Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Prodany dum v Las Vegas tentokrat s mensim ziskem

Nemovitosti v USA

Pred tremi lety jsem psal, ze nakupuji nemovitosti v Las Vegas.

Jeden vikend jsem letel do Las Vegas a nakoupil nekolik domu a bytu.

Letos jsem zacal postupne prodavat. Nedavno jsem prodal tento byt (koupeno za $50 tisic, prodano za $69 tisic). Uplne nejlepsi na vydelek byly male a levne byty. O tom jsem psal tady. Koupeno za $34 tisic a prodano za $59 tisic. Ve stejne komunite jsem takto koupil a prodal rovnou dva.

Posledni prodej (dnes podepisuji smlouvu) je pekny rodinny domek (na vegaske pomery).:-) V uzavrene komunite.

Kdyz jsem ho koupil, tak vse bylo jako nove. Size zadne velke upgrady. Ale pekny cisty domek.

Od koupe v roce 2009 to bylo do ted pronajmuto stejnemu najemnikovi za $1,100 mesicne. Ten ho kupodivu vubec neznicil. Takze jak se odstehoval jsem to dal na prodej (zhruba pred mesicem).

Na vrcholu trhu v roce 2006 se dum prodaval za $300 tisic USD. Ja jsem ho koupil za $110 tisic (zabaveny od banky). Ted je prodan za $125 tisic. To je trosku zklamani, ale ceny domu moc nahoru nesly. Koupit byt za $34k a prodat za $59k je mnohem lepsi investice, nez koupit dum jako tento. Puvodne jsem si myslel, ze to bude obracene. Ale ty male byty byly tak levne, ze to asi davalo mnohem vetsi smysl.

Jeste mi zbyva jeden pekny dum (ten je ted pronajmuty) a jeden byt na prodej. A tim uzavru kapitolu investovani do nemovitosti v Las Vegas. Nejhorsi je, ze po tech letech vidim uplne jasne, jak a na cem se da na nemovitostech v Las Vegas vydelat. Vcera jsem mluvil s agentem, co pro me pred roky pracoval a uz jsme resili, co by se dalo koupit. Ale uz me to nebavi. Nebavi me tam jezdit. A vubec se mi tam nechce s tim piplat. No je to hruza. Clovek se nauci na necem vydelavat penize a pak ho to prestane bavit;-).

Tak dalsi nemovitost v Las Vegas je prodana

Nemovitosti v USA

Letos postupne prodavam nemovitosti, ktere jsem koupil pred par lety v Las Vegas. Dalsi nemovitost mam ted v tzv. escrow (znamena to, ze je podepsana kupni smlouva a ceka se na uzavreni).

Je to takovy dvoj-domek. Vypada to jako jeden dum, ale je rozdelen na dve bytove jednotky. Jeden byt nahore a druhy dole. Kazdy ma take jednu garaz. Muj byl ten byt nahore.

Kdyz jsem ji koupil tak jsem delal jen takove lehke opravy. Koberec se nevymenoval, ale jen vycistil.

Tak jsem nejak pocital s nejhorsim. A koberec muzu vymenit az kdyz ho najemnik zlikviduje. Ruzne drobne opravy at vse vypada dobre, ale neutraci se zbytecne moc penez.

Na jednu vec si nemuzu stezovat. Najemnice vydrzela dlouho. Co si pamatuji tak se nastehovala hned po koupi v roce 2009 bydlela tam az do ted. V Americe je program pro chudsi lidi, kterym mesto prispiva na najem. A tohle byl presne ten pripad. Takze dejme tomu najem byl treba $850 mesicne. $800 platilo mesto a $50 platila najmnice . Vetsinou tech $50 jeste platila pozde, ale bylo me to uplne jedno. A mesto tech svych $800 vzdy zaplatilo vcas a pravidelne rovnou prevodem na muj ucet.

Koupil jsem to v roce 2009 za $50,000. Ted prodavam za $69,000. Neco jsem vydelal na najmu. Neco jsem utratil za opravy. Povazuji to za dobry kseft, ale uz jsou tyto transakce na me moc male sousto.

Uzaviram kapitolu Ofiplex v Memphisu

Memphis

Uzaviram kapitolu s kancelarskou budovou v Memphisu. Budova je prodana. Sek mam uz ulozeny v bance.

Neni to zrovna moc uspesny realitni kseft, co jsem kdy udelal. Prodal jsem vyrazne pod cenou, nez za kterou jsem koupil (-30 %). Chytrejsi by bylo par let s prodejem pockat, jenze jsem nedavno prehodnocoval casove priority. A tomuhle jsem se uz nechtel venovat.

Taky jsem si spocital, ze v dobe, kdy me to dobre fungovalo (na zacatku roku 2009) jsem vydelaval velmi slusne na najmu. Na vrcholu byly mesicni prijmy z najmu $15,000. Takze i kdyz jsem ztratil na kupni cen,e tak jsem nejake penize vydelal z najmu za ty roky, co jsem budovu vlastnil.

