Dneska jsem dostal zpravu, ze Board of Directors pojistovny Guardian schvalila kontrakt na prodej teto budovy v Memphisu:

Zhruba za tyden se vse uzavre, poslu penize a budu ji vlastnit. Byla to velmi zajimava transakce.

1. Vubec nesmlouvali. Tohle se mi jeste nestalo, aby prodavajici vubec nesmlouval. Nabidl jsem vyrazne mene (-30%) nez byla cena za kterou se budova prodavala. Ocekaval jsem, ze se sejdeme zhruba v prostredku. Ale presne co jsem nabidl bylo akceptovano.

2. Od agenta, ktery byl velmi sdilny jsem zjistil kolik za stejnou budovu nabidli jini kupujici prede mnou. Podobne nabidky jak byla ta moje byly prodavajicim zamitnuty. Ja jsem schvalne nabidl podobnou castku, protoze jsem chtel od nejake nizke castky zacit vyjednavat. Nedostal jsem ani jednu protinabidku. Po dvou mesicich se sesli reditele a vse schvalili. Tohle byl docela sok a jeste se mi to takto nestalo. Osobne jsem mel strach, ze je nizkou cenou urazim (to se mi jiz nekolikrat stalo i kdyz jsem nabidl jen o 10% pod cenu).

3. Jednim duvodem proc to bylo schvaleno bylo to, ze moje nabidka byla velmi jednoducha. Zadne podminky (nepozadoval jsem inspekce), nepotreboval jsem pujcku (penize mam nachystane)… Jiz jsem vicekrat zjistil, ze snadne podminky jsou casto dulezitejsi nez cena. Takze na tom jsemmou nabidkupostavil. Snazil jsem se byt nejlepsim kupujicim jakeho muzou najit (jen ta cena co jsem nabidl byla vyjimkou).

Jeste jak se vsechno stahuje do stejneho casoveho obdobi. Pred tydnem jsem koupil byt na Floride u ktereho jsem cekal 4 roky na uzavreni. Dnes jsem zjistil, ze transakce v Memphisu byla schvalena a v tom okamziku mi zavolal agent z Kalifornie jestli mam porad zajem o kancelare/sklad zde v Kalifornii (psal jsem o ni zde). Bylo poledne, nalil jsem sampanske, ze oslavime koupi v Memphisu. A behem 20 minut se ozve tento agent, ze prodavajici Kalifornske budovy je teda konecne pripraven to prodat. Trvalo strasne dlouho nez se rozhoupali k prodeji. Tohle je nejvice nervy drasajici na takovychto investicich. V dobe kdy je chci udelat tak druha strana vetsinou nemuze. A pak to prijde vsechno najednou v jednom okamziku… Takze pak nemam ani cas si to poradne vychutnat a rovnou premyslim a znovu kombinuji co a jak udelat:-) Ale tak to je.

Chystal jsem se koupit nejake knizky na Amazonu o kdyz jsem si procital recenzi na jednu z nich tak jsem narazil na nasledujici rady. Mimochodem to recenzi napsal John T. Reed. Je to jeden z velmi mala lidi, ktery vam pomuze orientovat se v tom jake knihy ohledne investovani v realitach jsouspise “bullshit” a jake davaji smysl.Ty jeho recenze najdete v sekci Real Estate Guru Ratings.

Tohle jsou radyz knihy Maverick Real Estate Investing + nejake komentare od John T. Reeda(sorry, ale je to v anglictine, ktere nejdou uplne presne prelozit). Takze mala lekce anglictiny… Jsou to dobre postrehy, ktere stoji za to precist.

‘¢Sometimes patience and persistence are great virtues in getting good deals; other times, speed is.
‘¢The bigger the deal, the more people you have to get to agree and the more time it takes to do that.
‘¢You ought to have some overriding strategy and discipline to stick to it, not just wander around like a dog sniffing every property and buying on impulse.
‘¢The more you know about the property and its sellers the better.
‘¢Take steps to reduce risk like using partners instead of lenders. The book quotes Trump as saying, “Protect the downside and the upside will take care of itself.’� I disagree with all such, “If you err, err on the side of’¦’� shibboleths. The correct advice is, “Don’t err.’� Trump’s advice presumes general increases in property net incomes and values. Sometimes, it does not work out that way. You need to play both “offense’� (increase income and sale price) and “defense’� (minimize expenses and risks). Switching from debt to equity reduces default risk, but increases partner dispute risk. No free lunch.
‘¢Get the fast buck, not the last buck. Don’t negotiate so hard that you alienate people you are likely to encounter again in future deals.
‘¢It is generally best to do your own negotiating.
‘¢Successful investors are not motivated by money. They are past that. They do deals because they are good at them and enjoy them.
‘¢Take advantage of unexpected targets of opportunity.
‘¢ The down part of the cycle can kill you financially. Protect yourself.
‘¢Be a contrarian. Easier said than done. To do so, you need to get capital when capital is hard to get. And you need the raw courage to go in when thousands of “refugees’� are streaming out in the opposite direction.
‘¢Have objective criteria as to when to get into the market and when to get out.
‘¢Corporations do stupid stuff like giving a great deal if you close by the end of a quarter or fiscal year.
‘¢Sometimes, you get a property by coming in second in the bidding, but being the only bidder of the top two who can actually close.
‘¢ Partnerships are needed to do some deals. I add, don’t do those deals.
‘¢When you do partnerships, make sure everyone involved in decisions has equal amounts of their own money in the deal.
‘¢One viable strategy is to buy poorly managed properties cheap then increase their values by managing them correctly.
‘¢When investing in an area with an inferiority complex (e.g., Canada, Fort Worth), have a local partner.
‘¢Have multiple exit strategies. Sounds good. What does it mean? The way I heard it is that competent investors are already thinking about how they are going to get out of a property when they are acquiring it. One example would be to avoid land or some income property because they almost always requires the seller to take back a loan to sell.
‘¢Know your property type better than anyone else and have only partners who respect your expertise and rely on your recommendations.
‘¢ A good reputation is an extremely useful investment tool.
‘¢ Buying a property for less than market value is a good deal. All other factors like location, pride of ownership construction quality and so forth are beside the point.
‘¢You can improve a location, but that is tricky and difficult.
‘¢It is better for the seller to be distressed than building or location.

