Kdyz jsem si cetl tento clanek z New York Times: After the Bank Failure Comes the Debt Collector, tak jsem si rikal, ze ty moje investice do nemovitosti jsou velmi slaby odvar toho jak se skutecne da v teto situaci vydelat.

Misto investovani do nemovitosti, ktere maji nizke ceny lze totiz investovat primo do pujcek s jeste vetsi slevou. Doslova odkoupit pujcky od bank, ktere zkrachovaly. Jakmile koupite pujcku tak muzete vyhlasit, tzv. foreclosure, coz je legalni proces jak se zmeni vlastnictvi nemovitosti, ktera tu pujcku garantuje.

Tento clanek v NY Times popisuje investory, kteri takto kupuji od F.D.I.C. (organizace, ktera garantuje vklady na bankovnich uctech a take resi situace ve zkrachovanych bankach).

Dost casto jsem o tomto nekde cetl, ale nikde jsem neprisel na to jak se takove pujcky kupuji. Tyhle informace jak to presne funguje nejde zas tak snadno najit.

Z toho clanku me zaujalo toto:

Some of the debts are so hard to collect that the F.D.I.C. lets these loans go for a song. LeMire Schmeglar, a mortgage broker in Chicago, bought 191 delinquent loans with a book value of $6 million. He paid just over $15,000.

Pujcky v obemu 6 mil. koupeny za 15 tisic dolaru. Kdyz vezmu pesimisticky scenar, tak pujcky za 6 milionu byly ruceny domy v hodnote 6 mil. v dobe nejvetsi spicky. Dejme tomu, ze ty ceny jsou o 60% dole, tak je to porad hodnota nemovitosti min. 2 miliony dolaru (za 15 tisic dolaru).

A co se da s takovymi pujckami delat? Kdyz je koupite takto levne tak nemusite jen nemovitost zabavit, ale muzete treba prijit za soucasnym majitelem s nabidkou, ze snizite mesicni splatku na polovinu (coz treba bude moci bez problemu splacet) a mit krasny zisk a pravidelny prijem.

I came across your ad today ….and while your ad says “no pets” I was hoping you might reconsider.

Tohle mi prislo emailem jako odpoved na jeden inzerat ve kterem nabizim byt na pronajem. Pani poslala email, ze vidi v inzeratu napsano, ze nechci povolit zadna zvirata, takze doufa, ze kdyz uvidim obrazek tak si to rozmyslim. Poslala i jak se pejsci jmenuji: Lucy, Ricki a Sheila. 🙂

Nejdrive byt. Je v horsim stavu. Nutnost vymenit koberec (totalne spinavy, ze nechapu jak v tom mohl nekdo zit) a nutnost vymalovat. Kdyz uvidite na videu detsky pokoj tak si nejsem jisty jestli to tak krasne vymaloval syn Bruce Bryce (viz. napis na dverich do pokoje – Bruce Bryce room) nebo nejaci vandalove. Nutnost udelat ruzne dalsi opravy a hlavne kompletne vycistit.

Je to byt velikosti 2bd, 2ba a 1,136 sq. feet (105 m2). Tzn. cesky 3 + kk. Kuchynsky kout, obyvak, dve loznice a dve koupelny. Je v dobre oblasti hned vedle obrovskeho verejneho parku (s tenisovymi hristi, apod.). V roce 1997 prodano za $76,000, v roce 2002 za $86,000 (tohle je porad jeste pred realitnim boomem). Dnes na prodej za $39,000.

Dalsi je rodinny dum, postaveny v roce 2006. V podstate novostavba. Krasna granitova kuchynska linka. Pekne skrinky v kuchyni i koupelnach. Je videt, ze na tomto dome se nesetrilo. Krasna drevena podlaha v obyvaku. Pekne drevene zaluzie. Dum potrebuje opravit malovani v nekterych mistnostech, ale celkove je ve velmi dobrem stavu.Velikost 4bd, 3ba a 1,957 sq. feet (181 m2). Tzn. cesky 5+kk. Mozna by se dalo rici i 6 mistnosti, protoze jsou tam dva obyvaky. Jeden takovy formalni pro navstevy a druhy, kam si date televizi a travite vice casu s rodinou. Garaz na dve auta.

V roce 2006 nove postave a prodan prvnimu majiteli za $294,040. Ted nabizen za $128,000.

Ahoj John !Co takto vytvorit “affiliate program” na predaj tvojich US nehnutelnosti investorom z Europy ? Ja osobne posobim v Rakusku a na Slovensku a myslim ze by tu nebol vobec problem predat par z tvojich nehnutelnosti investorom. Myslim nehnutelnosti ktore mas ty v ponuke cez tvoju real estate company.Ono v Europe su teraz strasne nizke uroky z term.vkladov, podielove fondy su v minuse,akcie padli a reality su tu stale strasne drahe na investovanie a tak investori teraz hladaju sposob ako realne zhodnotit svoj kapital.Mohlo by to fungovat asi nasledovne:

1. Vytvorim lokalny realitny web obsahujuci U.S. realitne zakazky (obrazky + full description)

2. Lokalny realitny web bude cely prelozeny v lokalnom jazyku

2. Vytvorim lokalne SEO zamerane na lokalny trh (Rakusko,Nemecko + eventuelne Cesko-Slovensko).

3. Web bude mat kontaktny formular pre potencialneho investora

4. Zaujemca (Investor) bude potom postupeny priamo k tebe ako brokerovi millionsaver.com

5. V pripade uspesneho uzavretia predajneho kontraktu bude vyplatena % comission

Co ty na to John? Znie to podla teba “silene” alebo v tom vidis realny biznis model ? 🙂

Alena

Urcite si nemyslim, ze to je “silene”. Vidim v tom business model, protoze presne na tomto jsem v minulosti vydelal hodne penez. Libi se mi i zamereni na zapadni Evropu, protoze se zakaznici budou schopni domluvit primo s mymi agenty anglicky. U klientu z CR nebo SR z toho mam trosku hruzu, ze bych to casove nezvladal.

