Dnes jsem mel schuzku s jednim brokerem, ktery je odbornik na komercni nemovitosti v Los Angeles. Chtel jsem si jen trosku osvezit co se deje na trhu. Taky jsem chtel videt co je k dispozici, kdyby Shipito porad radikalne rostlo.
Koupe nemovitosti pro vlastni podnikani ma obrovske kouzlo. Znovu jsem si to pripomnel podle toho jak jsme se bavili o ruznych kseftech.
Koupite nemovitost. Dejme tomu nejaky sklad za 1-2 miliony dolaru. Date 10% zakladni splatku (pres pujcku pro male podnikatele SBA). Dostanete pujcku, kdy platite zhruba 6% urok a vychazi to podobne jako najem. Podnikate a splacite. Cas utika jako voda. Ubehne 10-20 let. Mozna to zni nekomu jako strasne dlouho, ale ono to fakt utece. Pak vas podnikani prestane bavit. Nebo firmu prodate. A nebo se prestane darit a budete chtit skoncit.
Zustane vam nemovitost, kterou nekomu pronajmete za 10-15 tisic dolaru mesicne. Za 10-15 tisic dolaru mesicne jste zabezpeceni.
Oj, jak jednoduché počty. 😀
Věřil bych tomu, že "za 10-15 tisic dolaru jste mesicne zabezpeceni" – ale neplatí to náhodou pro čas přítomný? Pro DNES?
Neodpustím si ironickou poznámku, že při zadluženosti všech západních ekonomik je daleko pravděpodobnější, že si v roce 2020-2030 za těch 15 tis. dolarů koupím akorát tak dvě shnilá jablka a smaženou krysu na špejli.
Víc asi nic..
To Cappy:
Vtip je v tom, ze ked v roku 2030 budu 2 zhnite jablka stat 15K, tak sklad sa bude prenajimat za miliony.
Myslim, ze Johnovi ide o to, ze je velka pravdepodobnost, ze aj za 30 rokov bude mat komercna nehnutelnost taku hodnotu, ze ho uzivi…
No ono je to príklad tých 10-15 tis. dolarov. Iba čisto logicky ak si položíme otázku: koľko bude statáť nehnuteľnosť v r. 2020-2030? Určite keď ju budem chceť predať, nepredám ju za cenu, že by som si za ňu kúpil "1 tonu hnilých jabĺk a 1000 smažených krýs" pod podmienkou, že nebude taká kríza, že nebude čo jesť :))), teda logicky, ak nastane inflácia, tak aj nájom bude "vyšší". Prakticky sú tak peniaze chránené voči inflácií, pretože medzi cenou nehnuteľností a nájmom je silná závislosť. V opačnom prípade, ak by sa kríza prehĺbila, bude hroziť, že ak budem chcieť nehnuteľnosť predať – nebudem mať na splátky (ak to nebudem mať celé vyplatené), podnikaniu sa prestane dariť, predám ju pod cenu alebo znížim nájom lebo nebude dopyt. Len aby som to mal niekomu nakoniec prenajať ! Toto vidím skôr ako hrozbu než infláciu.
Se mi libi jak kazdej hleda problemy a vsechno resi 🙂 Clovek se musi bat inflace, pak zase aby to nekomu pronajal..no me by asi klepla pepka stresovat se uz takhle roky dopredu 😀 Jasne ze veci nedelam bez mozku a je dobre odhadnout nejaka rizika ale tohle jsou veci, jako v pripade inflace, co clovek neovlivni,nejaka "krize" nikdy nevis kdy prijde nebo odejde. Co se tyka najemnika tak nevim, nic nepronajimam ale divil bych se kdyby vubec nikdo nemel zajem treba o ten sklad.
Preboha, to co mate za hrozostrasne teorie? 🙂
John ma pravdu, ze prenajom skladu vas zabezpeci, tak teraz nerieste, ci napisal 10-15 tisic dolarov mesacne, pretoze to strelil iba od oka a moze to byt kludne aj 30-50 tisic ak bude medzitym vysoka inflacia. Ide o princip, ze je to dobry napad a ze to cloveka skutocne uzivi.