Par dalsich veci na ktere jsem narazil alibi se me:

Samuel Zell did share his recipe for success: first understand that everything boils down to supply and demand constraints, then get on the ground and meet people, make mistakes and do not stop until you find opportunities where your dollar is worth the most.

Pak jsem jste tady narazil na tento citat:

An expert is a person who has made all the mistakes that can be made in a very narrow field.” – Niels Bohr

Vcera jsem mel zajimavy telefonni rozhovor o situaci na trhu s nemovitostmi v Las Vegas. Napsal jsem totiz komentar k jednomu clanku na blogu BusinessWeek Online. (Bohuzel tam maji nofollow na odkazy, takze zadny uzitecny link):-)

Vzapeti mi zavolal jeden z redaktoru a chtel to cele probrat vice do detailu. Docela me ten telefonat prekvapil, ale byl to zajimavy rozhovor.

V USA se ted hodne lidi dohaduje co se vlastne stane s ekonomikou a realitami. Jak moc velky propad se muze stat. Nebo jestli vubec bude nejaky propad. Na predpovezeni techto trendu se da vydelat strasne moc penez. Kazdy by chtel vedet co se stane. A vsechno souvisi se vsim. Kdyz je dostatek pracovnich mist (nebo jejich rust) tak nemovitosti vetsinou moc neklesnou (i kdyz treba vyrostly az moc v poslednich par letech).

Kazde mesto na tom muze byt trosku jinak. Treba v Las Vegas je pracovnich mist hodne a stale nabidka roste. Neuveritelne se stavi. Buduje se velke mnozstvi novych projektu jako treba CityCenter za 7 miliard dolaru. Znamena to, ze v Las Vegas to uz vice neklesne? Treba domy se ted prodavaji za $150-$200 sq. foot, ale muzete najit uplne novy dum za $130 (od agresivniho developera co chce prodat). Jestlize trh zacne rust tak z $130 bude za chvilku $200 mozna jeste vice.

Zajimavy clanek z Reuters, ktery vysel na Yahoo News. Kvuli velkemu propousteni zamestnancu americkych automobilek, ktere jsou hlavne koncentrovany v Detroitu, doslo k velkemu propadu cen nemovitosti. Clanek popisuje moznost si koupit dum treba za $29,000 nebo popisuje transakce kdy nekdo kouil dum za $7,000 nebo $1,300.

Ceny nemovitosti jsou velmi spojene s tim jak funguje ekonomika v dane oblasti. Jestli ze je dostatek pracovnich mist tak jsou ceny nahoru. Kdyz se propousti tak lide nemohou platit hypoteky a o domy prichazeji. Pak jdou ceny dolu.

V Kalifornii takto vyrazne klesly ceny v roce 1990-1991. Od te doby jsou ty ceny min. na dvojnasobku. Tehdy se take hodne propoustelo (zbrojni prumysl, Boeing, apod.).

Clanek taky zminuje ze hlavne jde o “holding power”. Lide co si muzou dovolit neco koupit a bez problemu drzet 5-7 let (splacet hypoteky) maji obrovskou sanci hodne vydelat. Ne par procent rocne, ale treba mnohonasobne navysit hodnotu. Otazkou je jen kolik let to bude trvat nez se ta ekonomika v Detroitu zlepsi.

To co se ted deje na realitnim trhu v USA se snad jeste nikdy nestalo. Podivejte se treba na tuto nabidku.

Luxury Orlando Condominiums from the $180,000’s

FIVE YEARS OF GUARANTEED RENTS
2 YEARS NO MORTGAGE PAYMENT
[photopress:GrandReserve1.jpg,full,pp_empty]

Zde je kompletni nabidka s informacemi.

Maji tam nekolik ruznych variant. V nekterych treba nemusite platit hypoteku 4 roky! Zaplati za vas dane a vsechny ruzne poplatky, ktere by normalne majitel domu musel platit. Takze koupite dum, ale neplatite zadne mesicni splatky. Jestlize jste investor tak vam i garantuji, ze min. na 5 let vas byt bude pronajmut za zhruba $900 mesicne. Takto nejenom, ze nic neplatite, ale jeste ziskate navic prijem.

Jedine co potrebujete je dat $5,000 downpayment (a asi mit v USA nejakou kredit historii).

Proc vubec nekdo takovou nabidku da? Developeri jsou v USA obrovske firmy, ktere jsou vetsinou obchodovatelne na burze. Kdyz se ted zhorsil trh a lide se boji nakupovat tak developer proste NEMUZE prestat prodavat. Radeji bude prodavat za velmi agresivni ceny a vymysli nejake nabidky… Proste chteji prodat za kazdou cenu.