Vcera jsem mel zajimavy telefonni rozhovor o situaci na trhu s nemovitostmi v Las Vegas. Napsal jsem totiz komentar k jednomu clanku na blogu BusinessWeek Online. (Bohuzel tam maji nofollow na odkazy, takze zadny uzitecny link):-)
Vzapeti mi zavolal jeden z redaktoru a chtel to cele probrat vice do detailu. Docela me ten telefonat prekvapil, ale byl to zajimavy rozhovor.
V USA se ted hodne lidi dohaduje co se vlastne stane s ekonomikou a realitami. Jak moc velky propad se muze stat. Nebo jestli vubec bude nejaky propad. Na predpovezeni techto trendu se da vydelat strasne moc penez. Kazdy by chtel vedet co se stane. A vsechno souvisi se vsim. Kdyz je dostatek pracovnich mist (nebo jejich rust) tak nemovitosti vetsinou moc neklesnou (i kdyz treba vyrostly az moc v poslednich par letech).
Kazde mesto na tom muze byt trosku jinak. Treba v Las Vegas je pracovnich mist hodne a stale nabidka roste. Neuveritelne se stavi. Buduje se velke mnozstvi novych projektu jako treba CityCenter za 7 miliard dolaru. Znamena to, ze v Las Vegas to uz vice neklesne? Treba domy se ted prodavaji za $150-$200 sq. foot, ale muzete najit uplne novy dum za $130 (od agresivniho developera co chce prodat). Jestlize trh zacne rust tak z $130 bude za chvilku $200 mozna jeste vice.
Nemyslis, ze na tech zmenach se vydela nejvice penez? Koupit kdyz je to dole, prodat kdyz je cena nejvyssi. Sledovat co se deje a snazit se prijit na to jak se to bude vyvijet.
Ale stejne tak nemas garanci, ze tam kde se dnes ekonomicky dari dobre se to nepokazi za par let. Takze kdyz budes nakupovat podle toho jak to dnes v nejake oblasti vypada tak muzes byt navrcholu a zitra zacne propad. "Past results don't guarantee future outcome"
Ty trendy se daji sledovat. Klesnou urokove miry.. lidi zacinaji vice nakupovat domy (ceny jdou nahoru). Stoupnou urokove miry, lidi prestanou nakupovat (ceny jdou dolu). Uz podle toho se daji delat rozhodnuti.
Ja bych to zas tak nezatracoval. Chce to vyuzit verejne pristupne informace a zkusit je analyzovat. Zas takova ruleta to neni. Jde hodne o vyuziti selskeho rozumu a zakladnich ekonomickych pravidel.
Tohle je treba clovek co presne na tomto principu vydelal z niceho majetek 5 miliard dolaru. Rodice imigranti z Polska. Nejvice penez vydelal na nakupovani super levnych nemovitosti (takovych ktere nikdo nechtel)…
http://www.forbes.com/lists/2006/10/98EF.html
To John:
Ano. Ale to je přesně to, o Ä�em mluvím. O těch předpovědích.
Budu uvažovat nahlas. Oprav mě, jestli se pletu.
Ty změny nutí ke spekulacím. Jenže to skoro připomíná film Slavnosti sněženek a větu “no nekup to, když je to tak levný” (nebo jak to tam Hanzlík říká).
Nicméně, pokud je něco dole, tak není žádný racionální důvod, proÄ� by to nemohlo být ještě níž. Koupíš, když to je dole a prodáš, no ale pak zjistíš že prodáš, jen když to bude ještě níž.
A to je ten problém.
Je to jako ruleta. Můžeš hrát ruletu a spekulovat, že když už 20x padla Ä�ervená, tak už prostě musí padnout Ä�erná – a nepadne. Nakonec prohraješ i kalhoty.
Pro�?
Na trhu s nemovitostmi není důležité že je něco levné.
Důležité je to, že budoucí majitel bude mít na zaplacení.
Jak se to zjistí? Jednoduše. Řekni sám, budeš se stěhovat do oblasti, kde není práce? Nebudeš. Budeš se stěhovat do oblasti, kde nejsou žádné vyhlídky na dobrý business? Nebudeš. Budeš v takové oblasti potřebovat nový dům? Nebudeš, i kdyby byl skoro zadarmo.
Něco jiného je to v oblasti, kde se dá dobře sehnat práce. Tam také budou nemovitosti, které se dají dobře zhodnotit, protože je slušný předpoklad, že budoucí majitel bude mít zájem a hlavně, bude mít na zaplacení.
