Tohle jsou emaily co mi v posledni dobe zacinaji chodit.

[photopress:panorama.png,full,pp_empty]

V podstate jde o to, ze muzu koupit highrise condo (byt v krasnem novem mrakodrapu), ktery se prodaval puvodne za $1,079,000 (pre-construction price). Pre-construction price je cena za kterou developer prodava v dobe kdy jeste neni nic postaveno a je to vetsinou s velkou slevou. Jakmile je nemovitost postavena tak jdou vzdy ceny nahoru.

Takze tady nekdo stejny byt prodava za $950,000. Tento majitel ztraci zhruba $150,000 (rozdil cene + ruzne poplatky, provize, apod.), ale evidentne chce prodat za kazdou cenu.

Jedna se o projekt Panorama. Kdyz jsme tento projekt pred par lety prodavali (moje realitni firma v Las Vegas), tak nam lidi doslova rvali ruce. Byl o to takovy zajem, ze se developer snazil uplne vystouchnout agenty, jen aby nam nemusel platit provize. Ceny sly velmi rychle nahoru. Ted po par letech se to obraci. A to tak vyrazne, ze to nikdo netusil.

Kdyz se podivate na titulky z novin z roku 2002-2003, tak najdete nadpisy jako: Poptavka je obrovska a k tomu nedostatek stavebnich pozemku = zadna realitni bublina neni a neexistuje.

Chci psat o principu “Leverage”, ale nemam tuseni jak to prelozit do cestiny. Jestli to nekdo vi tak to napiste do komentaru. Leverage je zpusob jak maximalne vyuzit zdroje, ktere mate k dispozici. Jednoduse receno treba mate k dispozici $100,000 a muzete za ne bud koupit nemovitost za $100,000 (kdyz koupite za hotovost) nebo klidne za $1,000,000 (kdyz si vezmete jeste pujcku) . Kdyz koupite tu nemovitost za jeden milion tak jste vyuzili principu leverage. Ze stejneho mnozstvi penez jste dokazali dosahnout vice nez nekdo jiny.

Funguje to uplne stejne jestli mate k dispozici jakoukoliv castku (5 tisic, 10 tisic, 100 tisic…). O castku nejde, jde o to jak ji vyuzijete. Ukazi to na hypotetickem a zjednodusenem priklade jak leverage pomuze vygenerovat vice zisku, kdyz ceny nemovitosti stoupnou.

Koupite nemovitost za $100,000 (v hotovosti). Po nejake dobe (treba 10 letech ceny stoupnou na dvojnasobek). Hodnota nemovitosti je $200,000. Vydelate 100 tisic zisku. To neni spatne, ze? Ale radeji ukazu druhy priklad s vyuzitim leverage.

Koupite nemovitost za $1,000,000 (date 100 tis. downpayment a na zbytek dostanete pujcku). Po uplnuti stejne doby je znovu hodnota na dvojnasobku. Mate zisk jeden milion a sto tisic. Ziskate jedenactinasobek pocatecni investice.

Je to hodne zjednoduseny priklad. Ale ukazuje to zakladni princip jak muzete vydelat mnohonasobne vice, kdyz vyuzijete principu leverage

Myslim, ze kdyz se o necem pise tak je nejlepsi dat konkretni priklady. V posledni dobe jsme diskutovali investovani do nemovitosti. A tady mam jeden priklad jak uvazovat nad tim co je dobra investice a co neni.

Kdyz se me firme v Las Vegas zacalo docela darit tak jsem premyslel do jake nemovitosti investovat. Nakonec jsem koupil takovou mensi kancelar (1,000 sq. feet). Ma to dve privatni kancelare, jednu velkou kancelar (bull pen), kuchynku, zachod a misto pro sekretarku u vchodu. Kancelar se mi libila a dokonce jsem premyslel, ze tam prestehuji svoji firmu (ale firma rostla tak rychle, ze by me ty kancelare velikosti nestacily). Byla to moje prvni investice do komercnich nemovitosti v Las Vegas a byla to tak dobra koupe, ze se tomu nedalo odolat.

[photopress:762853.jpg,full,pp_empty] [photopress:102059.jpg,full,pp_empty] [photopress:102062.jpg,full,pp_empty]

[photopress:102057.jpg,full,pp_empty]
Bylo to v roce 2004. Trh s nemovitostmi v Las Vegas letel s cenami nahoru raketovou rychlosti. Konec roku 2004 a rok 2005 jsou povazovany za vrchol, kdy byla nejvetsi poptavka a nejmene domu na prodej. Vetsina lidi co znam kupovala domy a byty. Protoze vsechno se to tocilo o domech a bytech. Cena za ctverecni stopu vyrostla od roku 2002-2004 na dvojnasobek. Stacilo koupit dum a za par mesicu byl o par desitek tisic dolaru drazsi. Znam lidi co presne tohle delali. Jen neco koupili a za par mesicu prodali se ziskem 10-20 tisic dolaru. Komercnich nemovitosti (kancelare, sklady) se tento boom vubec nedotkl. Ty sly nahoru az o rok pozdeji (takze nakonec mi to taky vzrostlo na dvojnasobek), ale s tim jsem ani nepocital. Byl to takovy bonus navic.

