Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Prvni z nedavnych investic do nemovitosti v Las Vegas uzavrena a zacinaji radosti vlastnictvi

Nemovitosti v USA

Pred mesicem jsem dal nabidky na koupi nemovitosti v Las Vegas a ted se ty obchody uzaviraji. Uzavirat (close deal) myslim to, ze je vlastnictvi oficialne prevedeno (obdoba zapsani do katastru) a dostavam klice. Ted nastanou skutecne radosti (starosti) vse doresit, spravit co je potreba a hledat najemniky.

Tohle je prvni byt, ktery se uz uzavrel. Uz si zacinam planovat co bude potreba zaridit. Chybi tam sporak a nejakou mistnost asi budu muset nechat vymalovat. Taky bude potreba koupit pracku a susicku (obe tam chybi). Je to standard, ktery najemnici ocekavaji.

[photopress:IMG_3928.JPG,full,pp_empty] [photopress:IMG_3925_1.JPG,full,pp_empty] [photopress:IMG_3922.JPG,full,pp_empty] [photopress:IMG_3915.JPG,full,pp_empty]

Kazdy byt ma rezervovane parkovaci misto (kryte, ktere chrani pred sluncem, ktere dokaze byt v lete v Las Vegas nemilosrdne). Musel jsem nechat agenta vsechno pracne zjistovat, protoze prodavajici (banka) vubec nic nevi. Normalne vam prodavajici preda klice ke vsemu, ale u techto zabavenych bytu to neni tak jednoduche. Muj agent me uz take zjistil, ktera schranka patri k memu bytu. Ke schrance nemam klice, takze tam musim tam nechat vymenit zamek. Vymenit zamek musim nechat i u dveri do bytu. Ted tam je takovy zamek, ktery lze otevrit stejnym klicem jako stovky dalsich zabavenych bytu stejnou bankou. Taky jsem az ted zjistil, ze v arealu (komunite) je take posilovna a k ni potrebuji take klice (+ klic k bazenu a virivce). Predpokladam, ze to bude stejny klic na vsechno, ale proste se to musi sehnat.

Pokazde kdyz meho agenta poslu neco takoveho zaridit tak pet minut posloucham na telefonu: “It was such a pain in the ass! You owe me now”. Tim me chce naznacit, ze to bylo hodne prace a ze bych mu mel dat vice penez. Tohle vsichni realitni agenti umi naprosto dokonale. Ale uz to dobre znam, tak to beru v klidu. Vim, ze se domluvime. Sam to vyrizovat nechci, protoze to je casove narocne a do Vegas porad nejezdim. A kdyz tam jedu tak mam prace dost. Takze spolupraci s dalsimi lidmi se nevyhnu. A on je nakonec taky rad, ze dela transakce a vydelava i v soucasne obtizne dobe.

Kdyz se nejaky obchod uzavre tak to je okamzik kdy si rikam, do ceho jsem se to zase pustil. Jakobych toho nedelal uz dost:-). A pridavam si dalsi ukoly a starosti:-). Loni jsem se zarekl, ze do niceho uz investovat nebudu. Mel jsem pocit, ze koupe skladu v Kalifornii bylo tak velke sousto (coz porad je), ze do dalsich nemovitosti investovat nebudu. Manzelka me rikala, ze si to musi nahrat na diktafon, kdyz jsem to rikal. A mela pravdu. Nedalo me to. Takze ted se znovu zarikavam a po dokonceni jiz rozjednanych obchodu (behem nejblizsich dnu se uzaviraji dalsi transakce) uz nic dalsiho nekupuji!:-)

Update k prvnimu komentari: Byt stal $39,900. V roce 2005 se prodal za $165,000 (spicka realitni bubliny). Byt byl postaven a prodan prvnimu majiteli v listopadu 2001 (to byla zrovna v USA ekonomicka recese po teroristickem utoku September 11) a ceny nemovitosti zacaly poradne rust az 2-3 roky pozdeji. Rok 2001 byl naprosto normalni rok. Ceny ve Vegas rostly prumerne pouze o par procent rocne poslednich deset let pred rokem 2001. A v roce 2001 pred zacatkem realitniho boomu se tento byt prodal za $96,616.

