Investovat do nemovitosti je hodne tezke kdyz clovek nema penize. Kdyz jsem prijel do Ameriky tak jsem mel sen, ze koupim nejake nemovitosti. V te dobe jsem chtel kupovat domy (obytne domy a byty) dnes uz radeji kupuji komercni nemovitosti (treba kancelare), ale o tom az nekdy pozdeji. Mel jsem totiz v zive pameti jak po splasknuti internetove bubliny v roce 2001 bylo veskere podnikani co jsem delal na Internetu v depresi. A chtel jsem najit neco cim bych se zabezpecil do budoucnosti pro pripad, ze se zase neco podobneho stane. Ekonomicka situace se muze kdykoliv zmenit a chtel jsem byt pripraveny. Taky jsem to bral jako super zabezpeceni na duchod.
Moje predstava do budoucna byla vlastnit 3-5 domu, u kazdeho mit najem zhruba $1,500 mesicne. Po splaceni pujcek bych tak na duchod mohl mit prijem $4,000-$7,000 mesicne. Kdyz jsem do USA prijel tak jsem tomu zacal venovat hodne casu. Precetl jsem spoustu knizek jak investovat do nemovitosti. Sel jsem treba do mistniho knikupectvi (Barnes & Noble), kde maji kresla a sedacky nachystane pro lidi co si chteji prolistovat knizky nez si je koupi. Muzete si sednout do pohodlneho kresla. Nabrat si knizky a cely den si klidne cist. Takze jsem precetl nebo prolistoval desitky knizek. Chtel jsem nacerpat vsechny znalosti co jsem mohl. To jak funguje trh s nemovitostmi v USA bylo pro me nove a potreboval jsem zjistit vsechny moznosti co mam.
Po hodne intenzivnim studiu jsem zjistil, ze maximalne si budu moci koupit vlastni byt, ale o nejakem dalsim investovanim se mi nemuze ani zdat dokud nebudu mit dostatek penez. Spousta knizek pise o tom, jak se da vsechno zaridit s minimem penez tak to neni vsechno doslova pravda. I kdyz se mi podari koupit byt nebo dum a pronajmu ho tak me to ani nahodou nevydela na splatky pujcky. Musel bych dat minimalne 20-30% downpayment (nekdy i vice, jen abych na te nemovitosti kazdy mesic neprodelaval). A kupovat nemovitost a kazdy mesic prodelavat neni zrovna neco co bych chtel delat.
Taky jsem zjistil, ze investori maji o hodne tezsi podminky na pujcky. A ja jsem chtel byt hlavne investor. Kdyz si koupim nemovitost pro vlastni bydleni tak dostanu mensi uroky a jeste staci dat velmi maly downpayment (zakladni splatku). Pred par lety lidi kupovali domy s 0-5% downpayment. Ale kdyby stejny clovek chtel koupit stejny byt jako investicni nemovitost tak musi dat 25%-30% downpayment. U komercnich nemovitosti banky radeji pujci firme, ktera ty prostory bude vyuzivat misto firme, ktera by je jen pronajimala nekomu jinemu. Banky v USA povazuji investory za hodne rizikove klienty.
Kdyz se nad tim vsim zamyslite tak investovat do nemovitosti neni jednoduche. Vidim kolem sebe hodne lidi co si mysli, ze vydelaji spoustu penez investovanim do nemovitosti bez toho aby meli dostatek vlastnich penez a naprosto pasivnim zpusobem (koupim a pronajmu). Mysli si, ze treba koupi naprosto cokoliv a vydelaji hrozne moc penez (protoze zrovna trh jde s cenami nahoru, coz ale nemusi trvat vecne). Proto kdyz si v USA zapnete v noci televizi (1-5 rano), tak tam uvidite celou noc bezet porady, kde nejaky investor nabizi kurz/knizku/seminar, ktery si koupite za tisic dolaru a nauci vas jak se stat milionarem. Nepotrebujete zadne penize, nemusite mit kredit, nemusite mit ani zamestnani.. staci kdyz budete mit tisic dolaru, ktere jim poslete. A za par let z vas bude milionar – bez prace. Takto to ale nefunguje.
Dosel jsem k zaveru, ze jen tak koupit nejake nemovitosti bez velkeho mnozstvi penez nejde. Prestal jsem travit desitky hodin premyslenim jak koupit nemovistosti bez penez, jak sehnat investory, nebo co super kreativniho vymyslet abych nejakou investicni nemovitost mohl koupit.
