Vynos se pocita tak, ze vezmete rocni prijem (najem minus naklady) deleno porizovaci cenou nemovitosti a vynosobite cislem 100 at to je v procentech.
Nemovitost stoji $100,000
Rocni prijem je $10,000
Vynos = 10%
Pro me 10% vynos je perfektni a idealni stav. Ale kdyz kupujete nemovitosti v atraktivnich oblastech USA tak 10% je nemozne dostat. Treba ve velkych mestech a v oblastech blizko oceanu je realny vynos tak 4-5%.
Kdyz jsem kupoval sklady a pocital bych vynos, tak to casto vychazelo i pod 5%. Cim atraktivnejsi nemovitost (napr. tim, ze je uplne nova), tim je vetsinou horsi pocatecni vynos. Proste kvuli te atraktivite nemovitosti je navysena porizovaci cena a tim padem ty vynosy nevychazi uplne nejlepe.
Presto bych na investice radeji doporucoval ty atraktivni oblasti a atraktivni nemovitosti i za cenu pocatecniho mensiho vynosu. Rikam pocatecniho, protoze za par let se hodne veci muze zmenit. Staci aby se darilo ekonomice a ceny za najmy jdou nahoru. A tim padem se zvednou vynosy. Treba u mych skladu jsem se ted dostal na prumernych 7.45%. S tim cislem jsem spokojeny. A kdyz se mi dobre podari vyjednat posledni najem tak se dostanu prumerne pres 8%.
Bratislava ma priemerny vynos z prenajmu cca 3-4% p.a. Najlepsie bol na tom Nitriansky kraj, nieco okolo 6-7% p.a. Bohuzial, ludia sa dopoculi v mediach, ze o par rokov pravdepodobne pride nova automobilka a v Nitre vznikne mnozstvo pracovnych miest. Vynos z prenajmov ma zrazu Nitriansky kraj najnizsi z celeho Slovenska. 🙂
S realitami je to teraz na Slovensku tazko. Ak chces vynos nad 5% p.a., musis si “vypomoct” roznymi pololegalnymi rieseniami. S tymi prenajmami je to celkovo stale tazke, vela sa stavi a ludia chcu vlastnit, nie zit “v cudzom”.
Lidi už nejsou tolik blbci, aby platili nějakému landlordovi válení se na pláži.
Hodně lidí si pronajímalo byt v dobách komunismu, protože nájmy byly levné od města/podniku/státu.
Dnešním mladým lidem už dochází, že je lepší platit za stejnou cneu hypotéku než nájem, nájem je pouze pro mladší lidi/studenty, co ještě neví kde se usadí a chtějí nějakou flexibilitu.
To je v pořádku, že to dnešním mladým dochází. Jenom ještě bude fajn všechny ty hypotéky splatit a nepřijít o zdraví a iluze. Rovnice nájem=hypo bývá spíše snem než realitou.
Ony ty současné výhodné podmínky pro hypotéky už dlouho nevydrží a pak se situace zase trochu změní.
Taky si myslím, že úroky půjdou nahoru, začíná se roztáčet inflační spirála, proto i ČNB přestala oslabovat korunu.
Podle mě tlak na zvyšování mezd je v ČR poměrně dost vysoký. Já si třeba za 2 roky polepšil skoro o 50%, je tam samozřejmě i jiný vliv, ale ve spoustě oborů (a hlavně těch nízkopříjmových) tenhle rok rostou mzdy o 5-10%. A to se samozřejmě musí projevit.
Pokud se například změní sazba úroků z 2% na 4%, tak u hypotéky na 2 mio. to zvýší náklady na umořování dluhu o 2.000 Kč měsíčně.
Otázka je, jak dlouho se pojede inflací a jestli se fakt úroky začnou zvyšovat…
Tak tohle není úplně pravda, mám kamaráda, který si pronajímá byt řekněme v hodnotě 2.500.000 Kč. Hypo by ho přišla řekněme na 10.000 Kč a nájem ho stojí co vím asi 12.000 Kč se všemi poplatky (jedná se o 2kk), takže holý nájem bude mít tak 9-10.000 Kč měsíčně.
Takže člověk si řekne, v zásadě na stejno, že jo. Jenomže řekněme, že by si ten byt chtěl koupít, tak musí složit minimálně 10% kupní ceny, reálně kvůli vybavení, dani a nějaké základní rekonstrukci spíše více.
Takže počítejme 300.000 Kč. A ty on nemá. Navíc si ani v 35 letech není jistý, že v Praze zůstane. U něj je i problém to, že on si netvoří žádné rezervy, vysloveně žije od výplaty k výplatě – to neznamená, že vydělává málo, spíše neumí hospodařit.
A takových lidí je mraky. Podle průzkumů přes 60% čechů by mělo problém zaplatit neočekávaný výdaj ve výši 10.000 Kč.
Třeba já tyhle lidi asi nikdy nepochopím, protože manažuji své finance a spořím, já jsem byl schopný uspořit peníze i ze 100 Kč kapesného na měsíc. Ale chápu, že většina lidí to tak nemá. Co mě spíše děsí je pronajímat nemovitost finančně nezodpovědným lidem, kteří žijou od výplaty k výplatě.
