Jsem rad kdyz potkam lidi od kterych se muzu inspirovat. Kdyz jsem prijel cerstve do Las Vegas v roce 2001 tak jsem zacinal skromne a odspodu. Podnikani na internetu bylo po padu burzy Nasdaq v troskach. Hledal jsem nove prilezitosti na podnikani. Jednim z mych snu bylo mit totalni financni nezavislost a investovani do nemovitosti jsem videl jako zpusob jak toho dosahnout. Kratce po prijezdu jsem se rozhodl udelat vlastni realitni licenci (hlavne kvuli know-how) a prihlasil jsem se do skoly. Kazdy agent musi projit vzdelavanim a na zaver absolvovat statni test.
Kdyz jsem chodil do skoly tak jsem potkal jednoho cloveka na ktereho dodnes vzpominam. Byl to starsi pan, ktery prijizdel do skoly v krasnem novem Porsche kabrioletu. Dal jsem se s nim do reci a pozdeji jsme se vice sblizili. Byl to byvaly ucitel a realitni investor. Chtel trosku zmenu v zivote tak se odstehoval do Las Vegas a premyslel o tom, ze si udela realitni licenci. Agent se z neho nikdy nestal, ale o tom tento pribeh neni. Je to to tom jake mel nazory na investovani.
Jako zacinajici investor jsem si myslel jak strasne dulezite je ten spravny deal (nemovitost co chci koupit). Charles (tak se jmenoval) rikal, ze jo, ale ne tak uplne. Z dlouhodobeho pohledu je to relativne jedno. Jde spise o to mit nejaky plan. Mit principy jak investovat. Drzet se dlouhodobe planu a nekoukat na kratke vykyvy. Pro neho to byl casovy horizont 20 let. Zni to desive, ale myslim, ze je v tom urcita pravda. Nejvetsiho bohatstvi se nedosahne nejakym zazrakem a pres noc. Je to dlouhodoby beh a cim drive se zacne tim lepe.
Jako ucitel vydelaval 60 tisic dolaru rocne. To se mi tehdy zdalo jako super vyplata a rikal jsem si, ze bych rad tolik taky vydelaval. Na to mi Charles rekl, ze to bylo strasne malo. Ze ho bavilo ucit, ale ze ta vyplata byla strasne malo. Dival se na to z pohledu sveho prijmu z nemovitosti, ktere mu vydelavali 300 tisic dolaru rocne (jen z najmu). A jeden den se mi sveril, ze to je strasne, ze se mu ten prijem zase behem sest mesicu zvedne (snad o dalsi statisice). Za sest mesicu mel totiz posledni splatku u nekolika nemovitosti na kterych jeste mel hypoteky. A jakmile jsou hypoteky splaceny tak jeho prijem radikalne rostl. Vedel o tom, ze by mohl znovu investovat do dalsich nemovitosti a tim by si dane snizil. Ale uz se mu nechtelo nic rozjizdet. Mel pocit, ze uz je dost stary a chce si jenom uzivat. A jeho syn pry vubec nema zajem se o nic starat. Ja jsem na to koukal a rikql jsem si, ze bych takove starosti chtel taky mit! Hlavne tu cast, ze az moc vydelava.
Ptal jsem se ho jak to investovani delal. Rikal, ze vyuzil toho, ze jako ucitel mel stabilni plat a setril kazdy dolar. Jakmile nasetril prvnich 20 tisic dolaru tak koupil prvni nemovitost (20 tisic pouzil na zakladni splatku – downpayment). Pockal par let a koupil dalsi. Pak zase dalsi. Kdyz videl, ze stouply ceny tak sel do bank a tzv. refinancoval. Znamena to, ze treba nemovitost koupite za 100 tisic, ale pozdeji ma cenu 150 tisic. Prijdete do banky, ze chcete zmenit pujcku a ziskat vice penez. Banka vam treba zmeni pujcku z puvodnich 80 tisic na 130 tisic dolaru (kvuli tomu, ze vzrostla cena nemovitosti). Vysledkem je, ze dostanete penize v hotovosti a to treba vice nez vas vlastne nemovitost stala. Tyto ziskane penize pouzil jako zakladni splatu (down payment) na dalsi nemovitosti. Treba s temito extra 50 tisici si mohl dovolit koupit dalsi 2-3 domy.
Rikal, ze ze zacatku to slo pomalu. Ono i ceny domu sly nahoru nebo dolu. Museli se preckat horsi obdobi a vyuzit tech lepsich. Ale pak se to zrychlovalo a zrychlovalo. Kupoval vice a casteji. A take rostly jeho prijmy. Na zacatku to bylo hodne odrikani, ale pozdeji stabilni prijem, ktery rostl.