Misto toho jsem se zameril na podnikani, vydelavani penez a premysleni jak to vsechno propojit, abych si ten sen nakonec splnil. Treba jak vyuzit podnikani k tomu, ze si ty nemovitosti koupim (jako uzivatel s lepsimi podminkami od banky a ne s vysokymi uroky jako investor). Takze kdyz mam vlastni firmu co potrebuje kancelare tak je celkem logicke si ty kancelare koupit. Muj sklad na kola v Kalifornii bych si nemohl koupit jako investor (nemel bych penize na downpayment a nemel bych ani penize na uroky, ktere by byly o dost vyssi – treba 2-3%). V podstate to podnikani mi dava obrovskou vyhodu oproti jinym investorum.
A kdyz nemovitost vlastnim tak cast treba muzu vzdy pronajmout nekomu jinemu. Jde taky o to, ze vlastnenim nejake nemovitosti mam mnohem vetsi volnost jak z te nemovitosti dostat co nejvice penez. Treba tim, ze rozdelim kancelare na jednotlive mistnosti a najednou vydelam vice, nez kdybych pronajimal jednu obrovskou kancelar. Nebo muzu vymyslet uplne jinaci vyuziti, ktere prinese vice penez. Tohle si vetsinou muzete dovolit pouze vlastnik budovy. A tim, ze nemovitost vlastnite muzete kdykoliv zmenit strategii a vymyslet neco noveho. Cilem je dokazat z te investice dostat maximalni vynos. A aktivnim pristupem (vlastnim podnikanim, napady, upravami, apod.). Ten vynos je mnohem dulezitejsi nez to jestli jdou ceny nahoru.
Tak je to dobry premyslet:-)
Ty rozdíly v tom downpaymentu jsou zatraceně velký. Jinak co se zaměřuji na koupi vlastního bytu, tak taky uvazuji o takovem mensim podnikani. Napriklad si koupim byt 3+1 a jelikoz nem budu bydlet sam, tak jeden pokoj zbyde k pronajmuti nejakemu studentovi. Sice s tim nic nevydelam, maximalne par tisic pujde do kapsy, ale aspon budu mit nejaky prijem.
"Zní to vtipně koupit si ze základního jmění s.r.o. garáž a v ní podnikat"
Jen pozor, abys nenarazil na zkurvene ceske zakony. Mohlo by se ti stat, ze po nejake dobe uspesneho fungovani se proflakne, ze pouzivas garaz k jinemu ucelu, nez byla zkolaudovana, a zavistivy urednik te znici tucnou pokutou (pozor – pokud budes ve sve s.r.o jednatelem a nikoli pouze spolecnikem – investorem, rucis v CR za ucetnictvi NEOMEZENE a vysoka pokuta za nejakou banalitu te muze znicit krome firmy i rodinny zivot).
Rozjizdet podnikani v garazi jde mozna v USA (viz legendy o Apple, Microsoftu, …), ale u nas bych si to netroufl. Hodne automechaniku takto skoncilo hned v zacatku, stejne tak se z garazovych kolonii vyhaneji kapely. Zvedavi sousedi si velmi rychle vsimnou, ze se za vraty ozyvaji jine zvuky, nez turovani motoru, nebo ze tam nekdo vozi krabice.
Delal jsem nejakou dobu na urade a alespon jednou tydne chodili nejaci udavacsky zmrdi, jestli ma soused na [cokoli] povoleni, ci jestli napriklad plati poplatek za psa. Vetsinou se udavacstvim zabyvaji kravy na matersky a pak dedkove, co uz z nudy nevi coby.
Dobre tedy podnikani v garazi zvaz, pokud ji tedy nechces ciste pronajimat nekomu pro uskladneni plechoveho milacka (i to si myslim neni spatny napad, protoze najem se u garazi v CR pohybuje narozdil od bytu okolo 10% ceny nemovitosti a i obycejny clovek si ji poridi z platu velmi brzy).
Pocasi je nadherne. Kolem 20 stupnu. Minuly tyden bylo 25. A sviti slunicko.
Jinak si myslim, ze vetsina lidi z CR stejne bude investovat v CR i kdyby to bylo sebelepsi kdekoliv jinde. Neverim ze by se z toho nekdy dal udelat velky business.
Johne, chtel bych se zeptat, jake vynosnosti vlozeneho kapitalu se ti v prumeru v nemovitostech dari docilit? Bez vlivu pripadneho zhodnoceni nemovitosti.
