Category Archives: Nemovitosti v USA

Mam velmi rad investovani do nemovitosti v USA.

Kdyz banker stoji na vasi strane

Nemovitosti v USA

Doresuji koupi druheho skladu a moji bankeri maji trosku obavy z urcitych zalezitosti ohledne znecisteni zivotniho prostredi. Muj novy sklad je totiz na miste kde se vyrabeli letadla (Boeningy). Do ted se tam vyrabi fuselage (tela letadel), ale cast pozemku byla prodana a developer na nich postavil nove sklady. Jednim z mych sousedu je napr. SpaceX (nedavno vypustena privatni raketa do vesmiru od spoluzakladatele Paypalu Ellona Muska).

Ono jde o to, ze kdyz nekde stala nejaka tovarna tak temer vzdy dojde k nejakemu znecisteni pudy. Muze jit treba i o malickosti, ale pravidla jsou v Kalifornii velmi prisna, takze se to resi. A muj banker ma strach, aby nahodou nepadla nejaka odpovednost na me nebo na banku.

Takze jejich pravnici zkoumaji dokumenty a ted jeste najmuli externi pravniky, kteri se zameruji na tyto zalezitosti. Co me tesi je, ze sleduji muj zajem a ze kdybych stejnou nemovitost kupoval za hotovost tak se za stejny pravnicky pruzkum nedoplatim. I pro banku byla toto docela unikatni situace. A maji chut to resit. Me to nestoji nic navic a mam vybornou bankerku, ktera neustale tlaci na pilu, aby ze vsech dostat informace a dokumenty co jsou potreba.

Je to bankerka co vam prideli, kdyz se vase firma da pozadovat do kategorie vetsich firem tzv. commercial banking (min. obrat aspon 20 mil). Ja jsem se k ni dostal jeste predtim nez jsme dosahli dostatecne velikosti. Teto bance jsme totiz pomohli s doporucenim velkeho mnozstvi novych klientu pres IncParadise. A od te doby mame vyborny vztah. Je to nadherne videt, jak se me snazi se vsim vyhovat. Nic neni problem a bojuji za nas jak to jen jde. Nic neni problem. Dostavame vyborne podminky. Je to skutecne radost mit takoveto vztahy a pomoc v podnikani.

A jeste se mi libi jak prodavajicimu pripomina, ze jsem jeden z jejich nejlepsi klientu a jak je to dulezite co nejdrive vyresit. 🙂

Ne jeden, ale rovnou dva sklady

Nemovitosti v USA, Shipito

Kdyz jsem psal, ze mame novy sklad pro Shipito, tak jsem nenapsal, ze ve skutecnosti kupuji DVA sklady. Jsou totiz hned vedle sebe. Jeden uz mame koupeny. Na fotce je videt v predni casti. A ten druhy je na fotce v zadni/leve casti. Maji spolecnou stenu a jsou to temer identicke sklady. Jak vidite tu prosklenou cast, kde jsou kancelare tak stejna cast je v leve/zadni casti. Prvni sklad se uzavrel 8. kvetna a ten druhy mam ted v escrow a koupe by se mela uzavrit v cervnu.

To ze jsou to dva sklady ma pro me vyhodu. Ve skutecnosti totiz nepotrebuji jednu obrovskou halu. Naopak tim, ze je vice separatnich skladu prinasi vyhody. Kdyby se nekdy business zpomalil tak neni problem jeden ze skladu pronajmout nekomu jinemu. U jedne velke haly se to rozdeluje mnohem hure.

Kazdy sklad ma dvoje vrata a jeden loading dock. Uprostred je delici stena.

Developer mi dal i lepsi cenu, ze jsem koupil rovnou dva sklady misto jednoho:-)

Konecne bude prostor. Ozyvaly se mi firmy co chteli delat fulfillment (rozesilat jejich zbozi) a porad jsem to nejak zdrzoval, protoze jsem vedel, ze uz v Kalifornii nemame zadne misto. A ted ho konecne mame.

Prijemne prekvapeni u posledni transakce

Nemovitosti v USA

Mam takovy teoreticky pocit, ze do realit uz moc nedelam. Ale skutecnost je, ze delam vice obchodu a ve vetsim meritku nez kdy jindy. V Las Vegas jsem nedavno prodaval domy a byty.