I kdyz mu ale rostly prijmy tak nezapomnel, ze je potreba setrit. Vetsinu oprav delal sam. Krome Porsche mel take stareho pickupa. Jezdil lidem spravovat drobne veci v tom starem pickupu. Mel tak sanci zkontrolovat co se deje s jeho investicemi. Proste skoro vsechno resil sam. Tohle povazoval za dulezite. Cim vice se usetri tim vice se vydela.
Pro me to tehdy byla super inspirace, kdyz jsem videl co se da dokazat. O to vice, ze Charles byl velmi prijemny clovek a nedelal z niceho vedu. Nerikam, ze vsechno delam uplne stejne. Mnozstvim investic se myslim blizim k tomu co dokazal Charles. Kdyby mi to nekdo rekl v roce 2002 tak bych tomu neveril, ze to dokazu. Proste by mi to pripadalo nerealne. Pouzil jsem stejne principy jako Charles. Koupil jsem, refinancoval jsem, a koupil jsem jeste vice. Nedelam si zadne opravy sam, protoze to fakt neumim, ale snazim se pracovat se slusnymi lidmi, kteri me nenatahnou. A tito lide jsou i moje oci a usi a delaji kontrolu. Investuji totiz na ruznych mistech a ne vsude jsem schopen jezdit casto osobne. Ted jen zbyva druha cast mit vsechno bez dluhu. To bude jeste nejakou dobu trvat. Ale uz se tesim az budu nadavat jako Charles, ze me zase rostou prijmy!:-)
Přeju ti, aby jsi mohl nadávat co nejdříve! Měj se pěkně, Johne!
zdravim, pekny clanok..vystizny mi pride najma nazov a prve slovo v nom (:
Moc pěkný článek. A hlavně je v něm spousta pravdy. Jen se přinutit začít s podobným plánem co nejdřív
nebylo tady neco uz jednou podobnyho ?? O tom uciteli sem tu slysel kdysi ..
Ano, titulek je výstižný, ostatní zase inspiruješ ty, Johne. Motivace sama o sobě nefunguje, pokud člověk nevěří v úspěch – v tom pomáhají vzory. V prezentaci "víry" je možná hlavní přínos tvého blogu, tím hodně pomáháš.
Jinak problematiku příkladů lze aplikovat na řadu situací, například k řešení neadaptibilní romské komunity u nás. Kdyby stát cíleně investoval do vzdělání 1000 Romů, kteří by získali titul a dobré zaměstnání ve státních institucích, přínos tohoto naočkování jejich okolí by byl mnohem větší, než nekonečné diskusní kroužky a zřizování speciálních ministerstev. Absenci pozitivních příkladů nakonec najdeme u řady nepříznivých jevů ve společnosti.
No pak jeste najit tech 1000 romu, kterí by meli na to ziskat titul :D.
V americe jde nemovitost do nákladů přímo? Ptám se proto, že v ČR jdou do nákladů jen odpisy, což je třeba první rok cca jen dvacetina nebo třicetina pořizovací ceny dle odpisové skupiny, takže se v nákladech prakticky vůbec nic neprojeví. Dáte za nemovitost 2 mil a odepíšete si třeba jen cca 20000.
Pěkný příběh :).
To je fakt dobry, ted jsem se na to dival v CR a kdyz si koupim byt za 1 500 000, z toho na splatky 1 200 00, tak budu splacet 7577 a najem dostanu 7 900 a za 30 let budu mit byt splaceny. Uff, asi nejak nechapu jak na to :))
to Mart: Ten příklad s Romy je bohužel scestný – jelikož jsem s manželkou nějaké vyženil, mohu zcela nekompromisně říct dvě věci. Ti kteří něco umí, dokážou a jsou schopní se s onou nepřizpůsobivou většinou nestýkají (v drtivé většině) V té nepřizpůsobivé většině hodně těžko hledáte vzdělávatelné jedince víc než nad úroveň standardní základní školy nebo základního učebního oboru (zedník apod..) Naopak pro mě bylo překvapení jaké procento z nich má problémy se zvládáním standardní základní školy a případy odkladu nástupu na speciální základní školy nejsou neobvyklé.
Ale to se tu neřeší, jen mi nedalo k tomu nedat poznámku. John opravdu inspiruje a cesta kterou jde mě opravdu zajímá.
Petr: donedavna slo mit v CR nemovitost na leasing a nacpat ji do nakladu za 8.5 let, nepletu-li se. Sel z toho udelat takovy pekny system, kdy firmy majici dost nemovitosti vlastne nemusely platit zadne dane z prijmu, jen z prevodu nemovitosti jak se postupne mezi leasingovkami ty nemovitosti v cyklu 8.5 let otacely. V OR pak najdeme spoustu leasingovek urcenych presne k tomuto, jejich zakladatele si je treba uz i ocislovavali … bohuzel jsem vhodne koupil jen jednu nemovitost v tomto rezimu.