Vzdy se snazim delat veci tak abych jim rozumnel. Snazim se vyhnout davove psychoze. Oblzvlast u investovani je potreba mit vlastni rozum a nedivat se co dela dav okolo. A to jak se kupovali residencni nemovitosti bylo pro muj vkus az moc divoke (takze jsem se nezucastnil). Proste jsem neveril, ze se to nepokazi. A jeste k tomu mi ty investice do domu nedavaly smysl z financniho hlediska.

Ta kancelar stala $100,000 dolaru. A vedel jsem, ze bez problemu pujde hned pronajmout min. za $1,000 mesicne. Ona sla dokonce pronajmout za vic. Ted uz uctuji pres $1,200 mesicne (a staje ji vlastnim). Kdyz jsem ji hned po koupi nabidl k najmu, tak jsem behem tydne nasel najemnika a pronajmul ji za $1,050 mesicne.

Kdybych na celou castku vzal pujcku (teoreticky) tak bych za pucjku 100 tisic dolaru platil splatku zhruba $700 mesicne! Po zaplaceni dani ($70 mesicne) a pojisteni ($50) je zbytek cisty zisk. Tzn. aniz bych dal jakekoliv penize z vlastni kapsy tak jsem mohl koupit nemovitost a mit pozitivni cash flow. Berte to jako priklad. Banka nikomu nepujci 100% na nejakou koupi. Ale je dobre takto premyslet kdyz uvazuji nad nejakou investici. Jak ta investice je dobra za predpokladu, kdyz si musim na celou koupi pujcit a jestli porad neco vydelam.

Tak a ted to porovnejte s nejakym bytem nebo domem, ktery jsem tehdy mohl koupit. Abych mel stejny mesicni prijem okolo jednoho tisice dolaru, tak bych musel koupit dum v hodnote zhruba 200-250 tisic dolaru. Mesicni splatka na pujcku by byla $1,400-$1,750 mesicne. Pridejte dane $140 mesicne, pojisteni $100… A kazdy mesic prodelate skoro tisic dolaru. Ale tohle je presne co udelalo strasne moc lidi. Nejenom si koupili jeden dum, ale rovnou dva, tri nebo i pet domu. Protoze na 100% verili, ze ceny pujdou nahoru a ze takto strasne zbohatnou. Dneska to jsou lidi, kteri o ty domy prichazeji a cela investice se stala financni katastrofou.

Skutecne dobre koupe nikdo nikde nevnucuje, nejsou na ne reklamy a nemluvi o nich v televizi. Musite je najit. Zabere to hodne casu. Ja sam zaberu obrovske mnozstvi casu hledanim takovych koupi. Bavi me to. Nemam s tim problem. Vim o nemovitostech v Las Vegas, Memphisu a Jizni Kalifornii vice nez vetsina lidi, kteri treba pracuji v oboru na plny uvazek. Treba za cely rok hledani najdu jen par takovych nemovitosti a pouze jednu z nich koupim. Ale musim prohlednou stovky nemovitosti. Ale ten pocit, kdyz udelate takovouto koupi je velmi uspokujici.

Investovat do nemovitosti je hodne tezke kdyz clovek nema penize. Kdyz jsem prijel do Ameriky tak jsem mel sen, ze koupim nejake nemovitosti. V te dobe jsem chtel kupovat domy (obytne domy a byty) dnes uz radeji kupuji komercni nemovitosti (treba kancelare), ale o tom az nekdy pozdeji. Mel jsem totiz v zive pameti jak po splasknuti internetove bubliny v roce 2001 bylo veskere podnikani co jsem delal na Internetu v depresi. A chtel jsem najit neco cim bych se zabezpecil do budoucnosti pro pripad, ze se zase neco podobneho stane. Ekonomicka situace se muze kdykoliv zmenit a chtel jsem byt pripraveny. Taky jsem to bral jako super zabezpeceni na duchod.

Moje predstava do budoucna byla vlastnit 3-5 domu, u kazdeho mit najem zhruba $1,500 mesicne. Po splaceni pujcek bych tak na duchod mohl mit prijem $4,000-$7,000 mesicne. Kdyz jsem do USA prijel tak jsem tomu zacal venovat hodne casu. Precetl jsem spoustu knizek jak investovat do nemovitosti. Sel jsem treba do mistniho knikupectvi (Barnes & Noble), kde maji kresla a sedacky nachystane pro lidi co si chteji prolistovat knizky nez si je koupi. Muzete si sednout do pohodlneho kresla. Nabrat si knizky a cely den si klidne cist. Takze jsem precetl nebo prolistoval desitky knizek. Chtel jsem nacerpat vsechny znalosti co jsem mohl. To jak funguje trh s nemovitostmi v USA bylo pro me nove a potreboval jsem zjistit vsechny moznosti co mam.

