Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Prisel jsem na zazracnou formuli jak pronajimat kancelare v Memphisu

Memphis

Prisel jsem na “zazracnou formuli”, ktera neuveritelne dobre funguje v Memphisu, kde jsem otevrel novou kancelar.

Vse se prolomilo na konci rijna. Najednou se nam zacalo ozyvat hodne zajemcu o kancelarske prostory. Od te doby se nam temer kazdy den nekdo ozve a dostanu 2-3 vyplnene application (takovy formular s zadosti o najem) od potencialnich zajemcu tydne.

Myslim, ze jsem konecne nasel to co je v Memphisu zadane a taky jsem nasel zpusob jak to propagovat.

  1. Zajemci tolik nestoji o krasne spravene kancelare. Kdyz jsem do nekterych kancelari nainvestoval penize za vymenu kobercu, malovani, apod. tak jsem je taky musel trosku zdrazit na najmu. Vypada to tak, ze lidem je jedno, ze koberec vypada ochozene. Hlavne kdyz je najem trosku levnejsi. Pro me to znamena ze vydelam uplne stejne jestli kancelare spravuji nebo ne. Vydelam stejne, ale vetsi zajem je o nespravene kancelare.
  2. Velke kancelare jsem rozdelil na mensi. O male kancelare je obrovsky zajem. Velke kancelare je tezke pronajmout. A kdyz najdu najemnika na velkou kancelar tak vetsinou neplati nebo nema penize na to aby zaplatil prvni najem nez se jeste nastehuje. U male kancelare je najem $120-$250 mesicn a s tim nemam nikdo problem. Ale nedelal jsem zadne stavebni upravy. Jen jsem nechal nainstalovat zamky na dvere at si lidi muzou pronajmout nejakou jednotlivou malou mistnost.
  3. Word of mouth referrals. Ze vsech moznych reklam nejvice funguje to, ze nas existujici najemnici doporucuji svym znamym. Vypada to tak, ze vetsina vsech zajemcu jsou nekym dopruceni. Tohle funguje v Memphisu mnohem vice nez treba v Las Vegas.

Takze treba jednu velkou kancelarskou suite, ktera se sklada z mensich kancelari jsem takto rozdelil na jednotlive mistnosti. A pronajimam jednotlive mistnosti.

[photopress:203_sm.jpg,full,pp_empty]

Zustal tam spolecny prostor (oznaceny jak A.). Rikal jsem si, ze asi budu muset koupit nejaka kresla nebo neco at tam neni prazdne misto. Jeden z najemniku se ptal jestli by tam nemohli neco sami dat. Rekl jsem si, ze jo… hlavne kdyz s tim nemam praci nebo naklady.

Ted mi moje manazerka z Memphisu poslalaf fotku jak ten spolecny prostor upravili:

[photopress:Nov_13_2007_007.JPG,full,pp_empty]

Hlavne, ze jsou vsichni spokojeni:-)

Cesta jak zvysit profit z dlouhodobeho hlediska

Nemovitosti v USA, Podnikani & zivot v USA

Bavil jsem se s jednim americanem o tom jak kupuji sklad pro muj startup XYZ bikes. Nechapal proc takovy startup potrebuje kupovat vlastni nemovitost. Tohle se mi nestalo poprve. Uz kdyz jsem kupoval kancelare v Las Vegas tak si hodne lidi myslelo, ze by bylo chytrejsi si kancelare pronajmout. Pronajem stoji mene penez (jednorazove investice), ktere se pak daji pouzit na rozjezd podnikani.

V podstate s timto nazorem souhlasim. V kratkodobem pohledu (nekolika roku) ma urcite vetsi smysl pronajimat. Startup, ktery obvykle nema dostatek penez hodne riskuje, kdyz penize pouzije na nakup nemovitosti.

Ale je tady druhy uhel pohledu. Jednou ta nemovitost bude splacena. A jakmile je splacena tak to vytvari velkou konkurencni vyhodu. Firma uz nemusi platit zadny najem nebo splatky. Mesicni fixni naklady se radikalne snizi. A nizsi naklady budou velkou konkurencni vyhodou me firmy v porovnani s firmou, ktera bude stale pronajimat. Nizsi naklady mne umozni bud nabidnout mensi ceny nebo mit vetsi zisk.

