dostanete vyúčtovanie property tax od svojej county, tak na nej uvidí­te presne na čo idú peniaze. Budete tam mať vymenované napr. nejaké školy, čističku odpadových ví´d, prí­spevok nemocnici atď.

Cenu bytu odhadne county pomerne presne a zarátajú aj detaily napr. aké ste poschodie, výhľad a parametre ktoré ovlpyvňujú cenu. Ak však nesúhlasí­te s odhadom ceny nehnuteľnosti, tak im mí´žete argumentovať, že trhová cena apartmánu je nižšia. Toto však mí´žete urobiť až po tom ako ste zaplatili daň, ktorú vám vyrátali. Ak rozhodnú vo váš prospech, rozdiel vám vrátia.

Okolo tohto tu funguje celý biznis. Existujú firmy, ktoré za vás vybavia zní­ženie dane a zoberú si časť ušetrených peňazí­. Vačšinou to však robia len pre luxusné apartmány a pre komerčné nehnuteľnosti, kde sa im to oplatí­ oveľa viac.

Pre apartmán, ktorý stojí­ $300k je daň približne $4200/rok

Association fees
Toto sú poplatky, ktoré sa platia budove za spoločné priestory (bazény, sauny, výrivky, opravy na budove, kosenie trávnika a stromov’¦), personál (management, consigliere, valet parkovači, upratovačky’¦) a poistenie budovy.

V tejto budove to je $0.58/štvorcovú stopu (sq feet), t.j. za 950 sq ft. condo to je $550 na mesiac t.j. $6600 za rok. Je to priemerná cena, niekde sa platí­ menej a niekde viac. V luxusných budovách to je $2/sq ft. a viac.

Ak si myslí­te, že tieto association fees sa vás týkať nebudú lebo investujete do domu, tak ste na omyle. Dom sa nachádza ví¤čšinou v gated comunity kde máte tiež bazén a spoločné priestory. Čize pár stovák zaplatí­te im a potom si musí­te za dom platiť poistenie sám, okolo $300/mesiac.

Dobrá finta ako prerátať štvorcovú stopu na meter štvorcový, ktorú som sa naučil od Johna je vydeliť rozlohu v sq. feet desiatimy a dostate takmer presnú rozholu v metroch štvorcových.

Realtor fees:
Byt prenajmete cez realiťákov(realtor) a oni si zoberú jeden mesačný nájom, ktorý si rozdelia. Polovicu zoberie realtor, ktorý zastupoval majiteľa bytu a polovicu realtor, ktorý zastupoval nájomcu.

Jeden mesačný nájom znamená $1600/rok. Tento poplatok sa dá zní­žiť tak, že si nájidete nájomcu, ktorý vo vašej nehnuteľnosti vydrží­ dlhšie ako rok. Predĺženie existujúcej zmluvy si vyžadujte od realtora bezplatne a on to aj vačšinou urobí­.

Veľmi málo realtorov sa však zaoberá prenájmom, keďže pri predaji dostane oveľa vyšsiu proví­ziu, typicky 3% z ceny nehnuteľnosti. Ak zastupoval obe strany naraz tak 6%.

Reálna návratnosť investí­cie:
Ak si vyrátame návratnosť investí­cie po započí­taní­ nákladov, tak nám výde toto:

ročný prí­jem: 12*$1600 = $19 200
ročné náklady: $4200 + $6600 + $1600 = $12 400
zisk: $6800
ROI: 2.26%

Toto ROI je na úrovní­ investovaní­ do nehnuteľností­ v ČR.

Zo zisku ešte budete musiet použiť/odložiť peniaze na menšie opravy v apartmáne(oprava záchoda, čistenie klí­my) a musí­te zaplatiť daň z prí­jmu.

Osobne si myslí­m, že jediný dí´vod pre čecha/slováka na investí­ciu do bytu v USA je ak rátate s rastom ceny nehnuteľnosti. Napr. tento konkrétny byt stál počas finačnej krí­zi $100 000, t.j tretinu z dnešnej ceny. No nikto nedával pí´žičky, čiže ste ho museli kúpiť za hotovosť. Teraz sú ceny znova hore, keďže banky znova financujú s takmer nulovým downpayment.

Ak máte otázky, pýtajte sa v diskusii. Taktiež prosí­m dajte v diskusii vedieť o aké články by ste mali záujem.

Zsolt Szabo
https://www.payperhost.com – pay as you go web hosting