Hlavni zasada investora je nezamilovat se

Myslim tim, nezamilovat se do nejake nemovitosti, kterou chcete koupit. Kdyz vybirate a vyjednavate tak si porad musite drzet odstup. Nepredstavujte si jak by to bylo fantasticke, kdybyste presne tuto nemovitost vlastnili. Jakmile se zamilujete a strasne chcete koupit tak davate druhe strane obrovskou vyjednavaci vyhodu. I kdyby byla sebelepsi tak si nikdy nemyslete, ze nenajdete podobne vyhodny obchod. Prilezitosti na koupi bude vzdy vice nez dost.

Nezavirejte si zadne moznosti

Kdyz se rozhodnu nakupovat tak vzdy premyslim o vice nez jedne moznosti do jake nemovitosti investovat. Souvisi to s tou prvni zasadou, kdy se snazim nezamilovat do jedne konkretni nemovitosti. Nechci byt zaslepen a snazim se mit oci otevrene. Idealni je porovnavat nekolik nemovitosti najednou. Vyplati se vyjednavat, smlouvat, zjistit kdo je nucen prodat rychle, zjistit presne motivace kazdeho prodavajiciho. Plati pravidlo, ze schopnost zaplatit v hotovosti muze mit pro prodavajiho vetsi hodnotu nez vetsi prodejni cena (a nejistota, ze kupujici nakonec neziska pujcku). Pro investora ma zase nejvetsi hodnotu kdyz koupi levne, protoze pozdeji muze prodat draho a o to vice vydelat:-).

Poslednich par dnu mam fakt problemy spat. Ne ze starosti, ale z toho jake vidim prilezitosti.

Probiram se domy na prodej v Las Vegas a vidim neuveritelne nabidky. Ceny jsou levnejsi nez v roce 2001 (nez vubec nejaky realitni boom vubec nastal). V nekterych pripadech jsou ceny levnejsi nez treba v roce 1998. Deset let narustu se nejenom vymazalo, ale v nekterych pripadech se to propadlo jeste vice dolu.

Vsichni kdo vydelali penize v realitnim boomu 2002-2005 (diky za nej) stoji dnes jeste pred mnohonasobne vetsi prilezitosti.

V novinach je jeden depresivnejsi titulek vedle druheho. Same spatne zpravy a ja mam hruzu z toho, ze nez stihnu neco koupit tak si vice lidi uvedomi, ze tohle je prilezitost stoleti. Ze tohle se skutecne nebude uz opakovat. Tak iracionalni strach jsem jeste nevidel.

Za 5-10 let se bude na tuto dobu vzpominat jako dobu kdy doslo k obrovskemu prerozdeleni bohatstvi.

[photopress:penize.jpg,full,pp_empty]

Na dobu kdy se ze spousty lidi stali milionari. Kdy stacilo strasne malo a prilezitost mel skoro kazdy. Investori budou za 10 let plakat jak by chteli aby meli stejnou sanci. Budou totiz nakupovat za dvojnasobne ceny a dostavat mnohem mensi vynosy z najmu.

Ukazu jeden priklad na co se divam. Je to byt v dobre oblasti (v horsich oblastech se da koupit jeste o dost levneji, ale snazim se vyhybat horsim oblastem).

Tohle je pekny byt 75 m2. Nove postaveny v roce 2004.

[photopress:1.jpg,full,pp_empty] [photopress:2.jpg,full,pp_empty] [photopress:3.jpg,full,pp_empty] [photopress:4.jpg,full,pp_empty]

Je to v tzv. gated community (elektronicka brana a plot, aby se po komunite nikdo nepotuloval. Za toto se casto plati neco navic, protoze lidi maji vetsi pocit bezpeci). V komunite je k dispozici venkovni bazen a virivka. Po praci si lehnete do virivky, zapalite doutnik a relaxujete. Takhle jsem to aspon delal ja, kdyz jsem bydlel v podobnem byte v Las Vegas:-).

Nekdo ten byt koupil za $131,400. Majitel se rozhod, ze dum po dvou letech nechce a snazil se ho prodat za $169,000. Ale nikdo nemel zajem. Slevnil na $164,000, pak zase slevnil. Nakonec prestal platit a banka byt zabavila. Ted je dum na prodej za $41,900!

