Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Dalsi sklad:-)

Nemovitosti v USA, Shipito

Ve stredu vecer jsem odletel do Oregonu podivat se na potencialni sklad pro Shipito. Sklad se nachazi v malem meste v Oregonu (Klamath Falls). Musel jsem letet do San Franciska a odtud mensim vrtulovym letadlem dalsi hodinu a pul let.

Prvni trida tam nebyla:-). Pilot nechal par lidi presadit, aby letadlo bylo lepe vyvazene (par lidi zepredu se muselo presunout do zadni casti).

Muj agent, ktery me pomohl cely obchod uzavrit.

Prijel jsem pozde v noci. Vyspal se a druhy den vse zrealizoval. S agentem jsem se prohledl nemovitost. Vypada skutecne velmi dobre. Zajeli jsme na mesto, stavebni urad a county. Vsude byli velmi ochotni. Chtel jsem zjistit jestli nebudou mit nic proti memu podnikani. Treba kvuli zoningu, apod. A take jsem potreboval zjistit jak rychle nam daji stavebni povoleni na ruzne upravy uvnitr.

Jednani na uradech me docela nadchlo. Nevim jestli je to kvuli tomu, ze to je male mesto. Hned vedeli o jakou nemovitost jde. Jo myslite Skateland! Byl to totiz byvaly roller skating stadion. Pracovnici na uradech z hlavy vedeli kdy co jak probehlo a jak rychle se muze pokracovat s upravami dal. Hned nas vzdy pozvali s agentem i kontraktorem do zasedacky, abysme to mohli v klidu probrat. To bylo velmi sympaticke.

Novy sklad potrebuji co nejdrive. Potkal jsem kontraktora, ktery by mel zaridit dodelavky uvnitr. Vse dopadlo dobre. Takze jsem odpoledne bance poslal penize a sel podepsat smlouvy do tzv. Title company.

Poslal jsem penize bankou. A nemovitost je ted moje. Prepsani vlastnictvi zabralo jen o par dnu vice, protoze bankovni prevod se nejak pozdrzel (jinak se to v USA da udelat skutecne okamzite). Lokalita je na hlavni komercni ulici. Hned naproti je Staples (obchod s potrebami do kancelari) a kousek ode je supermarket Safeway. Skutecne to vypada na jednu z nejlepsich lokalit ve meste.

Agent mi rikal, at urcite vyuziju v jake lokalite se budova nachazi. A rozdelim to na mensi kancelare nebo obchodni prostory. A ty at pronajmu. V podstate ma pravdu. Stacilo by vyuzit 20% a teoreticky by ty najmy mohli zaplatit veskere naklady na celou nemovitost. Takto to vypada zepredu.

Cely pozemek ma zhruba dva akry. Byl tam clovek co delal to parkoviste a rikal, ze jsem celou budovu koupil za cenu co stalo udelat to parkoviste:-).

Parkovani zezadu.

Pohled z boku.

Prodavajicimu dosly penize. Banka ktera pujcila 1.8 mil. budovu zabavila. Sympaticke bylo, ze tam zustali plany.

Nebo ze jsou nainstalovane sprinklery na haseni pozaru (a pozarni system). Takto vypada zarizeni, ktere ovlada sprinklery.

Uvnitr je to nedodelane.

Kontraktori slibili, ze vse dokonci do jednoho mesice. To dopredu vim, ze se nepodari. Doufam, ze to bude dokonceno do 2 mesicu. Myslim si, ze to je bezpecne vzdy pocitat s dvojnasobkem casu na ruzne dodelavky. Vzdy se stane neco co vse zpomali. Budou dodelavat topeni, klimatizaci, elektricke rozvody, svetla, pocitacovou sit, novou betonovou podlahu, izolaci a oblozeni sten sadrokartonem.

Letadlo na cestu zpet. Jeden den stacil na vse:-)

Volal jsem jeste memu pojistovakovi at na to udela pojistku. Nejak nemohl verit za kolik jsem to koupil. Pojistovna si mysli, ze hodnota je 2 mil. Zabavna cast transakce je za mnou.. 🙂

Letim do Oregonu – mozna novy sklad

Nemovitosti v USA

Ve stredu letim do Oregonu. Jedu se podivat na tuto komercni nemovitost.

Uz k tomu dealu mam trosku presnejsi informace nez drive. V devadesatych letech to nekdo koupil za zhruba $400,000. Slouzilo to jako hala na roller coasting. V roce 2007 na to banka pujcila $1.8 milionu. Planem bylo postavit kancelare (proto tolik ruznych vchodu se sklenenymi dvermi). Postavila se nova budova. Cely projekt mel odhadni cenu po dostaveni 4-5 milionu dolaru. Velikost 22,000 sq. feet (2,000 ctverecnich metru). Z venku se vse stihlo dodelat. Parkoviste ma 80 parkovacich mist. Uvnitr je to nedokoncene. Dokoncit vse uvnitr bude jeste neco stat, ale to nejdrazsi je uz hotove.