Posledni transakce se uzavrela pred tydnem. Stejny kupujici ode mne koupil uz druhou nemovitost. A u te posledni transakce me velmi prijemne prekvapil. V ramci vyjednavani vyzadoval urcite opravy. U bytu na chodbe je skladovaci mistnost (treba na kolo) a do ni nejak ze strechy zatekala voda a udelala se tam na stenach trosku plisen. Nechtelo se mi to moc resit a opravovat tak jsem mu nabidl financni kredit $500 at si to spravi sam. On souhlasil a vse se uzavrelo. Ale pak mi vola muj agent, ze mi ten kupujici chce vratit penize zpat. Zjistil totiz, ze asociace, ktera spravuje cely areal ve kterem jsou byty mu to spravi uplne zadarmo. Samozrejme me to to uz vubec nemusel rikat a ja bych mu to ani nemel za zle. Ale tim, ze to rekl, tak na me doopravdy zapusobil. A take se agentovi zminil, ze by me rad nekdy poznal osobne. Ze slusnosti jsem mu napsal at se nekdy stavi u me v kancelari a on se o par dnu doopravdy ukazal.

Je to mlady kluk (tipuji lehce neco pres dvacet let), ktery se odstehoval z New Jersey a zacal ve velkem investovat do nemovitosti. Rozmyslel se mezi Miami, Arizonou a Vegas. Vybral si Vegas. Prijel a kupuje jeden dum za druhym. Uplne jsem mel pocit jakoby si cetl tento clanek.;-)

Dela to docela chytre. Nektere domy opravil a hned prodal se ziskem. Vydelal trosku vice penez, ktere vrazi do downpaymentu na dalsi domy. Na muj vkus az moc riskuje v tom jak pouziva pujcky, ale myslim si, ze to je docela dobre. Ja jsem trosku opatrnejsi. Byl nadseny jak jsme si povykladali o nemovitostech ve Vegas. On ten trh zna jen asi rok. Ja od roku 2002. Hlavne ho zaujalo, ze jsem mel proziravost a nakupoval v roce 2009, kdy skutecne moc lidi nenakupovalo. S timto jsem zapusobil i na meho agenta, ktery porad vyzvida co mam za informace, ze je jini lide nemaji:-).

Rikam si, ze to udelal chytre i s tim jak mi vratil ty penize. Protoze jinak bych asi nesouhlasil ze schuzkou. Denne mi volaji do kancelare lidi co se chteji schazet z ruznych duvodu. To jak jsem pristupny lidem z CR je vyjimka. V USA jsem pristupny mnohem mene. Ono proste na vse neni cas, ale pro to Cesko ma porad jeste slabost, takze casto odpovidam na emaily nebo resim veci pro lidi co bych vubec resit nemel. 🙂

Vybral jsem 8. kveten jako datum na uzavreni realitni koupe

Nemovitosti v USA, Shipito

Kupuji dalsi sklad v Kalifornii. Chtel jsem nejdrive koupit uplne obrovsky sklad nejdrive v Oregonu, ale to nevyslo. Ted jsem nakonec rad, protoze vidim, ze spousta zakazniku stejne dava prednost Kalifornii (puvodne jsem mel pocit, ze z Kalifornie se veskery business presune do Oregonu). To se nestalo. A jsem velmi rad, ze ten realitni kseft v Oregonu nevysel. Tehdy jsem rad nebyl. Na posledni chvili mi tu koupi vyfoukl velky realitni fond, ktery pusobil na prodavajiciho jako solidnejsi kupujici. Byla to obrovska budova, kterou vlastnil penzijni fond. A ceho se urednici boji nejvice je ostuda, ze by nejaky obchod nevysel. Takze radeji prodaji levneji, ale na jistotu nejake podobne instituci. Ale vse zle je nakonec k necemu dobre. To co jsem myslel, ze se mi nepodarilo ted povazuji za uspech. Jakoby nad clovekem dohlizela nejaka vyssi moc. A kdyz se neco nepodari tak to ma nejaky duvod. Tehdy jsem totiz fakt precenil lokalitu v Oregonu a neuvedomil jsem si jak brzy dojde volny prostor v Kalifornii.

