Tak takto se prodavaji domy v nekterych oblastech (domy vlastnene bankami). Posilam to na pobaveni. Ne jako doporuceni at koupite. Proc kupovat jeden dum, kdyz jich muzete koupit rovnou 12 (za cenu jednoho).
[photopress:reo.jpg,full,pp_empty] [photopress:reo2.jpg,full,pp_empty] [photopress:reo3.jpg,full,pp_empty] [photopress:reo4.jpg,full,pp_empty]Category Archives: Nemovitosti v USA
Uskali investovani na dalku
Investuji do nemovitosti v ruznych statech Ameriky. Treba tisice kilometru daleko od mista kde bydlim. Muzu takto vyuzit prilezitosti, ktere se nenachazi v miste kde bydlim, ale tento pristup prinasi i uskali.
Kdyz se cokoliv stane tak nemuzu sednout do auta a na miste problem vyresit. Musite se spolehat na jine lidi. A to neni vubec jednoduche.
Stalo se mi, ze jsem pronajmul pekny dum i s vybavenim na Floride. Pak se najemnik zacal zpozdovat s najmem. Potom jsem ho uz vubec nemohl zastihnout na telefonu. Poslal jsem mistniho agenta at se jede do domu podivat, ale nikdo nebyl nikdy doma. Na dverich domu se objevila vizitka od tzv. Parole officer (najemnik byl na podmince). Byl tam problem s drogami. Dum byl kompletne zniceny. Diry ve stenach, urvane umyvadlo a zachod. Pocurane plinky pod postelemi.
Se stejnym domem jsem mel vice prihod. Najmul jsem firmu (management company), ktera se me o vse mela starat. Ukazovali dum ruznym zajemcum. Pak mi jednou nekdo zavolal, ze v dome je uplna potopa. Nekdo totiz otocil kohoutky (v dobe kdy byla zrovna vypnuta voda). Kdyz se voda zapla tak voda pretekala a kompletne dum vyplavila. Oprava vysla na nekolik tisic dolaru. Management company mi rekla, ze ve smlouve mam, ze za toto nejsou odpovedni a at si zavolam pojistovne a vyridim si to s nimi.
Kvuli temto poucenim resim investice nasledovne:
- Investuji tam kde je to pro me snadno dostupne.
- Investuji pouze v mestech kde mam vlastni zamestnance. Neverim totiz management firmam (realitni firmy, ktere se soustredi presne jen na manazovani nemovitosti pro investory). Vlastni zamestnanec ma mnohem vetsi vernost a nemusim mit strach, ze oprava zachodu co nebude splachovat vyjde na $500.
Asi touto radou moc nikomu nepomuzu, ale jen se chci podelit o zkusenost. Kdyz premyslim o investicich tak presne beru potencialni problemy v uvahu a premyslim dopredu jak budu vse resit. Zavisi na tom uspech cele investice.
Nakolik je dnes pro podnikatele důležité podnikat ve vlastním?
Vybiram z komentaru:
Nakolik je dnes pro podnikatele důležité podnikat ve vlastním? Neplatit nikomu nájem a spíše jej od jiných vybírat?
Firmy jsou hodnocene podle toho jak dokazi vyuzit kapital co maji k dispozici a kolik z toho kapitalu vygeneruji zisku. V ucetnictvi (na balance sheet) vypada mnohem lepe kdyz firma vyuzije milion dolaru na to, ze rozjede dalsich pet pobocek (ktere budou v pronajatych provozovnach) nez kdyz bude mit provozovnu jednu (ve vlastni splacene nemovitosti). V tom ucetnictvi to totiz vypada tak, ze firma utopila milion dolaru na koupi nemovitosti a ten milion nevydelava. A kdyby firma sidlila v pronajate nemovitosti tak by platila pouze 10 tisic dolaru najem mesicne a zbytek penez z toho milion by slo pouzit na expanzi.
