Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Do jake nemovitosti investovat v USA (z pohedu cechu)

Nemovitosti v USA, Poradna & dotazy

Uvazuji o koupi nemovitosti v USA za ucelem investice, jak z hlediska levneho dolaru, tak z hlediska priznivych cen realit v USA. Mam limit cca $500.000. Rad bych se zeptal na Vas nazor o nejidealnejsim typu nemovitosti / lokalite pro investici v teto cenove kategorii, jelikoz je moje znalost realitniho trhu v USA velmi slaba. Premyslel jsem o Floride, konkretne Miami, ale budu velmi rad, kdyz mi doporucite lepsi variantu.

Tak tohle je na moc dlouhe vypraveni:-) Zadna jednoducha odpoved neexistuje. Treba kdyz nekdo bude mit zajem tak toto tema muzeme probrat na srazu PodnikanivUSA.

Ale par poznatku muzu strucne popsat.

Kdybych bydlel v CR a chtel bych investovat v USA, tak si vyberu neco co nebude vyzadovat moji fyzickou pritomnost.

1. Rodinne domy: Kdyz se neco rozbije (treba najemnici nahazou ruzne veci do zachodu, ktere tam nepatri) tak to musite nechat hned spravit. A u rodinnych domu a bytu se to stava velmi casto. Najemnici volaji s kazdou hlouposti. Samozrejme neni problem zamestnat tzv. management company, ktera se vam bude o vse starat (za 5-10% z najmu). Nebo zavolat nejakeho remeslnika at jde delat opravy. Problem je, ze kdyz osobne nevidite co se skutecne stalo, tak za opravu, ktera trva 5 minut klidne zaplatite $500. Tyhle opravy vam muzou udelat obrovskou diru v rozpoctu. Mam s tim vlastni zkusenosti. Mel jsem dum na Floride. Management company sla ukazat dum k pronajmu potencialnimu najemnikovi. Nekdo otocil kohoutkem. Zkousel jestli tece voda. Voda byla vypla. Pozdeji ji vodarna zapojila a cely dum vyplavil. Nikdo si niceho nevsiml a voda stala na podlaze skoro tyden. A me to stalo pres $1,500 na opravach skod.

Nevyhoda bytu a domu: Naklady na opravy & management. Take najemnici se radi stehuji a kdyz vidi nekde lepsi nabidku tak se prestehuji.

2. Kancelare. Najemnici u kancelari jsou mnohem stabilnejsi. Kdyz si totiz jednou vytisknou vizitky a zacnou podnikat tak se nechteji stehovat. Vetsinou se prestehuji jen z duvodu, ze bud zkrachuji nebo potrebuji vetsi prostory. Prestehovat firmu je docela narocne. A cim dele najemnika mate tim dele vam vydrzi. Proto mam osobne kancelare velmi rad. Najemnici kancelari si take minimalne na neco stezuji. Nejsou s nimi temer zadne starosti. Ale kdyz se neco rozbije tak je tam stejny problem s remeslniky. Kdyz clovek neni blizko tak je sance, ze zaplati za jakekoliv opravy mnohem vice nez kdyby na ne dohlizel osobne.

3. Jine komercni objekty jako obchody, restaurace, fast food, apod. Vetsina techto komercnich nemovitosti je pronajimana specialni typem najemni smlouvy, tzv. NNN lease (vice zde). Znamena to, ze jako majitel nejste odpovedni temer za nic. Najemnik se stara o vsechny opravy, udrzbu a dokonce je osetreny ruzne narusty nakladu. Co kdyz treba vzroste cena pojisteni nebo dane z nemovitosti. V NNN lease vse plati najemnik. Takze vite, ze dostanete najem a at se stane co se stane najemnik se postara o zbytek. NNN najmy se uzaviraji na delsi doby, napr. 10, 20 i vice let. Koupite se napr. Starbucks, McDonalds, KFC nebo jiny typ obchodu. Vetsinou mate tzv. corporate guarantee (garanci), takze i kdyz provozovna zkrachuje, budete stale dostavat najem po dobu na jak dlouho byla uzavrena smlouva.

4. Pozemky. Pozemky jsou naprosto bezproblemove. Ale bohuzel nemate z nich zadny prijem. Takze to je jen spekulace. Koupite pozemek a doufate, ze ceny pujdou nahoru.

