Ahoj Johne, tusim cca 3 /a kousek/ let zpatky jsi psal o tom jak je v USA snadne dostat se k penezum. Mysleno uver na podnikani atd. Nemel bys naladu se na stejnou vec podivat aktualne,nedavno ses tematu dotkl,je situace stale stejna? Banky se boji pujcit?

Jak vidis s kratkym odstupem tve letosni investice do nemovitosti? Videl jsem ze v pronajmech svych domu mj. slibujes no credit check, nemas pak s temi lidmi problem?

Je mi jasne ze ne na vse budes chtit odpovedet. Psal jsem to dle schematu “Ptejte se me na co chcete, ja na co chci odpovim.” Dekuju.

Situace ted a pred par lety se neda srovnat. Ne ze by to ted bylo tezsi. V podstate je to dnes temer nemozne. Banky nepujcuji a nechteji pujcovat. Pred par lety se penize pujcovaly a az skoro vnucovaly pres telefon. Zavolali z banky a ptali se jestli nepotrebuji pujcku bez ruceni. Rekl jsem jim kolik nabizi. Rekli, ze hned ted po telefonu mi daji 10 tisic dolaru. Rekl jsem jim, ze to je moc malo, ze tak malo penez na nic nepotrebuji. Tak rekli, ze mi daji 50 tisic dolaru a stale nemusim davat zadne ruceni. Zdalo se mi to malo, takze me daji pul milionu kdyz budu rucit kancelaremi co mam ve Vegas. Poslali papiry, ty jsem sel podepsat k notari do banky a poslal zpet. Poslali me kartu, seky a dali pristup k penezum.

Tyhle doby jsou pryc. A myslim, ze mozna navzdy. Nebo na hodne dlouho. Kdo ma vyrizene pujcky z techto snadnych dob pred par lety je ted kral. Uroky jsou nizke (2.75%, 4%, 5%, 6%) a je to radost mit levne penize k dispozici. Kdyz takto mluvim o pujckach tak jde vetsinou o tzv. LINE OF CREDIT. Kdyz penize potrebuji tak je cerpam a platim jen uroky. Kdyz je nepotrebuji tak je vratim zpet a uroky z nich neplatim.

Mel jsem moznost takto ziskat mnohem vice penez, ale tehdy me to ani nenapadlo jak to bude dnes dulezite. Coz si ted uvedomilo vice firem. Ale zas tak me to nemrzi, protoze nerad jedu na doraz. Je lepsi byt konzervativni. A nevyuzivat vsechno na plno.

Kazda doba prinasi jine prilezitosti. Pred par lety slo ziskat levne penize a bylo tezke najit dobre investice. Dnes je tezke ziskat penize, ale je snadne udelat dobrou investici.

Na hodnoceni nemovitosti je zatim hodne kratka doba. Ale jako investice si myslim, ze to byla asi nejlepsi co jsem kdy udelal. Tohle jednoznacne ukaze budoucnost.

Proc nekontroluji kredit (credit score)? Delam veci trosku jinak nez vetsina firem. Po cele Americe se pronajimaji nemovitosti tak, ze se casto kontroluje kredit najemniku. Kdyz maji dobry kredit tak se jim dum pronajme. Kdyz spatny tak se nepronajme. Ono nejake lidske hledisko se spatne meri. Credit je velicina podle ktere se management company muzou rozhodovat.

Jenze Las Vegas ma svoje specifika.

• Hodne lidi vydelava hodne penez v hotovosti (na spropitnych, ktere nedani). Las Vegas je mesto kde se asi nejvice toci hotovost. A verifikovat takovy prijem je tezke.
• Hodne lidi hodne penez vydela a take utrati. A maji pokazene kredity. Neznamena to nutne, ze nemaji penize na najem. Ale jsou neopatrni. Nakoupi si blbosti v obchodech na kreditky a pak je plati pozde. Takze spatny kredit neni zas tak dulezity jako nekde jinde.

Jak to delame?