Tohle je zpusob jak se akcionari divaji na firmy. Tohle je duvod proc se firmy radeji pronajimaji nebo se i zbavuji vlastnenych nemovitosti. Proste si upravuji svuj balance sheet, aby vse vypadalo pro akcionare a investory lepe.
Ja toto chapu, dava to logiku, ale sam to delam jinak. Premyslim totiz dlouhodobe dopredu. Ukazu priklad treba s mou firmou na zakladani firem v Las Vegas. Nasim nejvetsim nakladem jsou poplatky ruznym statum za zakladanim firem. Ale je to vazano na objednavky. Cim vice objednavek tim vice poplatku. Cim mene objednavek tim mene nakladu. Kdyz se nebude darit a nebudou objednavky, tak nebudeme mit ani tento naklad. Takze to neresim. Dalsim velkym nakladem jsou mzdy. Ale tam to funguje podobne. Kdyz bude objednavek malo tak lze jednoduse zamestnance propustit. Kdyz jich bude hodne tak je zase prijmu. Takze se podivam na fixni naklady. A nejvetsim fixnim nakladem je najem. I kdyz bude objednavek malo tak ten naklad zustane porad stejny. A kdyz bude objednavek hodne malo tak by me vysoke fixni naklady mohli uplne polozit.
Proto jsem si dal za jeden z prvnich cilu v Americe vlastnit nemovitost ve ktere budu mit kancelare. A kdyz jsem ji koupil tak jsem mel hlavni cil co nejdrive splatit pujcku, abych na nemovitosti nic nedluzil. To se mi podarilo uz pred nejakou dobou.
Ted kdyz je krize tak jsem pripraven v podstate na cokoliv. Nemusim platit dost velky fixni naklad. Muzu flexibilne propoustet nebo prijimat lidi, ale jsem pripraven na jakykoliv objem objednavek.
Vemte si konkurenci, ktera se treba rozhodla pronajmout nejake krasne nove kancelare a plati na najmu 10 tisic dolaru mesicne. Kolik musi zalozit firem jen aby vydelali na najem. Podivejte se jakou mam moznost byt flexibilni v cenove politice. Muzu si dovolit v podstate cokoliv a porad budu vydelavat. Konkurence ale vi, ze musi prodavat za urcite ceny a vyridit urcity pocet objednavek jinak zkrachuje.
Pri koupi nemovitosti jsem se ridil podle techto velmi konzervativnich zasad:
1. Chtel jsem radeji starsi kancelar – ale levne. Nehledal jsem nelepsi z nejlepsiho, protoze to bylo moc drahe.
2. Koupit za takovou cenu abych nemovitost do 3-5 let ze zisku firmy spatil. Nechtel jsem se moc zadluzit.
Tato strategie podnikani ve vlastnim ma dalsi vyhodu. Jednou se muze prestat darit (z jakehokoliv duvodu), ale zustane vam nemovitost, kterou muzete pronajmou a dale vydelavat. Podnikani vam pomuze vybudovat trvaly zdroj prijmu.
V Las Vegas se daji koupit nemovitosti s 70% slevou
Tak se me podarilo do poslednich dvou dnu v Las Vegas nacpat uplne vsechno. Realitni ksefty, navsteva mych kancelari, navstivit stare zname a jeste jsem oba dva dny odpoledne lyzoval:-).
V Las Vegas se zase oteviraji nove hotely. Nedavno otevreli tento hotel – Alliante Station. A zrovna meli specialni nabidku. No nekupte to, jedna noc za $49/noc a druha noc zdarma. Tomu se skutecne nedalo odolat. Las Vegas je snad jedine mesto na svete kde dostanete doopravdy maximum hodnoty za sve penize. Nikde na svete jsem nespal v luxusnich hotelech tak levne jako v Las Vegas.
V Las Vegas bylo teplo – 21 stupnu a svitilo slunko. Vyjedete 40 minut za mesto a lyzujete. Na Mt. Charleston nedavno napadl dalsi snih. Zaklad tam je ted 1.5 metru snehu. Lyzovani me ted strasne znovu chytlo (poslednich 8 let jsem jezdil na snowboardu a zmenil jsem na lyze), takze jsem to chtel vyuzit. Je to nadhera lyzovat v teple (okolo 4 stupnu nad nulou) a pritom snih neni mokry (diky suchemu vzduchu).
