Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Novy sklad v Oregonu pripraven k provozu

Nemovitosti v USA

Novy sklad v Oregonu je pripraven k provozu. Dostaveli jsme kancelare, klimatizaci, topeni, osvetleni a elektricke rozvody.

Sklad je rozdelen na dve casti. Pro mensi cast hledam najemnika.

A ve vetsi casti bude mit domov Planet Express.  Firmu ridi muj byvaly zamestnanec. Kdysi jsem ho najmul jen na castecny uvazek, kdyz studoval.  Shipito tehdy melo mene nez 10 zamestnancu. Jak firma rostla tak rostla i dulezitost jeho pozice. Nakonec skoncil jako moje prava ruka – COO (Chief Operating Officer) a ridil firmu se 150+ zamestnanci. Presne jsem vedel, ze cokoliv bude potreba, tak se na nej mohu 100% spolehnout. Z meho pohledu nejpracovitejsi a nejspolehlivejsi clovek co znam.

Rok 2020 – kdo se nebal investovat, tak si libuje

Investovani, Nemovitosti v USA

Tak jak se rika, ze dalsi krize nebude nikdy stejna jak ta minula, tak se to na 100% vyplnilo. Kdo by si odvazil tusit, ze nastane pandemie, vlady budou zavirat firmy a delat ruzna opatreni na zaklade “vedy”, ktere maji s vedou  jen velmi malo spolecneho.

To ze aktiva sly s cenou nahoru je predevsim kvuli tomu, ze nase skutecne penize klesaji na hodnote. Nikdy se netisklo na celem svete tolik novych penez jako v roce 2020. A tento trend bude pokracovat dale, dokud se neco kompletne nepolame.

Kdo nechal penize lezet na ucte, nebo dokonce aktiva prodaval na jare 2020, tak prohral. Penize sice porad ma, ale jejich hodnota je mensi.

Ten kdo prekonal strach a investoval tak se diva na obrovske narusty na hodnote. Tohle byl rok, kdy kazdy mohl byt investorem a pomalu nemohl udelat nic spatne. Nejhorsi varianta byla nedelat nic a jen byt opatrny. Nekdy je tezke videt veci z nadhledu a misto reseni malych detailu v kazdodennim zivote, udelat radikalnejsi zmenu ve svych zvycich a prizpusobit se nove situaci. Tohle si pisu spise pro sebe, protoze sam jsem extremne konzervativni. Tihnu k investicim u kterych mam pocit, ze nejsou loterie. V mem pripade nemovitosti nebo v akciich REITs. Do riskantnejsich investic davam jen miniaturni castky.

TESLA (TSLA) akcie s nejvetsim narustem v mem portfoliu behem roku 2020 – 670%

Bitcoin narostl na hodnote o 274%. 

Po me zkusenosti z prvni internetove bubliny 1999-2000 uz mam skoro v kazde investici co povazuji za risktantni nejake “zapomenute” penize. Proste investuji velmi malou castku, ktera me vubec nebude mrzet kdyz o ni prijdu a pak na ty penize zapomenu a necham vse bezet. Investice do Amazonu (AMZN) ve vysi $442 dolaru vytvorila hodnotu pres 100 tisic dolaru v dnesnich cenach. Takze i do toho Bitcoinu jsem takto dal penize co muzu ztratit v dobe kdy Bitcoin byl kolem $500. Jen si vzdycky zpetne rikam, proc jsem tam sakra nedal vice:-). Ale zpetne se to hodnoti jednoduse.

V roce 2016 jsem zvazoval jestli si akciova portfolia spravovat sam nebo zamestnavat “odborniky”. Mel jsem jednu spatnou zkusenost z hedge fundem. Ale to jsem netusil ze me to potka znovu o dva roky pozdeji a v horsim. Dalsi ztratova investice kde jsem penize sveril odbornikum.  Doslo k podvodu s jednou investici v portfoliu. Ted vse resi pravnici a urady (SEC) a soud. Jedine kdo ma asi radost jsou pravnici, kteri ted vydelavaji miliony. Tohle byla navic investice kde jsem si delal kvuli velke castce dukladnejsi  due diligence vcetne osobnim setkani s managementem fondu. A stejne mi to nakonec kompletne uteklo. Behem nekolika let se zmenilo zamereni investic a ja si toho ani v tech auditech a vyrocnich zpravach nevsiml. Obrovsky fail a velka ztrata. Takze jsem ted snad jeste vice paranoidni nez jsem byval:-).

