Uz pred mesicem jsen napsal tento clanek a zapomnel ho publikovat. Reagoval jsem na dotaz ohledne koupe provozovny na pizzerii.

Můžu se zeptat, jaká byla kupní­ cena, zejména ve vztahu k nabí­zenému nájmu?
Byla koupě o tolik výhodnější­ než nájem?

Lukinohk uz u toho clanku komentoval:Každý ví­ že John nemá rád nájmy 😉

To je pravda!:-) A je to jedna z odpovedi, ale je to slozitejsi.

Delsi odpoved je, ze v tom vidim minimalizaci rizika. Rozjet pizzerii je docela velka investice. Prostor se musi upravit na to, aby se tam dala provozovat restaurace. Napr. pripravit privod plynu na pec, pripojky na elektrinu (trifazovy proud a 220V) pro mixer, umyvadla na umyvani nadobi, odpady, odvetravani, specialni stropy, podlahy… Pak nakoupit vybaveni, ktere taky neni levne. Co vidim zkusenosti jinych provozovatelu takpocatecni investice je kolem $200,000.

Dejme tomu, ze se v jakemkoliv okamziku rozhodnu, ze ten business nechci dale delat, tak je obrovsky rozdil jestli prostor pronajimam nebo vlastnim. V pripade, ze pronajimam, tak vsechny upravy co jsem udelal tam navzdy zustanou. Penize za ne zpet nedostanu. Vybaveni muzu prodat, ale o dost levneji (nekdo si ho bude muset odinstalovat a odvezt), coz uz je trosku problem. Ale vsechno vybaveni odmotnovat nejde. Napr. kdyz se dela odsavani tak uz tam musi zustat majiteli nemovitosti. Takze rozprodavat vybaveni ze zkrachovale restaurace je velmi narocne a s minimalni sanci ze se zachrani puvodni investice.

Kdyz prostor vlastnim, tak ho muzu nabidnout nejakemu dalsimu cloveku, ktery se rozhodl delat pizzerii (nebo jiny typ restaurace). Da se to krasne marketovat, ze muze ziskat uz vybavenou provozovnu, co splnuje vsechny pozadavky od hygieny a mesta. A muze okamzite zacit. Nemusi cekat sest mesicu, kdy by si to sam budoval (a celou dobu platil najem). Je to velmi atraktivni a vim, ze bych kvuli tomu mohl zadat o dost vetsi najem. Takze timto zpusobem i kdyz budu neuspesny, tak mam dost velkou sanci dostat vetsinu investice zpet.

Nemovitost byla na prodej za $1.5M. Usmlouval jsem a koupil za $1.43M. Jsou to tri jednotky, takze cena jednu jednotku je$476k. Z tohoto pohledu mi pripada ta provozovna velmi levna. Obzvlast k pomeru co se musi nainvestovat do uprav a vybaveni (napr. tech $200k). Investuji do sveho. Upravy a i vybaveni v prostoru zustanou avse se muzepronajmout.

Ja vim, ze kdyz lide zacinaji novy business tak jsou strasne optimisticti. Nepremysli nad tim, co se stane kdyz to nevyjde. Ja jsem teda taky optimisita, ale vzdy premyslim jak by bylo chytre minimalizovat ty rizika. A tohle mi vyslo jako nejlepsi zpusob.

A kdyz bych rozjizdel dalsi provozovny tak bych chtel znovu ty nemovitosti koupit. Me se totiz strasne libi investovat do nemovitosti a zaroven v nich provozovat vlastni business. Stejne jak jsem to mel v Shipito. Nikomu to nedavalo logiku. Kazdy investor kroutil hlavou jak je to spatne. Ale bylo to nejlepsi rozhodnuti. Viz muj starsi clanek: Jak se stat realitnim magnatem.