Nejlepsi ksefty se delaji, kdyz je clovek delat nemusi. Pak neni tlacen do neceho co vlastne ani nechce. Idealni je to presne obracene. Kupovat kdyz se nechce.

Do ctvrtka cekam jestli nam schvali pronajem skladu o kterem jsem psal. Kdyz ne tak mam pripraveny back up na jiny pronajem. Vcera jsem vyjednaval slusnou cenu za druhy sklad. Bohuzel neni tak pekny. Je o dost starsi, ale v dobre lokalite kousek od nas.Ale jako back up to jde. A jsou ochotni nam dat hned pristup.

Premyslim ale nad situaci par let dopredu. Chci totiz najit uplne nejaky idealni sklad. Kdyz to porad poroste tak to bude potreba. Takze jen tak ze sportu dnes pisu nabidku (offer) na koupi skladu o velikosti 80,000 sq. feet (7,500 m2):-). Ono to zni docela silene, ale mozna to bude skutecna velikost, kterou potrebujeme. Abysme nebyli nuceni se kazde 2 roky nekam stehovat. I ta cena vypada lakave. Prave slevnili o 2 mil, protoze chteji za kazdou cenu prodat. Ja to tlacim jeste nize:-).

Kdyz se podivate na tu velikost skladu tak to je v podstate velikost fotbaloveho hriste:-).

Takze pisu tzv. “low ball offer”. Davam nizkou cenu a cekam jak zareaguji. Bud se nastvou nebo zacnou vyjednavat. Takhle delat ksefty je skutecne zabava. Hlavne kdyz vim, ze vlastne na tu koupi vubec nespecham. Ono se ani neda udelat rychle. Vyrizeni pujcek trva dost casu. Stejne tak pripadne rekonstrukce. Prozatim je teda plan pronajmout dalsi sklad a divat se do budoucna na nejake trvalejsi reseni.

Tady jen mala historicka fotka kdyz jsem jako realitni agent zacinal (zacatek roku 2002). Dnes uz je ten system na pristup do domu na prodej zase vymakanejsi. Tehdy mel kazdy agent takovy elektronicky klic. Ten se strcil do lockboxu poveseneho na dverich. V lockboxu byl klic do domu. V lockboxu se zaznamenava kdo tam kdy prisel (ktery agent). To je treba kvuli bezpecnosti nebo kontrole. Nebo aby se vedelo kdo posledni zapomel strcit klic zpet do lockboxu.

Agenti tak maji pristup do kazdeho domu na prodej v celem Las Vegas (v jinych mestech to funguje podobne). Nikdo nemusi byt doma nebo se nemusi domlouvat schuzky na ukazovani prazdnych domu. V databazi se jen napisou pravidla. Kdy se dum muze ukazovat (treba jen dopoledne), nebo dejte pozor na kocku at nevybehne ven, apod. Ty pravidla jsou docela komplexni, ale maji smysl. Je presne napsano, ktery dum je prazdny. Kde nekdo bydli. Jestli se musi zavolat tesne nez tam prijedete (treba jen takove varovani), apod. Tehdy me ten system nadchnul jak je efektivni. Dnes je to zase o krok dal. Domy si agenti muzou otevrit aplikaci v iPhonu. Je zase nejaka nova generace lockboxu.

Ziskat licenci na realitniho agenta neni zas tak jednoduche. Musi se studovat, projit zkouskami a take projit FBI background check. Udelaji vam otisky prstu a zjisti jestli jste treba nemeli prsty v necem ilegalnim. Nezazil jsem, ze by se nekdy neco z nejakeho domu ztratilo nebo byl obdobny problem.

Mozna to tak uz v CR funguje taky. Nevim nejak to nesleduji. Jen vim, ze tehdy to pro me bylo dost prulomove seznameni s fungujicim americkym systemem.

V realitach uz svoji karieru nebudu budovat. Dnes jsem se rozhodl pustit svoji brokerskou licenci na prodej nemovitosti v Nevade. V USA jsou licence vzdy jen pro urcity stat. Ztratim tim pristup do database pro agenty (MLS). MLS je vyborny zdroj informaci. Mohl jsem se divat na historie prodeju a hodne detailnich informace o kazde nemovistosti. Ale posledni dva roky jsem na to stejne nemel vubec cas.