O to vice jsem motivovan kdyz vidim vlastni vysledky. Ve starsim clanku jsem zminoval sve zachodove portfolio.  Nemel jsem zadne sofistikovane metody. Delal jsem co mnozi povazuji za chybu. Kupoval primo tituly akcii (a ne indexy nebo ETF). Vysledek zachodoveho portfolia za 2020:

Zelene je S&P 14%.
Moje portfolio modrou za rok  2020 v plusu 53.29% (je to porfofilo s hodne technologickym zamerenim)

V kvetnu 2020 jsem psal jak investuji do REIT. Tohle bylo pro me doslova “no brainer”. V nemovitostech se pohybuji poslednich 20 let. Je to moje vasen. Vim, ze i kdyz nastane krize tak nemovitosti v dobrych lokalitach na hodnote neklesaji. Poptavka v tech premiovych lokacich velmi silna a nabidka mala. Kdyz se najde motivovany prodavajici co “musi prodat”, tak to jsou spise vyjimky. Z moji zkusenosti se rust cen v krizi zastavi. Ale kdyz krize prejde tak nemovitosti zase velmi rychle putuji s cenou nahoru. Behem Covidu jsem stale psal nabidky na koupe. Delam to velmi casto. Ale vetsine prodavajicich se moc zlevnovat nechtelo. O to vetsi jsem videl prilezitost v REIT (Real estate investment trust), kde ceny klesly o 30%-80%. Ceny klesly protoze jsou REIT obchodovatelne na burze podobne jako jine akcie. A tim padem se ta panika z Covidu hned projevila. Muj pohled byl, ze to jsou porad ty stejne nemovitosti v mistech, kde by v realu zadne diskontni ceny nebyly.

Tady jsem se nebal a investoval na me velke castky.  Za zacatku bohuzel opatrne, ale pokracuji dale.  Investuji po cely rok a neustale pokracuji. V rijnu jsem vyuzil znovu poklesu z nervozity pred volbami a znovu vyrazne prikupoval.

Pro porovnani S&P (zlutou) prinesl 14%, moje REIT 43%

Cemu verim kompletne a citim, ze mam nejvice pod vlastni kontrolou jsou investice do nemovitosti, ktere si sam pronajimam a manazuji. Takze jsem udelal v roce 2020 dve velke investice. Vyuzil jsem nervozity kolem Covidu a kupoval. V investicnich castkach to byl pro me rekordni rok. On to byl skutecne pro me vyjimecny rok a zaroven jsem mel vice duvodu proc to udelat. Pro kazdou investici kterou delam mam rad nejake dalsi duvody. Ne jen ciste vynos. Nekdy je investice  kvuli dalsi diverzifikaci, prebalancovani portfolia, nekdy lze vyuzit mozne danove vyhody, nekdy potrebuji prostory pro vlastni aktivity nebo mam uz rovnou najemnika pro ktereho hledam prostor. Rok 2020 beru jako uspesny rok. Verim, ze penize se v nemovitostech vydelavaji pri nakupu. Divam se dal jestli neuvidim nejakou dalsi prilezitost.

Takze to je jen takove shrnuti za tento rok 2020. A moc prejim vam vsem mnoho uspechu a osobniho stestiho do noveho roku!

A male moudro na zaver:

To be happy, you need less money than you think, but also more freedom than you think. Orange Book

Sklad pronajmut s nulovou vacancy rate i behem Covidu

Nemovitosti v USA

Podarilo se mi znovu krasne pronajmout posledni volny sklad. S napjetim jsem cekal jak to bude probihat ted behem Covidu. Dal jsem ho klasicky do nabidky. Ozyvali se zajemci. Ale trosku mene nez v normalnich casech.