Tady se muzete podivat na informaci z MLS jak se vyvijely ceny u tohoto bytu. Historie cen

Jen pro vysvetleni:

ER – aktivne nabizene na prodej
P – podepsana smlouva o prodeji, ale kdyz nenasleduje status S – sold tak se to neprodalo. Tzn. u tohoto bytu se ho nekolikrat nekdo zkousel koupit, ale pokazde asi nedostal pujcku (cash is king).
X – expired. Listing skoncil, neprodano.
W – withdrawn. Majitel rekl, prestante prodavat.

Druhy priklad (bohuzel tady nejsou dobre fotky, ale je zajimava historie cen).

[photopress:a.jpg,full,pp_empty] [photopress:b.jpg,full,pp_empty]

Je to byt o velikosti 90 m2, 2 loznice a 2 koupelny. Cena $44,000 (v tomto pripade si myslim, ze se proda nakonec za o neco vice nez je to nabizeno). Podivejte se na historii cen, ktera vede az do roku 1998.

Historie cen 2.

Vsechno vypada lakave… je to ale tak jednoduche?

Neni, protoze potrebujete hotovost. Banky vam nepujci. A protoze tohle jsou vetsinou zabavene domy tak prijit s hotovosti je jeste dulezitejsi. Jinak vam vasi nabidku vubec neschvali.

Je jednoduche takovy dum koupit? Neni. Proc? To sam nevim. Ale banky jsou totalne paralyzovane. Nevi totiz co maji delat. Nabidnou takoveto domy na prodej, ale pak jakoby nechteji dotahnout prodej do konce. Napisete jim nabidku (offer) a pak cekate mesice na odpoved (normalne to trva 24-48 hodin). V USA je ted v realitach a financi obrovsky chaos. Kazdy se boji delat rozhodnuti. Banky vi, ze musi prodat, protoze nemovitosti je stoji penize. Ale maji strach rozhodnuti udelat. Takze se musi dat 10 nabidek na ruzne domy nez jeden koupite. Mne to nevadi. Patri to k tomu, ale pisu i nejake negativni informace, abyste nerekli, ze mam porad jen ruzove bryle:-).

Na posouzeni rizika pouzivam extremne jednoduchou formuli.

Odhadnu jak velky risk to je, kdyz vsechno pujde spatne. A jak to ovlivni me osobni finance.

Vysvetlime to na konkretnim priklade. Dejme tomu, ze vsechno pujde spatne a trh se propadne. Ceny nemovitosti klesnou o 20% (dejte si tam co chcete 10%, 30%, 50%). Klicova otazka je o kolik prijdu, kdybych byl nahodou nucen v takoveto situaci prodat.

Je velky rozdil kdyz koupim nemovitost za 30 tisic dolaru nebo za 2 miliony dolaru. Ztrata pri poklesu o 20% bude nasledujici:

• $6,000 pri nemovitosti v hodnote 30 tisic dolaru
• $400,000 pri nemovitosti za dva miliony

A ted ta druha otazka. Jak moc to ovlivni me osobni finance. Prodelat 400 tisic by me mohlo udelat dost problemu. Prodelat 6 tisic dolaru muze byt temer bezvyznamne.

Podle toho jakou mam duveru v budouci vyvoj se rozhoduji do jak velke investice chci jit.

Podobne je potreba premyslet nad mesicnimi naklady. Jak dlouho vydrzim dotovat nemovitost z vlastnich penez. U nemovitosti za 30 tisic dolaru muzou byt mesicni naklady par stovek dolaru (vcetne splatky pujcky). U nemovitosti za 2 miliony muzou byt mesicni naklady pres deset tisic dolaru (vcetne splatky pujcky).

Staci se podivat na sve ostatni prijmy a rici si jak dlouho vydrzim nemovitost dotovat. Beru nehorsi scenar. Treba kdybych mel nemovitost dotovat rok. Proste uplne nejhorsi varianta, kterou beru, ze by se mohla stat. Kdyz jsem kupoval nemovitost v Memphisu tak jsem premyslel nad tim, ze chci mit rezervy i kdyby byla nemovitost prazdna dva roky (kvuli tomu, ze trh s pronajmy je v Memphisu hodne slaby).