To je dobrej kolik, pokud nema v 35 letech vubec nic…..
Mimochodem – vynos z toho bytu je cca 4%, nepocitame-li zhodnoceni ve forme rustu ceny. Pri urokove sazbe 2% to znamena, ze plati dvojnasobek toho, co by platil bance, majiteli bytu.
Pokud do 35 let není někdo schopný naspořit 300k, tak je to socka a zoufalec. Tohle dá i dělník ve fabrice.
Osobně platím za hypo + náklady stejně nebo i lehce méně, než kolik bych dal nájem za stejný byt ve stejné lokalitě (krajské město). Je pravda že jsem měl 30% vlastní zrdoje, ale to nebyl problém do 30 let naspořit i z průměrném mzdy. Stačí si nedávat kafe za 50,- a podobné pasti na střední třídu:
http://zbyhnev.com/blog/2013/06/05/pasti-na-stredni-tridu/
íšroky hypoték částečně vychází z ekonomické reality – když se zvedají, tak proto že se zvedá inflace (a tedy většinou i mzdy). Tzn. co na tom že budu platit za hypo o 2k víc za 5 let, když mzdu budu mít pravděpodobně vyšší o víc než 2k?
Banky nemají zájem na tom, aby lidi vyhazovaly z baráků – kdo by jim asi jinak ty úroky platil? (až na vyjímky – viz. hypo krize v USA)
+ ČR není jen Praha, na většině území ČR se dá slušné bydlení pro rodinu pořídit i daleko levněji než je cena 2kk v Praze.
Rosta + Lukino.
Vase reci mne stvou. Proc by nekdo mel byt zoufalec kdyz v 35 nema moc penez.
Na uzemi CR/SR neexistuje osoba, ktora by splatila klasicku 30-rocnu hypoteku, takze v tomto pripade komentovat vyhodnost hypoteky v dlohodobom horizonte je scestne. Banky nasadili dnes vela ludom ruzove okuliare, ale momentalne ‘dobre’ podmienky vydrzia iba chvilu. Kazdy, kto ma hypo 5-10 rokov vie, ze je to ako husenkova draha. Pride obdobie lepsich podmienok, a co spravis? Refinancujes? Si tam, kde si bol na zaciatku, aj ked s lepsimi podmienkami, ale zacinas odznova; platis vela na urokoch a koniec je v nedohladne.
Podnajom ma neskutocne vela vyhod a odporucam kazdemu poriadne zvazit; hypo odlozit, najma ak ceny prirychlo rastu.
Platit landlordovi na plazi? A ked platis predoslemu vlastnikovi a este aj banke, tak je to lepsie? Je to len ine.
Hlavní rozdíl u hypo a nájmu je ten, že za 20-30 let ti nemovitost patří, kdežto u nájmu máš stále holou prdel a si o ty 2-3M lehčí 😀
To že hypo nikdo nesplatí je naprostá pí*ovina.
Jediný co se může vymstít je, když jde někdo na hranu a vezme si hypo na barák za 5M a dává za to třeba 50% příjmů, tam samozřejmě jsou jistá rizika (ztráta zaměstnání, rozvod, dlouhodobá nemoc atp.)
Prepac, asi si sa stratil v mojej slovencine. 🙂 Skusim este raz: na nasom uzemi neexistuje osoba, ktory by UZ splatila 30-rocnu hypoteku (pretoze hypoteky v ponuke taku dlhu dobu este nie su). Inac v mediach som cital, ze je vacsina ludi da na byvanie viac alebo okolo 3/4 svojho prijmu, aj v CR. A to prave preto, lebo nepocitaju pri hypo so skrytymi nakladmi, ako je napr. najomne alebo necakane vydavky pri pokazenych spotrebicoch atd. Kazdopadne u nas maju casto ludia velke oci, hypo povazuju za jedinu investiciu v zivote, a preto idu rovno co do najvacsieho a najnezmyselnejsieho byvania; potom je problem splacat.
Ano, byt ti ostane, ale aka bude jeho finalna cena sa dozvies az po splateni poslednej splatky. Ak das na najmoch 2-3M, cena toho bytu, ktory ti ostal, moze byt kludne 4-5M.
Hypotéku si dáte na dlouho, abyste měl nízkou splátku a jistotu, že na ni budete mít. Ale samozřejmě pokud máte rozum, tak splácíte mimořádnými zrychleně, protože jen těžko úspory někde zhodnotíte stejnou měrou jakou je úročen úvěr.
Druhá věc je, že si jako první byt nekupujete 4+1 nebo barák, koupíte startovní byt a jeho cena kopíruje změnu cen toho, co budete kupovat po něm. A vy platíte jen ten menší úrok.