To Mart: "Kdyby stát cíleně investoval do vzdělání 1000 Romů, kteří by získali titul a dobré zaměstnání ve státních institucích, přínos tohoto naočkování jejich okolí by byl mnohem větší, než nekonečné diskusní kroužky a zřizování speciálních ministerstev. "
Nechci se Vas dotknout, ale tohle je presne ten nestastny pohled a nejhorsi mozne reseni. Nechapu, proc by mel stat porad lit penize do techto mensin? Proc by treba stat nemel inestovat do normalnich slusnych lidi? Na tyto lidi pomuze jen jedno jedine: seskrtat socialni davky na minimum, lidem kteri dluzi statisice muzou pracovat a presto nepracuji neustupovat a klidne je vyhodit na ulici. Neveril byste, jak neco takoveho muze byt motivujici. I ja jsem byl neskutecne liny clovek a svym zpusobem porad jsem. Pred casem jsem odjel do UK – puvodne jen na rok. Nakonec to vypada na podstatne delsi pobyt. Neveril byste jak motivujici je fakt, ze nevite, zdali budete mit kde bydlet a za co jist. To pak cloveka dokaze vyburcovat k neskutecnym vykonum, prinutit jej delat praci nad kterou by jeste o par mesicu drive ohrnul nos a taky mu to umozni ziskat na svet a zivot trochu jiny pohled.
Vase nesmyslne reseni problemu je nazorne videt treba i v UK. Tady se taky delaly a porad delaji neuveritelne ustupky mensinam (misto do romu tu 'investuji' do Indu). Nedavno jsem se tu bavil s jednim Cechem, ktery tu je asi 6 roku. Rikal, ze kdyz nastupoval pred lety do prvni prace, tak byl prekvapen, ze po nem zamestnavatel nechtel videt ani obcanku, pas nebo cokoliv jineho. Na jeho udiv prej tehdy reagoval slovy 'My nejsem policejni stat jako vy v CR'. A jak to vypada dneska? Anglicani nevi, co maji delat. Jsou nestastni, jejich stedre dotace Indum (ale i samotnym Anglicanum) je pekne seziraji. Narychlo tu chcou zavadet ID (obdobu ceskych obcanek), ale kazdemu je jasne, ze uz je pozde. Zvyhodnovanim Indu a mensin tu narusta nevrazivost mezi komunitami. I v tak tolerantni zemi jako je UK pak muzete videt demonstranty s transparenty "Britskou praci Britum!" (30 Italu totiz dostalo praci v Britske energeticke spolecnosti).
Pribeh je pekny ako z rozpravky ale bohuzial priklad s nehnutelnostami prilis nepouzitelny v Europe.(dlhodobe invest.do nehnutelnosti)
Zivotne naklady su tu vysoke, ceny nehnutelnosti tiez astronomicky vysoko. Hypouvery s vysokymi urokmi cca 5-6%p.a. Z toho vyplyva ze z disponibilneho cisteho prijmu po odratani vydavkov na zivot (potraviny,doprava,byvanie)clovek nemoze ani myslet na nejake investicie do malej nehnutelnosti, je rad ze ma aspon svoju malu garsonieru za 60tis dolarov na 30r.hypoteku.
Nie je to moj pripad ale taka je bohuzial realita.
Ondra: já se nechtěl pouštět do otázek národnostních menšin, chtěl jsem hlavně poukázat na to, že "příklady táhnou" a platí to v mnoha oblastech života. Nicméně když jste si tak jistý svou pravdou, budu reagovat. Ano, teoreticky vezmete Romům dávky a většinové obyvatelstvo bude happy. V praxi dostanete tyto menšiny do zoufalé situace a v souladu s ní se chovají. Vážně se budete cítit bezpečně, pokud zde bude až 200.000 obyvatel s nožem na krku, protože jim děti řvou hlady? Vaše věty o tom, jak by mohli pracovat, jsou mírně naivní – sám byste jim pravděpodobně žádnou práci nedal. UK a Indové / Pákistánci je špatný příklad, UK, Francie, Německo, to je řízený systém imigrace za účelem obsazení nízko kvalifikovaných pozic a nutným efektem je složitý proces integrace těchto imigrantů do společnosti. Romové s historickými kořeny u nás jsou jiný příběh.
Petr: Přesně tak, v ČR se malým firmám vůbec nevyplácí investovat do vlastního sídla. Za prvé kvůli dlouhým odpisům, za druhé kvůli nadsazeným tržním cenám nemovitostí ve velkých městech.