Investícia do nehnuteľností je a aj bola vždy dobrou investíciou, povedal, by som, že je to jedna z najbezpečnejších investícií. Treba mať však aj na ňu prostriedky. Ak ich človek nemá, dajú sa požičať :-))) Preto by ma zaujímalo: Povedzme, že máte možnosť kúpiť nehnuteľnosť na prevádzku obchodu a máte k dispozícií 15% jej ceny na základnú splátku. Je lepšie si kúpiť túto nehnuteľnosť na úver, alebo platiť nájom určitý čas (napr. aj za iný priestor), kým sa poriadne obchod nerozbehne a potom to ju kúpiť? Ja by som sa priklonil k tomu druhému, lahší úver, skoršie plátky nižšie riziko. Pokiaľ by som to kupoval iba ako špekuláciu na kšeft, prikláňam sa k prvej alternatíve. Potom by sa dalo ešte urobiť to, že kúpiť to, prenajať to na určitú dobu, nepredĺžiť zmluvu a otvoriť tam to isté čo bolo :))))
Tohle je dobrý způsob investování, který šlo do nedávna praktikovat i v ČR. Hodně to dělali lidi z bankovnictví, kteří měli přístup k o něco lepším podmínkám úvěru. Znám jednu, ženskou, která dělala sekretářku ředitele v bance a koupila si takhle 4 baráky v Praze za cenu kolem 10 miliónů korun. Následně je pronajala na 5 let nějaké firmě a těm se pak nechtělo stěhovat, a tak smlouvu stále prodlužovali, takže byla finančně zajištěná. Splátky nájemného pokryly bez problémů splátky úvěru a ještě zbývalo dost na přilepšenou. Prostě super investice. Dnes je to v čechách ale již trochu těžší to takto dělat, ale stále to jde, jenom je potřeba více hledat.
Ta predikce o nutném zhodnocení nemovitosti mi nepřipadá tak jednoznačně pravdivá.
První slabinu vidím v technologickém zaostávání. Kolik investorů dnes je ochotno v ČR převzít zastaralé nemovitosti po továrnách z dob socialismu a nestaví si raději novou a levnější, odpovídající přesně jeho potřebám? Vůbec nemáme tušení, jak bude fungovat distribuce za 30 let.
Druhou slabinu vidím v časovém vývoji dané oblasti. Co je dnes atraktivní může být za 30 let gheto.
Pokud je ale opravdu úrok obdobný jako nájem, tak proč ne.
Ziji v Kanade ve meste Calgary a vim ze se tady hodne investuje do nemovitosti vseho druhu,ale prece jen nejvice do domu k bydleni..s pujckami to muze byt slozitejsi,zalezi jak je tady clovek dlouho aby mu nekdo vubec pujcil. Banky jak nemaji duveru v klienta (ktera se tady buduje nekolik let a take je dobre mit stejneho zamestnavatele..) tak mu treba na Visa kartu pujci max.1000 kan.dolaru..to tady nic neni jelikoz je zde vse hodne drahe..mam s tim zkusenost i presto ze mam kanadske obcanstvi..ale nezil jsem zde dlouho a no tom to prave vse visi..V USA to muze byt jine..Jelikoz jsem malir-vytvarnik dal bych radeji prednost tomu aby tady lide investovali do umeni..:))),ale Calagary je tim proslavena,ze se tady investuje do nemovitosti..
Pokud budete mit zajem o namalovani ci odkoupeni obrazu ci nastenne malby dete vedet..v CR budu v polovine dubna,pokud vse vyjde..a od leta opet na delsi dobu..Mam porad dost obrazu v CR..Prodavam za velmi rozumne ceny..pokud by jste me chtel nekdo pomoci pri prodeji ci zprostredkovani zakazky v CR na Morave ci Slovensku ..platim provizi. Moje starsi vlastni obrazy co jsou k prodeji v CR najdete na http://www.hotely-on-line.cz/galerie/svoboda/index.htm (ceny jsou neplatne,jde o domluvu) Pokud tento mail John bude brat jako propagaci meho "podnikani" tak se predem velmi omlouvam a at me on nebo nekdo vymaze nebo vubec nereaguje..