A k druhe otazce kde je nejlepsi nemovitost v USA koupit?

Na to take neni jednoducha odpoved. Ja uprednostnuji vetsi mesta (vetsi sance ziskat najemniky). V USA najdete obrovske rozdily v cenach. Cim mensi mesto tim levnejsi ceny. Klidne muzete koupit stejne vypadajici dum za 30 tisic nebo 300 tisic. Zalezi jen na tom kde ten dum je.

Treba za $500,000 muzu koupit malou kancelar v Las Vegas (200m2) nebo velkou kancelarskou budovu v Memphisu (1700 m2). A pritom najmy u takovychto kancelari jsou temer identicke v obou mestech. Takze v jednom meste koupite mnohem levneji ale pritom najmy na pronajmutou plochu jsou temer stejne jako v drahem meste. V rostoucich a popularnich mestech bude vzdy jednodussi nemovitost prodat (a mozna vetsi sance na rust cen – za predpokladu, ze ceny jsou na vrcholu a pujdou dolu). Je potreba vzit si tuzku a papir. Vse promyslet, propocitat a pak udelat rozhodnuti.

Go Tax Zona – dalsi zajimava prilezitost na investice do nemovitosti

Nemovitosti v USA

Tohle jsou veci na ktere bych chtel mit trosku vice casu je analyzovat. V roce 2005 po hurikanu Katrina byla vyhlasena tzv. Go Zone, aby se prilakaly investice do oblasti, ktere byly poskozene hurikanem. Kdo investuje do nemovitosti ma moznost zrychlene odepsat celou investici a usetrit tak na danich. 50% z hodnoty nemovitosti se da odepsat behem prvniho roku, dalsich 50% behem 4 let. Laicky receno. Kdyz se to poradne spocita tak treba muzu nakoupit nemovitosti, dat u nich 20% downpayment, ale veskerou investici dostanu temer hned zpet ve forme vracenych danich (mozna dostanu jeste vice penez zpet nez investuji). Je to moznost ziskat nemovitost v podstate zadarmo a mit jeste pozitivni cash flow. Samozrejme to zjednodusuji a je to potreba poradne promyslet… Citim, ze to jsou unikatni prilezitosti (umele vytvorene politiky), ktere nekdo vyuziva a vydelava spoustu penez. Jen na to vsechno najit cas!:-)

Tohle je jen priklad… jak to muze fungovat (osobne mam neduveru k nabidkam, ktere takto nekdo posklada. Chce to udelat vlastni pruzkum, ale pro ilustraci principu to poslouzi):

DO YOU WANT TO GET BACK THE TAXES YOU PAID YESTERDAY?

Did you have to pay your taxes yesterday?

I bet it was not fun paying taxes.

What if there is a way to get that back ?
What if you can get back the taxes you paid for last 5 years?

In addition,
What if the property you buy not only gives you the tax benefits, but also gives you
the positive cash flow you want?
And what if the property is located in the area that has been appreciating for last 5 years, according to the government statistics?
What if the area is exploding with new jobs?
What if there is a severe shortage of affordable housing & rental housing?

And finally,
What if you don’t have to deal with the property management,

Or

Get back more than the down payment you put in, so you actually make money when you buy the property?

‘¢ Condos near Biloxi, Mississippi.

You heard about the GO Zone Tax Benefits, right?
When you purchase certain property, as a qualified real estate investor,
you can take advantage of 50% tax depreciation on the first year,
and then the last 50% over the following 4 years!!
This is much better than taking the regular 27.5 year depreciation.
Better yet, you can use the GO Zone Tax Benefits to review your taxes
from the previous 5 years, and forward for the next 15 years!

This reason alone should get you excited in investing in the Mississippi Go Zone properties, but what if I told you that this condo gives you positive cash flow?
You can also rent out on a short term basis.
The Biloxi area is the 3rd largest Casino town in the nation, and it is exploding with jobs
right now and for the next 2 to 5 years. This area is also currently experiencing a severe housing shortage.

