Nasledujici rekl Gordon Gekko ve filmu Wall Street o vydelavani penez:

It’s a zero sum game, somebody wins, somebody loses. Money itself isn’t lost or made, it’s simply transferred from one perception to another.

Tohle se mi honilo hlavou kdyz jsem vcera posilal offer na nemovitost v Memphisu. Nekdo tuto kancelarskou budovu koupil v roce 2000 za milion dolaru. Ted se asi proda za pulku. Ale je to porad ta stejna nemovitost.

Ceny pozemku za poslednich 7 let stouply. Ceny stavebnich materialu i pracovni sily stouply. Najmy se zvedly. Ale vnimani lidi je takove, ze najednou tato nemovitost nema cenu jako drive. Ale ztratila skutecnou hodnotu? Ne je to porad stejna dsbudova, ktera vypada porad dobre a velmi prakticke vyuziti na kancelare. Ta realna hodnota tam je, jen ji vetsina lidi nevidi z duvodu, ze v soucasnosti nelze takove nemovitosti v Memphisu rychle pronajmout.

Ale i zde to je otazka nabidky a poptavky. Kdyz se da lepsi cena tak to pronajmout pujde. Je to vzdy otazka ceny. Paradoxne malokdo nabizi nizke ceny za najmy kancelari v Memphisu. Je tam totiz psychologicka bariera. Kdyz nekdo podobnou budovu koupil za $100 a vice za stopu tak musi min. zadat $1 v najmu jinak to nedava vubec ekonomicky smysl. Take banka by nechtela pujcit penize, kdyby to bylo pronajmute za mene.

Kazdopadne tohle jsou velmi zajimave prilezitosti, ktere mi nedavaji spat:-)

Amerika je velka zeme a existuji vyrazne rozdily jak se kazde oblasti ekonomicky dari. Nektera mesta maji problemy (napr. velkou nezamestnanost) a lide se z nich stehuji pryc a jina mesta hodne rostou (predevsim na zapade a jihu USA).

Podle toho se vyviji i ceny nemovitosti. Je to zakon poptavky a nabidky. A nejvice se to projevi na komercnich nemovitostech (napr. kancelare).

Memphis, TN je pekne mesto, ale v soucasnosti ma neuveritelne levne komercni nemovisti. Pred par lety tam developeri nastaveli hodne novych budov, takze je velky pretlak nabidky a ceny sly hodne dolu.

Pred par dny jsem psal, ze kancelare se prodavaji prumerne za $100-$200 za sq. foot (ctverecni stopu). Tento deal je za $34.35 za sq. foot.

Postavit novou kancelare by vyslo min. na $100/stopu. Tzn. kdyz nekdo koupi toto tak ma okamzite vyhodu, ze konkurence tak levne nikdy jiz nic nepostavi. Kancelare byly postavene v roce 1994 (v podstate jsou nove). Cela budova ma 17,320 sq. feet (1,609 ctverecnich metru). A muzete ji dostat za $595,000.

Prumerne najmy v Memphis jsou kolem $1-$2 dolaru za sq. foot. Kdyz se vam budovu podari pronajmout za $1, tak rocne ziskate $207,840 prijmu!

Jenze v tom je ten hacek. Ono totiz muzete cekat pekne dlouho nez se vam to podari pronajmout. A dlouho muze byt par mesicu nebo taky 1-2 roky:-)

Dnes odpoledne jsem se byl podivat na tuto kancelar na prodej:

LOCATION! LOCATION! LOCATION!

Samozrejme se mi libi lokalita. Primo u plaze. Par minut od meho domu na kole. Uvazuji o rozsireni aktivit v Californii, ale samozrejme se mi moc nechce pracovat znovu z kancelare. Delat z domu ma sve kouzlo. Ale tohle by me donutilo do te kancelare chodit, protoze by to bylo pekne po ruce:-) Mohl bych takto kontrolovat zamestnance nekolikrat denne, aniz bych v te kancelari porad sedel.

Ale financne to moc smysl nedava. Je to hodne drahe kvuli te lokalite. Ale strasne lakave. Mam problemy racionalne uvazovat, kdyz nad timto premyslim:-)))))

Financni system na hypoteky je v USA velmi rozvinuty. Ziskat pujcku na koupi domu je velmi jednoduche. Existuje spousta programu, kdy je vyzadovano minimum papirovani (low docs nebo no docs). V podstate pres telefon odpovite na zakladni otazky a banka pripravi dokumenty, ty podepisete a ziskate pujcku.