Nikdy se nenecham zaslepit tim kolik vydelam kdyz ceny pujdou nahoru! Trosku si to uvedomim, ale dela to vliv tak 10% na cele rozhodovani. Hodne lidi to dela presne obracene a rozhodne to nedoporucuji.

Par dalsich zpusobu jak posuzuji investice do nemovitosti:

Cena za postaveni – Replacement value

Tohle je ukazatel jak posuzuji nemovitosti pojistovaci firmy, kdyz si kupujete pojisteni. Pojistovny chteji vedet kolik to bude stat kdyby se stejna nemovitost mela postavit za dnesni ceny (treba kdyz vyhori). Kdyz zavolate do pojistovny at vam daji cenu na pojisteni tak vam i pojistovna rekne kolik si mysli, ze je ta replacement value (cena na nove postaveni). Napriklad postavit novy dum vyjde na $100/ctverecni stopu (naklady na material a praci – ne prodejni cena). A pak se podivam za jakou cenu se dum prodava. Je to $200 za stopu? Nebo je to treba $30. Kdyz je trh v depresi tak se muze stat, ze koupite nemovitost za zlomek nakladu na postaveni. Kdyz se to podari tak mate obrovskou konkurencni vyhodu do budoucna. Za par let se trh spravi. Poptavka prevysi nabidku a zacnou se znovu stavet nove domy. Jenze nove domy budou stat mnohem vice nez to stalo vas. Muzete pronajimat nemovitost za mnohem mene a stale budete mit slusny zisk. Nebo pronajimate za stejne penize jako ostatni majitele, ale mate mnohem vetsi zisk.

Mesicni zisk – Cash flow/Income

Kdyz investujete tak se musite rozhdnout co ocekavate. Jestli chcete radeji vetsi mesicni prijem nebo vetsi sanci na zhodnoceni. Tohle si kazdy musi v hlavne srovnat sam a vedet co chce. Ono se to totiz navzajem vylucuje. Cim vetsi potencial na mesicni prijem tim je mensi sance na zhodnoceni a obracene. Funguje to totiz tak, ze cim je nemovitost atraktivnejsi (v lepsi oblasti) tim vice investoru o ni ma zajem a hodnota jde nahoru rychleji nez v mene atraktivnich oblastech. A kvuli vyssim nakupnim cenam jdou mesicni zisky z najmu dolu.

Jako konkretni priklad muzu uvest meho znameho, ktery si koupil nemovitost v prvni rade primo na plazi u more. Zaplatil velkou cenu a i kdyz je nemovitost plne pronajata tak najmy nepokryji ani 50% nakladu (a splatky pujcky). Kazdy mesic zaplati nekolik tisic dolaru z vlastni kapsy. Ale muj znamy spoleha na to, ze ceny pujdou nahoru a jednou proda s velkym ziskem. Ja tuhle strategii moc rad nemam. Vim, ze by me nebavilo neco dotovat a nikdo nemuze 100% predvidat jak se bude vyvijet trh. Muj znamy takto uz tri roky neco dotuje a mozna bude dotovat dalsich nekolik let.

Kdyz mate dobry mesicni prijem tak vam je celkem jedno jak se vyviji trh. Kazdy mesic dostanete penize a vydrzite cekat roky. Jestli se trh obrati za pet let nebo za deset vas netrapi. Tohle je moje strategie.

Kde investovat

Amerika je obrovska zeme a kazde mesto nebo oblast se vyviji trosku jinak. Kdykoliv neco kupuji tak se divam kolik podobne nemovitosti stoji v jinych oblastech. Je to velmi zajimavy pohled a da vam to perspektivu. Treba vidite, ze si muzete koupit podobnou kancelarskou budovu v Las Vegas za $300 za ctverecni stopu, v Los Angeles to bylo $200 a v Memphisu $50. A ted zacnete premyslet proc to tak je, ze kazde mesto ma tak rozdilne ceny. Podivate se na lokalni ekonomickou situaci. Premyslite nad vysi najmu (treba jsem zjistil, ze najmy byly ve vsech trech mestech temer identicke). Premyslite proc jsou ceny jake jsou a pak se rozhodnete co vam dava nejvetsi smysl. U tohoto prikladu jsem vedel, ze v Las Vegas bylo hodne spekulace a ze cena $300 za stopu pujde dolu. U Los Angeles byla cena normalni a necekal jsem, ze pujde vyrazne nahoru nebo dolu. A u Memphisu jsem videl, ze je zrovna v ekonomicke depresi, ale zacina se zotavovat.

