Trh s nemovitostmi v USA je v krizi. Je malo kupujicich a hodne prodavajicich. Prodat jde tezko. Koupit take nejde tak snadno jako drive. Je tezsi ziskat pujcky a po kupujicich se pozaduji vetsi zakladni splatky (downpayment).

Z hlediska fungovani realitni firmy, ktera je ziva z provizi agentu to je spatna situace. Vidim to na vlastni oci v Las Vegas, kde mam malou realitni firmu. I kdyz poslednich par tydnu me moji agenti presvedcuji, ze se situace zlepsuje. Ale podle prijmu z provizi to zatim nevidim. Ale kazde zlo prinasi i neco dobreho. Tohle je perfektni situace pro kupujici/investory. Proste takovych situaci moc za zivot nezazijete.

• Ceny jsou nizke. A protoze je malo kupujicich tak je mozne vysmlouvat jeste lepsi ceny. Vubec bych se nebal byt hodne agresivni a nabizet velmi nizke ceny. V situaci, kdy je na tom trh dobre by se prodavajici urazili. V tomto trhu s vami budou ochotni jednat. Takze kdyz vidim, ze nejake domy se prodavaji za $160,000 tak bych se nebal nabidnout treba $130,000. (tady beru treba dum co se jeste pred par lety prodaval skoro za $400,000).
• Kupoval bych pouze za hotovost. Cash is king. A i kdyz nabidnete nizkou cenu tak platba v hotovosti casto pomuze obchod uzavrit. Stane se, ze prodavajici dostane dve nabidky. Jedna za $140,000 (kupujici plati s pujckou) nebo $130,000 (kupujici plati v hotovosti). Kdyz prodavajici potrebuje rychle prodat, je docela realne, ze muze akceptovat i nizsi nabidku. Kdybych nemel dostatek hotovosti tak bych asi v teto dobe neinvestoval a radeji bych se soustredil jak penize nejdrive vydelat.
• Kupoval bych pouze pekne a nove domy v dobrych oblastech. Trh je na tom ted tak spatne, ze i krasne nove domy jsou velmi levne. Neni duvod kupovat tzv. fixer uppers (domy, ktere potrebuji opravy). Pekny dum, jde okamzite pronajmout a tim padem prinasi okamzite prijem.
• Gross rent multiplier. Jestli si pamatujete tento clanek, tak jsem v prvni casti ukazoval pomucku jak posuzuji co je dobra investice. Napr. najem za dum s 4 loznicemi v Las Vegas je $1,500, takze kdyz ho koupim za $150,000 tak me vychazi ten koeficient na 100 (kupni cena deleno najem za mesic). Kdyz je to 100 nebo mene tak to povazuji za dobry nakup.

Jak udelat exit? Jakmile se situace na trhu stabilizuje (napr. po 3-5 letech) tak bych rozhodl co udelat. Bud bych si nemovitosti nechal nebo prodal. Kdybych si je chtel nechat tak bych je v te dobe refinancoval (ziskal zpetne pujcku od banky). Sel bych do banky, ukazal prijmy z najemniku za poslednich par let. Ukazal, ze nemovitosti prinasi stabilni prijem. Pri trose stesti (nebo jak dobre koupite) budou ceny min. 20% vyssi nez v dobe koupe. Banka, ktera bude refinancovat pujci na 80% trzni hodnoty a bude to znamenat, ze dostanete 100% investovanych penez zpet. Zustane vam nemovitost, najemnik pokryje splatky pujcky a kazdy mesic vam zbyde maly zisk. A investovane penize mate zpet na dalsi investice.

Ekonomove pouzivaji ruzne chytre pomucky podle kterych se da rychle ridit a rozhodovat. A nevyzaduji zadne dlouhe premysleni. Sam stejne pomucky pouzivam. Kdyz treba posuzuji nejakou nemovitost na investici tak se divam kolik mne nemovitost vydela na najmu za mesic. Treba to je $1,000. A pak se podivam kolik je kupni cena. Treba $100,000. Vydelim kupni cenu najmem a dostanu cislo. V tomto pripade: 100. Kdyz je cislo 100 a mensi tak vim, ze to je velmi dobra koupe. Kdyz je cislo vetsi nez 100 tak vim, ze to je spatna koupe. Jednoduche a v podstate to velmi dobre funguje (funguje to i v korunach, takze to muzete pouzit i mimo USA).

