Porad mam v pameti nedavnou financni krizi. I kdyz me to nejak negativne nezasahlo a naopak jsem profitoval z moznosti nakupovat levne sklady (diky Shipito, ktere melo zakazniky mimo USA a prinaselo krasny zisk), tak to pro me byla velka lekce k opatrnosti.
Ono to fakt pusobilo strasne depresivne, kdyz jsem se dival po skladech a videl jsem, ze jsou prazdne nekolik let. Predstavte si, ze vlastnite nejaky sklad. Nedejboze mate na nem pujcku od banky (ktera neni mala, protoze sklady jsou draha investice), pak ho chcete pronajmout nebo prodat a trva to roky nez najdete zajemce!
Tohle me zustalo v pameti navzdy.
A ted nastala doba, kdy mame presne ten opak. Pred par lety se pronajimaly sklady v Los Angeles zhruba za $0.60 za stopu. Ted jsme skoro na dvojnasobku.
Jeden sklad jsem ted dal na trh na pronajem. Pred par lety jsem ho pronajimal za 65 centu na stopu. Ted jsem dal 99 centu. Behem tydne prislo uz pet nabidek. Dve z nich jsou nad moji pozadovanou cenu. Zajemci me volaji a vylozene prosi at se rozhodnu pro ne. Tlaci neuveritelnym zpousobem. Az mi je to blbe, protoze vim, ze krome jednoho je zklamu. Takovouto situaci jsme jeste nezazil. Proste nejsou temer zadne volne sklady. Firmam se dari. Potrebuji rust. A neni kam.
A ted nastava sachova partie jak to vykombinovat. Mam zajemce, ktere jsou obrovske a uspesne firmy. Jednim z nich je Tesla. Druhym je firma co stavi metro pro mesto Los Angeles. Pak mam mensi a uspesne firmy. Jedna vyrabi vybaveni na lacros a druha cigaretove papirky. Nekteri chteji najemni smlouvu na 5 let. Nektere na 3 roky s moznosti prodlouzit. A pak mam jednoho z mych existujicich najemniku co pronajima jiny sklad a uz nema kam davat svoje zbozi. Ten chce tento dalsi sklad a smlouvu na 2 roky, protoze ma rad flexibilitu.
Vse ma svoje vyhody i nevyhody. Kratsi smlouva znamena, ze muzu znovy vyjednat novou vysi najmu za dva roky. Nebo se najemnik muze odstehovat pryc. Delsi smlouva ma vyhodu, kdyz nastane krize a najemnik se neodstehuje nekam jinam do levnejsiho.
Muj odhad je, ze casem prijde dalsi krize. Treba za tri roky. Muze se tahnout 1-2 roky. A pak bude trvat dalsich 3-5 let nez nastane dalsi boom. Ty cisla jen tak hrube odhaduji. Ale evidentne i kdyz podepisu smlouvu na 2 roky nebo na 5 let tak me to vyslovene nezachrani. (Tak jeden ze zajemcu prave napsal, ze podepisi na 10 let)
Pak se muzu divat na ty odvetvi. Komu se bude darit a ktery z najemniku mozna i zkrachuje. Nebo se rozhodnu jen ciste podle toho kdo nabidne nejvice.
Kazdopadne to jsou dobre starosti. Vynos z nemovitosti to takto vysponuje z 5.78% na min. 9.24%
Ja som za Teslu 🙂 Uz len preto, ze ma zaujimaju pripadne zakulisne info ku ktorym sa dostanes…
Myslím že by bolo krátkozraké riadiť sa aktuálnou popularitou Tesli. Určite je viacero kryterii ktorych kombinacia určí meno budúceho nájomníka. Tie však pozná iba samotný John.
Na Tesle mi neco smrdi. Jestli prijde recese, je mozne, ze o auta nebude takovy zajem. Nelibi se mi ze maji prijmy z dotaci, nejsem si jisty, jak velke. Co kdyz Elona srazi v jeho elektroaute benzinovy kamion – Dokaze se Tesla probrat jak Apple po Jobsove smrti?
No myslim, ze k zadnym zakulisnim informacim se nedostanu:-). A jeste to jsou nejtezsi vyjednavaci.. nabizi nejmene, protoze hodne lidi jim chce pronajmout asi kvuli tomu jmenu. Uz jsme takto v minulosti vyjednavali. Chteli vzdy nabidnout tak o 30% mene nez bych dostal na trhu od nejakeho jineho najemnika. A asi jim to u nekterych majitelu prochazi.
No tak pokud člověk trochu sleduje Elona tak ho tohle nemůže překvapit, protože jeho strategie je prakticky ve všech jeho projektech stejná – srazit veškeré náklady na absolutní minimum aby dokázal zlevnit výsledný produkt. No a věřím, že plno lidí to bere že jim pomůže třeba právě nižším nájmem, takže to určitě sem tam projde 😉
Jeste cim vetsi firma tak nabizi mensi najem (vetsi jistota pro vetsinu majitelu, ze nezkrachuji). Ti mensi jsou zase agresivnejsi a nabizi vice.
Nechceš toho zájemce vybrat třeba formou veřejné dražby? Podmínky dáš všem zájemcům stejné (dobu trvání smlouvy, datum pravidelných splátek, možnosti nebo naopak zákaz úprav uvnitř nebo v okolí těch budov, provozní dobu…), prostě cokoliv, co budeš chtít a pak budeš jen licitovat cenu?
Bude to rovné, jasné, veřejné pro všechny a řekl bych, že tím odradíš ty, kteří to nemyslí vážně.
