Poslal jsem nabidku. Trosku vyjednaval. Nabidka byla akceptovana. Udelal jsem kratkou due dilligence (obdobi kdy se zkouma jestli s nemovitosti je vse v poradku a mam cas si to porad promyslet a couvnout). Ta due dilligence skoncila pred par dny. Takze ted jen cekam na uzavreni obchodu (closing). To mam naplanovane na 2. dubna. Odjizdim totiz jeste mezitim na dovolenou do Asie. Mohl bych to uzavrit drive, ale nechtel jsem prebirat nemovitost dokud nebudu zpet.
Je to takovy klasicke nakupni centrum – strip mall. Male jednotky obchodu vedle sebe. Ja jsem koupil budovu na fotce vyse ve ktere jsou tri jednotky. Nalevo zubar. Napravo tanecni studio. A uprostred ta jednotka byla volna, takze tam bude moje provozovna na pizzu. Na fotce dole vidite pokracovani toho strip mall. Je to druha budova, kde tech jednotek je vice a patri jinemu majiteli.
Parkoviste mame sdilene. Je tam dohoda, ze muzeme navzajem pouzivat parkovaci mista. V te druhe casti na sidli od roku 1986 (kdy ten strip mall byl postaveny) konkurence Domino Pizza! Neresim jestli je to dobre nebo spatne. Je mi to celkem jedno. Chystam se to delat jinak nez Domino, takze uvidime. Treba vice lidi uvidi, ze delame dobrou pizzu a pujdou k nam.
Takto to vypada uvnitr. Ma to 1,000 sq. feet. Coz je zhruba 93 m2. Je to tak akorat velikost na ten pick up a delivery. Dost mista na vybaveni, ale zase ne tak velke, aby to bylo drahe. Myslim si, ze to je perfektni velikost na ten muj pizza experiment. Ta prostredni jednotka byla v dobe prodeje i nabizena na pronajem. Trzni najem by byl zhruba $2,500 mesicne + NNN nakladay ($700). Takze celkem $3,200 mesicne. To si myslim, ze je velice rozumne.
Je to na velmi rusne ulici (Hawthorne Blvd.) v Torrance, CA. Nejake materialy rikaji, ze tam projede 39 tisic aut denne! Coz si myslim, ze je perfektni. Dalsi vyhoda je, ze se tam da i zastavit a parkovat primo na ulici zdarma. Sice omezene jen na hodinu (a ne v noci). Ale i tak to je dobre vedet, ze tam ta moznost je. Treba auta na rozvoz nemusi zajizdet dovnitr a slozite parkovat. Staci zastavit. Dobehnout pro pizzy a rozvazet dal.
Dnes jsem taky mel schuzku s clovekem co ma zkusenosti s oteviranim restauraci. A ten se me ptal, jak rychle si myslim, ze se to otevre od doby kdy budu mit klice. Tak rikam, ze za dva mesice. Na to mi rekl, ze to v zivote nezazil. Ze nejrychleji je ctyri mesice a realne sest mesicu! Takze je videt, ze jsem velky optimista a realita bude, ze ruzne upravy, cekani na povoleni a schvaleni zabere docela dost casu. Hlavne strasil si tim, ze se stanou prusvihy. Ze i kdyze se vse hlida tak se vzdycky neco udela blbe, musi se to predelat a pak se vse protahuje. Pravidla pro provozovani restauraci v Los Angeles County jsou hodne detailni a vidi v tom nejvetsi zdroj prutahu.
Není to trochu shady area? Aby to třeba neodradilo potencionální zaměstnance, kteří tam budou muset být i v noci, pokud je tedy v plánu noční delivery. Přejíždět autem je to v pohodě, ale …
Ne to urcite ne.. Velice bezpecna oblast. Za rohem je Whole Foods Market, na upati Rollings Hills – median household income $143k, Palos Verdes $168k, ale pritom je to ve meste Torrance, kde porad je $78k income… a primo v teto casti Torrance je ten prijem $86k.. to jsou spise affluent hodnoty podle prijmu ne nejaci chudaci.
Na stejne ulici 1.2 mile (5min) je Ferrari dealership
Pak je to super, já myslel, že je to v části bližší Hawthorne / Gardena :). Good luck!
Perfektne, fandim Vam! Stale hovorim kde je touha a ⤠a vytrvalost, tak uspech pride sam… staci prebrat aspon 5% zakaznikov okolitych pizzerii a bude to krasne fungovat..!
Diky
Pracuju v IT, jsem trochu introvert a obcas pesimista, kdyz vidim jak kolem (ne)funguji veci. Ale jednou za cas navstivim Vas web a skoro pokazde me to nabije pozitivni energii a chuti to nevzdavat a neco delat. Diky za to, preji s pizza projektem hodne stesti, az pojedu kolem, objednam si. 🙂
Super! To potesi!
Bude ta pizza tak dobrá jak na čáře? 😉
To se klidně vsadím, že rozhodně ne, to by nikdo jinej, než brňák, nežral 😉
Můžu se zeptat, jaká byla kupní cena, zejména ve vztahu k nabízenému nájmu?