Moje nekomercni stranky jsou na:
http://www.art-yaro.cz ( nastenne malby atd..)
no a ted tu o jenickovi a marence…
ne vazne – znam par pripadu, kdy steje perfektni investice propadla bance za 40% ceny – sklad se najak v době recese neda pronajmout, pan podnikavec nema na najem a na splatky, chvilku si pujcuje kde se da a anakonec to necha bance… ktera taky nevi co s tim, tak to prodava v drazbe…
dnes docela typicke pro mnoho podnikavcu…
zamerne rikam podnikavec, protoze podnikatel vytvari nejakou pridanou hodnotu ( jako treba vytvari John na shipito )…
joooo kdyby to bylo takhle jednoduche, kazdy cech ma jeden sklad ktery pronajima a je zajisteny 🙂 nebo dva sklady, a nekteri i deset :-))
Marek: Prave ze ono to je tak "jednoduche", ale je jen velmi male procnto lidi, kteri to vidi (na tomto blogu je to procento samozrejme vysoke).
Pracujem v realitych a myslim si, ze to co tu John napisal o kupe skladu a uvere je dobre riesenie. Nikto nevie povedat, ako to bude na 10, 20 rokov, ale investicia do nehnutelnosti je dobra investicia. Kazda nehnutelnost sa da prenajat, alebo predat, zavisi len od ceny za aku sa ponuka.
Dnes sa vsade pise o krize, ale aj komercne nehnutelnosti sa prenajimaju, v dnesnej dobe su najdolezitejsie faktory cena a poloha. Stale existuju firmy, ktore potrebuju kancelarie , alebo ked predavaju tovar, tak potrebuju sklady na uskladnenie tohto tovaru. Existuje iba jeden pripad, kedy sa nehnutelnosti dlhodobo nepredavaju alebo neprenajimaju a to je vojensky konflikt v danej lokalite.
Čistě pragmaticky má podnikatel dvě možnosti:
a) nemovitost pronajmout a mít možnost jednoduše změnit lokalitu
b) koupit nemovitost v hotovosti a připravit se celkem o hodně peněz (pokud nejde o dražbu a nebo něco podobného), tohle mu může zničit tok peněz na krátkou dobu
c) nemovitost koupit na dluh a platit přibližně stejně jako při pronájmu, či spíše ještě MÉNÄš, protože ceny pronájmu jsou typicky ceny splátky v dané lokalitě + přirážka
Být v pronájmu je možnost pro toho, kdo začíná a neví jestli uspěje, či kde mu business pojede.
Koupit nemovitost za své, to už opravdu člověk musí být zavodou a musí mít hromady uspořených peněz s kterými neví co dělat v podnikání, tak je protočí takhle v realitním businessu za 10-20 let.
Koupit nemovitost na splátky je myslím rozumná volba pro rozjetou firmu. Řekl bych, že jí to bude stát měsíčně ještě méně, než nájem. Bude vlastním pánem, nebude se bát, jestli ji někdo prodlouží smlouvu, či vyhodí. Akorát ztratí samostatnost se přestěhovat. Tedy neztratí, vždy je možné prodat a koupit, vyměnit atd. ale už to není tak jednoduché, jako u pronájmu.