Neni to naprosto neuveritelne jake prilezitosti dnesni doba prinasi?;-)

[photopress:PICT0039.jpg,full,pp_empty]

I love real estate! Tohle jsem si kdysi dal na znacku, kdyz jsem v Las Vegas zacinal:-)))

Prijemne ranni probuzeni se zpravami o katastrofach:-)

Memphis, Nemovitosti v USA

Rano jsem se probudil a volaji me z kancelare v Memphisu. Na ulici pry vyteka ze zeme voda. Tohle jsou klasicke starosti vlastniku nemovitosti. Takze to pisu, abyste me nerekli, ze vsechno porad ruzove licim:-).

Tusil jsem jiz pred mesicem, ze se neco deje. Ucet za vodu vzrostl na dvojnasobek. Volal jsem tehdy do kancelare jestli nekde neunika voda (water leak). Uz se mi hodne ruznych podobnych problemu stalo, takze mam docela schopnost odhadnout co se deje. Rekli me, ze ne a ze se asi spotrebovava vice vody, ze tam mame vice najemniku. Bohuzel jsem mel pravdu ja.

[photopress:IMG00022.jpg,full,pp_empty] [photopress:IMG00023.jpg,full,pp_empty] [photopress:IMG00025.jpg,full,pp_empty]

Takove problemy se nestavaji kazdy den. Ale mam pocit, ze ta jednou za sest mesicu nebo jednou za rok se vzdycky neco vetsiho stane. Cim vice nemovitosti mate tim vice problemu vas ceka. Rika se, ze na to musite mit zaludek. Potkal jsem jednou jednoho starsiho doktora, ktery chtel do nemovitosti strasne investovat, ale rikal, ze na toto proste zaludek nemel. Ze by ho to strasne stresovalo. Videl, ze z hodne jeho pacientu se stali milionari prave diky investovanim do nemovitosti, ale take videl, ze to prinasi starosti.

Nechci delat moc machra, ale tyhle situace se musi brat, ze jde jen o penize. Samozrejme me to boli a nechce se me platit. Ale je to zivot a je to potreba brat v klidu. Proste problemum se clovek nevyhne. Bylo by naivni si myslet, ze budu proplouvat zivotem a nikdy se nic spatneho nestane. Problemy se vzdycky objevi. Vsechny problemy se daji vyresit a stoji to jen penize. Cim vice penez je k dispozici tim je jednodussi reseni (a mene stresujici). Je mozne najmout lidi, kteri problemy budou resit a budou vas informovat jen o tom, kdy to je vyresene (a kolik mate zaplatit). A nemusite resit detaily. Takze jen zalezi na vas kolik chcete usetrit nebo kolik jste ochotni na reseni problemu dat.

U nemovitosti to vidim jako dalsi duvod proc se snazit delat co nejagresivnejsi obchody (nakupovat hodne za malo) a pouze v pripade, ze to je skutecne dobry obchod. Zbyva pak vice penez na reseni vsech moznych problemu a cloveka to tak neboli. Je potreba pocitat s tim nejhorsim (mit na to dostatecnou predstavivost) a docela pravdepodobne je, ze se to vsechno skutecne stane (najemnici vytopi kancelare, protoze nahazou veci do zachodu co tam nepatri, praskne kanalizace a hovna budou plavat po ulici, rozbije se strecha a vytopi se kancelare z deste, nekdo ukradne nejake soucastky z klimatizace a bude se muset koupit nova, praskne voda na ulici, do kancelare se nastehuji myvali a udelaji tam bordel jako od nejakych zlodeju).

Zabezpeceni se na cely zivot diky nemovitostem

Investovani, Nemovitosti v USA

Uz s temi nemovitostmi nechci moc otravovat. Clanku uz jsem napsal vice nez dost. Je to ale tezke protoze jsem z toho z pohledu investora skutecne nadseny. A vidim, ze ta dnesni situace je hodne unikatni.

