Guest post: Prenají­manie nehnuteľností­ v USA

Ahojte čitatelia Johnovho blogu,

nedávno som sa presťahoval do Miami a dohodol som sa s Johnom, že tu napí­šem pár quest postov o rozdieloch medzi USA/ČR/SR.

Johnov blog čí­tam veľmi dlho, takmer od jeho založenia. Články, ktoré pí­sal na v začiatkoch jeho blogu boli pre mňa najzaují­mavšie, keďže popisoval rozdiely a problémy očami čerstvého imigranta. Práve takéto články o začiatkoch v USA tu skúsim postupne napí­sať.

Začnem témov prenají­mania bytov (Condos).

Ak ste čí­tali diskusie na Johnovom blogu, veľa ľudí­ sa pýtalo, či mí´žu začať prenají­mať byty v USA aj keď žijú v ČR, lebo im to prišlo oveľa atraktí­vnejšie ako kúpa a prenájom bytu v ČR.

Chcem pracovať s reálnym prí­kladom čiže vysvetlí­m to na apartmáne v ktorom sám bývam.

Platí­m rent $1600/mesiac a hodnota nehnuteľnosti je okolo $300 000. Ľudia si v Johnovej diskusii pod podobným článkom vyrátali navrátnosť, v tomto prí­pade pekných 6.4% a chceli tu hneď investovať.

No v USA existujú náklady na ktoré ľudia v ČR/SR nemyslia, lebo buď neexistujú alebo sú oveľa nižšie.

Konkrétne náklady na mí´j byt, ktoré musí­ majiteľ bytu (landlord) platiť:

Daň z nehnuteľnosti (Property tax)
Daň je tu uveľa vyššia ako v ČR. Je iná v každom kraji (County) a pohybuje sa okolo 1.4% ročne z trhovej ceny nehnuteľnosti. Keď dostanete vyúčtovanie property tax od svojej county, tak na nej uvidí­te presne na čo idú peniaze. Budete tam mať vymenované napr. nejaké školy, čističku odpadových ví´d, prí­spevok nemocnici atď.

Cenu bytu odhadne county pomerne presne a zarátajú aj detaily napr. aké ste poschodie, výhľad a parametre ktoré ovlpyvňujú cenu. Ak však nesúhlasí­te s odhadom ceny nehnuteľnosti, tak im mí´žete argumentovať, že trhová cena apartmánu je nižšia. Toto však mí´žete urobiť až po tom ako ste zaplatili daň, ktorú vám vyrátali. Ak rozhodnú vo váš prospech, rozdiel vám vrátia.

Okolo tohto tu funguje celý biznis. Existujú firmy, ktoré za vás vybavia zní­ženie dane a zoberú si časť ušetrených peňazí­. Vačšinou to však robia len pre luxusné apartmány a pre komerčné nehnuteľnosti, kde sa im to oplatí­ oveľa viac.

Pre apartmán, ktorý stojí­ $300k je daň približne $4200/rok

Association fees
Toto sú poplatky, ktoré sa platia budove za spoločné priestory (bazény, sauny, výrivky, opravy na budove, kosenie trávnika a stromov’¦), personál (management, consigliere, valet parkovači, upratovačky’¦) a poistenie budovy.

V tejto budove to je $0.58/štvorcovú stopu (sq feet), t.j. za 950 sq ft. condo to je $550 na mesiac t.j. $6600 za rok. Je to priemerná cena, niekde sa platí­ menej a niekde viac. V luxusných budovách to je $2/sq ft. a viac.

Ak si myslí­te, že tieto association fees sa vás týkať nebudú lebo investujete do domu, tak ste na omyle. Dom sa nachádza ví¤čšinou v gated comunity kde máte tiež bazén a spoločné priestory. Čize pár stovák zaplatí­te im a potom si musí­te za dom platiť poistenie sám, okolo $300/mesiac.

Dobrá finta ako prerátať štvorcovú stopu na meter štvorcový, ktorú som sa naučil od Johna je vydeliť rozlohu v sq. feet desiatimy a dostate takmer presnú rozholu v metroch štvorcových.

Realtor fees:
Byt prenajmete cez realiťákov(realtor) a oni si zoberú jeden mesačný nájom, ktorý si rozdelia. Polovicu zoberie realtor, ktorý zastupoval majiteľa bytu a polovicu realtor, ktorý zastupoval nájomcu.

