Mam velke dilema jak dal podnikat. Vzdycky se mi vyplatilo byt az paranoidni a pripravovat se na nejhorsi. Kdyz jsem podnikal jen v Las Vegas tak muj prvni cil bylo kompletne splatit pujcku na kancelarich, ktere tam vlastnim. Kdybych je pronajimal, tak bych platil zhruba ctyri tisice dolaru mesicne. Ja radeji nemovitosti kupuji nez pronajimam. Uz kvuli kontrole. A splatka pujcky u koupe byla podobna jako najem.

Ty ctyri tisice byl muj nejvetsi fixni naklad v me firme ve Vegas. Ostatni naklady souvisi s prijmy. Poplatky za zakladani firem, postovne, kancelarske potreby, mzdy zamestnacum, reklama, apod. Ale z tech jsem strach nemel. Kdyz bude mene zakazek, tak se snizi vsechny ostatni naklady. Prinejhorsim muzu propustit zamestnance. Ale naklady na kancelar je tezke snizit.

Soustredil jsem se na to pujcku splatit. To se mi podarilo uz v roce 2005. Od te doby nemam zadny fixni naklad na najem nebo splatku pujcky tech kancelari. Je to fantasticky pocit takto podnikat.

Ted nad stejnou veci premyslim s mym podnikanim v Kalifornii. Kancelarske a skladove prostory tady mam mnohem vetsi. Ted ty budovy mam dve. A mam stejny cil jako ve Vegas pred par lety.

Jenze si nejsem jisty jestli to delat. Vnitrne chci. Mam rad ten klid a take konkurencni vyhodu v tom, ze nebudu mit mesicni poplatky za nemovitosti. Fakt to mam strasne rad. Ten pocit klidu a flexibility. Ale kdyz Shipito porad roste tak bych penize mohl pouzit na dalsi rozvoj. Treba dalsi sklad na ktery mam ted schvalenou smlouvu v Oregonu. Mam 30 dnu na prozkoumani jestli ten obchod chci zrealizovat. Verim, ze zakaznici to oceni a treba zase pribude nejaky business navic. Ale tak rychly rust a nakup dalsi nemovitosti me zase vice zadluzi (plus spousta dalsich potencialnich problemu na reseni s dalsi pobockou). Proste pujdu proti memu presvedceni. Je to taky riskantni. Dokud vse jde dobre tak to nevadi. Ale v okamziku, kdyby se to zpomalilo, tak to muze byt fakt problem.

Jit opatrne a na jistotu? Nebo se s tim nesrat a riskovat? To je co se mi ted honi hlavou:-).

Dnes probehl velky den. Byl jsem podepisovat vsechny papiry na koupi noveho skladu.

Dalsi pohled – z boku.

Vrata do skladu.

Podepisoval jsem dobrych 20-30 cm ruznych papiru. Myslim, ze to bylo urcite pres sto podpisu. Banky si kazdy rok vymysli nejake nove papiry a tim, ze toto byla SBA pujcka tak tech podpisu bylo vice nez obvykle.

Jsem rad, ze se nemusime nikam stehovat a ze klientum zustanou schranky na stejne adrese. Nove klienty budeme smerovat na adresu noveho skladu. Je to velmi bezbolestne reseni. Nikdo nic nepozna. Jen mame prostory navic.

Z hlediska realitniho investovani to byl vynikajici deal. Moc se me do neho neho nechtelo (pridat si dalsi dluh), ale bylo to nutne. Shipito potrebuje prostor. V budoucnu toho urcite nebudu litovat. O tom jsem presvedcen.

Celkove jsem spokojeny. Jen to bylo drama s temi bankami. Ani nemam chut moc oslavovat:-)). Spise jen takova uleva, ze to je vyreseno a premyslim co budu resit zitra:-).

Vetsinou pisu clanky o necem co me zaujalo. Neco co povazuji na tolik za zajimave, ze se chci podelit. Ta posledni koupe skladu je docela prospikovana ruznymi perlami o tom jak ted pracuji banky. Beru to jako dobrou skolu, jak pristupovat k podobne situaci v budoucnu.