Co se mi povedlo a nepovedlo:

  • Rozdelenim budovy na male kancelare pro zacinajici firmy byl velmi dobry tah. Obsazenost moji budovy byla vzdy mnohem vetsi nez u konkurence.
  • Kdyz jeste fungoval Google Print tak to byl naprosto neefektivnejsi zpusob, jak ziskat najemniky. Jak skoncil tak jsem uz nebyl schopen najit alternativni reklamni medium, ktere by fungovalo podobne.
  • Jiny kraj, jiny mrav. V Americe jsou obrovske rozdily v lidech, zvyklostech a jednani v ruznych mestech a statech. Moje chyba byla, ze jsem toto podcenil. Delat business v Los Angeles a Memphisu je propastne jine.
  • Treba v Memphisu jsem dostal nejvice falesnych nebo nekrytych seku. Je to nelegalni, ale presto lidi nevahaji takto platit. S usmevem me reknou “God bless you”, zaplati falesnym sekem a pak jdou do kostela. Tohle byl pro me doopravdy sok. Podobne to funguje s remeslniky, kteri me doslova nekolikrat “oskubali”, protoze jsem nebyl pritomen a ridil jsem to na dalku. Muj nejvetsi neplatic byl pastor co vlastnil krestanska radia ve trech statech.
  • Dostavame s k tomu, ze moje chyba byla, ze jsem tam nebyl vice osobne pritomen. To je bud moje chyba, nebo silna stranka. Chyba to byla pro Ofiplex v Memphisu, ale je to tim, ze se vzdy soustredim na to co si myslim, ze je nejdulezitejsi. A neplytvam moc casem. Takze z dluhodobeho pohledu me to zas tak nemrzi.
  • Nezvladatelnost situace. Treba najemnici, co si pres leto brali deti do prace. Deti se pak honily po chodbach a jejich oblibena zabava byla vzit rulky toaletniho papiru a narvat je do zachodove misy. Pak spachovaly a cekaly az voda potece az po chodbe. Jejich rodice si pak chodili stezovat, ze je na zachodech binec. Tohle se delo treba kazdy den po tri mesice. Muj spravce to psychicky nebyl schopen vydrzet.
  • Location. Location. Location. Tohle je zakladni pravidlo v realitnim businessu. I kdyz jsem ziskal budovu za velmi levnou cenu, tak bych uz velmi vahal koupit neco, co neni snadno dostupne a v dobre lokalite.
  • Koho zajima vice informaci o Ofiplexu, tak se podivejte na tuto kategorii clanku.

Hledam chatu na horach

Nemovitosti v USA

Chci si koupit psa. A rovnou premyslim, ze bych koupil chatu v horach, aby se pejsek sem tam mohl pekne probehnout.

Znate to, jak se z jednoduche veci da udelat slozita zalezitost? Napr. kdyz chcete jit lyzovat tak si musite koupit SUV, aby se na ty hory dalo jet a pak nejlepe i novy barak s velkou garazi at to auto je kam dat?

Ono tohle premysleni normalne nedava smysl. Jenze ceny nemovitosti jsou fakt dole a me to laka udelat nejaky deal.

Nejdrive jsem nasel tento dum u ktereho me uchvatil vyhled z oken.

Vyrivka na terase vypada take lakave.

Ale pri dalsim hledani jsem prisel na tento dum. Zabaven bankou a ted se proda za mene nez tretinu puvodni ceny. Je uplne novy a v podstate i jeste nedokonceny. Nekdo si stavel doslova hrad. Jen netusim v jakem stylu. Mozna to nekdo uhadnete? Me to pripada jakoby se snazil s interierem delat kopii nejake italske vily u jezera Como.

Z venku to vypada relativne normalne:

Ale uvnitr je to docela sila. Treba tento krb a vyska stropu.

Pripada mi to jak nekde na zamku. Pridat loveske trofeje. Hlavy jelenu na zed. Medvedi kuze po zemi. Rodinny erb na zed. 🙂

Ukazka nemovitosti, co jsem koupil v roce 2009, a ted jsem ji prodal

Nemovitosti v USA

Kdyz si prectete noviny, tak se dozvite, ze ceny nemovitosti za poslednich par let jen klesaji a budou nadale klesat. V USA je ted znovu velka vlna pesimistickych zprav, ze ceny musi zakonite jit dolu aspon o dalsich 10%.

Ale ne vsechno co pisi v novinach je spravne. Je potreba si udelat vlastni nazory. V roce 2009 jsem veril, ze jsme docela na dne. Muzete si to pripomenout timto clankem, kde jsem ukazoval nemovitosti, ktere jsem tehdy kupoval. Prijel jsem do Vegas a behem jednoho nebo dvou dnu jsem koupil pet nemovitosti. Ten byt na videu je zrovna ten o kterem pisu. O nemovitostech ve Vegas jsem psal jeste tady a treba tady. Ono jsem toho v te dobe psal dost, protoze jsem zrovna nakupoval.

Tohle byl jeden z bytu co jsem koupil po smlouvani od banky za $34,000 (je zminen v tom prvni odkazu na clanek).

Pro vice obrazku se muzete mrknout sem, kdy jsem ho pronajimal.

Takze – koupil jsem v roce 2009. Par tisic jsem dal do oprav. Ale moc jsem to neprehlanel. Spise jen drobne opravy. Vymalovat. Vymenit koberec, apod. Do ted byl do nedavna pronajmuty za $695 mesicne. A pred par tydny jsem to dal na prodej.

Mam kupce a uzavrenou smlouvu na prodej za $59,000. Takze vidite, ze vydelat se da i v teto pesimisticke dobe a co pisou v novinach neni zas tak relevantni.

Takze prodavam. Spravne bych mel jeste pockat. S nejvetsi pravdepodobnosti bych mohl prodat za vice. Ale tyto mensi investice me ale uz tak nebavi a vidim naplneni sveho casu v uplne necem jinem.