Here are some of the key points of these Mississippi Condo’s:
‘¢ Waterfront condos from $181k to $204k
‘¢ Only 10 minute drive or boat ride to major Casinos in Biloxi
‘¢ Your own boat slip that you can rent out for extra income
‘¢ Positive Cash Flow of $330 to $400 per month
‘¢ Developer guarantees the rent for 30 months
‘¢ Developer pays the property tax for 30 months
‘¢ Developer pays the HOA for 30 months
‘¢ You can either have long term or short term renters
‘¢ Only less than 6 units left

Click Below or paste it to a browser to view a full presentation on the Mississippi condos:
http://tinyurl.com/4ye733

Co se deje s nemovitostmi v Las Vegas

Nemovitosti v USA

Par pribehu primo z terenu co se deje s nemovitostmi v Las Vegas.

Muj kamarad Jeff si v roce 2005 koupil krasny dum za $430,000. Je to uplne novy dum, v pekne oblasti a velmi pekne postaveny. Na pomery ve Vegas to je cenova kategorie za kterou mate luxusni bydleni. Kazdy mesic plati hypoteku a byl spokojeny az do ted. V komunite kde bydli je totit na prodej dum, ktery je jeste vetsi nez ten jeho. Nekdo nezvladl splacet pujcku a banka mu dum zabavila. Ted ho banka prodava za $280,000! Takze Jeff vidi, ze jeste vetsi a hezci dum je najednou o tolik levnejsi.

Jeste jeden priklad o kamarada Jeffa. V roce 2004 si koupil investicni nemovitost (rodinny domek) ve velmi dobre oblasti. Domek je sice mensi a trosku starsi, ale v roce 2004 to vypadalo jako dobry obchod. Dum stal $220,000. Ted je na prodej identicky dum za $140,000. Znovu zabaveny dum bankou.

Tohle me nedalo a podival jsem se do MLS (databaze pro realitni agenty, ktera neni pristupna verejnosti). Dival jsem se jen na levnejsi domy (pod $180,000 a ktere jsou novejsi v dobrych oblastech). Z 30 domu, ktere jsem prohledl jich 27 bylo bud zabavenych bankou nebo tesne pred zabavenim (banka musi schvalit prodej, protoze majitel neplati splatky). Tohle jsem jeste v zivote nezazil a byl jsem uprimne receno v soku. Tolik domu zabavenych bankami proste nema obdobu. Ale zaroven se nedivim. Kdyz najednou lide vidi, ze dum u ktereho plati velke hypoteky najednou stoji mnohem mene, tak ztraceji motivaci dal platit.

Da se nacasovat investice do nemovitosti?

Nemovitosti v USA

Co vlastne znamena nacasovani investice? Ceny investic stoupaji a kolisaji. Plati to u akcii, men nebo treba nemovitosti. K pohybu cen dochazi z ruznych duvodu. A cilem investora je schopnost odhadnout kdy je cena dole a zacne dalsi cyklus, kdy cena poroste.

U akcii bych si neco odhadovat moc netroufal. Nevidim totiz do toho co se deje uvnitr firem. Dokazu se podivat co se deje s ekonomikou, ale uspech kazde firmy zalezi predevsim na managementu. A ten to muze pokazit i u firem v perspektivnich oborech.

Co se tyka vyvoje men, tak to nedokazu odhadnout. Pripada mi, ze to je ovlivnene mnoha faktory a je docela tezke predvidat co se stane za 2-3 roky. Pujde dolar nahoru? Nebo jeste vice dolu? Tezko rici. Nekdo to ale urcite umi treba Warren Buffett.. ja ne.

Ale u nemovitosti mi to pripada docela jednoduche. Nerikam, ze umim neco presne odhadnout nebo nacasovat. Ale mam pocit, ze staci pouzivat selsky rozum. Bud ta investice dava smysl nebo nedava. Nemovitosti ma bud skutecnou hodnotu nebo ji nema. Skutecna hodnota je asi hodne subjektivni. V mem podani je to nasledujici:

