Pronajmul jsem ted prvni historicky sklad, ve kterem zacinalo Shipito. Byl to sklad, ktery jsem koupil v posledni realitni bubline. Tedy historicky za nejvetsi penize. I kdyz jsem velmi tvrde vyjednaval a dostal slevu, tak to byl koncem roku 2007 a tim padem cena byla relativne vysoka.
To ze jsem sklad koupil relativne draho znamena, ze u neho mam i hodne velkou kazdorocni dan z nemovistosti (property tax). Ta se totiz pocita z kupni ceny a kazdorocne se upravuje podle trznich hodnot. Kdyz jdou ceny nemovitosti nahoru tak o par procent roste i ta property tax. Ale to za kolik koupite dela obrovsky rozdil a pozdeji i konkurencni vyhodu. Vetsina komercnich nemovitosti se pronajima pres tzv. NNN najem. Najemnik plati veskere naklady spojene s vlastnictvim a provozovanim nemovitosti. Takze najemnik plati i tu property tax.
Najem muze byt treba jeden dolar za ctverecni stopu mesicne. A dalsi NNN naklady (property tax, pojisteni, udrzba, opravy, …) muzou byt dalsich 20-40 centu na stopu mesicne. Takze najemnik plati $1.20-$1.40 celkem. Cim mensi jsou tyto naklady, tim je to pro najemniky atraktivnejsi.
U tohoto skladu jsem citil, ze obzvlast ta property tax dela velky rozdil. Vlastnim temer identickou budovu hned vedle tohoto skladu a tu jsem koupil o dost levneji. A i kdyz ty sklady vypadaji stejne, tak property tax vychazi o 7 centu mesicne mene na stopu u toho druheho skladu. To je dost velky rozdil!
To pouceni pro me je, ze kdyz chci ty nemovitosti dlouhodobe vlastnit a pronajimat, tak se vyplati pockat a vzdy je koupit, kdyz je trh dole. Ta konkurencni vyhoda je obrovska, kdyz koupite za nizsi ceny. Muzete pak pronajimat levneji nez ostatni. U tohoto skladu jsem videl jak hodne zajemcu melo pocit ze ty mesicni naklady jsou hodne velke. A i kdyz je to nadherny sklad ve vyborne lokalite, tak to dost lidi odradilo, ze je dost drahy na pronajem.
Co kdybys ten sklad ted teoreticky prodal za nizsi cenu? ta dan se pocita porad z te nejvyssi zobchodovane?
To je take “nase” zmyslanie. 😀 Neboj, v USA su tieto veci urcite dobre osetrene. Velmi casto sa pracuje s trhovymi datami. Pozru si historicky vyvoj cien toho skladu, pozru si konkurencne sklady a vyvodia si, ze ich chces odrbat (ten urad, ktory ti vyrubi property tax). Nezabudaj, ze USA je byrokraticka krajina, maju miliony uradnikov, ktori vsetko kontroluju. Aspon tvoria zamestnanost. 🙂 Priklad ako kontroluju trebars podnikanie maleho zivnostnika-uctovnika: nenechaju ta mat niekolko rokov po sebe stratu. Mozno rok-dva. Potom by si mal mat zisk aspon cca 30% z trzieb. Narovinu ti povedia, ze nemas kde mat vacsie naklady. 🙂 Pozru na tvoj sektor v statistikach a hned maju jasno. To je len priklad.
To je pouze tvoje uvazovani vychazejici ze znalosti narodni mentality. Proste se ptam, jak by se to pocitalo pro novyho majitele, kdyby to John prodal za teoreticky nizsi cenu (ktera ted nehrozi).
Neboli kdyz on nakupuje ty sklady za nizsi ceny v recesi, tak jestli nemusi platit ty premiovy dane z cen, ktery platily na vrcholu.
A co keby si predal ten sklad svojej drihej firme za taku cenu, aby si platil nizsiu dan?
Nevím jak to je, ale myslím si že to bude ošetřené, jinak by to dělal každý druhý… 🙂
Ano je to osetrene…
U rezidenčních nemovitostí se dá vždy trochu hádat a tržní cenu, ze které se počítá daň snížit. V Kalifornii jsem to dělal docela úspěšně každý rok. Prostě si najdete nedávno prodané podobné nemovitosti ve stejné oblasti, navrhnete novou (nižší) tržní cenu vaší nemovitosti a argumentujete podobnými prodanými domy. Takhle se dá za půlhodinku práce ušetřit třeba tisíc dolarů na dani. Už jsem na ten dopis měl udělanou i šablonu 🙂 Je také hodně agentur, které se tím živí a za procenta z ušetřené částky to udělají za vás.
Jak je to u komerčních nemovitostí? Předpokládám, že tam je hlavní problém dostat se k údajům o prodejních cenách podobných nemovitostí, protože to je třeba doložit.
Co takhle až bude recese to prodat sobě / manželce / druhé firmě za obvyklou “recesní” cenu.
To je vsechno osetrene.. vsechny prodeje co jsou nekomu spriznenemu, nebo firme ve ktere mam podil nebo mam nejakou funkci.. dokonce i kdyby se to prodali treti osobe a pak zpet me firme tak to je taky osetrene.