Spravne jsem mel napsat, ze pozitivni cash flow je kral. Znamena to, ze cilem je aby pritekalo vice penez do vasi kapsy nez z ni odteka.

Tohle je zasadni pravidlo podle ktereho se ridim kdyz investuji do nemovitosti. Ridil jsem se podle neho i kdyz jsem delal svoji prvni investici do vlastniho bytuv USA. I kdyz se to neda brat uplne doslova. Jde spise o princip jak premyslet nad investicemi.

Mohl bych si dovolit koupit vetsi byt, ale nechtel jsem platit velke mesicni splatky. Takze misto $375 v najmu za apartment jsem platil necelych $400 v mesicnich spatkach hypoteky. Vedel jsem, ze i kdybych vubec nemel zadne prijmy tak dva roky prezijeme z uspor. S podnikanim jsem zacinal a to v uplne novych oborech, takze tohle jsem povazoval za rozumny zpusob byt velmi opatrny.

Je jedno jestli podnikate nebo jste zamestnan. Ani jedno neni zadna jistota. Podnikani se muze pokazit a ze zamestnani vas vyhodi. Vzdy se muze neco stat (s firmou nebo ekonomikou) a je potrebana to byt financne pripraven. Vyrazne se zadluzit nebo udelat si zavazek na mnoho let dopredu povazuji za velmi riskantni. Vetsina lidi ma velky optimismus co se tyka financi. Jsou ochotni se vzdat velke casti sveho prijmu na mnoho let dopredu jen aby si splnili nejaky okamzity cil a nemaji zadne rezervy, kdyz se prechodne stane neco spatneho (treba prijdou o praci). Pak takovato investice konci katastrofou.

Ale mit co nejmensi naklady ma svoje dalsi vyhody. Jak jsem jiz psal, moji znami platili za najmy $850-$1,000 mesicne. Byli to moji znami z realitni skoly. Ziskali jsme realitnilicence (v USA se chodi do skoly a pak skladaji zkousky nez muzete pracovat jako realitni agent) a zacinali v oboru. Coz znamena ze nikdo nemel ze zacatku moc velke prijmy. Prvnich 8 mesicu bylo nejtezsich. Kdyz nekdo vydelal $1,00 na provizich tak ji dal na najem a byl rad, ze prezil dalsi mesic. Kdyz jsem ja vydelal $1,000 tak jsem zaplatil hypoteku a jeste me zbyly penize. Brzy jsem zacal banceposilat extrapar stovek navicspravidelnou mesicni splatkou. V USA se takto da bez nejaky penalizaci posilat vice nez dluzite a o to rychleji hypoteku splatite a taky usetrite na urocich.

Moji znami se nejdrive divili proc jsme si koupili maly byt. V Americe chce kazdy to nejvetsi a nejlepsi. Nikomu se nechce na nic cekat a kazdy chce vsechno hned a radeji se zadluzi uplne na doraz. Mozna v CR uz to je podobne. Ja jsem radeji postupoval pomalu.Daval jsem prednost mensi splatce s otevrenoumoznosti platit neco navic kdyz na to budu mit. Zhruba po roce a pul jsem byl uplne bez dluhu. Vse se mi podarilo splatit. A verte mi, ze to byl pocit k nezaplaceni. I kdyz ta moje mesicni splatka byla mala, tak byl stejne nadherny pocit, ze nemusim platit vubec nic.

Nad tim jake cash flow budu mit premyslim u kazde realitni investice. Nepremyslim nad tim, ze ceny nemovitosti pujdou nahoru. Muzou jit a nemusi. V historii se nekolikrat ukazalo, ze ceny nemovitosti klesly. Dost casto v dobach, kdyz si VSICHNI mysleli, ze ceny pujdou nahoru do nekonecna (trosku mi to pripomina situaci v CR, kde jeste nikdo nejaky pokles nezazil). Treba v Kalifornii takove poklesy probehly nekolikrat. Je to hodne depresivni kdyz zjistite, ze dum co jste si koupili ma najednou o 30-40% mensi hodnotu a ze na hypotece platite mnohem vice.