"Jinak si myslim, ze vetsina lidi z CR stejne bude investovat v CR i kdyby to bylo sebelepsi kdekoliv jinde. Neverim ze by se z toho nekdy dal udelat velky business."
Ano investice v USD jsou hrozne znehodnocovane klesajicim kurzem dolaru.
Hodne firem nabizi nakup nemovitosti v zajimavych destinacich. Treba na Kanarskych ostrovech. Urcite uz jste takovou nabidku dostali. Koupite apartman na kanarech tyden tam jedete na dovolenou a zbytek roku ho pronajimate. No proste skvela investice. Ne?
Honza: Mam uz temer napsany jeste jeden clanek, kde pisu jak premyslim nad tou vynosnosti a co povazuji za dobrou koupi.
xdrm: Ono zalezi jak se na to divas. Muzes si rict, ze investice jsou znehodnocene klesajicim kurzem dolaru. Nebo si muzes rict, ze ted mas vybornou prilezitost koupit v USA nemovitost, protoze dolar je tak slaby…. tak na tom jeste mnohem vice vydelas.
kryšpín: já mám spoÄ�tené, že koupí nemovitosti v praze a pronájmu studentům proděláš, každý měsíc budeš doplácet.
Například koupíš 3+1 za 3.000.000 KÄ� , což ti měsíÄ�ně při úroku 5% přijde na hypo pro 30 let na 16.000 KÄ� + cca. 4.000 KÄ� poplatky.
Tedy 3+1 zaplatíš měsíÄ�ně 20.000 KÄ� a pronajmeš řekněme 3 lidem, kteří ti zaplatí podle mé znalosti trhu tak 17.000-18.000 KÄ� / měsíÄ�ně.
Takže budeš měsíÄ�ně prodělávat minimálně 2.000 KÄ� + Ä�as. Kdybys ovšem to 3+1 od někoho pronajímal, mohl bys být tak 1.000 KÄ� v plusu.
kryšpín: Ještě dodám, že jsem reálně řešil pronájem 2+1 za 17.000 KÄ� – luxusní lokalita v Praze, kamery, recepce atd a sehnal jsem dokonce nájemce, co byl ochoten se se mnou podělit o provizi realitce. Nakonec z toho sešlo, protože jsem našel lepší možnost bydlení a s menším vstupním rizikem v rodinném domě, kde to nájemce na vlastní náklady nově zařídil nábytkem.
Všechno si to chce dobře spoÄ�ítat a vyzkoušet realizovat
Ještě POZN.:
Dovedl bych si představit, že by mohly být docela úspěšné reklamy v ČR s textem třeba:
Chcete investovat do nemovitostí v USA? Firma XYZreality.com nabízí prodej vybraných kancelářských prostor i apartmánů k bydlení v různých lokalitách USA za mnohem nižší ceny, jak na trhu v ČR. SouÄ�asně vám nabízíme pomoc při založení vaší INC nebo LTD spoleÄ�nosti v Las Vegas, vedení úÄ�etnictví a komplexní správu a servis.
A až budeš mít toho studenta/-ku z ČR na internship, tak bych doplnil frázi: Mluvíme anglicky, Ä�esky i hantecem 🙂
Mimochodem, jaké je u vás teÄ� poÄ�así?
Libor: to je spekulace na růst, stejně můžeš koupit ropu a oÄ�ekávat, že poroste. Ta ropa je snad menší riziko a bez jakékoli práce.
jio: díky za to upozornění na s.r.o, to je strašné jaké jsou zákony v ČR. Možná založím firmu v Anglii, tam dávají i příspěvky a brzo EU udělá platnost firem po celém EU, což by hodně věcí ulehÄ�ilo.
xdrm : No nejsou znehodnocené, jen je korekce jejich nadhodnocení. Naopak jde o ideální příležitost investování v USA
markonius: díky za tvé zkušenosti a připomínky.