• Volame na vsechny mozne reference. Byvale majitele, kde pronajimali. Volame na reference do zamestani (maji praci) a hlavne se divame jakym lidem to pronajimame. To je asi uplne nejdulezitejsi nez jakekoliv overeni na papire.
• Jakmile neco vypada podezrele tak radeji nepronajimam. Nekolik takovych najemniku jsem jiz letos odmitl. Nechtel jsem mit problemy a nekteri lide nebudili moc duveru. Podle pocitu se nemuze ridit management company, ale ja ano. A mam pocit, ze to funguje lepe nez jit ciste podle kontrolovani kreditu.
• Radeji pronajmu trosku levneji, ale pouze najmenikum ze kterych mam dobry pocit. Kdyz to maji levneji tak zustavaji dele a vazi si toho. Kdyby platili moc tak jsou na me nastavni a budou premyslet kam se prestehovat.
• Nebojim se pronajmout chudym lidem, kde za ne najem plati vlada (program se jmenuje Section 8). Jeden byt si treba pronajmula starsi duchodkyne, ktera plati najem $114 z vlastni kapsy a zbytek do $850 mne posila primo na ucet vladni organizace na podporu tohoto programu. Penize dostavam vcas, nikam nemusim volat a i kdyby najemnice prestala platit tak dostavam dostatek z toho Section 8 (vice nez za co se normalne pronajima).

Jinak z tech nemovitosti jsem porad nadseny. I kdyz jsou zpravy v mediich depresivni tak se situace uz dost zmenila. Aspon v Las Vegas. To jak se mi podarilo koupit uz jde velmi tezko. Vidim ted treba jine prilezitosti (v luxusnich high rise bytech nebo v kancelarich), ale u rodinnych domu a bytu je to uz jinak.

Jsem rad kdyz potkam lidi od kterych se muzu inspirovat. Kdyz jsem prijel cerstve do Las Vegas v roce 2001 tak jsem zacinal skromne a odspodu. Podnikani na internetu bylo po padu burzy Nasdaq v troskach. Hledal jsem nove prilezitosti na podnikani. Jednim z mych snu bylo mit totalni financni nezavislost a investovani do nemovitosti jsem videl jako zpusob jak toho dosahnout. Kratce po prijezdu jsem se rozhodl udelat vlastni realitni licenci (hlavne kvuli know-how) a prihlasil jsem se do skoly. Kazdy agent musi projit vzdelavanim a na zaver absolvovat statni test.

Kdyz jsem chodil do skoly tak jsem potkal jednoho cloveka na ktereho dodnes vzpominam. Byl to starsi pan, ktery prijizdel do skoly v krasnem novem Porsche kabrioletu. Dal jsem se s nim do reci a pozdeji jsme se vice sblizili. Byl to byvaly ucitel a realitni investor. Chtel trosku zmenu v zivote tak se odstehoval do Las Vegas a premyslel o tom, ze si udela realitni licenci. Agent se z neho nikdy nestal, ale o tom tento pribeh neni. Je to to tom jake mel nazory na investovani.

Jako zacinajici investor jsem si myslel jak strasne dulezite je ten spravny deal (nemovitost co chci koupit). Charles (tak se jmenoval) rikal, ze jo, ale ne tak uplne. Z dlouhodobeho pohledu je to relativne jedno. Jde spise o to mit nejaky plan. Mit principy jak investovat. Drzet se dlouhodobe planu a nekoukat na kratke vykyvy. Pro neho to byl casovy horizont 20 let. Zni to desive, ale myslim, ze je v tom urcita pravda. Nejvetsiho bohatstvi se nedosahne nejakym zazrakem a pres noc. Je to dlouhodoby beh a cim drive se zacne tim lepe.