Takže je snad jasné, že koupi člověk oproti nájmu ušetří… A když mu po splacení všeho zůstane nemovitost, to je přece perfektní "bonus" navíc. Jistě může se něco stát, ale jaká je pravděpodobnost? Podle mě je tato pravděpodobnost už započítána do ceny. Nikdo nekupuje nemovitost v místě/státě, kde bude válka, gheto atd. a tyhle věci se zas tak rychle nemění… i když riziko tu je, ale vy jste fakt pesimisti. Taky jsem chtěl napsat něco "pak to nepronajmeš…", ale to je jen zbytečné rýpnutí a negativní myšlení, které není na místě. Prodat jde všechno, otázka je za jakou cenu, a osobně si myslím, že pokud John dobře koupít, tak na tom neprodělá, a myslím, že vy to víte taky…
Jarda: investice do umění je podle mě pěkná blbost.
1) nenese ti pravidelný příjem, buď ji máš, nebo ji nemáš
2) 99 procent lidí nepozná co je umění, které se dobře prodá za 20 let (u nemovitosti ti stačí vidět pár čísel)
3) stačí jeden zloděj, který tě navštíví v noci a máš po umění (pokud jsi známá, bohatá osobnost, tak tě borci navštíví i co dva roky…) nemovitost máš napsanou na katastru, akcie v databázi a nepříjdeš o ně tak lehce (pokud není zrovna převrat). Jistě je možné dát obraz třeba do trezoru v bance, ale to přímo popírá, proč byl namalován, tedy aby se na něj někdo díval.
Osobně jsem si asi za tisícovku (jen rám stojí 400 🙂 ) koupil obraz od místní malířky, je pěkný a pozitivní, dává mi energii vstát z postele a když mi ho někdo ukradne, či vyhořím, nebo ho někdo počmárá či slije pivem, tak mi to je jedno…
Umění se má dělat pro zábavu, jako investice (v trezorech atd.) je to zvrhlost. Nejlepší koncert je o 100 lidech na dosah k hudebníkům, velký koncert, kde stojíš od pódia půl kilometru a díváš se na skupinu přes obrazovky, abys je viděl, je prostě jen komerční zrůdnost a ne umění…
Prostě investice do umění mi nesedí. Myslím, že náš zlatý 🙂 Karel Gott "investoval" do umění, celkem zhusta, a vykradli ho minimálně čtyřikrát…
Už ta idea, že ti obraz nenese pravidelný příjem a abys dosáhl zisku, tak se ho musíš zbavit a bude po něm prázdné místo je nanic. Moje investice mi zůstávají a nesou mi prachy pořád…
Mimochodem můj vzdálený strýc ma doma mince odhadem za 5M Kč, a řeknu vám, že je jejich otrokem, pořád se o ně bojí… nechtěl bych být na jeho místě, já mám všechno v bance atd, ať mě nikdo nic nemůže ukrást (za předpokladu, že člověk vycítí krizi, či převrat a zdrhne předem…) a cítím se líp. Opravdu je mi lépe, když nic nemám. Nechci se starat, jestli mě někdo navštíví, a proto kupuji jen levné obrazy, které se mi líbí a které mi dělají radost a "neinvestuji" do zlata, mincí atd., to je fakt jen aby člověk instaloval alarm, další blbosti a pak se jen třepal…
Nu pokud se jimi nemíní pravidelně kochat, je zde varianta je uskladnit v bance.
Osobně to mám dobré. Dům ve kterém bydlím, funguji, má v základech vcelku obstojné trezorové místnosti. Místní pobočka spořitelny 🙂
Ale chápu, že ne vždy se to vyplatí a u takových obrazů je to skoro nemožné.
Posledni dobu tady ctu cim dal tim vic samej pesimismus. Proc asi. Kazdej kto podnika musi byt proste pozitivnej a verit ze co delam je smysluplny a ze me to minimalne uzivi. A ktem nehnutelnostim. Kdyz se koupi sklad ten vas pesimismus bude nadale, tak za tricet let ho treba John zboura a zacne pestovat redkvicky. Nehnutelnost totiz neshnije pokud ji nenakrmite jako pudu fajnym pesticidy nebo travexem. Pokud je to budova stejne se bude muset prispusobit dobe. Treba s teho vznikne skanzen podnikani a John s teho udela nocleharen pro turisty, ktery bu chctit drichmat jak baliky. Podnikani se meze nekladou. Skuste hlavne ti kteri ste pesimisticti vymyslet neco co by se dalo delat z problemem. Ze je problem nebo vznikne tak ho reste hned ted ne az bude vypuklej jak nase parlamenty.
