Davam to sem jen tak pro inspiraci co mi sem tam prijde pod ruku. Dnes mi volal agent z Las Vegas.
- Investice do kancelarske budovy o velikosti 22 tisic sq. feet = 2043.87 m2
- Cena $1,375,000
- Nove postavena v roce 2000 v Las Vegas. Ve vybornem stavu.
- V soucasnosti je z 50 % prazdna., ale aktivne se hledaji najemnici. Mozna pristi tyden bude uzavrena dalsi smlouva na 3 roky pro najemnika, co vezme 3,000 sq. feet
- Soucasny prijem z najmu je $224,400 rocne (i pri te polovicni obsazenosti). Po odecteni nakladu (dane, pojisteni, udrzba) je soucasny cisty prijem $135,000 rocne.
- CAP rate 9.8 % (CAP je zpusob vypocitavani vynosnosti u komercnich nemovitosti. Zjednodusene je to jako urok v bance).
- Potencial zvednout prijem na dvojnasobek (najit dalsi najmeniky). Na komercnich nemovitostech je krasne, ze kdyz dokazete najit najemniky, tak automaticky zvedate celkovou cenu. Cena nemovitosti se odviji od mesicniho prijmu a hodne lidi premysli o komercnich nemovitostech jako zpusobu, jak zaparkovat penize. Uz i ted je atraktivni dostat urok 9.8 %.
Myslim si, ze to je velmi dobry deal. Kupovalo by se to primo od banky, ktera neni uplne racionalni a chce se toho ucetne zbavit, i kdyz ma nemovitost dobry prijem z najmu. Banky nechteji vlastnit nemovitosti a snazi se je vzdy rychle prodat. I za nizsi cenu. Verim, ze to jeste pujde usmlouvat.
Samozrejme nejake riziko tam je. Otazka je, jak dlouho bude trvat nez se Las Vegas uplne ekonomicky vzpamatuje. Takze par let to muze byt docela pracne hledat nove najemniky. Ale cena je proklate nizko. Za tyto penize se takova budova neda postavit. To by stalo min. dvojnasobek jen ve stavebnich nakladech.
Odporucam zobrat hypouver, zalozeny touto nehnutelnostou, splatky platit z penazi za najom a o takych 10-15 rokov to je tvoje.
Komentare tech co nedavno precetli Kiyosakiho jsou vzdycky nejlepsi! :-))
Kiyosakiho som necital, ale urcite nieco precitam kedze ma podobne uvazovanie ako ja 😉 Mozno sa aj niecomu priucim. Vdaka za tip.
Nic se neuc, dalsi real-estate buble te nauci.
tys me povavil.
LOL
Takáto ponuka znie veľmi lákavo 🙂
Ještě bych si možná zkontroloval, jesli nemají vypršet současným zákazníkům smlouvy (chtěli by pak samozřejmě s odvoláním na krizi nižší nájem = nižní CAP). Ale vypadá to dobře 🙂
To by mě zajímalo, jak je to u komerčních nemovitosti v US s věcmi jako délka nájemní smlouvy, hrazení fit-outu atd.? V Praze je kolem toho děsně crcání. Banky, které kancelářské budovy úvěrují, třeba kecají do toho, na kolik let může být minimálně smlouva. Nájmy se drží vysoko, aby to bylo pro banku přijatelné, i když ten nájem reálně nájemce nezaplatí. Výměnou za vyšší nájem dostane třeba fit-out “zdarma”.
Asi na domluve jak to majitel chce.. tito tvrdi, ze vsichni najmenici maji smlouvu na 3 roky. Me tohle ale nikdy moc nevzrusovalo. Bud je najemnik dobry a pak vydrzi dlouho a nestehuje se (stehovat firmu je dost otrava) nebo je spatny a pak ho stejne chci dostat pryc. A i kdyz jsem daval month to month tak me najmenici vydrzeli klidne roky.
Ty náklady $135,000 jsou asi skutečně pouze daně, pojištění a údržba. Jenže se bojím, že taková nemovitost vyžaduje ještě minimálně jednoho schopného člověka na plný úvazek, pokud bych s tím nechtěl trávit čas sám. To je důvod, proč se takové investice trochu bojím.
Nevim kolik ted berou management companies… 8-10% z najmu.. ale ja bych tam jednoznacne chtel mit vlastniho zamestnance. Kdybych do toho sel tak tam asi prestehuji IncParadise coz by bylo nejlepsi reseni. Mit vlastni lidi, kteri pouzivaji stejnou budovu a nedejboze je nejaky problem tak ho hned vyresi.
To je přesně ono. Na management company bych v tomhle případě moc nespoléhal.Kdybych se chtěl stěhovat do Vegas, tak by něco takového bylo pro mě super 🙂
Mě přijdou strašně směšné ceny nemovitostí v ČR, kde návratnost můžeš spíše počítat -3%, kdo tu vlastní ten prodělává. Oni sice nemovitosti v ČR šli dolů, ale taky šli dolů nájmy 😉
v listopadu tam budu, tak se na vam ni podivam 🙂
sem tam se dají najít zajímavé dealy u komerčních nemovistosti u nás. Uvedu příklad – před 2 lety se dražil obrovský výrobní areál v Brandýse http://www.cpi.cz/logistika/cr/dokonceny/prumyslovy-areal-brandys-nad-labem – vydražitel (CPI) ho získalo za 340 milií³nů Kč. Roční čistý výnos z nájmů činil 49 mil. Kč, takže investici má za necelých 7 let zpět.
Ahoj Johne a ostatni, ikdyz asi pozde, chtel jsem zareagovat na tento clanek a obecne na Tve prispevky o nemovitostech v USA. Nekdy mi to prijde v porovnani s Evropou a CR jako pohadka a zajimalo by mne co na to ostatni?
Znate nekdo v CR podobnou situaci, kdy je mozne takto levne koupit nemovitost, za podminek, ze ma najemniky (ikdyz jen cca 50%), je v dobrem stavu, jeji cena je nizsi nez stavebni naklady a rocni CAP rate je 9,8%?
Je mi jasne, ze v US je uvazovani pozitivni a mene se podvadi, ale mne nekdo nabidnout takove podminky v CR, tak asi radeji utecu, protoze si hned budu myslet, ze je zatim nejaka zlodejna ;-)…to prece neni mozne takto vyhodny obchod s nemovitosti???
Druha vec je, ze my u nas proste jeste porad nevime, co je to krize!
V tomto mas pravdu. Ale v nekterych mestech jako treba to Las Vegas doslo ke strasnym vykyvum. Stejna nemovitost se prodavala za $200-$250 na ctverecni stopu v nejvetsi bubline. Ted to zase kleslo extremne dolu kolem $60 za stopu. Tzn. ty extremy jsou strasne. Diky tomu jsou ale ty prilezitosti. Stejny deal, ale tady v Los Angeles blizko plaze nenajdu.
Urcite hodne zajimavy vyvoj trhu, sam jsem zvedavy jestli neco podobneho prijde do Evropy a CR.
Kazdopadne to vypada jako velmi zajimavy obchod. Trochu bych se bal, aby ceny najmu nekopirovali propad cen nemovitosti, ale tam bude urcite zpozdeni a jakmile se trh vzpamatuje, tak najmy naopak rychle vyleti.
No, budu rad, kdyz se zde dozvime jak to po par letech dopadlo ;-). At se dari!