Ne ty odpisy jsou v USA taky dlouhe 27.5 u domu nebo 37 let u kancelari.
JJ, mel jsem jednou takovou vizi, ze pojedu na par let do UK, dělat programátora a vzdy jednou rocne poridim v Praze garsonku. po cca 5ti letech bych již měl mít zařízený nějaký pasivní příjem a byty by se daly kupovat častěji. no a po 10ti letech absolutní svoboda. Nakonec se mi to zdalo moc narocne a pracne a tak jsem zacal podnikat tady. Ted premyslim, jesli to nebyla chyba 😉
Frankie : ten pribeh aplikovatelny v Evrope je, ja to delam v UK velmi podobne.
Frankie: v USA boli nedávno reality tiež za astronomické ceny a situácia trošku podobná ako popisuješ ty. A rovnako ako tie ceny následne padli, tak padajú, alebo padnú z astronomických výšok aj v Európe. Viď. Španielsko, UK, Rusko a podobne.
Pěkný článek Johne, dvakrát jsem ho přečetl, ale nějak jsem nepochopil to refinancování, potřeboval bych to ještě trochu vyjasnit. Před šesti lety jsem např. koupil jeden pozemek za 500 000kč, dnes se všude okolo už staví a jeho tržní cena vzrostla na 2 000 000, když teď půjdu do banky, tak co jim mám říct, že chci refinancovat ? a co to pro mě bude znamenat, že od nich dostanu 1 500 000, který jim pak budu zpětně splácet a zatím je použiju na nákup další nemovitosti ? Pokud je tu nějaká dobrá duše, která umí v tomhle poradit, jsem dopředu vděčný.
Ano presne takto to funguje. Koupil jsem nemovitost za $400,000. Za rok banka ohodnotila cenu na $900,000 a pujcila $500,000 bez nejakeho overovani, protoze meli pocit, ze maji obrovskou rezervu. Takze po roce mam o 100 tisic navic, protoze jsem refinancoval a muze je pouzit na dalsi investice. Tohle je realny priklad, ktery jsem sam realizoval.
Ahoj Johne,
ctuv Tvuj bezva blog a sleduji hlavne tve clanky o investicich do nemovitosti. Premyslim zda by tento model sel pouzit i CR, tedy princip refinancovani. Pokud jsem pochopil spravne Tve vyhodnocovani z jednoho predchozi clanku (jak hodnotis investice cena nemovitosti / vynos z pronajmu by mel byt mensi nez 100), tak pak doba na investice do nemovitosti pres refinancovani neni.
Udelal jsem si prehled cen bytu a uvadim tabulku strednich hodnot bytu a najmu na morave. Uvedeny koeficient je prave vyse zmineny Johnuv pohled na vyhodnost koupe.
byt 1+1
koupě za 880 000 kč
pronajem včetně energii
6000 kč cca 3 000 kč naklady – zisk 3 000 kč
koeficient navratu : 293
byt 2+1
koupě za 1 000 000 kč
pronajem včetně energii
7000 kč cca 3 500 kč naklady – zisk 3 500 kč
koeficient navratu : 285
byt 3+1 za 1 200 000 kč
pronajem včetně energii
8000 kč cca 4 000 kč naklady – zisk 4 000 kč
koeficient navratu : 300
Jedna se o stredni hodnoty, takze to lze pouzit jako vzorek bytu na Morave v tuto dobu.
Takze Johnuv index vhodnosti nakupu nemovitosti je 100 – zde v CR na Morave by byl 300 v prumeru, coz je hodne mimo.
Utekla mi nejaka souvislost Johne, nebo je tedy USA trh 3krat levnejsi ?
Pouziva nekdo ze ctenaru uvedeny princip reinvestic v CR ?
diky za odpoved
Lada
Pomer najmu k cene je vetsi.. Proto to vychazi v USA lepe.. Do kseftu koeficientem 300 bych urcite nesel.
Ale beru to jen jako vyse najmu (bez energii, ty si v USA plati najemnik sam).
Treba jsem nedavno koupil byt za $34,000. Najem $650.
Koeficient 52
Nebo byt za $40,000 a najem je $850.
Koeficient 47
Tak presne pre toto som prisiel zit do UK.
Az mam husiu kozu ako som si tento clanok precital, to je presne to co chcem…
A vidim ze som sa rozhodol spravne jooooooooj tesim sa ako sa dam na kupovanie najomnych domov zblaaaznim sa az budem mat prvy:)))
Musim si vyriesit este prijem atd atd ale tesim sa neskutocne na vsetko..:)))
V UK sa to da, to je jasne:)