markonius // Nov 18, 2007 at 12:56 am>jasně, prachy se jen valí, hlavně při pákových obchodech a daytraidingu. Ale pak je kromě páky potřeba navíc i klika nebo tomu dobře rozumět 😉 Pokud máme našlápnuto do vyspělé Evropy, co by se muselo stát, aby za 30 let na tom bytu (pokud nebude v podprůměrné lokalitě a podprůměrné kvalitě) prodělal? Já bych si teda koupil místo jediného 3+1 spíš dva menší byty, protože se lépe pronajímají. Kdo chce bydlet a ušetřit třeba na akontaci hypotéky, hledá v Praze malý byt. Čím více bude po deregulaci lidí, kteří nebudou mít na veliký byt, bude stoupat poptávka po menších – těch se dneska staví a prodává málo. A navíc se investice diverzifikuje a snižuje se riziko např. při situaci s neplatiÄ�em. Samozřejmě ale přibude administrativa. Starám se o internetovou inzerci pronájmu pár bytů jednomu Ä�lověku a kdykoliv nabídnu garsonku v Praze (2,5km od Václaváku a u metra) za 300,- KÄ�/m2/měsíc, mám během týdne tak 20 odpovědí, pět lidí se přijde podívat, dva a pak se málem poperou, kdo slíbil dřív podepsat smlouvu a bude bydlet. U 2+kk na těch 300,- z metru nedosáhnu. Pronajmout spoleÄ�ně byt studentům může přinést problém s tím, že ho vybydlí – vždy se to dá svalit na spolubydlící. Nebo budou v bytě vést nezřízený život a tím pádem se zhorší možnost pronájmu ostatních bytů. Proto se vyplatí mít nejlépe možnost ovlivnit i kdo bude Ä�í soused – dobrý soused je také plus, které se dá promítnout do ceny.
Na nemovitostech je dobre to, ze v dlouhodobem pohledu se na nich snad neni ani mozne prodelat. I kdyz byt nebude v nejake super lokalite.
Libor : proc pronajimat byt studentum, kteri maji rocne x mesicu pradniny a ukonci na leto najem? A proc jim bydleni pronajimat spolecne?
V pripade vetsich mest bych volil pronajem jednotlivym osobam a urcite ne studentum.
xdrm : souhlas, protoze pokud budu zit v CR a budu v CR kupovat nemovitosti, znam trh,znam lokality a vim,kde ano,kde ne. Nehlede na to,ze pokud bude kdokoliv kupovat kdekoliv jinde, opomiji zasadni vec a to je kontrola nemovitosti. Vypada to jako zrout casu ale je to nezbytna zalezitost.
Pro nakup nemovitosti a pronajem to samozrejme chce velmi dobrou koupi. Ne na kazde nemovitosti se takto da vydelavat
Ja si opravdu nemyslim,ze je potreba dlouho hledat,aby zainteresovany nalezl extremne dobrou koupi. Domnivam se,ze se da vydelat temer na kazde nemovitosti,ktera ma alespon 3 pokoje.Podivej se treba na tohle :
http://www.reality.cz/cgi/detail?ord=P14-R81276
A srovnej si to s cenami ubytoven.
Nebavim se o koupi.
Chces rict ze je jedno kde ta nemovistost je a jestli stoji 1 nebo 5 milionu a za kazdych podminek ti bude vydelavat kdyz bude vetsi nez 3+1?
Kdyz mas dobre vyuziti a prijdes na to jak na te velikosti vydelat tak asi muzes koupit kdekoliv chces, protoze budes mit dobry mesicni prijem. Kdyz kupujes vice jako pasivni investici tak musi vybirat mnohem vice a hledat ten spravy "deal"
Rammi: ano,presne to chci rict. Je to prima umera,divej se na to takhle. Pokud budu mit byt v Chomutove, pronajimam ho pochopitelne za jine penize nez v Praze a pochopitelne platim jinou cenu nemovitosti
John:presne tak,ty vis o cem mluvim
Dali: dovolim si poupravit,z meho pohledu je to vzdycky dobra investice.
Honza Fr: prosimte jak jsi to myslel s tim bytem Praze.
Pochybuji, ze by tam majitel nechal nastehovat 6 studentu. Cim vice lidi tim vetsi pravdepodobnost, ze byt znici.
V Praze na Strohove je kolejne 1900,- mesicne za 2 luzkovy pokoj. Prislusenstvi spolecne na chodbe. Ale zas 100Mbit/s Internet.
xdrm: nestehoval bych tam studenty ale delnickou tridu. Ta totiz nema pradniny, je az na vyjimky unavena z prace a az na vyjimky dela mejdany a demoluje. Pri cene 4000 KC mesicne/hlava velice hrube odhaduji zisk okolo 5 – 7000 Kc. To neni zadny zazrak ale pri 20ti bytech se s tim vyzit da. Mozna budes argumentovat,ze se muzou tri domluvit a vzit si byt na sebe a je po businessu. To se ale ve vetsine pripadu nestane, protoze musi zaplatit kauci,najit vhodny byt atd. A na to nemaji ani cas a v mnoha pripadech ani penize.