Takže podle mě má smysl spekulovat jen v těch oblastech, o kterých se dá předpokládat, že půjdou ekonomicky nahoru. Jinak ne. Tím myslím, absolutně ne. Jak se tam nevzniká nějaká nová továrna nebo něco v tom smyslu, tak je to mrtvá oblast.
Ekonomika není žádné perpetum mobile. Třeba v Detroitu už podobná situace s nemovitostmi nastala. Byla tehdy ropná krize, lidi přišli o práci v automobilkách a museli za prací jinam. Spekulanti si mysleli, že na tom vydělají a tak nakoupili spoustu domů – a všichni nakonec zkrachovali. Pak tam byly celé ulice prázdných domů. Nikdo je nechtěl. Ani nebylo na opravy. Stalo se to proto, že spekulanti neodhadli tu dobu, kdy ta oblast půjde zase ekonomicky nahoru a neuvědomili si, že investují do starých barabizen, že ty domy za pár let budou mimo všechny trendy v bydlení a že je ani potom nikdo nebude chtít.
Z toho plyne pouÄ�ení. Nevěř tomu, že to půjde nahoru. Ještě než něco levně koupíš, měj už kupce, kterému to draze prodáš. Investuj jenom tehdy, když můžeš přesvědÄ�ít kupujícího o výhodnosti jeho investice.
spise ceny klesaji kvuli vlade usa nemam-li pravdu. kdo by chtel kupovat momentalne nejake nemovitosti za miliony kdyz nevi zda za nekolik mesicu nekolik let bude usa existovat. co kdyz tam spadne atomovka? lidi se boji valky a to je ten problem :)) je to nejvetsi vyhoda pro lidi co maji penize a nevi coby tak si nakoupi vse co se da a pak jen cekaji jak to dopadne. kdyz vse bude ok vydelaji na tom miliony kdyz ne tak nic se nedeje. clovek co ma penize a co dela penize "vi" jak ty penize vratit jak je dostat zpet.
a o tom je prave ta valka aby nekdo vydelal a nekdo prodelal. pouze jedna strana ziskava tu vyhodu celeho deni.
kdyby nedoslo k atentatu na wtc (stejne to udelali americani sami) nedoslo by k propadu akcii a ohromnych strat. kdyby to neudelali nekdo by na tom pravdepodobne hodne prodelal.
proc si rikame, ze u nas tak casto kolisa cena benzinu/nafty ? to nezalezi na tom, ze lidi zacinaji min kupovat benzin a a tim jdou dolu ceny nebo naopak kupuji hodne a ceny zvedaji. je to dano ekonomikou celeho sveta, statu a dane oblasti.
Nedavno byl zajimavy dokument na Sundance (nezavisla televizni kanal), ktery se jmenoval Corporation.
Zrovna tam zminovali 9/11 (WTC). Nejaky broker rikal, ze mu je to skoro hloupe rici, ale vsichni jeho klienti diky 9/11 zdvojnasobili penize temer okamzite. Poradil jim totiz prodat akcie a koupit zlato. Zlato neuveritelne stoupa kdykoliv je obdobi nejistoty. Takze obdobi nejistoty (teroristicky utok) pomohl lidem zdvojnasobit penize.
Jde o ekonomicke principy, ktere muze vyuzit kdokoliv. Jen je potreba je zacit sledovat. To je muj nazor. Nepremyslet, ze to je jen pro bohate. Kdyz mam mene penez tak zdvojnasobim to co mam.. apod. Nejak se zacit musi.
Ja si teda myslim, ze je jednodussi predvidat vyvoj ekonomiky nez ovlivnovat trh. Myslim si, ze jeden clovek nikdy nemuze ovlivnit trh.
Ale u toho Zella jde o to, ze kupovat reality nebo firmy, ktere nikdo nechtel. O kterych si kazdy myslel, ze jsou spatne.
Ale veci se meni. Ekonomika jde dolu a pak znovu nahoru. Je to cyklus. A kdyz koupil neco hodne levne a pak to slo nahoru tak vydelal mnohonasobne.
Nezatracujte tu analyzu. Je to klic. Je to rozdil mezi tim zbohatnout nebo zustat chudy. Vidim to denne kolem sebe. Lidi co se v tom umi orientovat vydelavaji at jiz ve spatne nebo dobre ekonomice.
