Par dalsich zpusobu jak posuzuji investice do nemovitosti:

Cena za postaveni – Replacement value

Tohle je ukazatel jak posuzuji nemovitosti pojistovaci firmy, kdyz si kupujete pojisteni. Pojistovny chteji vedet kolik to bude stat kdyby se stejna nemovitost mela postavit za dnesni ceny (treba kdyz vyhori). Kdyz zavolate do pojistovny at vam daji cenu na pojisteni tak vam i pojistovna rekne kolik si mysli, ze je ta replacement value (cena na nove postaveni). Napriklad postavit novy dum vyjde na $100/ctverecni stopu (naklady na material a praci – ne prodejni cena). A pak se podivam za jakou cenu se dum prodava. Je to $200 za stopu? Nebo je to treba $30. Kdyz je trh v depresi tak se muze stat, ze koupite nemovitost za zlomek nakladu na postaveni. Kdyz se to podari tak mate obrovskou konkurencni vyhodu do budoucna. Za par let se trh spravi. Poptavka prevysi nabidku a zacnou se znovu stavet nove domy. Jenze nove domy budou stat mnohem vice nez to stalo vas. Muzete pronajimat nemovitost za mnohem mene a stale budete mit slusny zisk. Nebo pronajimate za stejne penize jako ostatni majitele, ale mate mnohem vetsi zisk.

Mesicni zisk – Cash flow/Income

Kdyz investujete tak se musite rozhdnout co ocekavate. Jestli chcete radeji vetsi mesicni prijem nebo vetsi sanci na zhodnoceni. Tohle si kazdy musi v hlavne srovnat sam a vedet co chce. Ono se to totiz navzajem vylucuje. Cim vetsi potencial na mesicni prijem tim je mensi sance na zhodnoceni a obracene. Funguje to totiz tak, ze cim je nemovitost atraktivnejsi (v lepsi oblasti) tim vice investoru o ni ma zajem a hodnota jde nahoru rychleji nez v mene atraktivnich oblastech. A kvuli vyssim nakupnim cenam jdou mesicni zisky z najmu dolu.

Jako konkretni priklad muzu uvest meho znameho, ktery si koupil nemovitost v prvni rade primo na plazi u more. Zaplatil velkou cenu a i kdyz je nemovitost plne pronajata tak najmy nepokryji ani 50% nakladu (a splatky pujcky). Kazdy mesic zaplati nekolik tisic dolaru z vlastni kapsy. Ale muj znamy spoleha na to, ze ceny pujdou nahoru a jednou proda s velkym ziskem. Ja tuhle strategii moc rad nemam. Vim, ze by me nebavilo neco dotovat a nikdo nemuze 100% predvidat jak se bude vyvijet trh. Muj znamy takto uz tri roky neco dotuje a mozna bude dotovat dalsich nekolik let.

Kdyz mate dobry mesicni prijem tak vam je celkem jedno jak se vyviji trh. Kazdy mesic dostanete penize a vydrzite cekat roky. Jestli se trh obrati za pet let nebo za deset vas netrapi. Tohle je moje strategie.

Kde investovat

Amerika je obrovska zeme a kazde mesto nebo oblast se vyviji trosku jinak. Kdykoliv neco kupuji tak se divam kolik podobne nemovitosti stoji v jinych oblastech. Je to velmi zajimavy pohled a da vam to perspektivu. Treba vidite, ze si muzete koupit podobnou kancelarskou budovu v Las Vegas za $300 za ctverecni stopu, v Los Angeles to bylo $200 a v Memphisu $50. A ted zacnete premyslet proc to tak je, ze kazde mesto ma tak rozdilne ceny. Podivate se na lokalni ekonomickou situaci. Premyslite nad vysi najmu (treba jsem zjistil, ze najmy byly ve vsech trech mestech temer identicke). Premyslite proc jsou ceny jake jsou a pak se rozhodnete co vam dava nejvetsi smysl. U tohoto prikladu jsem vedel, ze v Las Vegas bylo hodne spekulace a ze cena $300 za stopu pujde dolu. U Los Angeles byla cena normalni a necekal jsem, ze pujde vyrazne nahoru nebo dolu. A u Memphisu jsem videl, ze je zrovna v ekonomicke depresi, ale zacina se zotavovat.

V USA je obrovske mnozstvi statistik, analyz a informaci volne k dispozici. Staci jit do Google, cist a analyzovat! Muzete se docist kolik se v kazdem meste stavi, kolik ctverecnich stop kancelari pribude, kolik je tzv. absorption rate (kolik se jich pronajme), jak dlouho trva kancelare pronajmout, za kolik se pronajimaji, apod. Bezte na stranky komercnich realitnich firem. Kazda z tech vetsi ma sve analitiky a ti delaji reporty pro sve klienty. Tyto reporty jsou volne k dispozici na download (nekdy se musite zaregistrovat).

Napriklad:

http://www.cbre.com/USA/Research/Market+Reports/
http://www.lee-associates.com/global/knowledge.php
http://www.grubb-ellis.com/Research/Reports.aspx