Samozrejme je potreba byt opatrny, udelat dobrou koupi a byt schopen prezit nekolik prvnich let, kdy penez neni nadbytek a firma se rozrusta. Taky je potreba delat kompromisy. Kdyz jsem kupoval kancelare v Las Vegas, tak jsem nemohl koupit nejkrasnejsi kancelare, ktere jsem si predstavoval. Musel jsem udelat kompromis.

[photopress:DSC_0040_1_2.JPG,full,pp_empty]

Pevne verim, ze to je dobry zpusob jak podnikat. Radeji dnes nainvestuji penize, kdyz vim, ze mne to snizi naklady na desitky let dopredu.

Inspekce nemovitosti – jak si nechat zkontrolovat nemovitost na dalku

Nemovitosti v USA

Nahodou jsem se probiral nejakymi starsimi dokumenty a nasel jsem fotky z inspekce jedne nemovitosti. Kdyz si v USA kupujete dum tak vam kazdy doporuci si nechat udelat inspekci. Jsou na to vyskoleni lide nebo firmy. Ti vam prolezou celou nemovitost, vyzkousi jestli funguje kazde svetlo, jestli v kazde zasuvce jde proud, jestli nahodou nekde netecou trubky, jestli neni problem se strechou, jestli funguje topeni a klimatizace. Samozrejme si clovek toho hodne muze zjistit sam, ale ne kazdemu se chce lezt do sklepa nebo na strechu nebo neco slozite testovat. Dostanete velmi dukladny report popisujici vsechny mozne problemy.

Inspekce se pouzivaji i na uplne nove domy. A jsou idealni i pro pripad, ze kupujete neco na dalku. Nekolikrat jsem jiz koupil nemovitost v jinem state. Nez abych stravil vikend cestovanim a prolezanim domu, tak zaplatim par stovek inspektorovi a ten mi pak posle report i s fotkami. Inspekci delam az v pripade, ze se dohodneme na cene a mame podepsanou smlouvu. Je to takova posledni kontrola nez se vse uzavre.
Vetsinou kdyz inspektor najde nejake problemy tak mate jeste dobrou sanci dostat dodatecnou slevu od prodavajiho na opravy. Je to i taktika pro vyjednavani (sam ji nepouzivam a nemam ji rad). Nabidnout vetsi cenu za nemovitost (prodavajici ji proda vam nez jinym zajemcum) a pak cenu usmlouvat kvuli problemum v inspekcnim reportu (inspektor vzdycky neco najde).

Takhle vypadaji fotky potencialnich problemu z jedne takove inspekce:

Potencialni problem v napojeni trubek ze dvou odlisnych materialu.
[photopress:DSC03052.JPG,full,pp_empty]

Odkryte draty – v rozporu se stavebnim kodem.
[photopress:DSC03053.JPG,full,pp_empty]

Znamky, ze zateka voda.
[photopress:DSC03045.JPG,full,pp_empty]

Po odkryti stropnich podhledu vice znamek poskozeni vodou (mozny problem se strechou).
[photopress:DSC03046.JPG,full,pp_empty]

Kazde podnikani potrebuje cas na rozvoj

Memphis

Kazde podnikani potrebuje cas. Muzete pracovat velmi tvrde a stejne to neuspechate.

Kdyz jsem byl na konci srpna v Memphisu zkontrolovat renovace nekterych kancelari, tak jsem docela upadl v depresi z toho jak to vsechno probihalo. Mel jsem tam dva zamestnance (na polovincni uvazek). Jednoho jsem pak vyhodil (uz se to nedalo vydrzet). A jedna zamestnankyne tam zustala, protoze tam nekoho v kancelari potrebuji. Ale nemuzu se dockat az ji budu moci vyhodit. Je to fakt utrpeni a frustrace.