Banka, ktera ziskala nemovitost od majitele se ji snazi prodat za tretinu co dali na pujce. Dal jsem co nejnizsi cenu jakou jsem se odvazil nabidnout. Agent mi rikal, ze se urazi. Banka nabidla hned counter offer na o neco vice. Ja jsem rekl, ze vice nedam. Minuly patek me zavolali a dali ultimatum. Akceptuji moji nabidku, ale musim do konce mesice cely obchod uzavrit. Vse zaplatit (cash). Do konce mesice znamena tento tyden (patek). Jinak nabidka neplati. Takze bud zaplatit. Udelat vse bleskove rychle nebo se obchod nekona.

Takze sedam na letadlo a letim ve stredu do Oregonu. Ve ctvrtek mam naplanovane schuzky s kontraktory. Daji me ceny na dodelavky. Kdyz se rozhodnu tak ve ctvrtek hned poslu bankovni prevod a v patek budu majitelem budovy.

Pro

Je to fantasticky realitni deal. Postavit takovouto budovu by stalo min. 1 milion dolaru (presne jak ted vypada).

Proti

Nejsem si ale jisty jestli budova bude plne vyhovovat k nasim ucelum. Musel bych udelat ruzne upravy. To jde, ale… Kdyz se kontraktori zpozdi a nestihnou vse udelat behem 2 mesicu tak to pro me muze znamenat krizi. Potrebujeme prostor a nebudu si moci dovolit zadne prostoje. Baliky chodi a nikdo je nezastavi.

Premyslim jestli jsou moje dny investovani do nemovitosti pryc. Vlastnim jich doopravdy hodne. Nekdy si rikam, ze az moc, kdyz musim resit ruzne problemy. Meni se mi nazory na to jak nejlepe vydelavat. A do ceho ma smysl venovat cas. A toho casu neni nazbyt.

Automaticke regaly nebo radeji dalsi nemovitost

Nemovitosti v USA, Shipito

Otazka vyuzivani prostoru ve skladech je tady na blogu velmi popularni tema (myslim, ze to vystridalo design webu jako nejkomentovanejsi tema). Nejcasteji zazniva proc nevyuzivame prostor nad regaly v nasich skladech. Mame vysoke stropy. Jen to tady kratce shrnu.

Nejdrive jsme uvazovali o vystaveni druheho patra tzv. mezzanine. Na druhe patro by se dali dalsi regaly a mohlo by se tam normlane pracovat. Kvuli prisnym stavebnim predpisum (zemetreseni v Kalifornii) to neni zas tak jednoduche. Muzeme pokryt maximalne 30% plochy skladu, udelat nove sprinklery a rozvody na svetla. Je to drahe, narocne a ziskali bysme jen velmi malo plochy navic.

Dalsim resenim jsou ruzne moduly na skladovani. Nedavno na to upozornil jeden ze ctenaru. Vypada to treba takto. Vytah ve kterem putuji police nahoru a dolu. Vyuziva se krasne prostor ve skladu. A obsluha stoji dole a ceka na baliky.

Dalsi resenim jsou takoveto horizontalni tocici stojany. Funguje to podobne jako v cistirnach obleku. Balik prijede za vami. Daji se postavit dva nad sebe.

Jsou to dobra reseni na zvyseni kapacity skladu. Pri dobre konfiguraci bych dvojnasobne zvetsil skladovaci plochy.

Jen mam trosku obavu, jestli by se nezpomalila rychlost na vkladani a vybirani baliku z regalu. Mame totiz ve skladu dost frmol a denne nekdo musi sahnout (vzit nebo dat na regal) na nekolik tisic baliku. A kdyz se baliky daji vybrat jen z jednoho bodu (regal se toci a ceka se nez se zastavi a vybere balik) tak to muze byt trochu problem.

Bohuzel clovek to nezjisti poradne dokud to nevyzkousi. Takze premyslim.

Dalsi dilema je cena. Automaticke regaly jsou dost drahe. 50,000 -100,000 USD za jeden! Zvetsit treba jeden z tech mych skladu na dvojnasobek by stalo skoro pul milionu dolaru. Zvetsit oba sklady bude stat milion.

Kdyz bych otevrel dalsi sklad v nejakem mene drahem meste tak za stejne penize koupim celou budovu. A zdvojnasobim skladovaci plochu timto zpusobem. Treba se divam na tento sklad na prodej v Oregonu, ktery stoji jen pul milionu dolaru (je to bank foreclosure a je potreba neco investovat do uprave vevnitr).Vyrazne zlevnene protoze ted moc kupcu neni a stale je krize. Nekdo koupil starou budovu nekdy v roce 1992-5 za $400,000. Pred nekolika roky si vzal pujcku od banky na $1.3 mil. Budovu zboril a postavil novou. A mezitim uz byla krize a prestal platit pujcku. Vlastni to banka a chce se nemovitosti zbavit. Proto tak nizka cena. Kdyz bych to vzal tak zvetsim skladovaci plochy na dvojnasobek. K tomu mam 80 parkovacich mist, apod.