Napadlo me oslovit meho jineho najmenika co sidli hned vedle. Vyrabi cigaretove papirky. A asi lidi behem Covidu huli ve velkem, tak se jim vede velmi dobre.

Vedel jsem ze se chteji nekdy stehovat do vetsiho. Tak jsem jim jen zminil, jestli jim nestaci pridat si budovu navic co maji vedle. Ani nevim jaktoze si toho sami nevsimli, ze je k najmu. Proste takova nahoda, ze jsem jim to zminil.

Behem 48 hodin jsme uzavreli smlovu. Kdyz dalsi zajemce videl, ze je konkurence, tak zacal nabizet hned lepsi podminky. Mohl bych i sponovat cenu jak se krasne vytvoril zajem a konkurence.

Vse se uzavrelo velmi rychle.  Soucasny najemnik konci 31. prosince, ale nova smlouva mi uz zacina 1. ledna. Z toho mam radost. Prazdne nemovitosti nechci. Takze mam nulovou vacancy rate coz mi nikdo neveri. Naposledy pojistovna, ktera remca, kdyz jsou nemovitosti prazdne. Rikam jim, ze nic prazdne nebude a mam pocit, ze mi neustale neveri.

Cely obchod se vydaril bez nutnosti  platit provizi brokerum. To je dalsi plus.

Podivejte jak vypada sklad v Los Angeles a pozemek za 3 mil. dolaru

Nemovitosti v USA

Sel jsem se podivat na sklad mimo svuj rajon, kde se pohybuji a investuji. V oblasti, ktere se rika Los Angeles je ve skutecnosti 88 mest. A tohle je primo mesto Los Angeles.

Sklad vypadal normalne. Ta hlavni ulice take. Ale pak jsem se sel projit za ten sklad do ulicek vzadu. Hned ta dalsi ulice je tzv. unincorporated county. Tzn. ze to uzemi nepatri pod nejake mesto. A pripadal jsem si jak v nejake velmi rozvojove zemi.

Ani nevim jestli to byli bezdomovci v tech zvlastnich pristavcich. Behali tam slepice. Byly tam kozy. Mimochodem tenhle pozemek ma tak cenu kolem 3-4 milionu dolaru. Vlastni ho nejaky podivin, ktery to udajne temto lidem pronajima. A uz pres tri roky neplati dan z nemovitosti. Kdyz se dan neplati dele nez tri roky, tak stat nemovitost muze zabavit.

Obytna auta s bezdomovci v okonich ulicich taky byla. Plus odpadky.

Jak zvysit hodnotu skladu? Staci zmenit velikost

Nemovitosti v USA

Novy sklad co jsem koupil v Oregonu byl postaven tak, ze jde jednoduse rozdelit na dalsi jednotky. Stavitel to udelal chytre. Jsou nachystane vchody, vrata, prosklena cast pro kancelare na kazdou jednotku.

Udelat papirovani, aby se ty jednotky dali prodat samostatne stoji zhruba 20-25 tisic dolaru a zhruba 6 mesicu proces. Male jednotky se prodavaji min. o 10-20 dolaru za stopu vice. Male sklady maji celkovou levnejsi cenu a tim padem je vice zajemcu co si je muze dovolit. Kazdy maly podnikatel by radeji mel svuj vlastni sklad nez pronajimat. A navic jsou velmi vyhodne pujcky (SBA), kdy staci dat jen 10% downpayment a da se fixovat splatka az na 20 let!

Tech 10-20 dolaru rozdil v cene je zisk navic 350 tisic az 700 tisic dolaru. S tim jak rostou stavebni naklady tak ten rozdil v cene bude pravedepobne jeste vetsi v budoucnu.

Takze info jak to delat jsem pozjistoval. Narazil jsem na velmi sikovnou pravnicku, ktera se na toto specializuje. Krasne mi to vysvetlila jak se to v Oregonu presne dela (je to jiny  postup nez v Kalifornii). Dokonce je to i jednodussi, protoze se nemusi delat nejake public hearings. V podstate jde jen o papirovani. Kdyz do toho tech 20 tisic dam tak vytvarim hodnotu do budoucna na snadnejsi a rychlejsi prodej za vetsi cenu.