Kdyz jedete lyzovat ve vsedni dny tak tam navic nejsou temer zadni lide, takze clovek se za par hodin zalyzuje do sytosti.
A pak ty nemovitosti. Byl jsem jako male dite v nejakem obrovskem hrackarstvi, ktere nevi co by chtelo vice koupit.:-) Kdyz vezmu uplne ty nejlepsi nabidky tak sleva oproti boomu v roce 2004-2005 je ted 70%. Musim to zopakovat, protoze to je fakt neuveritelne. Muzete koupit nemovitosti se 70% slevou!
Na teto ulici se postavili uplne nove domy v roce 2005 a prodali se za 250-300 tisic dolaru.
Stejny dum se ted da koupit za 110 tisic dolaru (180 m2, 2 car garage, 5 pokoju – 4 loznice, obyvak, 3 koupelny). Dum jeste vonel novotou.
Byty (condos) se daji koupit od 30 tisic dolaru (1BD – 1 loznice, obyvak, kk, koupelna). Nebo vetsi byty 2BD (2 loznice, obyvak, kk, 2 velke kopelny) za $40 tisic.
Mam rozjednanych nekolik koupi. Dokonce se mi dari jeste stahnout ceny kdyz nabizim rychle uzavreni celeho obchodu. Treba uvazuji o koupi bytu, ktery je snad 200 metru od mych kancelari v Las Vegas. Hodil by se treba jako ubytovani pro studenty, kteri by prijeli na internship do Las Vegas. Je to velmi pekna komunita, tento byt ma dve loznice kazda s vlastni velkou koupelnou a v komunite je k dispozici pekna vyrivka a bazen.
Jestli se nekdo seriozne chystate investovat v Las Vegas tak mi napiste. Dam vam kontakt na vyborneho agenta, ktery vam s celou koupi pomuze.
Pomer penez z pronajmu k cenam nemovitostem je fantasticky. At si rika kdo chce co chce tohle je neskutecna prilezitost. Mozna jsem moc optimista, ale myslim, ze letos v lete (za par mesicu) uz takoveto prilezitosti bude tezke najit. Nerikam, ze ceny vylitnou nahoru tak rychle. Ale uplne tech super levnych domu na trhu neni tolik. Ano domu na prodej je moc. Ale tech s nejvetsich slevou je omezeny pocet.
Kupovani nemovitosti v USA: Offer & Acceptance
Delat realitni obchody (kupovat investicni nemovitosti) je pro me cinnost dodavajici neuveritelne vzruseni. Poslednich par dnu ziju na velkych davkach adrenalinu:-). Takze proto vidite same clanky o realitach:-)
V USA probiha koupe nemovitosti nasledovne. Vyberu si co se me libi. Dokonce je celkem jedno jestli jsem nemovitost osobne videl, protoze i kdyz dostanu akceptovanou mou nabidku (pisemne a zavazne) tak mam ze zakona 10 dnu cas na to udelat si inspekce, vse si zkontrolovat a pripadne se rozmyslet. O nemovitostech se nehandluje ustne. Ze zakona se vse musi delat pisemne. Napise se tzv. OFFER (nabidka) a kdyz ji prodavajici akceptuje (ACCEPTANCE) tak mate uzavreny obchod. Kupujici ma 10 dnu na to se z toho vyzout, ale po uplynuti 10 dnu je to zavazne. Tomu papiru (smlouve) se rika O & E (Offer & Acceptance). O & E ma zhruba 10-15 stranek a resi vsechny detaily vcetne toho kdo zaplati jake poplatky (dan z prevodu, ruzne rozpocitani poplatku za vodu, popelnice, dane, title insurance, escrow – neco jako notar).