  • Unikatnost. Jak moc je ta nemovitost unikatni. Jaka je konkurence? Je to dum v prvni rade u plaze, v centru, u parku, s krasnym vyhledem nebo v oblasti, kde je podobnych domu stovky na vyber.
  • Cash-flow. Kolik penez nemovitost vygeneruje. Cim vice penez tim lepe. Jestlize nemovitost dokaze pokryt splatku pujcky a jeste treba neco zbyde, tak to je jako bych ji dostal zadarmo. Tohle je extrem, ktereho neni snadne dosahnout, ale je to muj cil. Mam na to uplne jednoduchou pomucku jak posoudit cash flow. Podivam se kolik nemovitost stoji a kolik mesicne muzu ziskat na najmu. Kdyz vydelim cenu mesicnim najmem a je to cislo mensi nez 100 tak to vetsinou je dobry obchod. Cim to cislo je mensi tim lepe. Napr. nemovitost stoji $100,000 a mesicni najem je $1,200. $100,000 deleno $1,200 = 83. Je to mensi nez 100 a je to vyborny obchod.
  • Potencialni problemy. Cim vice problemu tim musi byt vetsi cash flow. Ale je taky hranice pres kterou nechci jit. Treba se da koupit nemovitost ve velmi spatnych oblastech. Nechci se nechat zastrelit. Nechci mit problemy s lidmi co neplati najem. Proste tohle je hranice za kterou nejdu i kdyby to byla super koupe z hlediska cash flow.
  • Situace na trhu. Divam se jak premysli lide okolo me. Kdyz dav mysli, ze je vse dobra koupe tak si davam pozor. Kdyz se dav boji tak mam sanci mnohem lepe vyjednavat s prodavajicimi. Dulezite je sledovat spekulanty. Kolik lidi kupuje jen kvuli tomu, ze veri v rust cen. Kdyz je jich hodne tak je to velky duvod na obezretnost.

Podle vyse popsanych bodu se ridim a myslim, ze to instinktivne umoznuje odhadnout kde se zrovna nachazi trh. A podle toho planovat kdy je dobry cas koupit.

Jak jedna rodinka vydelala statisice dolaru kvuli tomu ze se neboji stehovat

Nemovitosti v USA

Kdyz jsem zacinal v Las Vegas a chodil jsem do realitni skoly (konec roku 2001) tak jsem tam potkal jednu zajimavou rodinu. Byli to uplne obycejni lide, ale dobrym nacasovanim a nahodou dokazali vydelat hodne penez.

Bydleli totiz v Silicon Valley (San Jose), kde si koupili kolem roku 1997 dum na bydleni. Byl to maly domek, ktery nebyl ani moc pekny. Proste takovy starsi domek o velikosti 1,600 sq. feet (zhruba 160 m2). Tohle je na americke pomery spise mensi velikost rodinneho domku. Tak jak pred rokem 2001 rostla internetova horecka tak stejne rostly ceny nemovitosti v Silicon Valley.

Kdyz domek kupovali tak je vysel na 400,000 dolaru. Bylo to hodne penez a meli problemy splacet pujcku. Jenze ceny rostly tak rychle, ze dostalo smysl dum prodat a prestehovat se nekam jinam. Takze dum dali na trh. Tohle bylo v roce 2000 tesne pred padem internetove bubliny. Dum byl prodan za tyden a jeste jim kupujici trhali ruce. Dum se prodal za 850,000 dolaru. Za tri roky vydelali 450,000 na zhodnoceni.

Tato rodinka vzala penize a odstehovali se do Las Vegas. Koupili si nadherny dum. Doopravdovsky luxus. V roce 2000 bylo v Las Vegas hodne levne. A tento luxusni dum je vysel na $375,000 dolaru. Velikost byla okolo 5,000 sq. feet (zhruba 500 m2). Dum ma asi 7 loznic, nadhernou kuchyni, krasny bazen… proste nadherna vila. Bylo to levne i na pomery v Las Vegas. Vila totiz byla uplne na kraji mesta a hodne lidem se zdalo, ze to je moc daleko.

Ale po par letech horecneho staveni ta lokalita nebyla na konci mesta. Proste to stejne misto bylo povazovane za blizko centru a jako dobra lokalita. Tohle bylo v roce 2004-2005. A tento dum slo najednou prodat za milion dolaru. Ted uz nevim jestli ten dum znovu prodali a prestehovali se treba nekam jinam. Je to mozne, ale skutecne nevim. Jen je to neuveritelne jake meli stesti. Kdyz si na ne vzpomenu tak to byli takovi pohodari. Treba po tom prvnim prodeji prestali na rok pracovat, ale pak zjistili, ze se stejne nudi tak si nasli ruzne prace. Ale vedeli, ze uz se nemusi zbytecne honit, protoze maji vydelano z prodeje dost penez.