Jeden mesačný nájom znamená $1600/rok. Tento poplatok sa dá zní­žiť tak, že si nájidete nájomcu, ktorý vo vašej nehnuteľnosti vydrží­ dlhšie ako rok. Predĺženie existujúcej zmluvy si vyžadujte od realtora bezplatne a on to aj vačšinou urobí­.

Veľmi málo realtorov sa však zaoberá prenájmom, keďže pri predaji dostane oveľa vyšsiu proví­ziu, typicky 3% z ceny nehnuteľnosti. Ak zastupoval obe strany naraz tak 6%.

Reálna návratnosť investí­cie:
Ak si vyrátame návratnosť investí­cie po započí­taní­ nákladov, tak nám výde toto:

ročný prí­jem: 12*$1600 = $19 200
ročné náklady: $4200 + $6600 + $1600 = $12 400
zisk: $6800
ROI: 2.26%

Toto ROI je na úrovní­ investovaní­ do nehnuteľností­ v ČR.

Zo zisku ešte budete musiet použiť/odložiť peniaze na menšie opravy v apartmáne(oprava záchoda, čistenie klí­my) a musí­te zaplatiť daň z prí­jmu.

Osobne si myslí­m, že jediný dí´vod pre čecha/slováka na investí­ciu do bytu v USA je ak rátate s rastom ceny nehnuteľnosti. Napr. tento konkrétny byt stál počas finačnej krí­zi $100 000, t.j tretinu z dnešnej ceny. No nikto nedával pí´žičky, čiže ste ho museli kúpiť za hotovosť. Teraz sú ceny znova hore, keďže banky znova financujú s takmer nulovým downpayment.

Ak máte otázky, pýtajte sa v diskusii. Taktiež prosí­m dajte v diskusii vedieť o aké články by ste mali záujem.

Zsolt Szabo
https://www.payperhost.com – pay as you go web hosting

Spread the love

15 thoughts on “Guest post: Prenají­manie nehnuteľností­ v USA

  1. Ak mate zaujem o viac clankov, napiste co by vas zaujimalo…
    Zatial pripravujem nasledujuce clanky:
    1. kupa auta, poistky, vybavenie vodicaku
    2. rozdiely v bankovnictve, ako zalozit ucet na dialku
    3. ako neplatit vela za tel. pausal, pozicanie auta…

    Dajte vediet, dakujem

    1. Super napady na clanky, rad si je prectu! 🙂

      Bylo by mozna taky fajn, pokud stejne tema pokryl John, tak prihodit odkaz na ten stary clanek aby se clovek mohl podivat jestli a jak se to za tech X let zmenilo.

  2. 1) Proč kupovat rezidenční­ nemovitost za účelem pronájmu s cap rate pod 5%?
    2) Existuje důvod, proč by neměl nájemce platit association fees spolu s ostatní­mi účty za služby (energie, sí­tě, …)? Z jakého důvodu by tyto poplatky měl hradit výlučně majitel nemovitosti?
    3) Proč kupovat condo v gated community, když můžu napří­klad koupit samostatnou nemovitost, klidně na retail, nebo kanceláře u hlavní­ cesty, či motel a poplatky za gated community ušetřit?
    4) Když už gated community, proč ne rovnou vlastní­ developerský projekt na celou gated community, natáhnout inž. sí­tě a rozprodat stavební­ parcely, krom základní­ infrastruktury a navždy pobí­rat poplatky od majitelů parcel? Pokud jsou poplatky opravdu tak vysoké, tedy okolo 2.2% ROI, není­ už v základu nesmysl kupovat takovou nemovitost za účelem pronájmu?

    1. No prave, ze cely ten clanok bol pisany o tom, ze sa to neoplati. Lebo vela Cechoslovakov si myslelo, ze aky je to tu biznis ked videli len pomer najmu a ceny nehnutelnosti.

      Oplati sa to vtedy ak ocakavate rast ceny nehnutelnosti.

      Ak neplatite association fees, tak vas odpoja od veci a potom to daju na sud, kde nehnutelnost predaju a vyplatia si to z toho.

  3. dik za post. Muze se to hodne lisit v ramci USA, pridavam zkusenost z Texasu (dum):

    Property tax tu je daleko vyssi, klidne az k 5 %, ale nutno dodat, ze tady je zase cena nemovitosti velmi nizka. Takze treba lidi v Kalifornii by za stejny barak zaplatili v absolutnich hodnotach vetsi tax, i kdyz maji treba jen 1 % dan.