Kdyz ji nekdo posle neco duleziteho tak ma za ukol to nauploadovat k prislusnemu projektu v Basecampu (project manager software). Nedavno ji nekdo poslal dopis ve Wordu, kde byla nabidka na opravu strechy. Tohle je priklad cinnosti jak dokaze jednoduchou vec udelat slozite. Dopis vytiskne, naskenuje ho, ale v posledni dobe nejak rika, ze ji scanner nefunguje tak ten papir posle faxem na nase vlastni faxove cislo (pouzivame fax to email), takze ji to prijde znovu na email, ale tentokrat misto formatu ve Wordu tak ve formatu PDF v priloze. To uz zna, takze format PDF nauploaduje v Basecamp uctu k nasemu projektu Ofiplex. Proc to tak dela? Ja to nechapu, ale nemam uz silu se ptat proc tam rovnou neupoaduje ten Word soubor. Takovych veci dela vice. Napr. nedokaze otevrit vice oken prohlizece. Bud je prihlasena na emailu (Gmail), pres CHAT ji poslu instrukce co ma udelat. Zavre okno Gmailu a najede na novou stranku. Nedokaze mit obe okna otevreny. Ale neni to jen s pocitacem… je tam spousta dalsich veci, ktere se netykaji pocitacu. Pocitam dny, kdy se s ni budu moci rozloucit.

Po me navsteve v srpnu jsem zastavil rozbehnute rekonstrukce nekterych kancelari. Nechce se me do Memphisu jezdit. Sam si to nedovedu vysvetlit, ale jsem fakt liny cestovat za praci. Jeste tak jet nekam na dovolenou, ale uz me to taky tak nebavi jak drive. Hrozne me totiz nebavi letat letadlama. Malo mista. Nehnute sedet. Mozna jeste tak nekam letet prvni tridou, ale to zas nevim jestli ma za to cenu utracet. Ale to jsem odbocil.

Takze tento vikend se mi stehuje manazerka z Las Vegas do Memphisu. Konecne dokoncime rekonstrukce kancelari, ktere jsou rozdelane. Jsem rad, ze tam budu mit nekoho na koho se muzu trosku spolehnout. Posledni dva mesice jsem nevyvijel zadne aktivity pro Ofiplex Memphis. Proste jsem cekal, az tam budu mit cloveka se kterym jsem schopen nejak komunikovat a budu s ni resit.

Ale stala se zvlastni vec. Za posledni dva tydny jsme pronajali pet mensich kancelari a mame uz dalsi zajemce tesne pred podepsani smlouvy. Neudelal jsem zadny novy marketing. Nic jsem nezarizoval. Ale najednou se nam zacali ozyvat zajemci. Jedina vec co se zmenila je, ze ubehl nejaky cas. Mozna kdybych tam osobne jel a ridil to sam, tak ty zajemce ziskame trosku drive a vyresim vsechny opravy. Ale mozna by ten rozdil nebyl zas tak velky. Ten cas je hrozne dulezita velicina a je to neco co nemuzeme ovlivnit. Nekdy se zadari aniz by tomu clovek tomu dal nejake usili. Staci jen vydrzet. Jindy je to zase hrozne moc usili a nepodari se udelat zadnou pozitivni zmenu.

Cash flow je kral

Nemovitosti v USA, Osobni zkusenosti & zivot

Spravne jsem mel napsat, ze pozitivni cash flow je kral. Znamena to, ze cilem je aby pritekalo vice penez do vasi kapsy nez z ni odteka.

Tohle je zasadni pravidlo podle ktereho se ridim kdyz investuji do nemovitosti. Ridil jsem se podle neho i kdyz jsem delal svoji prvni investici do vlastniho bytuv USA. I kdyz se to neda brat uplne doslova. Jde spise o princip jak premyslet nad investicemi.

Mohl bych si dovolit koupit vetsi byt, ale nechtel jsem platit velke mesicni splatky. Takze misto $375 v najmu za apartment jsem platil necelych $400 v mesicnich spatkach hypoteky. Vedel jsem, ze i kdybych vubec nemel zadne prijmy tak dva roky prezijeme z uspor. S podnikanim jsem zacinal a to v uplne novych oborech, takze tohle jsem povazoval za rozumny zpusob byt velmi opatrny.

Je jedno jestli podnikate nebo jste zamestnan. Ani jedno neni zadna jistota. Podnikani se muze pokazit a ze zamestnani vas vyhodi. Vzdy se muze neco stat (s firmou nebo ekonomikou) a je potrebana to byt financne pripraven. Vyrazne se zadluzit nebo udelat si zavazek na mnoho let dopredu povazuji za velmi riskantni. Vetsina lidi ma velky optimismus co se tyka financi. Jsou ochotni se vzdat velke casti sveho prijmu na mnoho let dopredu jen aby si splnili nejaky okamzity cil a nemaji zadne rezervy, kdyz se prechodne stane neco spatneho (treba prijdou o praci). Pak takovato investice konci katastrofou.

