Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Dobra doba byt realitnim investorem

Nemovitosti v USA

Podnikat v nemovitostech v Las Vegas jako realitni broker je v soucasne dobe hodne tezke. Podnikat v nemovitostech jako investor je naopak velmi lehke. Kazda doba prinasi jine moznosti.

  • Protoze se temer zastavilo staveni novych domu tak je k dispozici hodne remeslniku. Delat ruzne opravy neni takovy problem jako drive.
  • Nemovitosti je mnohem levnejsi koupit. Odpada ten psychologicky tlak, ze se draha nemovitost musi okamzite pronajmout nebo se ztraci penize. Kdo ma pristup ke starym pujckam (vydanym v dobe realitniho boomu) tak ma neuveritelne levne penize. Mam treba pujcku, kde platim 2.75% urok. Z 200 tisic dolaru je mesicni urok $458 mesicne. Za 200 tisic si muzete koupit treba 4 byty. Kdyz pronajmete jeden za $700 (coz je levny najem, protoze drive se stejny byt pronajimal za $1,100), tak vam to splati pujcku za vsechny ctyri.
  • Kdo koupil letos muze pronajimat o dost levneji nez kdo koupil v poslednich 8 letech. Cim mensi kupni cena tim je mozne uctovat mensi najem a stale vydelavat. Konkurence, ktera nakoupila drive to ma o dost tezsi. Musi uctovat vetsi najem a treba jeste prodelavaji.

Nekdo v komentarich psal, ze se domy nekupuji na dalku. Ja jsem se jel vcera podivat do Las Vegas na jeden dum co jsem pred par mesici koupil jen podle fotek. Uz je temer opraveny, ale vypadal taky divoce (hlavne ruzne diry ve stropech, pomalovane barevne steny, apod.). Ceny jsou tak vyhodne, ze je obrovsky prostor pro chyby. I kdyz jsem se na dum nejel podivat, tak jsem nemel obavu. Jde jen o penize. Byla tam velka rezerva, takze i kdyby se objevilo neco vaznejsiho tak to neni problem. Musel jsem treba kompletne vymenit ohrivac vody (na fotce), ale byla to otazka $500 za ohrivac a nejakou stovku za vymenu.

Je to radost ted byt investorem. A je to skutecne zabava neco takoveho ted realizovat.

Par fotek ruznych problemu co mi poslal agent. A zbytek fotek v galerii jsou fotky ze vcerejska. Uz se blizime do finale a za chvili bude mozne pronajimat.

Nejvice zhave a nejvice studene realitni trhy v USA

Investovani, Nemovitosti v USA

Amerika je velka zeme. Kdyz tady podnikate tak mate vyhodu, ze pravidla jsou podobna at delate business v jakemkoliv state. Ja jsem treba investoval do nemovitosti ve ctyrech ruznych statech. Jsou tam nejake rozdily, ale vetsinou male. Vsude se domluvite anglicky, vsude funguji velmi podobne zakony. A vsude jsou stejne firmy, ktere nabizi sluzby, aby ruznym investorum pomohli. Ma to svoje vyhody a neni potreba se jen zamerovat na svoje nejblizsi okoli. Protoze kazde misto prinasi uplne jine prilezitosti v urcitem case.

V BusinessWeek online jsem dnes cetl clanek, ktery ukazuje jaka je situace na realitnim trhu v ruznych mestech. Nasledujici procenta ukazuji za jake ceny se prodavaji domy, ktere jsou na trhu. Napriklad San Pedro (CA) 109% znamena, ze domy se prodavaji prumerne o 9% vice nez za kolik jsou inzerovany. Treba dum muze byt inzerovan za $100,000, ale nakonec se proda za $109,000. Sejde se vice zajemcu a ti cenu vysponuji nahoru. V jinych mestech je to obracene treba v Atlante se domy prodavaji za 81% ceny.

Following it on the list of hottest markets: San Pedro, Calif (sale price as a percentage of asking price: 109%), New Haven, Conn. (107%), Oakland (105%) and Encanto, Calif. (103%), a San Diego suburb. Not the fanciest post marks.

And where are home sales coldest according to Zip? Again, not where you would expect. Atlanta (sales are at 81% of list price), Naples (81%), St. Petersburg (81%), Weston, Fla. (80%) and Eloy, Az. (80%). Number six on the cold list is a fairly posh place, Boca Raton (80%).