    HOA fees – tady byva o hodne nizsi nez 100 dolaru za dum.

    Realtori – myslim, ze tady neni dovoleno aby jeden realtor zastupoval obe strany. Procenta maji myslim dost podobny jako u vas.

    1. Je to skutečně v každém státě, ale i v každé county trochu jinak. Těch 5% property tax je trochu extrém i v samotném Texasu. Pokud ví­m, tak i tam jsou mí­sta s property tax pod 2%. V některých státech je property tax i dost pod 0.8% z tržní­ ceny domu.
      HOA fees u domů v gated community jsou typicky někde mezi $100 – $300 měsí­čně. Pojištění­ domu tak drahé není­, typicky za dům s cenou kolem $500,000 zaplatí­te ročně kolem $800. Pozor, v tom ale není­ zahrnuto pojištění­ proti zemětřesení­ nebo povodni. Za samotnou pojistku proti zemětřesení­ pak zaplatí­te v mnoha mí­stech (třeba seizmicky aktivní­ oblasti Kalifornie) ví­ce než za pojištění­ domu. Je otázkou, zda bude pojistka fungovat v pří­padě hodně velkého zemětřesení­, které zničí­ velkou oblast – docela pravděpodobné v horizontu desí­tek let.
      Velmi doporučuji snažit se vyjednat sní­žení­ odhadu ceny nemovitosti pro property tax. Vždy jsem byl aspoň částečně úspěšný. V závislosti na lokalitě je postup odlišný, v Riverside county v Kalifornii jsme jednali o ceně vždy dří­ve, než bylo třeba cokoliv platit. Vždy se najde hodně firem ochotných to řešit za vás i u levného malého domu. Mají­ na to software, v podstatě jim to odchází­ automatizovaně. Nicméně je zbytečné jim za to něco dávat, podklady snadno (a lépe) si zpracujete na základě prodaných domů v okolí­ sami.

    2. ještě doplní­m o jednu věc. Než si koupí­te v USA dům, je třeba se zají­mat o CC&Rs (Convenants, Conditions & Restrictions) v danné komunitě. Mohou velmi výrazně omezovat vaše bydlení­ v takové nemovitosti.
      CC&Rs jsou vymahatelné, pokutovatelné a často vymáhané dokonce i u soudu. V nejhorší­m pří­padě jejich porušení­ může skončit až prodejem vaší­ nemovitosti.
      CC&Rs napří­klad často obsahují­ zákaz krátkodobých pronájmů nebo využití­ nemovitosti pro business. Často tam nesmí­te mí­t ani kancelář, nezří­dí­te si tam tedy ani sí­dlo firmy. Také nařizují­ jak se musí­te starat o vaší­ nemovitost, jak musí­te upravovat nejen front yard, ale často i backyard a udržovat vzhled nemovitosti v perfektní­m stavu. Upravují­ také, zda můžete mí­t v domě zví­řata.
      Nepří­jemné bývají­ zejména parkovací­ restrikce, např. zákaz parkování­ na ulici před domem v noci.
      Kupoval jsem dům v úplně nové komunitě ve kterém bylo v původní­ch CC&Rs dokonce výslovně zakázáno parkovat na driway, všechna auta musela být neustále v garáži. Kdo zná USA, tak ví­, jaký je to nesmysl. Ačkoliv CC&Rs se obvykle nikdy nepodaří­ změnit (je většinou třeba souhlas 67% členů a tolik se jich nikdy nesejde), tak v tomto pří­padě se to výjimečně podařilo a po několika měsí­cí­ch se CC&Rs dodatkem upravily a parkování­ aut se povolilo v garáži nebo na driway. íšsměvné je, že byla zrušena i věta “garáž je určena k parkování­ automobilů”. Kdo zná Američany, tak ví­, že garáž použí­vají­ ke všemu možnému, jen ne k parkování­ vozidel, ta samozřejmě stojí­ na driway 🙂

  4. To info o velmi ní­zkém percentuální­m výnosu je trochu manipulativní­, předpokládám, že autor článku neví­, za kolik majitel condo koupil. Apartmán může mí­t aktuální­ hodnotu $300k, ale majitel ho mohl koupit za daleko méně během recese, pokud zaplatil (teoreticky) třeba $100k, tak výnos dosahuje téměř 7 procent, pokud $200k, tak je výnos 4,5 procenta, ale zhodnocení­ $100k.