Takze na zhodnoceni (appreciation) se urcite nespoleham. To je bonus, ktery prijde sam od sebe kdyz mam stesti, ale nemuzu se na nej spolehat. Musim vedet, ze na nemovitosti jsem schopen dosahnout pozitivniho cash flow. Ze kazdy mesic vice penez vydelam nez me to bude stat v nakladech. A kdyz vim, ze to bude tezke (treba ziskat najemniky) tak si udelam obrovske rezervy. Kdyz muze trvat 6 mesicu ziskat najemniky tak chci mit rezervu minimalne na rok, ze bude nemovitost prazdna.

S temito prisnymi pozadavky je velmi tezke najit vhodnou koupi. Je to velmi tezke a je to hodne prace. A v tomto si myslim je, ze zakladni pravidlo investovani do nemovitosti. Hodne lidi si mysli, ze koupi cokoliv a zbohatnou (nejak automaticky). Muze to byt pravda, kdyz maji stesti a trh jde zrovna s cenami nahoru. Ale taky muzou byt prvni, kteri prodelaji a zkrachuji kdyz trh nepujde jak si predstavovali. Ja osobne stravim desitky a mozna stovky hodin mesicne hledanim vhodnych koupi. Za rok si na pocitaci prohlednu tisice nemovitosti, na zhruba 100 se jedu podivat osobne, u 30 si dam schuzku s agentem a prohlednu si dukladne vevnitr a zjistuji co nejvice informaci, u 25 napisu offer (nabidku na koupi) a z toho koupim jednu.

Kdyz jsem v roce 2001 prijel do USA tak jsem vedel, ze chci vydelat tolik penez, abych nikdy nemusel mitzadne financni starosti. Vedel jsem, ze toho chci dosahnout investicemi do nemovitosti. V USA jsem nemel zadny kredit, coz znamena temer nemoznost dostat jakoukoliv pujcku. Taky jsem nemel nejake zazracne mnozstvi penez v hotovosti.

Internet a vse okolo Internetu bylo v depresi (po padu Nasdaqu v roce 2000). Premyslel jsem nad tim v jakem oboru budu podnikat, aby to nebylo zavisle pouze na Internetu. Vymyslel jsem reality a zakladani firem. Moje realitni podnikani spocivalo v tom, ze jsem si udelal licenci na agenta. Ziskal jsem lepsi pristup k informacim nez normalni zakaznici. Vedel jsem, ze do nemovitosti chci investovat takze to pro me melo svou hodnotu, ze budu primo u zdroje.

Do Las Vegas se stehuje hodne lidi. A ja muzu srovnavat co jsem delal v porovnani s jinymi lidmi, ktere jsem treba poznal v realitni skole. Vetsina mych znamich se po pristehovani do Las Vegas pronajmuli pekne byty za $850-$1,000 mesicne. Ja jsem platil pouze $375. Bydlel jsem v nic moc oblasti, a v uplne miniaturnim byte, kde jsem denne videl policii nekoho na ulici zatykat. Moji znami si rikali, proc si nezplatit pekne bydleni. Ja jsem si rikal, ze kazdy dolar co usetrim mi pomuze. Vedel jsem, ze to neni permanentni bydleni. Ze to je jen na prechodnou dobu a troska nepohodli neublizi.

Fotka apartmentu, ktery jsem pronajimal za par stovek. Byl levny, ale taky ve spatne oblasti mesta.

O tomto jsem jiz vetsinou psal, takze to je jen takove shrnuti nebo uvedeni do situace. Chci hlavne napsat o tom jak jsem zacal investovat do nemovitosti.

