Chci psat o principu “Leverage”, ale nemam tuseni jak to prelozit do cestiny. Jestli to nekdo vi tak to napiste do komentaru. Leverage je zpusob jak maximalne vyuzit zdroje, ktere mate k dispozici. Jednoduse receno treba mate k dispozici $100,000 a muzete za ne bud koupit nemovitost za $100,000 (kdyz koupite za hotovost) nebo klidne za $1,000,000 (kdyz si vezmete jeste pujcku) . Kdyz koupite tu nemovitost za jeden milion tak jste vyuzili principu leverage. Ze stejneho mnozstvi penez jste dokazali dosahnout vice nez nekdo jiny.
Funguje to uplne stejne jestli mate k dispozici jakoukoliv castku (5 tisic, 10 tisic, 100 tisic…). O castku nejde, jde o to jak ji vyuzijete. Ukazi to na hypotetickem a zjednodusenem priklade jak leverage pomuze vygenerovat vice zisku, kdyz ceny nemovitosti stoupnou.
Koupite nemovitost za $100,000 (v hotovosti). Po nejake dobe (treba 10 letech ceny stoupnou na dvojnasobek). Hodnota nemovitosti je $200,000. Vydelate 100 tisic zisku. To neni spatne, ze? Ale radeji ukazu druhy priklad s vyuzitim leverage.
Koupite nemovitost za $1,000,000 (date 100 tis. downpayment a na zbytek dostanete pujcku). Po uplnuti stejne doby je znovu hodnota na dvojnasobku. Mate zisk jeden milion a sto tisic. Ziskate jedenactinasobek pocatecni investice.
Je to hodne zjednoduseny priklad. Ale ukazuje to zakladni princip jak muzete vydelat mnohonasobne vice, kdyz vyuzijete principu leverage
Leverage-pakovy efekt ,investice vypujcenych penez, zejmena na financnim trhu, jako futures, option nebo forex. Senzacni vec, pri kterem muze clovek pekne rychle zbohatnout, kdyz si pohlida psychyku a emoce.
Leverage – neni to stara dobra paka ? Někdy též "Maržové obchodování" 🙂
U investovani do akcii se tomu rika pakovy efekt. Bohuzel to funguje i opacnym smerem, tj. dam vlastnich 100k + pujcenych 900k a ono to klesne o 25% => to znaci ze jsem prodelal 250k, z toho 150k jeste dluzim. Jinymi slovy, muzes prodelat gate.
přesně jak píše "dali" klasický pákový efekt… nicméně zatím tu nezazněla druhá strana mince. Nic není tak růžové jak se zdá. Stejnou měrou jako šance na zhodnocení roste i šance na znehodnocení. Napasuji to na uvedený velmi zjednodušený model:
Koupíte nemovistost za 100 tis a ceny nemovitosti klesnou na polovinu tak máte ztrátu 50 tis.
Vezmete si úvěr pro tuto investici zbylých 900tis a vezmete nemovitost za 1 mil. Ceny klesnou na polovinu a máte provar jako blázen (plus úroky pochopitelně)
Je to zvýšení adrenalinu :o) tzn. když zisk tak pořádný ovšem za cenu zvýšeného rizika v podobě vyšší možné ztráty
Myslite si ze v Cesku v dohledne dobe nastane stejne jako je tomu ted v USA pokles ceny nemovitosti? Neco tomu naznacuje: hypoteky zdrazuji, silne rocniky uz maji vlastni bydleni vetsinou zajistene… Na druhou stranu vstup do Eurozony by mohlo ceny jeste zvysit.
Leverage – neboli "pakovy efekt" je casto vyuzivany v komoditnich obchodech. Za zlomek ceny (napr. jednu desetinu trzni ceny) muzete kontrolovat treba tunu pisku. Jste-li sikovni, prodate tuto tunu za vic, nez byla trzni cena v dobe nakupu a mate vydelano na par dni.
To vse pri minimalni pace (napr. 1 000 USD).
Pekny clanek o pakovem efektu u nemovitosti je zde: http://www.penize.cz/17825-vyplati-se-prave-vam-i…! Najdetet tam i kalkulacku, ktera bere v potaz splatky hypoteky.
past je v tom,že nemovitost za milion se nezhodnoti na 2 melony!nikdy!!!! 🙂
miguel: s tím "nikdy" bych polemizoval :o) … nicméně tyto případy jsou spíše vyjímkou (tedy mluvím o místním trhu, ne US) … nicméně jsou
Myslim, ze John chtel pouze ukazat zjednoduseny zpusob, jak s urcitou hotovosti vydelat mnohem vic nez investovat pouze samotnou hotovost. Proto nejsou zapocitany uroky, splatky hypoteky, poplatky a dalsi spojene naklady :o) Je opravdu rozdil, jestli za 100.000,- koupite treba garaz nebo spolu s hypotekou koupite byt. Mimochodem kdo před 10 lety koupil napriklad byt, je dnes skoro na dvojnásobku jeho původní hodnoty (a to i u bytů za 1 milion a vic).
to cayman: Nesouhlas, pokud splácíš i s úroky, hodnota nemovitosti je několikanásobně větší než tvoje výdaje bance 🙂 opravdu to tak je. Jinou hodnotu má mega, který si půjÄ�íš již dnes a jinou hodnotu má za 10 let stejně jako samotná nemovitost, za těch 10 let se těm Ä�ástkám budeš smát.