Ale mit co nejmensi naklady ma svoje dalsi vyhody. Jak jsem jiz psal, moji znami platili za najmy $850-$1,000 mesicne. Byli to moji znami z realitni skoly. Ziskali jsme realitnilicence (v USA se chodi do skoly a pak skladaji zkousky nez muzete pracovat jako realitni agent) a zacinali v oboru. Coz znamena ze nikdo nemel ze zacatku moc velke prijmy. Prvnich 8 mesicu bylo nejtezsich. Kdyz nekdo vydelal $1,00 na provizich tak ji dal na najem a byl rad, ze prezil dalsi mesic. Kdyz jsem ja vydelal $1,000 tak jsem zaplatil hypoteku a jeste me zbyly penize. Brzy jsem zacal banceposilat extrapar stovek navicspravidelnou mesicni splatkou. V USA se takto da bez nejaky penalizaci posilat vice nez dluzite a o to rychleji hypoteku splatite a taky usetrite na urocich.

Moji znami se nejdrive divili proc jsme si koupili maly byt. V Americe chce kazdy to nejvetsi a nejlepsi. Nikomu se nechce na nic cekat a kazdy chce vsechno hned a radeji se zadluzi uplne na doraz. Mozna v CR uz to je podobne. Ja jsem radeji postupoval pomalu.Daval jsem prednost mensi splatce s otevrenoumoznosti platit neco navic kdyz na to budu mit. Zhruba po roce a pul jsem byl uplne bez dluhu. Vse se mi podarilo splatit. A verte mi, ze to byl pocit k nezaplaceni. I kdyz ta moje mesicni splatka byla mala, tak byl stejne nadherny pocit, ze nemusim platit vubec nic.

Nad tim jake cash flow budu mit premyslim u kazde realitni investice. Nepremyslim nad tim, ze ceny nemovitosti pujdou nahoru. Muzou jit a nemusi. V historii se nekolikrat ukazalo, ze ceny nemovitosti klesly. Dost casto v dobach, kdyz si VSICHNI mysleli, ze ceny pujdou nahoru do nekonecna (trosku mi to pripomina situaci v CR, kde jeste nikdo nejaky pokles nezazil). Treba v Kalifornii takove poklesy probehly nekolikrat. Je to hodne depresivni kdyz zjistite, ze dum co jste si koupili ma najednou o 30-40% mensi hodnotu a ze na hypotece platite mnohem vice.

Takze na zhodnoceni (appreciation) se urcite nespoleham. To je bonus, ktery prijde sam od sebe kdyz mam stesti, ale nemuzu se na nej spolehat. Musim vedet, ze na nemovitosti jsem schopen dosahnout pozitivniho cash flow. Ze kazdy mesic vice penez vydelam nez me to bude stat v nakladech. A kdyz vim, ze to bude tezke (treba ziskat najemniky) tak si udelam obrovske rezervy. Kdyz muze trvat 6 mesicu ziskat najemniky tak chci mit rezervu minimalne na rok, ze bude nemovitost prazdna.

S temito prisnymi pozadavky je velmi tezke najit vhodnou koupi. Je to velmi tezke a je to hodne prace. A v tomto si myslim je, ze zakladni pravidlo investovani do nemovitosti. Hodne lidi si mysli, ze koupi cokoliv a zbohatnou (nejak automaticky). Muze to byt pravda, kdyz maji stesti a trh jde zrovna s cenami nahoru. Ale taky muzou byt prvni, kteri prodelaji a zkrachuji kdyz trh nepujde jak si predstavovali. Ja osobne stravim desitky a mozna stovky hodin mesicne hledanim vhodnych koupi. Za rok si na pocitaci prohlednu tisice nemovitosti, na zhruba 100 se jedu podivat osobne, u 30 si dam schuzku s agentem a prohlednu si dukladne vevnitr a zjistuji co nejvice informaci, u 25 napisu offer (nabidku na koupi) a z toho koupim jednu.