Prinasi to rizika. Podnikani v dalsi lokalite. Horsi moznost na najimani zamestnancu (je to male mesto). No fakt premyslim co je chytrejsi rozhodnuti. Investice do automatickych regaly bude ztracet na hodnote. Kdyz je budu chtit jednou prodat tak na nich nic nevydelam. Nemovitost (kdyz je dobra koupe) prinese dalsi zisk. Ale ma to sva rizika co jsem jmenoval. Muzu toho litovat, protoze podnikat na takovem miste muze byt skutecne “headache”.

Drama pri vyhazovani lidi

Memphis, Podnikani & zivot v USA

Dneska bylo v Mephisu drama. Poslal jsem tam na kontrolu jednou mou zamestnankyni z Kalifornie. A museli jsme vyhodit zamestnankyni v Memphisu. Nefungovalo to. Domluva byla strasna. Proste to uz dal neslo. Jenze ji se to tak dotklo, ze vybehla z kancelare. Dotcene praskla dvermi. A zapomnela predat urcite veci.

Treba take stihla zaheslovat pocitac a ted nikomu nechce rict jake heslo tam dala. 🙂 Poklada nam vse telefony. Na nic nereaguje.

Lekce dne byla, ze je nejdrive potreba prevzit klice, zjistit hesla a az pote lidi vyhodit. Me se stalo kdysi neco podobneho. Jedna zamestnankyne me vyrvala policku ze zdi a pak vymazala z pocitace dulezite informace. Nekdy jsou lidi emocialni i kdyz vetsinou je to naprosto v klidu. Radeji ted vsechno prebiram nez cloveku reknu, ze ho vyhodim. Predem jsem ji varoval at ji to nerika nez prijede. Udelala chybu, ze ji to rekla tesne nez prijela do kanclu. Mluvila s ni totiz na telefonu a prorekla se. Takze se takto minuli na parkovisti. Ale chybami se clovek uci. Tohle je manazersky trenink v praxi.

Predpoved vyvoje trhu s nemovitostmi

Nemovitosti v USA

Kdy zacnou ceny nemovitosti znovu rust?

Az bude vetsina lidi presvedcena, ze investovat do nemovitosti stoji uplne za hovno:-). Myslim, ze se k tomu docela blizime (v USA). V Las Vegas dokonce ceny uz poskocily nahoru od minuleho roku. Jinde v USA nas to jeste ceka. Treba u komercnich nemovitosti je to tezsi odhadovat. Dostat se na to dno je hodne dulezite. A jsme hodne blizko. Mozna tam uz jsme.

Funguje to presne obracene od situace, kdy si naopak kazdy myslel, ze nemovitost je nejlepsi investice. Tehdy me bylo jasne, ze drive nebo pozdeji budou ceny klesat.

Co me k tomu zamysleni privedlo? Vcera me volala sousedni majitelka nemovitosti v Memphisu. Chtela by prodat a hodne levne (za stejnou cenu co jsem ja pred par lety koupil, ale to jsem mel docela stesti na skutecne levnou cenu). V podstate je rozhodnuta rict bance, ze prestane splacet. Je ji jedno, ze si pokazi kredit. Hlavne chce prodat. Bylo videt, ze je skutecne na dne. Vsechen optimismus ji zmizel. Obrovsky kontrast v porovnani kdyz jsem se s ni bavil pred rokem nebo dvema. No a ja se ted citim podobne takze do koupe se moc nehrnu:-). Ale pritom vim, ze tohle bude jednou dobra investice. Kdo na to ma ted zaludek skutecne udela neskutecny kup. Ale me se do toho ted nechce. Mam pocit, ze tech nemovitosti mam uz dost (a malo casu).

Nahrnulo se dost problemu. V poslednich tydnech mam uz druhe praskle potrubi. Budova mi tam nejak klesa a tohle je dusledkem. K tomu klasicke stiznosti, ze klimatizace v nejakych kancelarich nefunguje dostatecne (to je porad nejaky problem, ze je lidem bud moc vedro nebo zima) a nekdo to musi resit. Ted je zrovna vedro takze jsou stiznosti na horko. Protoze je stale krize tak lidi plati seky z uctu na kterych nemaji penize. A kdyz po nich chceme zaplatit znovu tak si vymysleji ruzne problemy jen aby platit nemuseli. Proste radosti vlastnictvi. Vetsinou jsem od toho docela izolovan, protoze na to mam zamestnance. Ale mame novou pracovnici, ktera v tom neni jeste zbehla, takze problemy se dostavaji az k mym usim:-).