Po hodne intenzivnim studiu jsem zjistil, ze maximalne si budu moci koupit vlastni byt, ale o nejakem dalsim investovanim se mi nemuze ani zdat dokud nebudu mit dostatek penez. Spousta knizek pise o tom, jak se da vsechno zaridit s minimem penez tak to neni vsechno doslova pravda. I kdyz se mi podari koupit byt nebo dum a pronajmu ho tak me to ani nahodou nevydela na splatky pujcky. Musel bych dat minimalne 20-30% downpayment (nekdy i vice, jen abych na te nemovitosti kazdy mesic neprodelaval). A kupovat nemovitost a kazdy mesic prodelavat neni zrovna neco co bych chtel delat.

Taky jsem zjistil, ze investori maji o hodne tezsi podminky na pujcky. A ja jsem chtel byt hlavne investor. Kdyz si koupim nemovitost pro vlastni bydleni tak dostanu mensi uroky a jeste staci dat velmi maly downpayment (zakladni splatku). Pred par lety lidi kupovali domy s 0-5% downpayment. Ale kdyby stejny clovek chtel koupit stejny byt jako investicni nemovitost tak musi dat 25%-30% downpayment. U komercnich nemovitosti banky radeji pujci firme, ktera ty prostory bude vyuzivat misto firme, ktera by je jen pronajimala nekomu jinemu. Banky v USA povazuji investory za hodne rizikove klienty.

Kdyz se nad tim vsim zamyslite tak investovat do nemovitosti neni jednoduche. Vidim kolem sebe hodne lidi co si mysli, ze vydelaji spoustu penez investovanim do nemovitosti bez toho aby meli dostatek vlastnich penez a naprosto pasivnim zpusobem (koupim a pronajmu). Mysli si, ze treba koupi naprosto cokoliv a vydelaji hrozne moc penez (protoze zrovna trh jde s cenami nahoru, coz ale nemusi trvat vecne). Proto kdyz si v USA zapnete v noci televizi (1-5 rano), tak tam uvidite celou noc bezet porady, kde nejaky investor nabizi kurz/knizku/seminar, ktery si koupite za tisic dolaru a nauci vas jak se stat milionarem. Nepotrebujete zadne penize, nemusite mit kredit, nemusite mit ani zamestnani.. staci kdyz budete mit tisic dolaru, ktere jim poslete. A za par let z vas bude milionar – bez prace. Takto to ale nefunguje.

Dosel jsem k zaveru, ze jen tak koupit nejake nemovitosti bez velkeho mnozstvi penez nejde. Prestal jsem travit desitky hodin premyslenim jak koupit nemovistosti bez penez, jak sehnat investory, nebo co super kreativniho vymyslet abych nejakou investicni nemovitost mohl koupit.

Misto toho jsem se zameril na podnikani, vydelavani penez a premysleni jak to vsechno propojit, abych si ten sen nakonec splnil. Treba jak vyuzit podnikani k tomu, ze si ty nemovitosti koupim (jako uzivatel s lepsimi podminkami od banky a ne s vysokymi uroky jako investor). Takze kdyz mam vlastni firmu co potrebuje kancelare tak je celkem logicke si ty kancelare koupit. Muj sklad na kola v Kalifornii bych si nemohl koupit jako investor (nemel bych penize na downpayment a nemel bych ani penize na uroky, ktere by byly o dost vyssi – treba 2-3%). V podstate to podnikani mi dava obrovskou vyhodu oproti jinym investorum.

A kdyz nemovitost vlastnim tak cast treba muzu vzdy pronajmout nekomu jinemu. Jde taky o to, ze vlastnenim nejake nemovitosti mam mnohem vetsi volnost jak z te nemovitosti dostat co nejvice penez. Treba tim, ze rozdelim kancelare na jednotlive mistnosti a najednou vydelam vice, nez kdybych pronajimal jednu obrovskou kancelar. Nebo muzu vymyslet uplne jinaci vyuziti, ktere prinese vice penez. Tohle si vetsinou muzete dovolit pouze vlastnik budovy. A tim, ze nemovitost vlastnite muzete kdykoliv zmenit strategii a vymyslet neco noveho. Cilem je dokazat z te investice dostat maximalni vynos. A aktivnim pristupem (vlastnim podnikanim, napady, upravami, apod.). Ten vynos je mnohem dulezitejsi nez to jestli jdou ceny nahoru.