    Osobně si myslí­m, že pro “drobného” českého realitní­ho investora nedává investice v USA moc smysl, jediným relevantní­m důvodem může být diverzifikace nebo částečné uží­vání­ nemovitosti vlastní­kem (typicky třeba condo na Floridě pro vlastní­ dovolené a v mezičase krátkodobý pronájem přes Airbnb).

    1. Ahoj Fandor,

      som rad, ze ty si komentoval. Samozrejme ze kupnu cenu viem. Historia kazdej nehnutelnosti je verejna, staci mat pristup na dany MLS. Existuje vsak jeden web na ktorom to je bezplatne a to realtor.com, oni maju pristup takmer na vsetky MLS a zobrazuju to zadarmo. Cize kazdy jeden apartman si tam mozes zistit, kedy bol za kolko kupeny.

      Majitel to kupil za velmi podobnu cenu aka je teraz, kedze to kupoval tesne pred krizou. Nastastie vsak nemusel predat a vyckal. Ked tento apartman stal 100 000 pocas krizy, tak aj jeho najom bol o dost nizsi. Ono tie ceny zvycajne koreluju.

      Ohladom toho airbnb:
      Ziadne condo tu nemozes dat na airbnb. Condo moze byt prenajate iba raz za rok a ked to chces uhrat, ze to su hostia, tak ich musis zaregistrovat a ty s nimi musis byt v nehnutelnosti. Ak pojdes prec a nebudes s nimi, tak je to okamzite $500 dole z depozitu. Depozit pre association je iny od toho, ktory ide majitelovi a tiez je v hodnote cca mesacneho najmu.

      Ak sa rozhodnes hosti z airbnb nenahlasit, tak sa nikam nedostanu, lebo vsetko je na odtlacky prstov.

      Minule sme hladali na airbnb ci to tu niekto neprenajima, tak vobec nikto, ani z vedlajsich budov.

      Min sadzba hotela vedla nas stoji v sezone $500/noc a mimo $300/noc. Je to ocean front hotel, ako nase condo.

      Cize kupit na to, ze sem prides raz za cas je hlupost, lebo platis dane a association aj tak take iste, akoby si tu zil non-stop.

      Ako si sam napisal, oplati sa to ak to kupis lacno, prenajimas, aby si si zaplatil naklady a potom predas ked je to drahe. A opakujes pri dalsej krize 🙂

      1. ahoj,
        tak omlouvám se kvůli té ceně nemovitosti, nenapadlo mě, že si to zkoumal. O možnostech MLS ví­m, ty informace, které jsou veřejně vygůglovatelné jsou až strašidelné 🙂

        Já jsem se v během krize dí­val na levné byty na Miami Beach 2-3 bloky od pláže, tehdy to šlo koupit od cca $60k, nebyly to samozřejmě libovky s výhledem na moře, spí­š 40+ let staré byty, ale celkem v pohodě. Bylo vidět, že si je v době konjunktury evidentně kupovali lidé, pro které to bylo už “nadpoměry” (asi nějaká normální­ střední­ tří­da s touhou mí­t vacation home na Miami Beach). Netuší­m, jak to bylo / je u těch konkrétní­ch bytů s association rules, ale v dnešní­ době by to bylo jako airbnb rental zlatý důl. Osobně jsem o tom přestal po zralé úvaze uvažovat, protože za $60k můžu do Miami jezdit na krátkodobou dovolenou do konce života + poplatky v podobě tax property, ass. fees, atd. 🙂

        Jinak je zají­mavé, jak u těch asociací­ / společenství­ vlastní­ků jsou tvrdá pravidla, čí­m ví­c se jde na Západ a naopak chaos na Východě. Ta buzerace s parkování­m před garáží­ na vlastní­m pozemku, kterou zmiňuje Clayton je fakt sí­la.

        V ČR bych řekl, že společenství­ fungují­ celkem dobře, podle selského rozumu – rekonstruují­ se společné prostory, vyměňují­ okna v jednotném stylu, nastavují­ se nějaká pravidla, na druhou stranu nemůže společenství­ vlastní­ků zakázat, abych pronají­mal svůj byt.