Jako ucitel vydelaval 60 tisic dolaru rocne. To se mi tehdy zdalo jako super vyplata a rikal jsem si, ze bych rad tolik taky vydelaval. Na to mi Charles rekl, ze to bylo strasne malo. Ze ho bavilo ucit, ale ze ta vyplata byla strasne malo. Dival se na to z pohledu sveho prijmu z nemovitosti, ktere mu vydelavali 300 tisic dolaru rocne (jen z najmu). A jeden den se mi sveril, ze to je strasne, ze se mu ten prijem zase behem sest mesicu zvedne (snad o dalsi statisice). Za sest mesicu mel totiz posledni splatku u nekolika nemovitosti na kterych jeste mel hypoteky. A jakmile jsou hypoteky splaceny tak jeho prijem radikalne rostl. Vedel o tom, ze by mohl znovu investovat do dalsich nemovitosti a tim by si dane snizil. Ale uz se mu nechtelo nic rozjizdet. Mel pocit, ze uz je dost stary a chce si jenom uzivat. A jeho syn pry vubec nema zajem se o nic starat. Ja jsem na to koukal a rikql jsem si, ze bych takove starosti chtel taky mit! Hlavne tu cast, ze az moc vydelava.

Ptal jsem se ho jak to investovani delal. Rikal, ze vyuzil toho, ze jako ucitel mel stabilni plat a setril kazdy dolar. Jakmile nasetril prvnich 20 tisic dolaru tak koupil prvni nemovitost (20 tisic pouzil na zakladni splatku – downpayment). Pockal par let a koupil dalsi. Pak zase dalsi. Kdyz videl, ze stouply ceny tak sel do bank a tzv. refinancoval. Znamena to, ze treba nemovitost koupite za 100 tisic, ale pozdeji ma cenu 150 tisic. Prijdete do banky, ze chcete zmenit pujcku a ziskat vice penez. Banka vam treba zmeni pujcku z puvodnich 80 tisic na 130 tisic dolaru (kvuli tomu, ze vzrostla cena nemovitosti). Vysledkem je, ze dostanete penize v hotovosti a to treba vice nez vas vlastne nemovitost stala. Tyto ziskane penize pouzil jako zakladni splatu (down payment) na dalsi nemovitosti. Treba s temito extra 50 tisici si mohl dovolit koupit dalsi 2-3 domy.

Rikal, ze ze zacatku to slo pomalu. Ono i ceny domu sly nahoru nebo dolu. Museli se preckat horsi obdobi a vyuzit tech lepsich. Ale pak se to zrychlovalo a zrychlovalo. Kupoval vice a casteji. A take rostly jeho prijmy. Na zacatku to bylo hodne odrikani, ale pozdeji stabilni prijem, ktery rostl.

I kdyz mu ale rostly prijmy tak nezapomnel, ze je potreba setrit. Vetsinu oprav delal sam. Krome Porsche mel take stareho pickupa. Jezdil lidem spravovat drobne veci v tom starem pickupu. Mel tak sanci zkontrolovat co se deje s jeho investicemi. Proste skoro vsechno resil sam. Tohle povazoval za dulezite. Cim vice se usetri tim vice se vydela.

Pro me to tehdy byla super inspirace, kdyz jsem videl co se da dokazat. O to vice, ze Charles byl velmi prijemny clovek a nedelal z niceho vedu. Nerikam, ze vsechno delam uplne stejne. Mnozstvim investic se myslim blizim k tomu co dokazal Charles. Kdyby mi to nekdo rekl v roce 2002 tak bych tomu neveril, ze to dokazu. Proste by mi to pripadalo nerealne. Pouzil jsem stejne principy jako Charles. Koupil jsem, refinancoval jsem, a koupil jsem jeste vice. Nedelam si zadne opravy sam, protoze to fakt neumim, ale snazim se pracovat se slusnymi lidmi, kteri me nenatahnou. A tito lide jsou i moje oci a usi a delaji kontrolu. Investuji totiz na ruznych mistech a ne vsude jsem schopen jezdit casto osobne. Ted jen zbyva druha cast mit vsechno bez dluhu. To bude jeste nejakou dobu trvat. Ale uz se tesim az budu nadavat jako Charles, ze me zase rostou prijmy!:-)