Pro vzdelavani to ma obrovskou vyhodu. Staci se podivat na vice mist najednou. Porovnavat s misty, ktere znate. Premyslet nad tim co maji spolecne nebo rozdilne. Da se z toho vyborne poucit, sledovat ruzne trendy a vytvorit nadhled nad tim jak to vlastne s tim realitnim trhem je. Kdyz se do toho pustite poradne tak najednou zacnete videt kdy je dobry cas koupit nebo prodat.

Jak si nastavit ziskovou marzi

Nemovitosti v USA, Poradna & dotazy

Ahoj Johne, pravidelne ctu tvuj blog, obdivuji tvuj pristup k podnikani a zivotu a rad bych se te zeptal na radu.

Moje otazka se tyka oboru realit ‘“ pronajmu.

Jsem realitni makler (majitel male rk s asi 4 zamestnanci), mym biznisem je pronajem prevazne bytu a inkasovani provize za pronajatou nemovitost. Provizi plati najemci jednorazove pri podpisu najemni smlouvy ve vysi jednoho mesicniho najmu. Majitele moc platit nechteji, rikaji ze si inzeruji byty sami a realitku berou jako nutne zlo. Problem je ze v poslední­ době provizi nechteji platit uz ani najemci, radeji stravi hodiny vyhledavanim nabidek primo od majitelu a riskuji podpis nejakych pro ne nevyhodnych smluv. Vychodiskem vidim snizeni provize tak aby bylo pro vetsi cast najemcu zajimave vyuzit sluzby rk.

A ted ta otazka ‘“ jak urcit cenu sluzby tak aby byla zajimava pro najemce a zaroven abych neprodelal. Samozrejme dokazu odhadnout minimalni vysi provize kterou musim inkasovat abych neprodelaval ale jak si urcit ziskovou marzi? Jak to treba delas ty u zasilkove sluzby? (pokud to není­ obchodni tajemstvi)

Pokud bys chtel uverejnit prispevek v blogu tak prosim anonymne.

Dekuji

—————

Dobra otazka. Bohuzel to neni az tak o tom, ze bysme si jako podnikatele urcovali jaky budeme mit zisk, ale spise o tom jak to podnikani zorganizovat, aby ten zisk byl co nejvetsi. Trh sam o sobe urcuje ceny. U nekterych podnikani je vice prostoru jak nastavit ceny. U jinych je to dost obtizne.

K tem obtiznejsim bych rekl, ze patri podnikani v realitach. V USA je treba zvykem aby provize z prodeje byla zhruba 5-6% z prodejni ceny a provize z najmu zhruba 6%-10% (z cele doby najmu). Tu provizi plati vlastnik nemovitosti. Takze broker najde najemnika, ktery si pronajme byt na 7 mesicu za $1,000 mesicne tak zakaznik zaplati brokerovi provizi $420 (6% z castky 7 x $1,000). V USA tu provizi vetsinou vlastnici radi zaplati, protoze nemaji cas si vse delat sami.

S touto provizi se neda moc hybat. Proste jako broker muzu zkusit si rici o vetsi provizi, ale nemusi to u zakazniku vyjit. Vetsina klientu vi, co se zhruba uctuje a budou to spise tlacit dolu, aby platili co nejmene.

Kazdy si muze zvolit strategii jakou chce. Treba uctovat vice a presvedcit zakazniky, ze ta jeho nabidka je doopravdy nejlepsi. Ale jak rikam, je to dost tezke. Moje strategie je spise nabidnout sluzby levnejsi a prijit na zpusob jak na tom vydelat i kdyz budu uctovat mene nez konkurence.

Ono je potreba brat v uvahu kolik vlastne stoji ziskat jednoho zakaznika (casu a ve vydajich na reklamu). Kdyz si treba merite konverze na Google Adwords tak tu castku znate. Ja se tohle cislo snazim merit u kazde reklamy. A pak treba zjistite, ze kdyz slevnite cenu za sluzbu tak se zvysi konverze a nakonec muzete vydelavat vice nez kdyz prodavate draz.

To je treba moje strategie u Shipito. Zakaznici si spocitaji, ze tak vyrazne usetri na postovnem i poplatcich, ze dale doporuci sluzbu dalsim uzivatelum. Me klesaji naklady na ziskani novych zakazniku. A zaroven u vetsiho objemu zasilek jsem schopen mnohem efektivneji vyrizovat preposilani.

