Uvazuji o koupi nemovitosti v USA za ucelem investice, jak z hlediska levneho dolaru, tak z hlediska priznivych cen realit v USA. Mam limit cca $500.000. Rad bych se zeptal na Vas nazor o nejidealnejsim typu nemovitosti / lokalite pro investici v teto cenove kategorii, jelikoz je moje znalost realitniho trhu v USA velmi slaba. Premyslel jsem o Floride, konkretne Miami, ale budu velmi rad, kdyz mi doporucite lepsi variantu.
Tak tohle je na moc dlouhe vypraveni:-) Zadna jednoducha odpoved neexistuje. Treba kdyz nekdo bude mit zajem tak toto tema muzeme probrat na srazu PodnikanivUSA.
Ale par poznatku muzu strucne popsat.
Kdybych bydlel v CR a chtel bych investovat v USA, tak si vyberu neco co nebude vyzadovat moji fyzickou pritomnost.
1. Rodinne domy: Kdyz se neco rozbije (treba najemnici nahazou ruzne veci do zachodu, ktere tam nepatri) tak to musite nechat hned spravit. A u rodinnych domu a bytu se to stava velmi casto. Najemnici volaji s kazdou hlouposti. Samozrejme neni problem zamestnat tzv. management company, ktera se vam bude o vse starat (za 5-10% z najmu). Nebo zavolat nejakeho remeslnika at jde delat opravy. Problem je, ze kdyz osobne nevidite co se skutecne stalo, tak za opravu, ktera trva 5 minut klidne zaplatite $500. Tyhle opravy vam muzou udelat obrovskou diru v rozpoctu. Mam s tim vlastni zkusenosti. Mel jsem dum na Floride. Management company sla ukazat dum k pronajmu potencialnimu najemnikovi. Nekdo otocil kohoutkem. Zkousel jestli tece voda. Voda byla vypla. Pozdeji ji vodarna zapojila a cely dum vyplavil. Nikdo si niceho nevsiml a voda stala na podlaze skoro tyden. A me to stalo pres $1,500 na opravach skod.
Nevyhoda bytu a domu: Naklady na opravy & management. Take najemnici se radi stehuji a kdyz vidi nekde lepsi nabidku tak se prestehuji.
2. Kancelare. Najemnici u kancelari jsou mnohem stabilnejsi. Kdyz si totiz jednou vytisknou vizitky a zacnou podnikat tak se nechteji stehovat. Vetsinou se prestehuji jen z duvodu, ze bud zkrachuji nebo potrebuji vetsi prostory. Prestehovat firmu je docela narocne. A cim dele najemnika mate tim dele vam vydrzi. Proto mam osobne kancelare velmi rad. Najemnici kancelari si take minimalne na neco stezuji. Nejsou s nimi temer zadne starosti. Ale kdyz se neco rozbije tak je tam stejny problem s remeslniky. Kdyz clovek neni blizko tak je sance, ze zaplati za jakekoliv opravy mnohem vice nez kdyby na ne dohlizel osobne.
3. Jine komercni objekty jako obchody, restaurace, fast food, apod. Vetsina techto komercnich nemovitosti je pronajimana specialni typem najemni smlouvy, tzv. NNN lease (vice zde). Znamena to, ze jako majitel nejste odpovedni temer za nic. Najemnik se stara o vsechny opravy, udrzbu a dokonce je osetreny ruzne narusty nakladu. Co kdyz treba vzroste cena pojisteni nebo dane z nemovitosti. V NNN lease vse plati najemnik. Takze vite, ze dostanete najem a at se stane co se stane najemnik se postara o zbytek. NNN najmy se uzaviraji na delsi doby, napr. 10, 20 i vice let. Koupite se napr. Starbucks, McDonalds, KFC nebo jiny typ obchodu. Vetsinou mate tzv. corporate guarantee (garanci), takze i kdyz provozovna zkrachuje, budete stale dostavat najem po dobu na jak dlouho byla uzavrena smlouva.
4. Pozemky. Pozemky jsou naprosto bezproblemove. Ale bohuzel nemate z nich zadny prijem. Takze to je jen spekulace. Koupite pozemek a doufate, ze ceny pujdou nahoru.
A k druhe otazce kde je nejlepsi nemovitost v USA koupit?
Na to take neni jednoducha odpoved. Ja uprednostnuji vetsi mesta (vetsi sance ziskat najemniky). V USA najdete obrovske rozdily v cenach. Cim mensi mesto tim levnejsi ceny. Klidne muzete koupit stejne vypadajici dum za 30 tisic nebo 300 tisic. Zalezi jen na tom kde ten dum je.
Treba za $500,000 muzu koupit malou kancelar v Las Vegas (200m2) nebo velkou kancelarskou budovu v Memphisu (1700 m2). A pritom najmy u takovychto kancelari jsou temer identicke v obou mestech. Takze v jednom meste koupite mnohem levneji ale pritom najmy na pronajmutou plochu jsou temer stejne jako v drahem meste. V rostoucich a popularnich mestech bude vzdy jednodussi nemovitost prodat (a mozna vetsi sance na rust cen – za predpokladu, ze ceny jsou na vrcholu a pujdou dolu). Je potreba vzit si tuzku a papir. Vse promyslet, propocitat a pak udelat rozhodnuti.