Zacinam mit strasnou averzi na vsechny sve mensi investice do nemovitosti. Myslim tim ty male byty a domy. Velke sklady pro Shipito mam rad a vidim v nich velkou strategickou hodnotu. Taky v nich nemam problem s najemniky, protoze najemnikem jsem sam (Shipito).:-)

Ale zacinam uplne rust z ruznych sitauci v tech bytech a domech. Nedavno jsem psal, jak mi najemnik zaneradil byt, co jsem mel na Floride. Ted resim podobne problemy v Memphisu (kde mam male kancelare na pronajem) a lidi jsou sem tam fakt hovada a delaji neskutecne veci. Nejradeji mam rodice, co si vezmou deti o prazdninach do prace. Deti se pak nudi, takze treba vezmou toaletni papir na zachodech, kompletne jej vymotaji do misy dokud se ji nepodari ucpat. Coz se jim docela casto dari.

A je to stejne i ve Vegas, kde resim par novych pripadu. Rikam resim, ale v podstate nic neresim. Jen se dozvim o tom problemu a resi to moji zamestnanci. Ale i tak me to dokaze trosku zpenit krev.

Lidi jsou schopni delat takove voloviny, ze to nema obdoby. Kdyz je ve smlouve zakazano mit v byte zvirata, tak ted zjistim, ze je tam ted maji. Kdyz mam neco cerstve vymalovano na nejakou neutralni barvu, tak prvni vec co udelaji je, ze natrou steny na fialovo, zeleno nebo cerveno.

Ono tohle k tomu realitnimu businessu patri. Drive me to tolik nevadilo. Ale uz na to nemam trpelivost. Ono se totiz hodne veci zase zmenilo. Souvisi to s tim, ze vidim jine prilezitosti.

A jen tak pro zabavu nejake to foto

\

Na tohle presne slouzi security deposit. Za to se to uklidi, vymeni koberec, apod. Ale stejne me to vzdy prekvapi jak jsou nekteri lidi hovada a dokazou v takovem bordelu zit. Mam taky slusne najemniky (ale o tech nepisu);-).

Par zajimavosti z me koupe noveho skladu pro Shipito. Vse je uzavreno. Minuly tyden jsem se stal vlastnikem. Jen jsem tak koukal na ruzne dokumenty a tohle mi padlo do oka.

Cervene je oznacen pozemek, ktery vlastnim. Zajimavy tvar, ze? Predevsim ta cast nalevo, kdy muj pozemek obklopuje jinaci pozemek.

Ukazka, jak se dela odhad takoveho skladu, podle tri zpusobu vypoctu.

Cost Approach – kolik by stalo postavit stejny sklad.
Sales Approach – za kolik se sklady ted prodavaji (cena za ctverecni stopu)
Income Capitalization – podle vynosu. Najmy jsou ted hodne dole, takze odhadce pocital, ze by najem byl $137,042 rocne. Z tohoto cisla se po odecteni nakladu doslo k odhadu hodnoty podle vynosu. Z me prakticke zkusenosti by najem sel po par letech vyrazne nahoru. a tohle je hodne pesimisticke cislo. Loni jsem chtel pronajimat sklad v Portlandu a takovy najem bych platil za polovicni velikost.

Jinak mezi nami, odhadci jsou ted extremne opatrni a tlaci ceny dolu. Pred par lety je zase tlacili nahoru. Ja to beru jako porad vyborny deal uz jen kvuli tomu, kolik by stalo postavit stejny sklad. Proste bych nemel sanci. Naklady na postaveni jsou o dost vetsi, nez prodejni cena. Jak jsem uz psal. Tenhle sklad postavili uplne novy v roce 2008 a od te doby je prazdny a snazi se ho prodat. Takze muj timing na koupi byl snad v nejlepsi mozny okamzik.

Taky je videt, jak je ted slaby trh v Oregonu kvuli nedavne krizi. Firmy krachovaly a nebylo snadne najit nove najemniky. I kdyz to budu brat z investorskeho pohledu, tak je to porad idealni sitauce. Najemnikem je Shipito a koupi se garantuje, ze naklady na nemovitost neporostou (tak jak by rostl kazdorocni najem). Naopak – jak budou splacene pujcky, tak mesicni naklady pujdou dolu. Jednoho dne to bude, jako bychom meli najem zadarmo. Pro uspesnou budoucnost firmy si nedovedu predstavit lepsi strategii.

Ta krize prinesla vyhody a tohle jsou zrovna jedny z tech vyhod. Moznost koupit dobre nemovitosti a ziskat pujcky s velmi levnymi uroky. Ty moznosti nema kazdy, ale kdyz banka vidi, ze firma vydelava, tak vam ty penize doslova cpou.

Svedi me ruka, kdyz vidim jak super moznosti jsou na koupi komercnich nemovitosti v Las Vegas. Krasne nove budovy za 1/3 ceny. Osobne radeji vlastnim kancelarskre budovy nez byty nebo domy. S kancelaremi je mene starosti. Dokud firma nezkrachuje nebo se nejak radikalne nemeni (rust, apod.) tak nema zajem se stehovat. Nikomu se nechce tisknout nove vizitky a mit starosti se stehovanim. U bytu a domu je to trosku jinak. Lidi se stehuji casteji.

Na jednu stranu je to smutne videt kolik firem pozkrachovalo za poslednich par let krize. A zustaly po nich krasne nove budovy, ktere jsou ted prazdne. Ale ono se to zmeni. A za ty penize co se to da koupit to proste nemate sanci postavit. Ceny jsou ted pod $100 za ctverecni stopu. To je min. cena za kterou se stavi plus cena pozemku. Clovek si ted muze udelat nadherne portfolio za zlomek ceny. Zamerit se jen na nove budovy viz. obrazky nahore. Nasadit dobre (levne) ceny na pronajmy. Nedavat to zadne management firme. Vse si resit in-house pres sveho zamestnance (udrzbu, management, apod.). A pockat nez se prezene krize. Nedovedu si predstavit lepsi investici v dnesni dobe.