Já nejdřív několik let pořád spořil a koukal se, jak uspořím za rok pár set tisíc a byty vyletí o dvojnásobek. Když mi to konečně došlo, přesně takhle jsem splatil hypo za sedm osm let. A za to, co jsem poté utržil za pražskou garsonku a malým doplatkem koupil vedle Prahy (50km) barák pro rodinu. Kdybych spořil dál, mám dnes pořád prd, kdybych koupil hned velkej byt, nejspíš bych o něj přišel v exekuci, že nemám na splátky.
No to je otázka, já mám teď hypo za 1,79% a takhle levné peníze v podstatě na úrovni inflace se těžko někde jinde seženou 🙂 Takže splácet zrychleně nemusí být v téhle situaci až taková výhra…
Jenomže já splatil tak šest let zpět a sazba byla vyšší.
Nicméně i kdybyste dnes ty peníze zhodnocoval nějak výhodněji, až se změní podmínky, překlopíte. A pointa zůstane zachována.
ako si prisiel na to, ze pri refinanci platis odznova? Je to blbost. Plati to len keby si si znova “navysil” dobu splacania…
Ad “Refinancujes? Si tam, kde si bol na zaciatku, aj ked s lepsimi podmienkami, ale zacinas odznova; platis vela na urokoch a koniec je v nedohladne.”
Toto napise jen clovek, co nerozumi matematice. Pomer vyse uroku a umorovani neni zavisly na tom, zda refinancuji, ale pouze na urokove sazbe a zbyvajici dobe splatnosti. Pri zachovani delky splatnosti a poklesu sazby se zvetsuje cast, co jde na umorovani, pri rustu sazby naopak. U zachovani sazby se ten pomer nemeni.
Názor, že pomalu každý může mít hypotéku potažmo bydlet ve vlastním je zcela zcestný. Odhaduju, že třeba 20-30 procent populace mělo v posledních 4 letech exekuci nebo mají nějaký škraloup v bank. nebo nebank. registru, to je většinou konečná ve vztahu k hypotéce (minimálně na 4 roky od “průšvihu”). Bezmála 30 procent populace jsou důchodci, kterým vzhledem k vysokému věku nikdo hypotéku nedá. Samozřejmě plno lidí z výše uvedených skupin vlastní bydlení už má, i tak ale zbývá a vždy bude zbývat velké množství lidí, kteří budou žít v nájemním bydlení.
Dalším dobrým příkladem potenciálních nájemníků jsou senioři, kteří prosrali šanci na vlastní bydlení – například v 90s nevyužili možnost privatizovat městský/státní byt za 50-100k czk, protože jim to přišlo vzhledem k tehdy symbolickému nájmu drahé/zbytečné. V dnešní době ty byty vlastní třeba CPI a náklady na bydlení jsou často vyšší než samotný důchod.
Takových lidí začíná přibývat, v šedesáti jim nikdo hypotéku nedá, našporováno mají hovno, ale zároveň mají stabilní příjem (důchod), většinou mají i solidní vychování, takže ideální nájemníci.
A jsou take lide (Ostravsko, Karvinsko), kteri ani moznost privatizovat nedostali. Ano, mluvim o RPG byty (OKD).
Já taky moznost privatizovat nedostal, tak jak skoro vsichni lide z moji generace.
Miluju poznamky o OKD bytech…..
Moje generace zadne byty neprivatizovala, protoze vesmes nemela zadne najemni smlouvy. Naopak platila nekrestanske trzni najmy kvuli pomale deregulaci.
Lidi v OKD bytech cekali, ze neco dostanou za hubicku. Mozna by i dostali, ale stat to podelal, takze cekaji zbytecne. A pritom byt v Karvine aktualne stoji pul mega, v Ostrave mega, coz pri platech horniku – hrube pres 30 tisic – neni tak moc, aby si nemohli poridit vlastni.
Nájem má podle mě výhodu jen pro gastarbeitery a studenty.
Potom pro někoho kdo je schopný peníze točit a zhodnocovat více někde jinde (v podnikání, fin. trhy, akcie apod.) – ale takových moc není.
Ve svém okolí neznám nikoho “normálního” (zaměstnanec/OSVČ +- střední třídy s rodinou), kdo by bydlel v nájmu, všichni jdou nejpozději při založení rodiny do vlastního.
Ahoj Johne,
náhodou jsem objevila Váš blog. Máte zde velmi zajímavé zkušenosti a oceňuji Vaši práci. Protože se vyznáte v obchodu z nemovitostmi v USA, měla bych na Vás praktický dotaz.
Jakým způsobem se dá zjistit vlastník nemovitosti podle adresy nemovitosti? Existuje něco jako náš katastr? Má totiž podezření z podvodu a potřebuji tohle zjistit.
Ještě jakým způsobem se daní zisk z prodeje nemovitosti, pokud ji prodávám jako cizinec, nežijící v USA?
Děkuji předem za Vaše odpovědi.
Lenka
Hodne cast to jde vyhledat pres treasurer office. Tzn. najde se v jake county je ta nemovitost. County je neco jako kraj. A pak googlovat napr. jmeno county +treasurer. A pak jde zadat adresu (napr. pod linkem na hledan property nebo placeni property tax). Ale ne kazda county to ma online a ne vsude to jde hledat.