To mi přijde taky dobrý nápad 🙂
Johne a co to uladit trosku fikane napr. takto,,,, smlouvu na 10 let s moznosti predani treti strane za stejnych fin.podminek? najem klidne tech 0.99 i to neni spatne kdyz to muze spadnout na polovinu ci to byt i prazdne. Chapu ze pokud uvazujes v horizontu 10 let radeji by jsi bral 0.8 ale at je smlouva co nejdelsi mam to tak chapat treba :] jinak muj tip je ze velci hraci se uchyti jinde budto nabidnou lepsi cenu, anebo si proste neco postavi,,, takze bych podporil mensi, dobre se me jevi ten co vyrabi sportovni pomucky pomuzez tim treba aby vice mladych se zacalo hybat. Jirka.
Osobne mám skúsenosti, že čím ví¤čšia spoločnosť/firma , tým ťažšie sa s nimi jedná. Na mieste Johna, by som to prenajal firme, ktorá má zabehnutý biznis. Najlepšie, ak dokázali prežiť na trhu už viac rokov, aj počas doby, keď sa nedarilo.
V USA je to asi menší problém, u nás je veľký: platobná disciplína a vymožiteľnosť práva v prípade, že nájomca prestane platiť nájom. Zaujímalo by ma ( a nielen mňa), aké ma v tomto skúsenosti John, ako je v USA ošetrený problém neplatičov, následne vysťahovanie atď. Na Slovensku je X prípadov, keď po firemných nájomníkoch zostávajú nikdy nezaplatené faktúry nájomné. íšspech je, ak sa takýto nájomník podarí vysťahovať bez prieťahov. Samozrejme majiteľ má možnosť depozitu vo výške 2 alebo 3 mesačného nájmu, ale ten nemusí pokryť chýbajúce nájomné ( do doby vysťahovania) + škody, ktoré zostanú v objekte po nájomcovi.
Ahoj, dobrý den,
John tu řeší pronájmy nemovitostí/skladů, rád bych se zeptal na stanovení nájmu u bytu a jeho výnosu.
Stanovuje se z nákupní ceny nebo obvyklé ceny? Vím že jsou 2 pravidla, ale které se využívá více?
Pronajímám 2 byty. Byt B jsem pořídil před nějakými 15ti lety a z něho se nedávno odstěhoval. Byt B byl pořízen před 2-3 lety a je určen primárně na pronájem. Čistý nájem mi generují cca 11% z ceny investice. Nyní jsou oba byty prodejné za cca 2 násobek investice ( i ten z r. 2015). Byt B pořízený před 2 lety bych určitě neprodával, nevlastním jej 5 let, platil bych vysokou daň a nájemník je relativně v pořádku.
Pokud vztáhnu cenu nájmu k obvyklé ceně bytu, pak jsem se ale dostal na nějakých 5%, pokud bude byt pronajatý 12 měsíců. Zde to už považuju za vyšší riziko, a přemýšlím o prodeji, neboť i přes smlouvu do konce roku mi nájemnice nyní odejde, neboť koupila byt a celé kolečko s hledáním nájemníka a údržby bytu musím provést znovu.
‘žPapírové” předpoklady pro prodejnost jsou možná horší (přízemí ‘“ zvýšené), družstevní (nelze vzít hypo, resp. musí ručení jinou nemovitostí) a vše hovoří pro pronájem- dostatek gastarbajtrů, nedostatek bytů. Při případném prodeji bych také úplně nevěděl o dobré investici (dle mých měřítek).
Díky
Nejlepší je ta smlouva na 2 roky.
Protože boom bude určitě delší než 2 roky, takže pak můžeš nájem zase hodně zvednout, teprve pak bych uvažoval o delší době.
Trumpův návrat průmyslu do USA skutečně začal.
V Česku teď hodně i rodinných výrobních firem, když zvažuje o své druhé globální výrobní základně mimo svůj dosavadní střed EU tak volí USA.
Tak dalsi nabidka na stole.. tentokrat startup na vyrobu motorek Arch Motorcycles chce muj sklad (spoluzakladatel Keanu Reeves).
Pokud zařídí malou vedlejší roli v dalším filmu tak ho berte 🙂
HH hustý, asi bych jim dal plusové body 🙂
https://www.youtube.com/watch?v=WJsjZhTJWjM
Asi bych sel do kratsi smlouvy s vyssim najmem. Ale moje zkusenost je v tomto nulova.
Asi bych to dal největší nabídce poměr cena/délka pronájmu.
Krize se předpovědět přesně nedá, tak pokud teď nastává čas sklizně, je čas sklízet.
Jdi do krátkého nájmu. To vyjednávání tě přece baví, tak si ho pak užiješ dříve.
Mne z toho najviac vychadza ta firma, co uz ma ten druhy sklad a chce rozsirovat… je to taka symbioza… mozno ked nedostanu tento druhy sklad, tak pojdu prec aj z prveho (kedze im nestaci) do uplne ineho – vacsieho.
Skor ich zatlacit do dlhsieho najmu (alebo vyssieho)… ale v principe ich favorizovat, len dohodnut lepsie podmienky…
ted je boom. Najmy jsou vysoke. Ale, kdyz nadejde krize, komu se bude darit nejvic? Cigaretovym… A najmy pujdou stejne dolu, pokud teda nebudete mit smlouvu na co nejdelsi najem. Takze cigarety + dlooouhy najem.
Ty cigaretove papirky podle me ted silene jedou kvuli legalizaci marijuany. Stavitele metra vidim ale taky pozitivne.. to je projekt na mnoho let za miliardy