V USA je obrovske mnozstvi statistik, analyz a informaci volne k dispozici. Staci jit do Google, cist a analyzovat! Muzete se docist kolik se v kazdem meste stavi, kolik ctverecnich stop kancelari pribude, kolik je tzv. absorption rate (kolik se jich pronajme), jak dlouho trva kancelare pronajmout, za kolik se pronajimaji, apod. Bezte na stranky komercnich realitnich firem. Kazda z tech vetsi ma sve analitiky a ti delaji reporty pro sve klienty. Tyto reporty jsou volne k dispozici na download (nekdy se musite zaregistrovat).

Napriklad:

http://www.cbre.com/USA/Research/Market+Reports/
http://www.lee-associates.com/global/knowledge.php
http://www.grubb-ellis.com/Research/Reports.aspx

Kdyz se rozhoduji investovat do nejake nove nemovitosti tak se snazim posoudit jestli to je dobra investice. A delam to ruznymi zpusoby. Popisu ten nejjednodussi pristup, ktery pouzivam.

Kolik me nemovitost mesicne vydela

Vedet kolik mesicniho prijmu me nemovitost vydela je hodne dulezite a snazim se byt hodne skepticky. Podivam se do MLS (databaze pro agenty) a take treba na inzeraty na Craigslistu na to za kolik se podobna nemovitost pronajima. Porovnavam podobnou nemovitost ve stejne oblasti. Podivam se na prumernou vysi najmu, ale podle te se neridim. Ridim se podle toho za kolik nejmene nekdo podobnou nemovitost nabizi na pronajem. Dejme tomu, ze je ve stejne oblasti dalsich deset domu na pronajem. Pet jich je za $1,200 mesicne, tri za $1,500 a dva za $999. Z toho usoudim, ze kdyz budu mit stesti tak bych mel 1,200 dolaru ziskat, ale pro sve vypocty pouzivam potencialni prijem $999. Vzdy pocitam s nejhorsi variantou! A zatim se me to vyplatilo.

Jak rychle se nemovitost pronajme

Kdyz nemovitost koupite tak musite vedet jak rychle se vam ji podari pronajmout. Tohle je dulezita informace, protoze musite vedet jestli mate dostatecne financni rezervy a take posoudite jak atraktivni investice to je. Posudte jaka je nabidka a poptavka. Je hodne podobnych nemovitosti na pronajem? Nebo je na trhu velka poptavka a malo nemovitosti v nabidce. Trva to par tydnu nebo klidne rok najit najemnika? Kam smeruje trh a ekonomika. Zhorsuje se ekonomika, takze se firmy budou stehovat do mensich (levnejsich) kancelari? Nebo lide se budou stehovat do levnejsich domu, aby usetrili? Staci trosku zapojit selsky rozum a budete vedet jak nad investici premyslet.

Mesicni naklady

Podobne je potreba premyslet nad naklady. Pocitejte s tim, ze naklady se muzou zvednout. Vyse pojisteni nemovisti se muze zvednout, dane se zvedaji, naklady na udrzbu muzou jit nahoru… Podivam na skutecne naklady. Porovnam s naklady u podobnych nemovitosti a dam si dostatecnou rezervu. I kdyz me prodavajici rekne, ze strecha je dobra, tak rovnou pocitam s tim, ze ji budu muset behem par let vymenit. Proste jsem extremne skepticky a pocitam s nejhorsim.

I kdyz po takovemto pesimistickem pristupu vidte, ze vam nemovitost vydela dostatek penez tak je to dobra koupe. Kdyz to neni moc lakave tak doporucuji do takoveto investice nejit.