Cappy 🙂 diky za zasmani 🙂
jinak mluvis uplne bez poneti dane problematiky. Ja jsem to mel na skole 4 roky. Ekonomie tuzemskeho trhu a ekonomie svetove.
mam pravo na vyjadreni se a napsani sveho nazoru. Takze prosim bez poznamek vedle
Pardon, ale oba pristupy uz z principu nemuzou fungovat stejne dobre. Je znacny rozdil jestli v dobe stabilniho a dlouhodobe rostouciho trhu konzervativne investujete a vydelavate jednotky procent zisku. Nebo jestli je obdobi zmen, vy spekulujete, jdete do rizika a pak jste schopni vydelavat stovky procent zisku, ale taky o vsechno prijit.
Ja osobne si u spekulativnich investic kladu otazku, jestli bych si danou vec za danou cenu koupil i pro osobni potrebu, tj. bez toho ze bych ji planoval obratem prodat dal. Pokud ano, tak do takove rizikove investice jdu.
To Oleg:
Technická poznámka: Uvědom si prosím Tě, že tohle je serií³zní debata.
Až tě příště zase napadnou nějaké pseudoteorie o WTC, a o Americe, tak si jdi na vzduch nebo si dej studenou sprchu. Třeba tě ty pohádky přejdou.
To John:
Máš pravdu. Ovšem na jednoho Samuela Zella připadá dalších 2 miliony bezejmenných investorů, kteří na tom prodělali a o kterých se nepíše. Věř tomu, že i oni se snažili analyzovat… ale, co bude zítra nedokáže nikdo předpovědět (nikdy). Znamenalo by to, že budoucí objev budeme znát už dnes – a proto analýza budoucího vývoje nemusí být niÄ�ím jiným, než věštěním z křišťálové koule – Ä�lověk nikdy nedokáže analyzovat, jaké bude mít následky jeho vlastní chování, natož chování nějaké velké skupiny lidí.
A pozor na to. Zell se nechoval jako spekulant. Co jsem měl možnost o něm zjistit, tak on sice nakupoval, když byla cena absolutně nejníže, ale v nakupování nikdy nepřestával, i když cena rostla. Vydělal na tom, že celé jeho portfí³lio investic dokázalo pružně pokrývat ztráty z těch obchodů, které se mu nepovedly a že celá ekonomika USA šla v té době nahoru. K majetku se dostal přes svůj trust a snahou o monopolizaci. Na urÄ�itém území si pak sám urÄ�oval ceny, takže na tom nemohl prodělat, protože on byl ten, kdo urÄ�uje vývoj trhu.
TonyK… jestli bych si danou vec za danou cenu koupil i pro osobni potrebu.. Tohle povazuji za velmi dobry pristup, ktery sam aplikuji. Beru to tak kdyz kupuji jakoukoliv nemovitost tak se divam jestli bych ji sam chtel. Jestli bych ji treba pouzival. Proste se mi musi libit. Hledam jestli je v tom skutecna hodnota (z meho pohledu).
John:
No uvidíme. Oba přístupy asi mohou fungovat dobře. Tak třeba praxe ukáže, že jeden z nich je o něco lepší nebo horší. Jestli je prostředí nastavené tak, že nahrává spekulacím, tak by asi bylo fajn být v pozici toho, který spekulace sice sám nedělá, ale ostatním je umožňuje.
Tedy dívat se na to spíš tak, že spekulace je služba nebo zboží, se kterým se dá obchodovat úplně stejně, jako s Ä�ímkoliv jiným.
To John + TonyK:
Hm, zajímavé, zajímavé. Pořád se Ä�lověk uÄ�í něco nového.
Každopádně si neodpustím takové rýpnutí. Není to trochu zavádějící měřítko? Rozhodovat se podle sebe?
Není to třeba tak, že při nákupu nemovitosti má docela silnou rozhodovací pozici žena?
Pokud nakupuje nemovitost pár, tak obvykle koupí tu nemovitost, která se bude líbit (také) ženě a ne taková, která se bude líbit výhradně muži….
He he, je to věc úhlu pohledu – a ten může být velice rozdílný – u muže i u ženy. Nemám pravdu?
No pokud jste třeba vy schopni zápasit s vlastní ženou, pak není žádný problém…. ale většina mužů toho schopná není 😀 zmůžou se akorát na “ano miláÄ�ku”.