Je to totiz sance se financne zabezpecit na cely zivot. A je to ted jednodussi nez kdykoliv jindy. Diky tak nizkym cenam nemovitosti, jsou prijmy z najmu vuci kupni cene mnohem vetsi nez v dobe kdy byly ceny vysponovane. Kdyz jsem zacinal podnikat v Las Vegas v roce 2001 tak jsem si pral aby takova doba nastala. Jenze ceny sly nahoru a atraktivnost nemovitosti z pohledu potencialnich prijmu sla dolu. A proto jsem nikdy do residencnich nemovitosti v Las Vegas neinvestoval (krome vlastniho bydleni).

Je obrovsky rozdil jestli za nemovitost, ktera prinasi $700 v najmu zaplatite $30,000 (nyni), $50,000 (pred rokem) nebo $150,000 (pred tremi roky). Aby investor dosahl prijmu nekolika tisic dolaru mesicne tak pred par lety potreboval stovky tisic dolaru. Ted mu staci mnohonasobne mene. Vemte si, ze vam treba staci 3 tisice dolaru mesicniho prijmu, abyste pokryly veskere vase zivotni naklady (beru ze budete zit relativne skromne). Na to muzete potrebovat investici $150,000 (koupite 5 bytu po 30 tisicich). Kazdy byt prinese $700 v najmu (neco padne na naklady) a zbyde zhruba $3,000.

Prilezitost kterou vidim ted v Las Vegas berte pouze jako priklad. Trhu v Las Vegas rozumim, protoze jsem tam ctyri roky bydlel, pracoval v realitach a projezdil mesto krizem krazem kdyz jsem fotil domy na tzv. virtual tours nebo prodaval domy. Stravil jsem tisice hodin (ne desitky nebo stovky) studovanim mistniho trhu. Proste jsem temi realitami dost dlouho velmi intenzivne zil (a ridil firmu s vlastnimi agenty). Mam proto vyvinutou komfortni zonu, ze vim do ceho jdu. Presne vim na ktere ulici je dobra lokalita, na ktere je hodne apartmentu (s najemniky), kde je blizko nakupni centrum, kde je nejlepsi pristupnost… Je to taky duvod proc bych neinvestoval asi nekde jinde (protoze tam to tak dobre neznam). Ale taky tim chci rict, ze byste nemeli nekde investovat protoze o tom pisu. Myslim, ze kazdy by si mel nastudovat sam jak chce sve penize investovat. A vybrat si pro sebe idealni misto. Mit tu svoji komfortni zonu, ze vite do ceho jdete. Ono podobne prilezitosti co vidim ja v mistech ktere znam urcite jsou (nebo brzy budou) na dalsich mistech. Staci treba pockat. Prilezitosti je a bude hodne.

Jednu vec mam vsak na nemovitostech strasne rad. Kdyz delate chytre investice tak se nemusite tolik divat na to jaka je makroekonomicka situace. Kdyz vam nemovitost prinasi kazdy mesic penize, tak vas nemrzi jestli nemovitost budete drzet 5, 10 nebo 20 let. Dokud kazdy mesic vydelate tak mate k takove investici pozitivni vztah. V tomto je to dost velky rozdil oproti akciim nebo jinym investicim, ktere vam mesicni prijem nezajisti. Kdyz vim, ze mesicne vydelavam, tak je mnohem mene relevatni kam se bude vyvijet trh behem nejblizsich 2-3 let. At jde nahoru nebo dolu tak to cloveka tolik nevzrusuje, kdyz se nespoleha pouze na zhodnoceni ceny.

Pro ty co maji radi statistiky – nemovitosti v Las Vegas

Nemovitosti v USA

Zajimava cisla porovnavajici trh s nemovitostmi v Las Vegas za leden 2008 a leden 2009. Ja osobne delam vetsi rozhodnuti podle sveho citu, ale rad se podivam na statistiky abych si potvrdil jestli jsem se svymi nazory v realu nebo mimo.

Ve statistikach vidite obrovsky propad cen. Coz si nemyslim, ze je tak negativni informace (ceny proste potrebovaly jit dolu), ale media se presne na tento kus informace zameruji. Ale jsou tam i pozitivni informace. Treba kolik procent domu se ted proda behem 0-30 dnu. V lednu 2008 to bylo pouze 27.5%, v lednu 2009 to uz je 42.4%. Kdyz jsem zacinal v realitach v roce 2002 tak prumerne trvalo prodat dum 3-4 mesice. A cim rychleji se domy prodavaji tim vice to znamena, ze trh (ceny) pujdou nahoru. A jeste dulezitejsi je narust poctu prodanych domu. V porovnani s minulym rokem je narust +126.2% (u domu) a +161.9% (u bytu).