Vzdy radeji mam sklady blizko mista kde bydlim. Mit realitni investice i podnikani pod nosem je vzdy nejlepsi. Takze mam velkou radost z toho co jsem nasel. Pro Shipito to je ted uz paty sklad. Mam velkou radost, ze jsem mohl koupit budovu co je nova a vypada dobre. Vetsina skladu je starych a skaredych a ja mam fakt rad nove budovy. Je s nimi mene starosti na udrzbu. Necekaji vas prekvapeni jako strecha do ktere zacne zatekat, apod. A je to i radost se na ne divat.

Puvodne se mela cela koupe uzavirat pozdeji. Ale chtel jsem ten sklad drive. V escrow firme (neco jako notar) se me ptali, ktery den chci, aby se cely obchod uzavrel. Uzavreni znamena, ze prodavajici dostane penize, nemovitost je zapsana do katastru a ja dostanu klice. Escrow firma se ptala jestli chci vse uzavrit 4. kvetna. Rikal jsem si, ze v patek toho stejne nic moc nenadelame, takze radeji vse uzavru v pondeli. Nekteri lidi takto premysli, aby usetrili kazdy dolar, ktery plati na urokach. Treba uroky, ktere by zaplatili za ten vikend pro ne hraji roli. To ale nebyla moje hlavni motivace. Po obchodovani s cinany vim, ze cislo 4 znamena smrt. A ze stastne cislo je 8. I kdyz na to sam neverim, tak proc to nepojistit. Tolik lidi (cinanu) na to veri tak na tom treba neco bude. A proc si to takto nepojistit vyberem spravneho cisla. 🙂

Nemovitosti v USA jak vydelavat ve velkem

Nemovitosti v USA

Dalsi byt ve Vegas prodany. Kousek od mych kancelari a v komunite s bazenem.

Takhle binec tam zanechal najemnik, kdyz se odstehoval. Byla to velice sympaticka stara pani, ale za tri roky co tam bydlela ani jednou neumyla sporak:-). Nanosy omastku. No proste hnus. Ale nastesti nic zavazneho nerozbila.

Jak nekteri lidi zijou jak hovada je pro me nepochopitelne. Ten koberec podle toho vypadal. Ten se samozrejme musel nechat vymenit.

Koupeno za $39,900. Prodano za $57,000. Celou dobu (3 roky) pronajmuto za $850 mesicne. Znovu to nebyl spatny deal. Dokonce by to slo jednoduse replikovat a udelat z toho obrovsky business.

Banky stale prodavaji spoustu zabavenych bytu a domu. Ale je s nimi velmi tezke jednat (trva to dlouho – klidne mesice) a musi se platit jen hotove. Coz je pro vetsinu kupujicich problem. A ty foreclosure oddeleni v bankach jsou neuveritelne nepratelsti v jednani. Treba poslou tisice stranek dokumentu a reknou, ze to musi byt vse podepsane behem 24 hodin a jinak rusi deal. A fakt ho zrusi. Na toto spousta kupujicich neni zvyklych, takze nejsou schopni primo od bank koupit.

Na druhou stranu banky ted nechteji moc normalnim lidem pujcovat, ale pritom kupujici maji 20% na downpayment a jsou ochotni platit 7% urok. Jeste porad by se dal takovyto byt koupit primo od banky za $40 tisic. Ono se da prijit za bankou a rict, ze treba tech bytu koupite 10 najednou a jsou jeste radeji.

Pak jde jen o to to dal prodat a nabidnout, ze date i rovnou pujcku, kdyz kupujici da 20% downpayment. Koupite levne, hned prodate za vice (napr. jak tady za $57,000) nejakemu normalnimu kupujicimu. Kupujici da 20% downpayment ($11,400) a bude platit pravidelne mesicni splaty s 7% urokem. Urok za rok je dalsich zhruba $3,000 v prijmu. Behem par let to kupujici refinancuje a penize se kompletne vrati. Kdyz ne tak se dum zabavit a prodat znovu. Jen se musi pocitat s ruznymi radostmi jak ukazuji na obrazcich. Nechat vymenit koberec, vymalovat, apod. Ale to neni zas tak velky problem.

Tohle je prilezitost, kde se daji skutecne vydelat velke penize a kdybych ted nekupoval sklady tak bych se do toho ve velkem pustil.