Je tam ale drobny hacek. V USA jsou hodne prisne zakony o tom jak musi agenti a brokeri pracovat. Jen pro vysvetleni v cele kazde realitni firmy stoji broker, ktere nese odpovednost za vsechny agenty kteri pro nej pracuji. Broker ma trosku tezsi pozadavky na ziskani licence a vetsi zodpovednost.

Treba v USA je nelegalni kdyby agent nekde inzeroval nemovitosti a nezobrazil jmeno firmy pro kterou pracuje. A to i kdyz treba prodava svuj vlastni dum, tak musi vsude uvest, ze majitelem je agent s licenci.

Zakony osetruji i vyplaceni provizi. Provize od agenta nesmi byt vyplacena zadne treti osobe. Vyjimkou je moznost kdy primo broker da cast provize jinemu brokerovi (jine realitni firme). Napriklad realitni firma z Kalifornie nemuze prodavat nemovitosti v Nevade (aniz by mela licenci i v Nevade). Takze kdyz maji nejakeho klienta co chce neco koupit v Nevade tak nam toho klienta doporuci. A za toto nase firma vyplati takoveto firme tzv. referral fee. Referral fee je poplatek ze zrealizovane transakce a je to obvykle 25% z celkove provize.

Myslim si, ze by to mohlo fungovat i mezinarodne, ale abych byl 100% kryty tak bych musel referral fee vyplacet pouze nekomu kdo zivnostensky list/firmu na prodej realit. To ze v Evrope jsou treba jednodussi podminky na ziskani takove zivnosti uz nehraje roli.

Par dalsich informaci:

• Obvykla provize z prodeje nemovitosti je 3% pro brokera zastupujiciho kupujiciho
• Konverze je zhruba 1-2%. Tzn. je potreba 50-100 leads (formularu vyplnenych zakazniky) nez se uzavre jeden obchod. Hodne lidi totiz vyplni informace, ze maji zajem neco koupit, ale nerozhybou se k akci.

Ono ted me napada, ze by to mohlo fungovat i obracene. Kdyz uz jednou udelate web a budete propagovat nemovitosti v Nevade tak takto muzete propagovat nemovitosti z jakehokoliv statu. Americkemu agentovi reknete, ze mate firmu na prodej nemovitosti a jestli vam vyplati referral fee (kdyz to nejak prokazete). Veril bych, ze vetsina rekne, ze ano. Mozna nekdo bude mit problem to vyplacet mezinarodne (treba se lekne zivnostenskeho listu v cestine – coz je docela pravdepodobne) tak v takovem pripade bych mohl pomoci, protoze vyplatit referral fee brokerovi v jinem state USA neni problem.

Zase jsem jel na par dnu do Las Vegas. Delam nejake dalsi realitni ksefty a resim ty jiz uzavrene. Rozdil mezi trhem s nemovitostmi ted v dubnu a situaci v unoru, kdy jsem psal prvni nabidky na koupe je OBROVSKY. Ty uplne nejlevnejsi domy se ted prodavaji behem par dnu! Nektere domy maji po jednom tydnu od uvedeni na trh nekolik nabidek od kupujicich. Dost casto az 7-10 nabidek najednou. Predpokladal jsem, ze v lete se situace v Las Vegas zmeni (z krize to pujde nahoru), ale ta zmena zacina mnohem drive a mnohem rychleji. Tohle je tezko uveritelne pro kohokoliv kdo se v nemovitostech v Las Vegas nepohybuje a tento trh nezna. Ale verte mi, ze behem tohohle roku (nebo pristich let) si vsichni precteme v novinach, ze v unoru byl trh na dne a ze se vse zacina hodne radikalne obracet. Novinarum to bude jeste chvilku trvat, protoze obchody z unora se uzaviraji se zpozdenim a ve statistikach se to vlastne projevuje az ted. A obchody z dubna se objevi ve statistikach az v cervnu nebo pozdeji.

Porad je ale velke mnozstvi domu, ktere se daji vyhodne koupit. Tech zabavenych domu (foreclosures) je tak velke mnozstvi, ze to bude jeste trvat min. 1-3 roky nez se situace na trhu vyrovna. Jen je videt, ze sitauce se meni.

Je to vzrusujici a nejde tady ciste jen o nejakou honbu za penezmi. Proste je to fantasticke, ze se daji delat obchody, ktere totalne davaji smysl, pritom prodavajici (banky) byly vdecne, ze se nekdo nasel a ten obchod s nimi udelal. Nemusim se nikoho doprosovat, nemusel jsem se s nikym pretlacovat (jako v dobe kdy byl trh navrcholu), a je sance investovat do nemovitosti za ceny z doby pred 15 lety.

Investovani je dlouhodoba zalezitost. Je potreba trpelivost a nejvetsich zisku se ziskava s tim, ze uplyne hodne casu. A ted se otevrelo okno, kdy je sance preskocit 15 let.

Natocil jsem i nejaka (amaterska) videa nemovitosti. Napisu k tomu komentar a zverejnim at vidite trosku vice te reality (dobre i spatne) v nekterem z dalsich clanku.