MěsíÄ�ní splátky na jeden míÄ� jsou různé. Takhle zhruba ti nikdo neřekne, zkus googlit hypoteÄ�ní kalkulátory, je jich mraky
Leverage, původně výraz z fyziky – pákový převod http://www.komodity-online.cz/KOMODITNI-MANUAL-ZD…
To miguel : U nemovitosti v CR doslo i k daleko vetsimu zhodnoceni nez jen 100%, napr. pokud by jsi jeste pred par lety investovalnapr. v Ostrave 1 milion a koupil za nej 3 byty 3+1 (cena byla 300tis), dnes jsi minimalne na ctyrnasobku vlozene castky jen v cene nemovitosti a narust ceny neni urcite jeste u konce.
Jinak jen pro informaci, nejvetsi narust cen bytu za minuly rok byl ve Frydku – Místku, a to 56%.
Nicmene pokud by jsi napr. investoval do nemovitosti v USA v lonskem roce, obavam se , ze by jsi byl diky hypotecni krizi a naslednemu snizeni cen nemovitosti v minusu, a v minusu o to vetsim, kolikrat by jsi vyuzil vyse zmineny "pakovy efekt." .
Nezapominejte, ze diky pakovemu efektu sice lze z mala penez vydelat penize velke, nicmene lze take o to vic prodelat, o cemz se jiz tak moc nemluvi.
Dio: Ptal jsem se, kolik Ä�iní měsíÄ�ní splátka hypotéky na ten 1 milií³n, neboť předpokládám, že když koupuji nemovitost za 1 MIO, tak kromě 100 tis. “downpayment” musím přece splácet těch 900.000,- co mi banka půjÄ�ila + úroky.
A teÄ� nezáleží, že tu nemovitost za 10 let prodám, Ä�i ji prodám za rok a budu mít nějaký zisk.
Náklady jsou 100.000 + měsíÄ�ní splátka s úroky za celých deset let. TO jsou mé náklady a NE jen těch 100 tisíc.
Snad John napíše zkušenosti, kolik dělají takové splátky.
Jinak každému je jasné, kolik vydělá, když koupí něco za 1 milií³n a prodá to za dvojnásobek. Jde o tu poÄ�áteÄ�ní investici, které není “jen” 100 tisíc.
Na okraj: To se tu ale rozběhla diskuze, že? Každý už kupuje nemovitosti za milií³ny. Holt připraveni musíme být všichni 🙂
Záměrem bylo objasnit pojem “Levarage” což je jedním slovem hoooodně nepřesně “zefektivnění” nicméně je to princip FinanÄ�ní páky tedy jednoduše: obyÄ�ejné obchodování na dluh (úvěr, hypotéka) se všemi klady i zápory
Trochu pozde, ale prece si neco prihodim do diskuze.
Priklad je jednoduchy a nebere v uvahu uroky. Ale kdyz mate dobrou nemovitost (nebo dobry plan na jeji vyuziti) tak vam pronajem ty uroky nebo splatku pujcky klidne muze pokryt.
Nemovitost za $100,000 vam prinese treba prijem $1,000 mesicne.
Nemovitost za jeden milion treba $10,000 mesicne. A splatka pujcky muze byt $9,000 mesicne. Takze v obou pripadech mate zisk $1,000/mesic na najmu (hypoteticky priklad)…
Leverage – je risk. Kdyz ceny klesnou tak prodelavate mnohem vice. Ale z dlohodobeho pohledu (10-20 let) si nemyslim, ze lze na nemovitostech prodelat (uz kvuli inflaci jdou ceny nemovitosti v dlouhodobem horizontu nahoru). U akcii je to neco jineho a risk je mnohem vetsi.
Miguel napsal, ze nemovitost za milion se nikdy nezhodnoti na dva. Na vlastni oci jsem to zazil v Las Vegas. Vsechno slo nahoru. A bylo jedno jestli jste koupili nemovitost za $50 tisic nebo 5 milionu. Proste cena za ctverecni stopu sla na dvojnasobek. Z pohledu 10-20 let, jdou ceny u vsech nemovitosti nahoru. Podivejte se na priklady z CR… jake byly ceny drahych/levnych nemovitosti pred 10 roky a ted.
zputnik: Souhlasim, penize muzou byt levnejsi od bank nez pouzit vlastni. Paradoxem je, ze cim vetsi obchod tim casteji jsou ty penize levnejsi. U obchodu za 100 tisic dostanu horsi urok nez u obchodu za par milionu.. kdybych delal jeste vetsi obchod tak to muze byt jeste lepsi.
Jinak se mi libi pocet komentaru a ze vsichni uz investujeme do nemovitosti:-)
Jeste diky Dionel za vysvetleni toho principu.. doufam, ze to je ted jasnejsi..
John: Nemáš zaÄ�, jsem rád, že jsem to vysvětlil dobře.
Ale zapomněl jsem právě na to, že bys po koupi mohl ještě vydělávat (pronájem …)
To byla dobrá a osvětlující připomínka.
Jenom takova poznamka, pokud se podivame kolik staly nemovitosti v CR pred 10 – 20 lety a srovname to s dneskem, tak nam to rekne to ze nominalne cena sla nahoru, ale sla nohoru i realne?
Je treba to porovnavat to s tehdejsi cenovou hladinou. Nejlepsi je si vzdycky rict, jak dlouho musi clovek v te dobe s prumernou mzdou na to ci ono pracovat, aby si to mohl koupit. Mimochodem s dlouhodobeho hlediska (10 – 20 let) jsou akcie naprosto skvelym nastrojem na delani penez. To si myslim ja! 🙂
Vindobona: Nevím v jakém Ä�asovém horizontu to myslíš, ale já bych řekl, že ceny šly o něco nahoru i reálně.
To je můj skromný názor, nejsem v tom odborník.
aby rec nestala
http://www.novinky.cz/clanek/130515-bank-of-ameri…