Kupovani nemovitosti je take hra a hodne psychologie. Kazdy chce udelat co nejlepsi obchod. Prodavajici prodat draho a kupujici koupit levne. Ale kazdy chce obchod uzavrit rychle a mit jistotu, ze bude uzavren. Agenti dostanou provize pouze kdyz se obchod uzavre, takze se hodne snazi aby se tomu tak stalo.
Kazdou stranu zastupuje jiny agent (jen vyjimecne jeden agent zastupuje jak prodavajiciho a kupujiciho). Ale tomu se kazdy vyhyba, protoze to ne nejrychlejsi cesta k problemum (soudy kvuli tomu, ze se jedna strana citi nedostatecne reprezentovana). Agent ma totiz tzv. fiduciary duty. Musi zastupovat co nejlepe zajmy sveho klienta. Neprozradit zadnou informaci druhe strane, ktera by mohla klientovi ublizit. Napr. kdyz jsem agent a zastupuji prodavajicho tak nemuzu rict, ze prodavajici prisel o praci a musi za kazdou cenu prodat co nejdrive. Tim bych mu uskodil a kupujici by hned nabidl nizsi cenu. A kdyz agent zastupuje strany obe tak to dost dobre reprezentova nejde obe strany najednou.
Agenti muzou vyrazne ovlivnit jak dobry obchod udelate. Kdyz jsem jako realitni agent zastupoval prodavajiciho a videl jsem, ze se kupujici zamiloval do nemovitosti tak jsem toho hned vyuzil a pomohl memu prodavajicimu ziskat lepsi cenu. Slo hlavne o psychologii jak se jedna a par slovum, ktere probehnou kdyz si agenti predavaji nebo preposilaji O & E.
Podobne to funguje i obracene. V soucasne situaci je hodne domu na prodej vlastneno bankami. A pro ne ma mnohem vetsi cenu, kdyz nekdo nemovitost koupi hned (tzv. rychly closing) a kdyz vi, ze to na 100% probehne (zadne problemy s pujckami a platba v hotovosti). Takze muj agent, ktery me pomaha nemovitosti kupovat udelal nasledujici. S kazdou nabidkou (O & E) posle potvrzeni o dostatku penez (proof of funds) a kazdemu agentovi rekne nasledujici pribeh. Mam investora, v priloze vidite, ze ma dostatek penez na koupi nekolika nemovitosti. Ted piseme offers a behem par dnu koupime a bude vse rychle uzavrene. Bud koupime vasi nemovitost nebo neco jineho. Ale kdyz vasi tak potrebujeme rychle jednani a dobrou cenu.
Banky jsou asi nejhorsimi vlastniky zabavenych nemovitosti. Jsou vetsinou uplne nemozne v tom aby rychle na neco odpovidali. Proste to tam resi nejaci zamestnanci, kteri jsou nekde na druhe strane Ameriky a nemaji ani tuseni co se deje na mistnim trhu. Take maji nejvetsi hruzu z toho, ze kdyz uz se konecne rozhodnou prodej schvalit tak ze ta druha strana treba bude mit problem s penezmi.
Jenze v pripade jak tu nasi nabidku pred ne stavime vidi, ze se musi rozhodnout okamzite nebo o ten obchod uplne prijdou. A samozrejme banky jsou pod tlakem nemovitosti prodat.
Najednou dostavame tolik reakci a tak rychle jednani, ze to nema obdobu. Jeste nez jsem dojel do Vegas tak mam uzavrenych nekolik obchodu. Kazdou hodinu je nejaky vyvoj a vse se posouva kupredu. V nekterych pripadech mam sanci koupit jeste o dost levneji. V jinych pripadech me to uteklo. Nebo jsem zase vyfoukl kseft nekomu jinemu. Ale je videt, ze v kategorii zabavenych domu se ksefty hejbou velmi rychle. Obzvlast kdyz jsou nabidnuty ty spravne podminky.
Uzivam si to naplno! Ze takovouto extremni situaci pro realitni investory zaziju ve vlastnim jsem fakt neveril.