Laco: máš pravdu, pár lidí je tady pesimistických (já jsem pesimista, kteří se snaží být optimistou :). Jen jsem chtěl napsat, že něco je horší až špatná investice, či to není investice vůbec. Například jsem kupoval ledničku, chtěl samozřejmě tu nejlevnější, co má dané parametry a prodavač mě přemlouval a použil obrat "Pokud chcete INVESTOVAT, tak si pořidťe tuto za 40k", tak jsem se ho zeptal, kolik mi daná lednice vydělá peněz, když je to investice… Podle mě je investice mít peníze v bance, mít vlastní podnikání, akcie, komodity, pronájem nemovitosti, cokoliv mi přináší pravidelný příjem a nebo co v horším případě jen zvýší za x let svou hodnotu. Lednice, vlastní bydlení investice nejsou. A obraz je myslím někde napůl, člověk musí být machr aby dobře koupil, a ještě větší, aby to prodal, a mezitím z toho nevidí ani korunu, pokud si neudělá můzeum :)…
Jaromír Adámek: Na druhou stranu – pokud má ta dražší lednička třeba výrazně menší spotřebu energie oproti té levnější, tak se dá imho mluvit o investici…
Jimmy Hayek: investice je něco, co mi přináší peníze. Vlastní bydlení, vlastní auto a lednička není investice, protože mi nikdy nevydělá ani korunu…
Jasně jsou ledničky co mají menší, či větší spotřebu, ale to neznamená, že když člověk kupuje tu s větší spotřebou tak investuje. I kdyby člověk tu ledničku nikdy nezapnul tak mu nic nepřinese, a jakmile ji zapne, tak už jen ubírá z toku peněz.
Tohle je to pokřivené myšlení konzumní společnosti, když si myslí, že "investují" do vlastního bydlení, drahého auta co jím vydrží, či ledničky a pračky s malou spotřebou ve skutečnosti to nejsou pravé investice, protože člověku nic nevydělají.
Investice je něco, co mi přináší peníze a lednička je jen bere. To je jako by člověk řekl, že zaINVESTUJE ne do úvěru s 150% od lichváře ale nějakého spotřebního s 10%, a tak že vlastně tím rozdílem úroků "vydělá" 140% ročně (nebo, že mu lednička ušetří xyz € ročně), že už je pořád v mínusu je mu jedno… Tohle nejsou investice, ale černé díry…
"tu s větší spotřebou tak investuje"
tu s MÄšNŠÍ spotřebou tak investuje
Jaromír: Nemáte pravdu. Investicí může být i sport, protože tím investujete do vlastního zdraví. Investicí může být i pravidelné vysedávání s přáteli v hospodě, coby utužování vlastní sociální sítě 🙂 Zřejmě si pletete investici s aktivy a pasivy 🙂 Navíc ledničku potřebuje prakticky každý. Bez auta se dá s přehledem žít, ale bez ledničky… hm, no nevím. Asi těžko, co…
Jimmy: tady se tyká, nevyká se tu.
Investice je něco, co mi vrací něco. Lednička nevydělává, auto nevydělává. O tom jestli ji potřebuji je jedno, to už můžu říkat, že "investuji" do chleba, abych neumřel :).
„Investice je něco, co mi vrací něco.“ – právě to podle mě absolutně není pravda. Investice neslouží přímo k vydělávání peněz… spíš je to takový nástroj k dosažení určitých cílů. Podle tvé logiky tedy není ani třeba takové studium (střední, vysoké školy) investicí? Nejspíš ne, protože studium stojí relativně dost peněz a nic v dané chvíli „nevydělává“.