Cely report o nemovitostech v Las Vegas.

Par zajimavosti z trhu v Las Vegas (ze soucasnych vlastnich zkusenosti):

  • Banky se doslova boji nemovitosti a problemu. Radeji prodaji (rychle a levne), ale musi mit jistotu, ze transakce skutecne probehne. Jakmile se kupujici zacne ptat jestli funguje klimatizace, topeni nebo chteji spravit i nejakou malickost tak se cely obchod rozpadne. Banka nechce udelat opravu za $100, radeji proda o $1,000 levneji, ale kupujici musi vzit dum tak jak je (“as is”).
  • Banky maji naprosto neprijemny zpusob jednani. Jejich pravnici si vymysleli dalsi obrovske mnozstvi papiru (maji strach), ktere chteji nechat kupujici podepsat. Realitni transakce jsou dost slozite sami o sobe. Takze pribyva dalsi centimetr az dva smluv, kterym se da velmi tezko rozumet. Proste pravnici mysli na kazdy detail a snazi se chranit banku (ale az moc). Takze ted tlaci, ze musite podepsat dalsi spoustu papiru. Daji vam 24 hodin casu a musi to byt notarsky overene. V realitach delam jiz nejakou dobu, ale kdybych byl zacinajici investor, tak bych se hodne vylekal. Pusobi to fakt dost agresivne a nepratelsky (posilaji treba emaily cele s cervenym textem a obrovskymi pismeny, ze jestli nebude nejaky papir podepsany do 24 hodin tak obchod rusi, apod. A do emailu napisou, ze jim nemuzete telefonovat, vsechna komunikace jen pres fax nebo email. A kdyz zavolate tak tam je zaznamnik).
  • Kdyz banky zabavi domy tak se hned snazi vyhodit majitele nebo najemniky. Toto je v Nevade problem, protoze lidi prichazi o strechu nad hlavou a dozvi se to na posledni chvili. Najemnici treba vubec nevi, ze majitel neplati splatky pujcky. Najednou je dum zabaven a najemnik dostane par dnu na vystehovani. Tohle je neco co jako investor absolutne nechapu. Proc se zbavovat prijmu? U prazdneho domu take hrozi vandalizace, apod. Banky ale vytvorili tuto krizi a v podstate nevi jak ji poradne resit. Coz prinasi prilezitosti a nestezuji si. Jsem rad, jen se pozastavuji jak to resi.
  • Banky maji hruzu z toho pujcit penize na investice do nemovitosti. Kdyz bych chtel ted dostat pujcku na firmu, tak bych musel rict, ze to je na neco jineho nez nemovitosti. Tohle mi doslova rekl manazer v Citibank. Ptam se ho proc? Kdyz stejnou nemovitost jsem mohl v roce 2006 koupit za trojnasobek dnesni ceny. Rikam, neni to logicky mnohem mene riskantni koupit ji ted za 30% ceny? Na to mi rekl, ze jsem chytry, ze mam pravdu. Ale ze v roce 2006 banka chtela pujcovat na nemovitosti ale ted to je velke tabu.. takze se na nemovitosti nemuze nic pujcovat. Je to fakt zajimave sledovat co se deje.

Cihlovy dum v Detroitu za $7,000

Nemovitosti v USA

Tohle je pro vsechny milovniky kvalitnich cihlovych domu, co opovrhuji drevenymi domy co mame v Kalifornii a Nevade. Muzete si koupit cihlovy dum v Detroitu za $7,000.

Viz. clanek z BusinessWeek. Je to o cloveku, ktery kupuje tyto velmi levne domy a pak je pronajima. Detroit ma extremne nizke ceny (kvuli ekonomickym problemum automobilek) a mel je nizke i v dobe kdy byl vsude jinde realitnim boom.

Problem kupovani v takovemto meste? Najit slusne najemniky.