Pred dvema roky jsem psal zaverecny post z meho projektu na virtulani kancelare Ofiplex v Memphisu.
Byl to projekt co jsem popisoval na blogu tak jak jsem ho rozjizdel. Byl to taky jeden z mych mene uspesnych realitnich kseftu.
Ted se ale divam, ze jsem prodal jeste vcas. Myslel jsem, ze jsem prodal za nejnizsi cenu co se dalo. Kupujici me brutalne usmlouval a me se nechtelo s temi kancelari uz zabyvat. Shipito v te dobe prekotne rostlo a pro me ty kancelare byly jen takove rozptylovani. Ono prectete si ten zaverecny clanek at vidite co s tim bylo za praci.
Na tomto prikladu je videt jak plati nejdulezitejsi tri pravidla v investovani do nemovistosti: location, location, location. Proste kdyz koupite na spravnem miste, ktere jde ekonomicky nahoru tak vydelate at udelate jakykoliv kseft. Kdyz koupite v oblasti, ktera jde dolu tak i sebelepsi koupe vas nespasi.
V dobe kdy jsem nemovitost kupoval tak byla vlastnena velkou pojistovaci firmou z New Yorku. Prodavali ji nekolik let. Nejdrive za 1.5 milonu. Pak slevnili na 1.2 milionu. V dobe kdyz jsem daval nabidku tak ta cena byla 750 tisic dolaru. V cele budove (17 tisic sq. feet = 1580 m2) byl jen jeden najemnik, zbytek byl kompletne prazdny. Ja jsem nabidl rychle uzavreni a platbu v hotovosti. A podarilo se mi je usmlouvat na 460 tisic dolaru. Myslel jsem, ze jsem udelal kseft stoleti. Neuveritelne levna cena. A ono to tak v te dobe vypadalo.
Pak jsem budovu opravil a rozdelil na male kancelare. To byl doopravdy vyborny tah. Najit najemniky, kteri chteji velke kancelare je tezke. Ale malickych firem, kteri si muzou dovolit platit par stovek mesicne je hodne. Takze se mi podarilo budovu velmi dobre obsadit.
Tady je treba ukazka najmu z kvetna 2011
Na cash flow to nebylo spatne. V rekordnim obdobi to prinaselo kolem 15 tisic dolaru mesicne v najmech. Ale jako realitni investice to nebyl dobry kup. Po tech letech cena jeste vice klesla.
Narazil jsem na inzerat, ze ted se budova prodava uz za: 295 tisic. Coz znamena, ze kdo ji koupi muze znovu usmlouvat jeste vice.
Kdybych mel nekomu davat rady ohledne investovani do nemovitosti tak to bude:
1. Investujte tam kde to znate a dokazete trosku odhadnout trendy (oblast jde nahoru nebo dolu)
2. Investujte blizko tam kde bydlite. Dojizdet nebo starat se o neco na dalku je narocne a drahe. Nemovitosti je potreba mit lokalne a pod dohledem.
3. Radeji zaplatit vice za nemovitost v lepsi oblasti.
Ta cena vypadá lákavě, ale díval jsem se na tu oblast, vypadá to jako poměrně nebezpečné místo, ovládané gangy. Takže asi drahé i za $50,000. Škoda. Přitom okolí na první pohled nevypadá vůbec špatně.
John má pravdu. Kupovat jen tam, kde to člověk zná a ještě lépe, když bydlí poblíž.
Tak ona ta oblast zas tak strasna neni. Nikdy nas tam nikdo nevykradl. Ale Poplar ulice (takova nejprestiznejsi v Memphisu pro kancelare to neni). Vypada to tam relativne normalne. Ale cely Memphis ma celkove dost velkou kriminalitu. Ale najit najemniky je problem celkem vsude. Ono s tou lokalitou jsem to myslel celkove na cele mesto.. radeji nez v Memphisu kde jdou ceny dolu investovat nekde kde je draze a ceny jdou nahoru. Ekonomicky na tom ten Memphis zas tak moc dobre neni.. a to je hlavni duvod proc ty ceny jdou dolu.
Tak ono je možná jedno, jaká je realita a jaké s tím máš zkušenosti. Potenciální kupec (stejně jako mnozí nájemníci) proleze stejně jako já diskuzní fí³ra a podívá se na dostupné mapy kriminality. A to zrovna pro tuhle adresu dopadá příšerně.
Hodně povedený článek, ale pak mě zarazil komentář Claytona…že se přihlíží k tomu jaká je v lokalitě kriminalita. U nás je to skoro obráceně, nemovitosti na Karlíně, kde je tzv. cikánov jsou kolikrát vyšší než jinde v Praze, a to díky poloze do centra a velikost tamních bytů či kancelářských prostor. Na kriminalitu se moc neohlíží.
Ono se na ty statistiky da divat, ale jen do urcite miry.. New York mel jeste nedavno obrovskou kriminalitu, ale kdo tam investoval tak byl urcite rad. Nejake male mesto/vesnice muze mit minimalni kriminalitu a tim, ze ta oblast neroste tak ceny pujdou dolu. Ja osobne se na ty statistiky zas tak moc nedivam (oni se taky daji manipulovat a v kazde oblasti muzou byt podle jinych meritek – napr. policajti dostanou odmenu kdyz bude mene nejakych trestnych cinu a pak uz jen zalezi jak to zabukuji). Co delam je, ze radeji nohama na zemi (ne na internetu) si projdu oblast, podivam se na domy, na lidi, povykladam si s mistnimi a pak si udelam obrazek.
Tak určitě je lepší projít si to osobně. Mapu beru pro první orientaci. Ale zrovna v tomhle případě mě nejvíc zarazil popis oblasti na některých diskuzních fí³rech.
Mimochodem, pro první orientaci je teď docela dobrá nová funkce na trulia.com, která nabízí pro každou oblast mapy rizik – kriminalita, zemětřesení, povodně, hurikán, požár… Pro orientaci podle mě dobré.
To je super, že něco takového funguje. Zase pravda je, že USA snad postihujou všechny katastrofy světa (povodně, hurikány, zemětřesení, super požáry), takže je to asi zapotřebí. Na druhou strany, vy dva taky žijete v oblasti častých zemětřesení a nijak vás to neovlivnilo – teda pokud vím
No Clayton je az moc na ten pruzkum na Internetu.. je schopen si presne najit kde je jaky zlom na ty zemetreseni a divat se jestli ten jeho barak neni zrovna nad nim.. ja fakt tak detailnich lidi moc neznam:-) A to on je schopen toho zjistovat mnohem vice..
No nevim, ale prijde mi to, ze kdyby se to podarilo “ukecat” na pulku ceny tak to je nadherna navratnost i pri velkem propadu (to se v CR vubec neda najit, ani se k tomu nic nepriblizuje). Kdyby mi tady nabidnul nekdo neco takoveho, tak mu utrham ruce a vycashuju okamzite.
Kdyby to byla vice dovolenkova lokalita (FL apod.), tak bych snad ….