Parkrat jsem v USA pronajmul prostory, ale snazim se tomu vyhybat.Kdykoliv to jde tak radeji nemovitost na podnikani koupim.
Proc?
V kazde najemni smlouve je spousta ustanoveni, ktere vytvareji potencialni krizove situace. Jenze kdyz tu smlouvu podepisujete tak vas to ani nenapadne, protoze nemate tuseni co se vsechno muze stat.
Sublease – moznost pronajmout nekomu dalsimu
Majitele nemovitosti chteji mit kontrolu komu nemovitost pronajmou. Vyberou si najemnika, s tim podepisi smlouvu na x let a vi presne co se v nemovitosti bude delat za cinnost. To je naprosto pochopitelne.
Jenze pak prichazi situace z realneho zivota.
- Dejme tomu, ze firme se dari velmi dobre a potrebuje se prestehovat do vetsich prostor. A uz to neni tak jednoduche. Ma podepsanou smlouvu napr. na 5 let. Kdyz se prestehuje pryc, tak porad musi platit najem po dobu 5 let. Reseni je najit jineho najemnika co by si prostory prevzal po zbytek najemni smlouvy. Ale kdyz to neni povoleno ve smlouve (sublease) tak je to problem.
- Firme se zmeni majitel. Napr. pristoupi novy investor. Tyto zmeny ve vlastnictvi najemnika jsou taky osetreny v najemni smlouve. Kdyz se zmeni vlastnictvi o 25% tak uz to je poruseni smlouvy. Majitele se proste snazi chranit znovu pred problemem pronajimani najemnikem (sublease) a aby to nekdo neobesel pres zmenu vlastnistvi, a pak se v prostorech delala jina cinnost. Takze v realnem svete treba ziskate noveho investora. Ten bude vlastnit ctvrtku firmy a tim padem porusujete najemni smlouvu (a muzete byt vyhozeni z prostoru). A to v nejmene vhodny okamzik.
- Co kdyz firma potrebuje zmenit cinnost? Kdyz jsem zacinal v mem skladu prodavat kola (XYZ bikes), tak jsem netusil, ze prijde krize a budu usilovne hledat jakou dalsi cinnost delat. Protoze jsem sklad vlastnil, tak nebyl problem kompletne zmenit cinnost na posilani zasilek (Shipito), ale kdybych pronajimal tak bych porusil ustanoveni najemni smlouvy ve ktere je presne uvedeno jakou cinnost tam provozuji.
Resenim na tyto problemy u dlouhodobych smluv je, ze si vyjednate moznost na tu sublease. Tzn. kdyz se budete chtit odstehovat tak muzete najit jineho najemnika co prostory prevezme. Ale zadny majitel to neda bez vyhrazeneho prava na schvaleni toho noveho najemnika. A to i presto, ze vas to nezbavi z povinnosti rucit za tu najemni smlouvu. Dejme tomu najdete dalsiho najemnika, ten nebude platit, tak za platbu najmu porad rucite vy. A porad ma ten majitel nemovitosti posledni slovo jestli vam toho najemnika schvali. Videl jsem situace kdy to schvalovani majitel sabotoval a trvalo mu to mesice (nebo zamitali spoustu dobrych najemniku bez udani dobreho duvodu). Plus tam jsou dalsi problemy. Jednou jsem takto opustil pronajmutou kancelar v Las Vegas, protoze jsem si koupil vlastni budovu. A pak ten najemnik udelal bez povoleni nejake stavebni upravy. Skoncila najemni smlouva a majitel prisel za mnou, at zaplatim za predelani tech uprav zpet.
Diky za info, to se ted hodi. Jeste prosim prozrad, pokud muzes, jak a kde tu v okoli hledas zamestnance. Jakou sluzbu ci web pouzivas, co se Ti osvedcilo?
No pronajímání nemovitostí jsou starosti. Trošku jsem Johne uvažoval, proč děláš tu Pizzu, a pak mi došlo, že když otevřeš víc poboček, tak můžeš investovat prachy do všech těch nemovitostí a nemít žádné nájemníky. Takže i když zisk bude malý, vyděláš na realitách stejně jako McDonalds, kort když teď máš určitě hafo hotovosti po ruce a nevíš co s tím.
Muže to dat na charitu když neví co s tím 🙂
Jo a ze jeho sublease provedl úpravy, tak to si mohl i měl ošetřit ve své smlouvě s podnájemcem, na čí náklad bude uvedení do původního stavu… pronajímat a podnajimat je know-how jako každé jiné…
@Martin To je presne ten plan a jeden z duvodu proc me to laka
O investování do nemovitostí v kterých mají pobočky je pěkně psáno v novém Forbesu (CZ) v článku Poslední videopůjčovna o podnikateli Keith Hooglandovi.
A neexistuje moznost vypovednej lehoty? Napr. najomna doba 5 rokov ale aj skor, s 3/6-mes. vypovednou lehotou, pripadne doba neurcita. V Europe (nielen cs/sr) bezna vec.
V USA ne.. kdyz je smlouva na 5 let tak najemnik za to 5 let ruci… Treba velky retezec podepise smlouvu na 10 let. Po 5 letech provozovnu zavre. A kdyz se nenajde nikdo jiny kdo by si prostor chtel pronajmout tak bude dalsich 5 let platit najem.