Misto chozeni po kasinech a zabavy jsem travil cas tim, ze jsem hledal co by se dalo koupit. Jezdil jsem po meste a dival se po domech a bytech. Koupit neco bez kreditu je tezke. Taky jsem nechtel utratit veskere uspory v hotovosti. Dal jsem si limit, ze zkusim neco najit kde bude stacit dat pouze $5,000 downpayment (zakladni splatka). Pet tisic dolaru neni nejaka zavratna castka. To musi snad kazdy uznat. Da se to nasetrit. Ne hned, ale treba za rok nebo par let to snad musi dokazat nasetrit kazdy. Chci tady ukazat, ze realitni obchody se daji delat i s mensimi castkami. Ze neni potreba mit hned k dispozici statisice dolaru. Tento prvni kseft mi zabral mnohem vice casu nez jakykoliv ostatni. Stravil jsem strasne moc casu hledanim a vymyslenim jak tento prvni realitni obchod vubec zrealizovat. Vetsina lidi me rekla, ze to co chci udelat je nemozne. V te dobe jsem jeste nemel hotovou vlastni licenci na realitniho agenta, a pracoval jsem s jinymi agenty, kteri mne pomahali najit dum. Vetsina agentu se mnou ani nemela zajem pracovat, protoze jsem jim pripadal az moc komplikovany pripad (zadny kredit, malo penez na downpayment).

Sledoval jsem denne Internet, cetl realitni inzeraty v novinach, odpovidal, jezdil po domech ahledal prodavajiciho, ktery bude ochoten udelat tzv. owner financing (ze sam poskytne pujcku na koupi domu). Objezdil jsem desitky domu a bytu. Stravil jsem desitky nebo i stovky hodin ctenim na internetu a zjistovanim informaci jak to vlastne (kupovani domu) v USA funguje.

Nakonec jsem nasel pekny byt. Bylo v to tzv. Gated community (soukromy vjezd s branou pro lepsi soukromi), se tremi bazeny a virivkami. Ve velmi dobre oblasti mesta. Naproti komunite Spanish Trail, kde ma dum Andre Agassi.

Fotka meho bytu:

Byl cely vymalovany hnedou barovoua mel spinavy koberec,coz asi hodne kupujicich odradilo. Ja vim, ze vymalovat nebo zmenit kosmeticke veci neni problem. Prodavajici byl motivovany prodat. Nejdulezitejsi bylo, ze tam mel pujcku (mortgage), ktera byla velmi unikatni. Do roku 1988 existovaly specialni mortgage pro veterany (VA loans). Tyto pujcky slo prevest zaroven s prodejem domu na kupujiciho. Stacilo zaplatit poplatek $500 a pujcka se prevedla na me. Nemusel jsem mit zadny kredit, nemusel jsem mit zadny prijem, nemusel jsem zadat o pujcku a stacilo pouhych $5,000 na to abych mohl koupit vlastni byt.

Kdyz jsem o tomto rekl mym znamym (americanum), tak neverili, ze se mi vubec neco takoveho podarilo najit. Tenhle typ pujcky v te dobe uz byl pouze na par nemovitostech. I kdyz jsme se o tom ucili v realitni skole tak vetsina lidi tuto informaci nejak neregistrovala. Stalo to spoustu usili a casu, ale nasel jsem reseni.

Byt jsem nejdrive opravil. Vymaloval, polozil plovouci podlahu a udelal kachlicky v koupelne. Protoze jsem setril, tak jsem vse udelal sam. Nasel jsem levne materialy (co vypadalo dobre a bylo zrovna na sleve). Vsechno to byla znovu investice, protoze jsem vedel, ze s kazdou opravu zvetsuji hodnotu.

Byt jsem par letech prodal za vice nez dvojnasobek. Koupil jsem ho za $49,000 a prodal za $125,000. Samozrejme mel jsem stesti, protoze nemovitosti sly s cenami nahoru uplne po celem svete. Ale kdybych zustal v najmu jak spousta mych znamych tak bych tuto prilezitost nikdy nemel. Tohle byla moje prvni investice do nemovitosti v USA. Od te doby jsem jich udelal vice. Zacal jsem mensimi transakcemi a kazdym rokem mi rostou moznosti co muzu delat.