Byla koupě o tolik výhodnější než nájem?
Z toho co jsem slyšel je v us běžná praxe požadovat uzavření nájemní smlouvy na dlouhou dobu – i deset let -bez možnosti levneho ukončení v případě nezdaru businessu. V takovém případě je asi výhodnější trochu priplatit a nemovitost koupit. Ale jen spekuluju 🙂
Každý ví že John nemá rád nájmy 😉
Kupní cena $1,500,000, při cap rate ~ 6.4 %, hrubý roční příjem z nájmu při 100 % obsazenosti odpovídá zhruba $122,000, roční náklady (daň z nemovitosti, služby, pojištění) na úrovni $26,700 (tzn. čistý roční příjem před zdaněním ~ $89,000). Při 33 % LTV, hypotéce na 30 let a pětileté fixaci vychází průměrná roční splátka na ~ $55,000.
*při 67 % LTV (oprava)
Napisu clanek detailneji
Kdyz jsi budoval Shipito, říkal jsi, že jej buduješ “navždy” ve smyslu, že nemovitosti v nichž podnikáš chceš vlastnit, takže když jsou splacené vydelavas o to více. To mi zatím prijde jako hlavní rozdíl oproti dodo pizza. Planujes takto postupovat i u dalších (a i případných franšízových) poboček? Dík za odpověď a hodně zdaru 🙂
Co sa tyka tej konkurencnej Domino Pizza – to co by pre niekoho bola neprekonatelna prekazka, u teba mam skor pocit ze je vyhoda. Je to challenge zabojovat s etablovanou pizzeriou a navyse ked tam zakaznici na pizzu chodievaju pravidelne, aspon mas zarucenych potencialnych klientov. Staci ich presvedcit, ze tvoja je lepsia 🙂
On to zase takovej čelenž není, Dominos dělá hrozně hnusnou pizzu, já se divím, že to Američani (a nejen oni) vůbec jedí …
1. Confidence.
Zakaznici chteji vedet co dostanou. Bez ohledu na to, ze je to garbage – je to pod stejnou znackou vsude stejny garbage – tudiz je to predikovatelna jistota.
2. Existuje neco jako chutova pamet. Pokud je nekdo naucenej od mala na low cost garbage, potom mu zdrave, prirodni, cerstve jidlo bez umelych chutovych zvyraznovacu ani nebude chutnat. Jinymi slovy, vetsine americanu bude garbage chutnat…
Chudak majitel Dominos, uz to dela 30 let, business pohodinda a na stary kolena mu prinde do hoodu ekonomickej imigrant buhviodkud a bude mu chcat do studanky :-)))
Dominos je druha nejvetsi “pizzova franciza” na svete, hned za Pizza Hut. Je ve vice nez 80 zemich sveta, takze at uz je majitel kdokoli, ten by ani nezaregistroval, kdyby tuhle jednu pobocku museli zavrit 🙂
@fandor: LOL
((:
Nejdůležítější v tomto oboru je služba jako taková. Hlavně jak rychle a komfortně ji doručíte k zákazníkovi.
Konkurence může mít nejlepší pizzu v okolí, ale pokud Vám ji doručí za 2h od objednání, tak Vás předběhne někdo s vysvělejším systémem výroby a dovozu.
Víme o tom své, otevřeli jsme náši první provozovnu v nejvíc přepizzovaném městě snad v celé republice (moje doměnka 😀 ).
Byli jsme za blázny a odsouzeni k okamžitému zániku.
Prioritou byla pro nás lepší úroveň služeb, poskytnou komunikaci přes sociální sítě, a plno další moderních prvků, které konkurence do dnes nezavedla, protože “fungujeme 20 let a budem fungovat dalších 20let”.
Hlavní element, který drží naše služby před konkurencí je hlavně IT.
Objednávkový systém, který přiděluje zakázky na jednotlivé rozvozce, sleduje a upozorňuje čas výroby/doručení, trackování vozidel (i to jak se rozvozce chová k autu – prudká brždění, gumování, vyjezd mimo oblast rozvozu – což pomáha snižovat náklady na provoz vozidel), zobrazuje na termomapě závozové lokality pro další marketingové kampaně (letáky, billboardy), hlídá sklady apod.
Dnes, po roce od otevření, děláme objemy 2-3x větší než zakřehlé dlouholeté podniky kolem, zachvíli otvírame 3. provozovnu v 2x větším městě, a celkově si začínáme troufat na větší konkurenční hráče
Jdeme na to opačně, nejdříve jsme si náš koncept ověřili na menším vzorku (nebylo na to otevřít něco většího) a jak získaváme zkušenosti a finanční jistou, tak jdeme do osidlenějších oblastí.
Johne, věřím, že ve tvých rukou to bude fungovat.
Soudím, už podle požadavků na programátora 🙂
Myslím, že zanedlouho budeš inspirací i pro nás.
Těším se na další články a přeji hodně štěstí!
Richard
@Richard: Presne! Souhlasim s tim co je dulezite jak to pises!