Downpayment – zakladni splatka
Je velmi obvykle, ze Americani nemaji zadne penize nebo minimum na downpayment kdyz si kupuji novy dum. Kdyz jsem osobne jednal z klienty v Las Vegas a nasel jsem klienta, ktery mel nasetreno treba $5,000-10,000 na koupi domu za $150,000 tak jsem to povazoval za uspech. Vetsina klientu nemela penize vubec nebo max. par tisicovek. Hodne transakci se da strukturovat tak, ze ani zadne penize potreba nejsou (zero percent downpayment). Kdyz ma kupujici dobry kredit tak to neni tezke. Kdyz ma spatny kredit tak to tak jednoduche neni.

Termin pujcky
Vetsina hypotek se dava na 30 let. Dale je hodne obyvkle ziskat tzv. fixed rate na celych tricet let. V tomhle je myslim rozdil oproti Evrope, kde jsem slysel, ze se fixovany urok na 30 let nedava. Takze treba muzete mit urok 6% a celych 30 let se nezmeni.

Pre-payment penalty
Vetsina pujcek je bez pre-payment penalty. Tzn. vezmu si hypoteku na 30 let, ale za rok chci dum prodat. Neni problem. Bance se splati co je dluzne a banka neuctuje zadne uroky navic. Takze muzete refinancovat (menit pujcky kdyz vam nekdo nabidne lepsi podminky) nebo prodavat dum kdykoliv vas napadne.

Cizinci
Jestlize nejste U.S. resident tak muzete v USA nemovitost koupit s hypotekou, ale protoze nemate vybudovany kredit historii tak je nutne mit zhruba 30% na downpayment.
Chcete-li si precist vice (v AJ) o hypotekach v USA tak tady je dobry clanek z vikendovych LA Times.

Kdyz chcete investovat do nemovitosti tak mate v USA hodne moznosti. Od rodinnych domu a komercnich nemovitosti, ktere muzete koupit a pronajimat, ale taky se o ne musite starat.

Existuji, ale i uplne bezstarostne investicni nemovitosti, ktere jsou vetsinou oznacovany jako tzv. NNN (triple net). Jsou to nemovitosti, ktere jsou pronajmuty stabilnim firmam, s garancemi na placeni najmu. Najemnik je ve vetsine pripadu odpovedny za vsechny opravy nebo naklady spojene s nemovitosti.
Muzete si takto koupit vetsinu fast food restauraci KFC, McDonalds, Taco Bell nebo opravny aut, obchody, nakupni strediska, kavarny jako Starbucks, apod.

Napr. dnes mi prisel tip emailem na moznost teto koupe:

Je to Starbucks v Dallasu, Texas. Cena $975,000. Vypada to na velmi dobrou lokalitu hned vedle Wal-Martu. Nove postaveny v roce 2005. Je tam 10-leta corporate lease, ktera se vetsinou da prodluzovat. V pripade, ze je lokalita spatna a Starbucku se nebude darit tak muzete pocitat, ze vam budou platit najem i kdyz obchod zavrou.

Videl jsem na prodej nemovitosti, ktere jsou prazdne, ale majitel stale dostava penize, protoze je podepsana najemni smlouva na desitky let. Hodne zalezi na tom jak silna firma je ten najemnik. Kdyby uplne zkrachovali tak vam najem prestanou platit. Ale v pripade firmy jako Starbucks o to nemusite mit strach.

U techto NNN najemnich smluv nemusi majitel delat vubec nic. Jen kazdy mesic dostane sek za najem. V pripade, ze se zvednou nejake naklady (napr. dane z nemovitosti, pojisteni, apod.) tak vse plati najemnik.

Takoveto NNN nemovitosti se daji najit od zhruba $150,000 v malych mestech. Ve velkych mestech je to spise v rozmezi milionu dolaru.

Pro ziskani pujcky je potreba slozit zhruba 25-30% v hotovosti a pujcku muze ziskat kdokoliv (i cizinci).

A kolik vydelate? Vydelek se pocita na zaklade tzv. CAP rate. Napr. u vyse uvedeneho prikladu je CAP rate 6%. Znamena to, ze ziskate 6% z kupni ceny (podobne jako urok v bance). Zrovna v tomto pripade je to hodne nizka CAP rate. Vetsinou pocitejte rozmezi 6-9%. V nekterych pripadech i vice nebo mene. CAP rate predevsim zalezi na tom jak je investice povazovana za rizikovaou. Malo rizikova ma mensi CAP. Hodne rizikova ma vysoky CAP rate, takze mate sanci vydelat vice, ale taky riskujete vice.

Krome CAP rate take mate sanci vydelat na zhodnoceni pozemku. Cim lepsi oblast tim vice jde cena pozemku nahoru.