Vlastni realitni firmu s agenty take uz nechci mit. Mit vlastni realitni firmu je hlavni ucel brokerske license. Muzu mit pod sebou dalsi agenty, ktere jako broker zastresuji (takto to v USA v realitach funguje).

V dobe realitniho boomu to byl super business. Diky SEO jsem mel weby na prvnich mistech v Google. Pres to chodilo spousta poptavek. Tyto leads jsem daval agentum a bral procento z provize. Byl to neuveritelne rychly a jednoduchy zpusob jak vydelat penize. Provize na kazdem prodeji byla nekolik tisic dolaru. U drazsich nemovitosti byly provize klidne 10-20 tisic dolaru. Ja jsem z kazde provize ziskal 25% az 50%. Jenze ta doba je pryc. Kdo vi jestli se bude neco podobneho v nejblizsich 20 letech opakovat. Bylo to presne situace: Ve spravny okamzik na spravnem miste.

Hodne jsem se naucil. Hodne jsem do toho investoval casu i penez. Vzdycky me to trosku mrzi, kdyz takto opustim neco co jsem drive delal. Ale to obdobi je uz za mnou. Realitnim brokerem uz nebudu.

Takto vypada jeden z bytu co jsem pronajmul loni. Najemnik prestal platit najem a odstehoval se. V najemni smlouve ma, ze nesmi mit v byte zadna zvirate. Mel tam psa a ten rozkousal koberec.

Dokazal udelat takoveto diry do steny. Proc, to netusim.

Diru do dveri.

Plus par dalsich poskozeni.

Security deposit vratit ani nechtel a z neho ty opravy lze pokryt. Takze v tom problem ani neni. Je to jen ukazka jake radosti prinasi realitni investovani. Jaky vztah muzou mit najemnici v porovnani s majitelem. Na toto musi mit clovek zaludek a nebrat to osobne. Spocitat jestli vse vychazi financne a podle toho se zaridit. Me uz to ani moc neprekvapuje, ale jen zamrzi kdyz vidim ten vysledek:-).

Novy sklad je pro me prikladem pristupu k podnikani ve stylu budovani obran. Nedavno jsem o tom psal. Nekdo jde na vyhru a riskuje hodne, aby vyhry dosahl. Pocita s tim jak vse poroste a podle toho dela predpoklady. Ja radeji buduji obrany. Nezni to mozna tak sexy. Ale zatim se mi to vyplatilo byt spise paranoidni a premyslet, ze ne vzdy vse pujde podle planu.

Novy sklad je hlavne vyborny realitni deal. Nekdo uz do komentaru pridal link na ten puvodni inzerat. V dolni casti byla ukazana statistika cen za ctverecni stopu v te oblasti.

Jak vidite tak ceny sly nahoru a pak dolu. Ale i kdyz jsou dole tak statistika ukazuje neco nad $140 za ctverecni stopu. Ono totiz postavit novou budovu stoji kolem $100 za stopu. Kvuli cenam materialu a prace se to o mo levneji delat neda.

Pozemky se pred par lety prodavali za $10-$15 za stopu. Samotny pozemek na sklad co jsem koupil by v roce 2007 stal milion dolaru.

Jen pro porovnani. Moje koupe je neco nad $20 za ctverecni stopu (budova i pozemek). Da se jit jeste vice na jistotu? Myslim, ze ne. A proto jsem do toho sel.

Do jednoho roku se sklad kompletne zaplati. To prinese dalsi velkou konkurencni vyhodu. Zadny najem nebo splatky, ktere by jinak podnikani zatezovaly. Kdybych zrealizoval napad co mi rekl agent (at pronajmu nejaky prostor co nevyuzivam na mensi provozovny s vlastnimi vchody) tak nejenom neplatim najem, ale jeste treba vydelam 5-6 tisic dolaru za to ze obetuji 20-25% budovy.

I kdyby se vse zpomalilo tak to nijak firmu neohrozi. Kdybych koupil sklad za miliony dolaru tak by to bylo neco jineho. Dalsi obrovsky naklad, ktery me mohl tahnout k zemi. Takze jsem to radeji udelal opatrneji.

Najem podobne velkeho skladu v Kalifornii by stal kolem $20,000 mesicne. Za stejne penize se da zamestnat docela dost lidi.