Ahoj Richarde, používate k získávání zákazníků i služby jako damejidlo.cz? Pokud ano, jaké jsou zkušenosti, pokud ne, tak proč. Díky, pokud si najdete čas a chuť na odpověď.
Ahoj Honzo,
přehlídl jsem reakci na tvůj dotaz.
DámeJídlo používáme v oblastech, kde si myslíme, že to má pro nás smysl. Tedy tam, kde jsou lidi naučení ho používat (spíše větší města). Pomohlo nám to zvýšit povědomí o značce hlavně při otevření.
Lehce i tržby, ale težko soudit jak moc to mělo vliv.
Těžko už se dopočítáme, jak by to mohlo vypadat, kdyby jsme při otevření nové pobočky DJ neměli.
Pozorujeme i to, že jsme měli zákazníka získaného přes naše kampaně -> objednával přes náš objednávkový eshop a později přešel na dáme jídlo.
Ale také pozorujeme opačný směr toku z DJ -> náš web a častým důvodem je jsou speciální akce nebo náš výhodnější věrnostní program oproti DJ kreditům.
Tam kde DJ není moc rozšířené se ani nesnažíme ho nasazovat, protože by jsme byli sami proti sobě.
Máme sice vzhledem k většímu počtu poboček nějaké úlevy na % provizích, ale nechceme přece učit naše zákazníky objednávat přes platformu DJ.
Podnikáš ve food delivery? Kdyžtak se můžeme posdílet nějaké info.
Když si klikneš na moje jméno, mělo by tě to přesměrovat na naší firmu a tam už si najdi na mě maila a napiš! 🙂
John, na tento projekt si založil novú firmu? Mí´žeš použiť aj NV firmu keď podnikáš v CA? Predpokladám, že nie…
Ne, protože daňová povinnost se stejně řídí podle místa, kde se business reálně provozuje. Kdyby měl třeba provozovny jak v Nevadě, tak v Californii, v Nevadě by platil něco jiného, než v Californii, kde by si zároveň musel registrovat zvlášť licenci.
Ano je to tak
Gratulace a hodne stesti!
Jak uz nekdo rekl, Domino Pizza neni zadna konkurence. Kdo pujde k tobe, urcite nepujde do Domino Pizza (kdo tam byl jednou, vi, o cem mluvim).
Ahoj Johne, a bude stejna case study s budovanim tohoto businessu na tvem blogu jako v pripade XYZ bikes?
BTW niekde som zrovna cital o nejakej pizzerke tusim v SF, ktora ma rozvazacie auto s pecou vo vnutri a pizza sa pecie pocas cesty k zakaznikovi a pride uplne cerstva a pride rychlo kedze sa pecie pocas cesty
Nebyl to spíš Domino’s se svými vlastními vozy, které mají termobox ingerovaný přímo do karoserie vozidla a tím drží teplotu pizzy po dobu přepravy?
Kalifornská Zume Pizza, ‘žkousek” od Johnivz PV Pizza ;-). Při výrobě používají roboty od ABB a opravdu to nějak tepelně upravují i během jízdy – tady je o nich dokument: http://fortune.com/2016/09/29/this-robot-made-pizza-is-baked-in-the-van-on-the-way-to-your-front-door/
Each pizza is partially baked for 90 seconds in an 800-degree oven. Bruno the robot is in charge of putting the pies into oven.
The partially baked pie is then loaded into one of the mobile ovens in the truck. Vincencio, a new robot that joins the robot fleet later this year, will take over the task of loading and reloading the pies into the truck’s ovens.
When the truck is four minutes away from its destination, an oven containing the order will turn on to fully bake the pie. It takes 3 minutes and 30 seconds to cook, and 30 seconds to cool down.
Zume Pizza received a patent for its bake-on-the way technology back in March. It hopes to expand into more markets soon. http://money.cnn.com/2016/09/29/technology/zume-pizza-delivery-truck/
Takže jsi koupil budovu už rovnou se dvěma nájemníky (zubař a t. centrum)?
Budova se tak začne splácet ještě dříve, než se rozjede pizza projekt. Což by asi
zmenšilo bolest při čekání na úředníky. 🙂
mal radsej kupit franchise. Chvilu mu potrva kym si vybuduje znacku. Ludia, ktori budu odchadzat od zubara si nekupia pizzu, z tanecnej skoly mozno, ale vacsinou tanecnici jedia dietne jedla. Takze aby tam ludia zastavili kvoli pizze tak musia vidiet nieco co poznaju. Amici su strasne komercny narod, co sa tyka tohoto.
Mam informáciu, ze Amazon zacal dorucovat tovar dronmi alebo to testuje neviem presne. Mozno ma niekto podrobnejsie info. Funguje to asi takto: Zakaznik zada cas kedy si zela dorucenie, dron prinesie tovar na dane miesto a posle sms ci moze tovar odovzdat ak zakaznik potvrdi dodanie, dron polozi tovar a odlieta. Bolo by zaujimave takto donasat pizzu. Uz len pre tu donasku by si to objednavali. Neviem ako v USA ale na SK je legislativne zakazane dorucovanie dronmi, zatial.
Koukni na The founder film…mozna najdes inpiraci 😉