Dneska jsem narazil na jinou pomucku podle ktere se da posoudit jestli jsou domy v urcite oblasti predrazene. Pocita se to podle prumerneho prijmu (v kazde oblasti je jiny) a cen nemovitosti. Vydelite cenu domu rocnim prijmem. V USA dostanete cislo vetisnou mezi 2 az 4. Cim nizsi cislo tim lepe. Kdyz je cislo vetsi nez 5 tak to znamena, ze domy jsou v oblasti predrazene a pro vetsinu lidi je problem si je koupit (tohle mozna zkuste prevest na CR a napiste do komentaru jak to vychazi ve vasem meste).

Treba prumerny prijem v Las Vegas je $45,000. A prumerna cena domu $200,000. Vydelte a vyjde vam cislo 4.4. Takze Las Vegas neni uplne nejlevnejsi. Kdyz jsem v Las Vegas zacinal tak prumerna cena domu byla kolem $150,000. Takze to vychazelo na 3.3. V roce 1999 to bylo dokonce 2.7. A ekonomove veri, ze se to zase musi vratit do tech 2.7. Tohle je docela zajimava informace. Je logicke, ze prijmy ovlivnuji ceny nemovitosti a vzdy se ten pomer prijmu a cen musi casem dostat do normalu.

Je to zjednoduseny pohled na vec, ale ja mam takove zjednoduseni rad. Clovek se muze od neceho odpichnout kdyz premysli nad investicemi a zvazuje co dava smysl.

Jsem presvedcen, ze ted je nejlepsi doba pro koupi rodinneho domku v Las Vegas. Ceny za posledni mesic klesly tak radikalne, ze to je znovu vyborna prilezitost. K tomuto zaveru jsem nedosel po precteni oficialnich statistik, ale vlastnim pruzkumem. Tolik domu na prodej pod cenu 200,000 USD jsem nevidel od roku 2002, kdy jsem v realitach v Las Vegas zacinal.

V roce 2002 teprve pomalu zacinal realitnim boom. Cena kolem $100 za ctverecni stopu byla povazovana za velmi dobrou cenu. Kolem $100 za stopu je stabilni cena, ktera se drzela zhruba poslenich 10-15 let. Behem roku 2003-2005 tyto ceny vzrostly na 200 a vice dolaru za ctverecni stopu. Domy pod 200 tis. dolaru temer zmizely z trhu. Pak bylo problem najit neco pod 300 tisic dolaru. Ale oboji se vraci zpet jak domy kolem $100 za stopu tak domy pod 200 tis. dolaru.

K dispozici jsou vyborne nabidky. Da se vyborne smlouvat, protoze ja malo kupujicich. Ceny za stavebni materialy rapidne stouply za poslecnich pet let. Za $100 na stopu se uz temer neda stavet. A ted kdyz hledate tak najdete domy na prodej okolo $75-$80 za stopu. Myslim, ze nize to jit nemuze. A ze soucasna situace je vysledek az prehnane pesimistickeho chovani davu. Dav se boji nakoupovat takze trh kolabuje. To se ale za chvili uklidni, protoze uz doopravdy zacina byt hodne levno. Realne ceny pujdou brzy zase nahoru. Las Vegas je ekonomicky velmi silne mesto. Spousta doubre placenych pracovnich prilezitosti a dobre prostredi na podnikani. Je to nejrychleji rostouci mesto v USA. Stale se tam stehuje kazdy mesic hodne novych lidi, takze poptavka po domech poroste.

Daji se najit takove nemovitosti, ktere by pri slozeni 20% downpaymentu (zakladni splatky) prinasely krasne pozitivni cash flow z pronajmu (ten je min. $1,200 za mesic a vice za dum s 3 loznicemi). Vezmu priklad. Dum za $160,000, downpayment 20% – $32,000, mesicni splatka z pujcky na $128,000 je okolo $800 mesicne. Nejaka rezerva na naklady a par stovek mesicne zbyde v pozitivnim cash flow. Myslim, ze je skutecne vyborna doba na koupi.

Zijeme v zajimave dobe. V dobe kdy jsem ve Vegas bydlel tak bych za to dal nevim co, kdyby ceny byly jake jsou ted. Tri roky jsem tam chtel urputne koupit dum (od roku 2002-2005). Vsichni kolem me kupovali. Ja jsem mel penize a nekupoval. Protoze jsem mel hruzu z toho co se kolem me deje (dav byl ale presne naopak a nakupoval co se dalo). Ted se mi ten trh libi, ale radeji bych investoval nekde blize kde bydlim. Snazim se to trosku zjednodusit ty moje aktivity a jsem zrovna na spatnem miste ve spravnou dobu:-).