V realitnim businessu v USA jsem vysledoval ruzne strategie:

  • Firmy treba uctuji mensi provize, ale nabizeji dalsi sluzby za ktere uctuji penize navic (napr. provereni platebni historie zakaznika, provereni referenci, apod.). Na pridavnych sluzbach maji vetsi zisk.
  • Nektere realitni firmy se prestavaji delit s agenty o provize (normalni je ze cast provize dostane broker-majitel firmy a cast agent, ktery transakci realizuje). Firma necha agentovi celou provizi, ale zacne mu uctovat mesicni poplatek/najem. U male firmy se to nevyplati, ale jsou firmy co maji stovky agentu a pak se jim to vyplaci.
  • V USA je tezke dostat provizi od najemnika. Vzdy ji plati vlastnik nemovitosti. Ale videl jsem i pripady firem, kteri ziskavaji provize od najemniku. Delaji to tak, ze nabidnou vlastnikum nemovitosti inzerci zdarma. A kdyz najemnik chce zjistit adresu tak se musi na webu zaregistrovat a zaplatit penize za pristup. Takze vlastne plati za tu sluzbu (i kdyz to neni doslova provize).

Kde najit nemovitosti na prodej v USA

Nemovitosti v USA

Ahoj Johne!

Chcel som sa opytat, v akych cenach sa pohybuju studia v Los Angeles,
pripadne ci nevies odporucit nejaku dobru stranku na vyhladavanie
nehnutelnosti v LAX, kde budu aj popisy, ceny + fotografie.

Dakujem. Pekny den. Peter

Podobne dotazy dostavam casteji, takze radeji odpovim rovnou sem na blog.

Moje oblibene weby, ktere pouzivam kdyz hledam nemovitosti v ruznych mestech USA:

  • ZipRealty.com – Libi se mi predevsim pohled s mapou, protoze hledani nemovitosti je umisteni. Takto se divam na mapu a jen menim kriteria a divam se co je na prodej. Dalsi vyhodou u ZipRealty j, ze ukazuji kdy byl dum slevnen a jak dlouho se jiz prodava. [photopress:price_track.jpg,full,pp_empty]
  • REALTOR.com – tohle je oficialni web asociace agentu (REALTORS). Kdyz nejaka oblast neni pokryta ZipRealty tak to urcite najdete na tomto webu.
  • Trulia.com – znam lidi co maji radi tento web hlavne kvuli ruznym grafum. Vypada velmi pekne, ale nejsem si jisty jestli je uplne presne updatovan. Jakmile totiz updaty na agentech tak ti jsou schopni davat reklamy na davno prodane domy jen aby jim zazvonil telefon.

Jak se opravovalo potrubi na nemovitosti v Memphisu

Memphis, Nemovitosti v USA

Pred casem jsem psal jak me prasklo vodovodni potrubi v zemi kterou mne prichazi voda do nemovitosti v Memphisu. Tak tady je par obrazku co obnasela oprava. Nebylo tam jen jedno misto s prasklinou. Je tam totiz velky strom – dub, ktery svymi koreny znicil vodovodni potrubi. Dokonce jeden problem byl i primo pod asfaltem.

[photopress:pic050409_1.jpg,full,pp_empty] [photopress:pic050409_2.jpg,full,pp_empty] [photopress:pic050409_3.jpg,full,pp_empty] [photopress:pic050409_4.jpg,full,pp_empty] [photopress:pic060409_1.jpg,full,pp_empty] [photopress:pic060409_2.jpg,full,pp_empty] [photopress:pic060409_3.jpg,full,pp_empty]

Muj handyman (clovek co opravuje vsechno mozne co je potreba) mne poslal tento email:

I have fixed one leak and chased the other one for 20 feet, and it turns out to be under the black top. The track hoe we rented, threw the track then it ran out of hydraulic fluid, the water fountain inside was shooting to the ceiling when I turned the water back on, this has turned out to be a doosie. Anywho the rental, and my labor all together shoud only turn out to be around 600.00 I will go under the black top Monday and get everything fixed.

Tady je krasne videt jak se v kazde casti Ameriky mluvi dost odlisne. Black top – na zapadnim pobrezi to je vzdy asphalt. Neznam nikoho kdo by tomu rikal black top. Nebo obraty jako doosie nebo anywho… Nekdy mam problemy mu rozumet, kdyz se bavime po telefonu. A on mozna ma problemy rozumet mne:-).

Musim to zaklepat, ale tenhle handyman je naprosty dar z nebe. Kdybych na podobnou opravu obvolaval firmy tak me to stoji min. 3-5 tisic dolaru.

Dobry handyman na ruzne opravy a vylepsovani je klic k uspechu pri investovani do nemovitosti. Obzvlast kdyz ruzne opravy neumite delat sami (coz ja neumim).