Představme si pro ilustraci dva naprosto stejné kluky — Petr a Pavel. Mají stejné možnosti, příležitosti, inteligenci… Petr začne ihned po základní škole kopat kanály a nepokračuje ve studiu na střední škole. Něco si vydělá a na nějaké to přežívání ze dne na den mu to stačí. Zato Pavel pokračuje ve studiu střední a vysoké školy. Za dobu tohoto studia nevydělává žádné peníze. V porovnání s Petrem se tedy Pavel dostal do jakéhosi pomyslného dluhu. Jenže ihned po vysoké škole dostane Pavel velmi dobře placenou práci, kterou byPetr s pouhou základkou nikdy nedostal. Pavel s vystudovanou vysokou školou a dobrým zaměstnáním tedy během několika měsíců vyrovná svůj pomyslný dluh a dostává se na stejnou pozici jako Petr se základkou. Ale během krátké doby ho Pavel rychle předstihne, vydělává mnohem více než Petr, má větší potenciál na pracovním trhu a má vědomosti a znalosti. Pavel má tedy díky svému vzdělání (investici) daleko větší možnosti než Petr. Pořád si tedy, Jaromíre, myslíš, že například studium není investicí?
Peter povie rodicom, ze nejde na strednu skolu, ale ze peniaze, ktore by museli zanho dlhe roky platit pocas studia (SS+VS = 9 rokov) radsej vyuzije uzitocnejsie a zalozi si firmu na kopanie kanalov, tzn. pozicia si par desiatok tisic od rodicov na start. Za 9 rokov zamestnava 20 ludi a robi obrat 8 milionov Kc rocne a ked vyjde Pavel zo skoly (bez praxe, bez skusenosti = k nicomu), zamestna sa u Petra ako kopac-asistent, lebo inde ho nechcu (lebo je k nicomu ako kazdy vystudovany vysokoskolak bez praxe. 🙂
Znie to smiesne, ale taka je realita.
(trochu offtopic)
Peter:
1) Nemyslím si, že existuje mnoho lidí, kteří jsou schopni ihned po základní škole založit firmu (nehledě na to, že to ani právně nejde a v +- 15 letech není člověk způsobilý k právním úkonům 🙂 )
2) Stejně jako Petr, může Pavel taktéž po vysoké škole založit firmu. Vzhledem k vzdělání bude mít navíc oproti Petrovi daleko větší spektrum oborů k podnikání. Petr se základkou se těžko pustí do podnikání v chemickém průmyslu…
3) Když Petrovi zkrachuje firma, těžko bude hledat práci a nakonec mu zbude se zaměstnat u konkurenční kopáčské firmy :-). Když Pavlova firma zkrachuje, bude mít vzdělání i praxi a zaměstnání najde poměrně snadno.
V konečném důsledku bude Pavel mít vždy lepší pozici než Petr. Navíc situace, kterou jsi popsal, je vcelku málo pravděpodobná s ohledem na můj bod číslo 1. 🙂
Cele kuzlo investovania do nehnutelnosti je ako kazda ina investicia zalozene najma na predpoklade ich buduceho RASTU. A to ze ceny nehnutelnosti mozu ist aj dole vidi aj mnoho sucasnych investorov ked napr. nehnutelnosti v Bratislave padli o -15-20% a neuverite kolko investorov ktori tu nakupili nehnutelnosti teraz place a nemoze ich predat ani prenajat a to su vo vybornej lokalite. Ja osobne poznam dvoch.
Marian: veru, takych je teraz vela. Problem je v tom, ze su amateri. Nie preto, ze by sa pomylili. Aj najlepsi investor sa trosku sekne a moze stratit. Ale preto, lebo sa zlakli a rychlo chcu predavat aj so stratou. Nehnutelnost je takisto velmi dlhodoba investicia a treba mat nervy. Staci, ked pockaju par rokov. Minimalne to predaju s nejakym so ziskom (pravdepodobne nezbohatnu). Bude dalsia bublina, takze sance este stale maju.