Pristup k informacim je klicovy pri investovani do nemovitosti. Cim kvalitnejsi informace mate tim lepe. Ale i perfektni informace nenahradi selsky rozum. Je potreba osobne se jet podivat na nemovitosti co kupujete, projit si okoli ve dne a v noci (nejlepe nekolikrat), abyste treba videli jestli se na ulicich v okoli pohybuji pochybni lide. Taky sleduji jak je okoli ciste. Zajdu si do mistniho fast foodu. Divam se jestli lidi maji neporadek pred domy. Nebo u komercnich nemovitosti jako kancelari se jdu podivat na konkurenci. Zjistim za kolik pronajimaji, kolik kancelari maji volnych, jak pekne je maji upravene…

Ale zpet k tem informacim. Verim, ze to co popisu funguje jinak v CR nez v USA. To co popisuji se tyka trhu v USA a pro ty co hodlaji investovat v Americe muze byt dulezite vedet tyto dulezite rozdily.

Agenti

Agenti muzou byt dobrym zdrojem informaci, ale musite je brat s rezervou. Cilem realitniho agenta je prodat. Takze vam bude vzdy radeji davat optimisticke informace nez ty pesimisticke. Jako investor potrebujete vedet oboji. Jinak se nemuzete spravne rozhodnout. Ale je dobre vyuzit expertizy agentu a zjistit od nich maximum co se da.

MLS – Mulitple Listing Service

MLS je databaze kontrolovana v kazdem meste realitnim agenty (presneji jejich sefy – brokery) V USA musi kazde realitni firme sefovat clovek s brokerskou licenci (trosku tezsi pozadavky nez na obycejnou agentskou licenci). Ale i obycejni agenti musi jit do realitni skoly, projit FBI background kontrolou (jestli nejsou treba trestani) a slozit statni zkousky. Takze do MLS se normalni clovek nedostane. Pouze agenti a brokeri (dale budu rikat pro zjednoduseni jen agenti) maji pristup a MLS je nejlepsim zdrojem informaci. Ja sam jsem si udelal realitni licenci i kvuli tomu, ze jsem chtel seriozne do nemovitosti investovat a chtel jsem mit pristup do MLS bez jakychkoliv omezeni.

Co v MLS najdete:

• Vsechny domy na prodej (prodavane pres agenty – v Americe to je naprosta vetsina. Jen minimum domu je prodano primo majiteli bez ucasti agenta)
• Detailni informace ke kazdemu domu (fotky, informace, rok postaveni, velikosti pokoju, pocet pokoju, velikost pozemku,… )
• Vsechny prodane domy – tohle je velmi dulezite. Kdyz neco kupujete nebo prodavate tak chcete presne vedet za kolik se prodali podobne domy ve stejnem okoli. Tomuhle se rika tzv. COMPS. V MLS si je najdete. Kdyz pozadate tak vam ty COMPS da i agent, ale nekdy se stane ze zapomenou pridat nejaky dum. Treba kupujete dum a agent vam vytiskne COMPS, ale nezaradi tam dum, ktery se prodal hodne levne (ma strach, ze kdyz to uvidite tak si celou koupi rozmyslite). Tohle je duvod proc je dobre mit pristup do MLS. Dokonce vidite i domy, ktere se nekdo snazil prodat a nikdy se neprodali.
• V MLS najdete za kolik se stejny dum prodal v minulosti (pres tax record – danovy zaznam). Je to zajimave sledovat jak treba rostla cena behem let.
• Vidite i jak za nemovitost majitel zaplatil (hotove, s pujckou z banky a dokonce kolik je ta pujcka).
• Taky tam najdete jak dlouho se dum uz prodava (DOM – days on the market). Dulezite vedet. Kdyz se prodava dlouho tak je majitel casto vice nachylny pristoupit na nizsi cenu.
• Muzete taky videt jak a jak casto byl dum slevnen. Podle toho se da take poznat jak motivovany je prodavajici. Kdyz slevnuje rychle a casto tak to znamena, ze chce prodat a ma treba duvod spechat na prodej.
• Kolik podobnych domu je ve stejne oblasti na prodej. Cim vice tim je jednodussi koupit nebo ziskat lepsi cenu. Cim mene tim je to horsi. Tohle je velmi dulezite kdyz investujete. Kdyz je malo domu v nabidce tak se ceny drzi nahore. Kdyz je jich hodne tak ceny muzou jit dolu.

Kdyz nemate pristup do MLS tak muzete vyuzit ruzne weby s nabidkami nemovitosti, ale zadny nedava plny rozsah informaci. Ty jsou bohuzel v rukach agentu a zalezi jak se vam k nim podari dostat.

Volal mi jeden z mych agentu, kteri pro me pracuji v Las Vegas. Nasel komunitu v dobre casti mesta, kde je ted na prodej nekolik bytu zabavenych bankami za 30 tisic dolaru.

To byl docela sok. Takhle levne se totiz byty neprodavali ani v roce 2001 kdyz jsem prijel do Las Vegas. Ja jsem koupil svuj prvni byt za 49 tisic dolaru (po velkem smlouvani) a pozdeji prodal ve spicce za 120 tisic. Tak a ted obdobny byt je mozne koupit za 30 tisic.

Tady se treba muzete podivat na aukci domu a bytu:

http://reabidnow.com/auctions/

V USA je ted obtiznejsi ziskat pujcku na koupi nemovitosti. Pujcky se davaji jen lidem s vybornym kreditem (credit score) a lidem co maji hodne penez na downpayment. Setrit penize byl pro americany vzdy velky problem a i v dobach ekonomickeho rozvoje mel malokdo nasetreno vice nez par tisic dolaru.

A ted kdyz prituhuje kvuli ekonomicke krizi banky najednou chteji aspon 20% na downpayment. I na relativne levny dum, ktery bude stat $150,000 je 20% $30,000. To je hodne penez, ktere neni pro vetsinu lidi zas tak snadne usetrit.

Tato situace znemoznuje lidem nakupovat domy. Lidem, kteri by normalne nakupovali. A kdyz nejsou na trhu lidi tak prodavajici neprodaji. Snizuji ceny a stale to nepomaha, protoze malokdo ma penize aby nejaky dum koupil. Dochazi k extremni situaci, kdy ceny leti dolu rychle a do extremnich nizin.

Pekny novy dum, ktery se v roce 2005 prodal za $300,000 se ted da koupit za $99,000.

Musite ale koupit za hotovost. Kazdeho investora by melo zajimat co za sve penize dostane. Najem za takovy dum je $1,200 a vice mesicne. Ale ten najem je jen o preziti nejblizsich 4-6 let. Dal bych ruku do ohne, ze neni mozne aby ceny zustaly takto extremne nizko delsi dobu. Je to totiz o dost mene nez vubec stoji novy dum postavit (material, prace a pozemek). Dokud se do mista jako Las Vegas budou stehovat lidi tak se drive nebo pozdeji musi nabidka srovnat s poptavkou a ceny pujdou znovu nahoru.

Citim, ze tohle je jedna z nejvetsich prilezitosti co jsem v zivote videl.