Tento posledni kseft delam pres tzv. SBA pujcku. SBA = Small Business Administration. Je to organizace na podporu malych firem. Banky nechteji pujcovat penize, kdyz podnikatel nema alespon 25-30% downpayment. Downpayment je castka v hotovosti, kterou je nutne zaplatit, aby se clovek kvalifikoval na ziskani pujcky. Kdyz kupujete za miliony dolaru tak je to hodne velke mnozstvi penez . Jenze mali podnikatele vetsinou moc penez nemaji, takze vlada vytvorila organizaci SBA, ktera ma reseni.

Funguje to nasledovne. Banka pujci pouze 50% z hodnoty nemovitosti. Banka se citi bezpecne, protoze ma tzv. prvni pozici na nemovitosti. Kdyz podnikatel prestane platit tak banka bude zaplacena nejdrive. SBA da druhou cast pujcky a to 40%. SBA nevadi, ze vice riskuje. Dohromady je pujcka 90%. A podnikatel da pouze 10% downpayment. Podnikatel je rad, protoze nemusi davat moc penez.

Dalsi obrovskou vyhodou jsou nizke uroky (5-6%). Normalni komercni pujcky jsou pro banky vice rizikove,takze uctuji vetsi uroky. SBA dava nizke uroky automaticky a banka take. Takze i kdybych mohl soucasnou nemovitost koupit normalni komercni pujckou tak i banka me rekla at radeji jdu pres SBA, ze to bude stat o dost mene penez.

Me to nevadi a kdyz budu chtit tak vzdy muzu poslat vice penez bance i SBA a pujcky predcasne splatit.

To jsem se trosku zapovidal, ale bylo to nutne pro vysvetleni situace. Ted to prevedme do praxe na soucasnou situaci. V podstate bych mohl koupit tuto nemovitost uplne bez vlastnich penez. Na 10% downpayment bych pouzil penize z kreditnich karet, ktere jsem dostal a zbytek by financovaly banky.

Jen jde o ten princip. Nerikam, ze bych neco podobneho chtel delat. Neni to uplne prakticke a stalo by me to vice penez na urocich. Ale jde o to, ze to vlastne vubec jde. Prijdete, koupite nemovitost a nakonec ani nemusite mit zadne penize, protoze na vsechno daji penize banky. Libi se mi princip toho obchodu a ze to tak v praxi jde zrealizovat.

P.S. Zitra ma byt vse schvaleno od SBA. Budu podepisovat vsechny dokumenty k pujcce. Title company, ale rika, ze v patek je to tezke prepsat. Takze title (neco jako zapis do katastru) probehne na zacatku pristiho tydne.

Na zacatku brezna bych se mel dozvedet jestli me banka zafinancuje koupi noveho skladu pro Shipito. Zatim se kazdy tvari, ze vse vypada dobre. Ucetnictvi mam v hodne dobrem poradku. Z banky me porad chvali jak mam vse zorganizovane (takovym tim pozitivnim americkym zpusobem). Nedovedu si predstavit, jestli to nekdo nema zorganizovane a zada o pujcky. Ty lidi se kterymi jednam prekvapuje jak mam prehled presne o vsech cislech, na cem se vydelava, jake jsou naklady, apod. Pravdou je, ze to vetsinou nosim v hlave.

Udelal jsem rychlou vizualni inspekci a par fotek.

Budova napravo je nas soucasny sklad a kancelare (s napisem Shipito). Nalevo je budova co kupuji. Budovy jsou v podstate spojene.

Nejlepsi doba vymyslet jak prostor co nejlepe vyuzit. Jakmile se jednou zaplni, tak uz to pujde tezko.

Druhe poschodi je otevreny prostor na kancelarske vyuziti. Zatim nemam vyuziti. Mozna to nekomu pronajmu.

Prizemi. Tahle budova byla tzv. MODEL. Developer ji postavil jako prvni a pouzivala se jako ukazkova pro prodeje nez se dostavel cely projekt (22 budov). Takze tam jsou jeste ruzne propagacni materialy k projektu.

To cekani me vubec nebavi. Banka ted zkouma me finance a rozhoduje se jestli da pujcku. Cela transakce by se mela uzavrit nejpozdeji 30. brezna. Ale vse se chysta na polovinu brezna. Banka tvrdi, ze to stihne drive. Vsichni maji zajem to rychle uzavrit. Vcetne me, protoze nutne potrebujeme dalsi prostor.