        Extrémní­ situaci nastávají­, když půjdeme dále na Východ. Např. ve Snině (okresní­ město na východě Slovenska nedaleko ukr. hranice) jsem viděl na panelácí­ch, že si každý majitel bytu vyměňoval plastová okna podle svého vkusu – různé barvy, různé orientace oteví­rání­ oken, … Byl jsem z toho docela v šoku.

        V zemí­ch bývalého Sovětského svazu je to pak už totální­ extrém. Jednotlivé byty v panelácí­ch / bytových domech jsou někdy vyloženě luxusně opravené, ale společné prostory level Chánov, někdy vyloženě k zblití­. Stejně živelné výměny oken, zasklí­vání­ lodžií­, individuální­ zateplování­ pouze svého bytu zvenku (novinka poslední­ho roku kvůli zdražení­ plynu, zateplují­ takto jeden byt třeba v 5. patře). Některé tyto úkazy se dějí­ i u relativně “luxusní­ch” novostaveb.

        Ve Tbilisi řešila lokální­ vláda nedostatek bytů (neví­m jestli před nebo po rozpadu SSSR) tak, že k panelákům “přilepili” ocelovou konstrukci tak, aby se mohl každý byt zvětšit o jednu nebo dvě mí­stnosti a nechali obyvatele bytů, ať si ty byty sami zvětší­. Někdo to využil, někdo ne. (vypadá to cca takto nějak: http://photos.wikimapia.org/p/00/03/63/82/22_big.jpg)

  5. mna by zaujimali podrobnosti bankoveho systemu, personal banking a tak, pretoze co som doteraz zazil – na jednu stranu maju zadarmo take veci ako cashback v potravinach, ale na druhu stranu poplatok za nepovolene precerpanie u wells fargo 35 usd – to som cumel ze to beru zakaznici ze je to normalne ….alebo napr. aby mi zamestnavatel mohol poslat vyplatu na ucet – musim si ja v mojom bankovom ucte nastavit nejaky “direct deposit”…. diky

  6. Ahoj Zsolte,
    můžeš popsat, je-li to možné, zí­skání­ GC či na jaké povolení­ je tvůj pobyt v U.S.A., pokud nejsi na klasické krátkodobé turistické? dí­ky

    1. Nejtypictejsi jsou pracovni viza kategorii E, L, H. O L/H viza zada petitioner pro applicanta na uzemi US, o viza E muze applicant pozadat primo a to mimo uzemi US. Na uzemi US muze applicanta zastupovat ve styku s USCIS jen osoba autorizovana ABA/AILA, mimo uzemi pak osoba kterou mistni urednik USCIS uzna, nejlepe pravnik autorizovany v dotycne jurisdikci. Samotny application pack muze prijit na $15k (je take otazka jak vymoci penize zpet z US pokud se objevi nejake potize). Nejlepe usetrite kdyz se s prislusnymi pravidly seznamite sami a zadost si podate sami za sebe – jednak si lepe poradite pri USCIS visa interview a take pozdeji behem admission procedure; a samozrejme se vam znalost imigracnich pravidel vyplati i kdykoliv na uzemi US. Nejake odkazy na knihy o US imigracnim pravu jsem tu popisoval uz driv, poskytnou vam dobry prehled a take vam umozni lepe posoudit duveryhodnost ruznych nabidek na zajisteni LPR statusu apod. Kdyztak dejte vedet jak se vam s pripravou dari. Jestli i presto potrebujete pomoci s pripravou, v PSM New York Ltd se specializujeme na zpracovani pravnich dokumentu, tak se mi pripadne ozvete na kilodeltalima@mail.ru

      P.S. pokud fandite pravnim technologiim, zde je mala ukazka na cem krome jineho pracujeme. Nasledujici kod muzete vlozit do libovolneho online generatoru PlantUML diagramu:

      start
      :petitioner is small, closely held company / large international corporation / religious organization / nonprofit organization;
      :petitioner is international corporation;
      :temporary transfer;
      :employee of petitioner;
      :continuously employed by petitioner outside US at least 1 year within 3 preceding years;
      :employment in US in a managerial / executive capacity / requires specialized knowledge;
      if (Intracompany Transferee) then (yes)
      :L-1 Visa;
      note
      allows to stay in US for 5 – 7 years
      holder may apply for LPR while in US
      petitioner may apply for blanket permits to multiple employees in certain instances
      end note
      elseif (Spouse / Child of an L-1 Visa holder) then (yes)
      :L-2 Visa;
      note
      may not work
      end note
      else (no)
      stop
      endif
      stop

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *